BeiratAktuell-50

BEIRAT AKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m W o h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 3 , 0 0 Wann kommt endlich die dringend notwendige WEG-Reform?

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Ausgabe: 50 Quartal I-19

Wichtige Änderungen im Mietrecht

Gebrauchsregelung und deren Grenzen

Editorial

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 vier- teljährlich und bietet entscheidende In- formation für Verwaltungsbeiräte im Wohnungseigentum. Herausgeber/Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

info@beirataktuell.de www.beirataktuell.de

Verantwortlich i.S.d.P.: Massimo Füllbeck

Friedrich Dammann, Herausgeber

Massimo Füllbeck, Herausgeber

Redaktion: Massimo Füllbeck

Verehrte Leserinnen und Leser,

Verehrte Leserinnen und Leser,

Abonnenten-Betreuung: Massimo Füllbeck

die Eigentümerversammlung einer Woh- nungseigentümergemeinschaft ist das Urgestein von Demokratie. Je besser die dort zu treffenden Entscheidungen vor- bereitet sind, desto effizienter sind die dort zustande kommenden Beschlüsse. Daher sehen wir in der Redaktion von BEIRATaktuell unsere Aufgabe darin, unseren Lesern – Ihnen liebe Verwal- tungsbeirätinnen/-en und interessierte Wohnungseigentümerinnen/-n – entschei- dungsrelevante Informationen zu liefern. In den letzten 12 Jahren haben Sie von mir in 49 Ausgaben aktuelle Berichte zu denThemen Recht, Technik undWirtschaft erhalten. In den kommenden Jahren wird Massimo Füllbeck – Ihnen seit vielen Ausgaben als versierter Fachautor bekannt – diese Aufgabe übernehmen. Er ist seit dem 1. Januar 2019 neuer Herausgeber der BEIRATaktuell. Ich wünsche Ihnen gemeinsam eine weiterhin aufschlussrei- che Zeit miteinander und bleiben Sie der BEIRATaktuell gut gewogen.

ich möchte mich an dieser Stelle nochmal ausdrücklich bei Herrn Dammann für die angenehme und konstruktive Zusammen- arbeit der letzten Jahre bedanken. Selbst- verständlich gilt mein Dank auch allen Abonnenten, die mir hoffentlich noch viele Jahre treu bleiben werden. Seit dem 1.1.2019 ist das neue Miet- rechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. In der aktuellen Ausgaben möchte ich allerdings nicht nur auf dieVeränderungen im Mietrecht eingehen, sondern auf die längst überfällige Novellierung desWoh- nungseigentumsgesetzes. Positiv ist auf jeden Fall, dass es hierzu bereits Ideen und eineArbeitsgruppe gibt, die entspre- chende Gesetzentwürfe erarbeiten soll. Wir dürfen sicherlich alle gespannt sein, mit welchen Änderungen sich die Praxis „herumschlagen“ muss. Ich freue mich, dass einer der renommier- testen Rechtsanwälte für den Bereich des WEG- und Mietrechts seit 12 Jahren als Autor für den BEIRATaktuell tätig ist: Herr Fritsch behandelt auch in dieser Ausgabe mehrere spannende Themen. Zum einen geht es um die immer wieder auftretenden Fragen zum Themenkreis der Gebrauchsregelungen, also welche inhaltlichen Beschlüsse kann eine WEG zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums treffen und zum anderen um eine sehr interessanten Entscheidung des LG Ber-

Fon 0208 30276831 info@beirataktuell.de

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

Bildnachweis Illustrationen: Lena Hesse

Druck und Verarbeitung: D+L Printpartner GmbH

Auflage: 7.300 Stück

Preise: Einzelpreis Heft 3 EUR, im Jahresabo 10 EUR (4 Ausgaben, inkl. MwSt. ohne Versand), ab 20 Exemplaren Jahresabo 2,40 EUR (4 Ausgaben, exkl. MwSt. und Versand) Datenschutz: Informationen zum Datenschutz finden Sie auf www.beirataktuell.de Urheberrecht: Die veröffentlichtenArtikel sind urheber- rechtlich geschützt. Jede vom deutschen Urheberrecht nicht zugelasseneVerwertung bedarf der vorherigen schriftlichen Zu- stimmung des Herausgebers. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigung, Bear- beitung, Übersetzung, Einspeicherung, Verarbeitung bzw. Wiedergabe von Inhal- ten in Datenbanken oder anderen elektro- nischen Medien und Systemen. Die unerlaubteVervielfältigung oder Wei- tergabe einzelner Artikel oder mehrerer Seiten ist nicht gestattet und strafbar. Le- diglich die Herstellung von Kopien für den persönlichen, privaten und nicht kom- merziellen Gebrauch ist erlaubt.

Ihr Friedrich Dammann

PS: noch eine Empfehlung für alle, die auch täglich gut informiert sein wollen: www.gaborsteingart.com

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lin, wonach es keinen Rechtsanspruch auf die Fortsetzung von rechtswidrigen Abrechnungen gibt. Abgerundet wird das Ganze durch eine nennenswerte Entschei- dung des BGH zum Widerspruchsrecht des Mieters bei einer Mieterhöhung. Unser erfahrener Autor Martin Metzger beleuchtet ein grundsätzliches Thema in der Praxis: Schäden durch Bäume – wann wurde dieVerkehrssicherungspflicht ver- letzt? Gerade durch die heftigen Wetter- ereignisse der letzten Tage rückt die

Verkehrssicherung immer mehr in den Fokus aller Beteiligten. Fakt ist jedoch auch, dass nicht alle Risiken gänzlich ausgeschlossen werden können. Zu guter Letzt möchte ich noch inhaltlich auf ein Rundschreiben der Bundesnotar- kammer eingehen, welches durch eine Entscheidung des LG Düsseldorf entstan- den ist und alle Notare darauf hinweist, dass die Kosten der Unterschriftsbeglau- bigung unter der Verwalterzustimmung denVerwaltern bzw. der Wohnungseigen-

tümergemeinschaft in Rechnung zu stel- len sind. PraktischeAuswirkungen dieser neuenVorgehensweise werden ausführlich beschrieben und erläutert.

Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen

Ihr Massimo Füllbeck

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Das war hier schon immer so! Kein Rechtsanspruch auf Fortsetzung rechtswidriger Abrechnung

Die Frage, wie und nach welchen Maß- gaben die Jahresabrechnung durch den Verwalter zu erstellen ist, wird – mangels ausdrücklicher Regelung imWEG – um- fassend durch die hierzu von der Recht- sprechung entwickeltenVorgaben geregelt. Diese widersprechen allerdings in der Praxis in vielfältiger Hinsicht der Inter- essenlage der Wohnungseigentümer. Da- her wird vielfach an den Verwalter der Wunsch herangetragen, im Interesse z.B. der vermietenden Wohnungseigentümer, die Jahresabrechnung unter Einbeziehung von Abgrenzungspositionen zu erstellen oder andere Abrechnungsregeln zu igno- rieren. Das ein solches Vorgehen auf tö- nernen Füßen steht, hat das Landgericht Berlin in einer aktuellen Entscheidung nochmals verdeutlicht (vgl.: LG Berlin, Urt. v. 22.6.2018 – 85 S 23/17 WEG). 1. Der Fall Aufgrund einer unausgesprochenen Über- einkunft zwischen der überwiegenden Mehrzahl der Wohnungseigentümer und dem Verwalter erstellt dieser die jeweili- gen Jahresabrechnungen unter Missach- tung der hierzu ergangenen Rechtspre- chung. Da die Wohnungseigentümer diese Vorgehensweise aber gutheißen, werden die (fehlerhaften) Jahresabrech- nungen jährlich bestandskräftig beschlos-

sen. Nach etlichen Jahren erheben nun die Eigentümer A und B Anfechtungs- klage gegen die aktuell beschlossene Jahresabrechnung. Der Verwalter und die übrigen Eigentümer meinen, dass die Klageerhebung zwar formal-juristisch zutreffend sein, aber nach langen Jahren gegen Treu und Glauben verstößt. 2. Das Problem Unstreitig ist die vom Verwalter vorge- legte und von den anderen Eigentümern mehrheitlich genehmigte Jahresabrech- nung rechtlich fehlerhaft, da gegen ver- schiedene Abrechnungsgrundsätze ver- stoßen wurde. Gleichwohl kann gegen die Klageerhebung eingewandt werden, dass diese gem. § 242 BGB gegen die Grundsätze von Treu und Glauben ver- stößt. Denn die Kläger A und B haben die fehlerhafteAbrechnungspraxis in der Vergangenheit über lange Jahre hinweg hingenommen, ohne hiergegen vorzuge- hen. Daher könnte das Klagerecht verwirkt sein und das Rechtsschutzinteresse fehlen. 3. Die Entscheidung des LG Berlin Das LG Berlin lässt den Einwand: „Das haben wir hier schon immer so gemacht“ zutreffender weise nicht gelten. Die Er- stellung der Jahresabrechnung in der vorliegenden Form ist rechtswidrig. Dass

die in der Vergangenheit genehmigten Abrechnungen auch fehlerhaft waren, aber als bloß rechtswidrige Einzelfallbe- schlüsse gem. § 23Abs. 4WEG mangels Anfechtung in Bestandskraft erwachsen sind, ändert daran nichts. Es widerspricht auch nicht Treu und Glauben, nach langen Jahren der Untätigkeit gegen eine rechts- widrigeVerfahrensweise vorzugehen, denn das Anfechtungsrecht bezieht sich stets auf den konkret gefassten Beschluss. Ins- besondere der Verwalter durfte auch nicht davon ausgehen, dass eine rechtswidrige Handhabung der Vergangenheit sich auch stets in der Zukunft fortsetzt. 4. Fazit Wohnungseigentümergemeinschaften, die, aus welchen Gründen auch immer, ihren Verwalter dazu anhalten, den Vor- gaben der Rechtsprechung nicht überein- stimmende Jahresabrechnungen vorzule- gen, müssen sich darüber klar sein, dass es sich um eine „Handhabung auf Zeit“ handelt. Der Krug geht eben solange zum Brunnen, bis er bricht. Denn, wie das Landgericht Berlin zutref- fend entscheidet, gibt es weder einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Un- recht noch ein Recht, dass Fehler der Vergangenheit auch in Zukunft fortgesetzt werden.

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Neuigkeiten zum Mietrecht Seit dem 1.1.2019 ist das neue Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten!

Seit dem 1.1.2019 gelten im Mietrecht neue Vorschriften für Modernisierungs- maßnahmen und der Mietpreisbremse. Das Gesetz zur Ergänzung der Regelun- gen über die zulässige Miethöhe bei Miet- beginn und zur Anpassung der Regelun- gen über die Modernisierung der Miet- sache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) ist zum 01.01.2019 in Kraft getreten. Verkündet wurden die neuen Vorschriften am 21.12.2018 im Bundes- gesetzblatt. Umlage von Modernisierungskosten nur noch acht Prozent und Einführung einer Kappungsgrenze Modernisierungskosten kann der Vermie- ter nur noch in Höhe von 8 Prozent jähr- lich (anstatt bisher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens hatte man ursprünglich geplant, dass die 8 Prozent nur in Gebieten in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaremWohn- raum gefährdet ist, abgesenkt werden soll. Seit dem 1.1.2019 gilt die Absenkung von 11 Prozent auf 8 Prozent allerdings bundesweit. Darüber hinaus gilt bei der Weitergabe der Modernisierungskosten an den Mieter erstmalig eine neue Kappungs- grenze von 3 Euro je Quadratmeter in- nerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Mo- dernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Folgende wichtige Neuerungen müssen seit dem 1.1.2019 beachtet werden:

umlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.

Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zur Modernisierung ver- pflichtet wird oder eine Modernisierungs- maßnahme auf Grund eines Beschlusses vonWohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zu- gang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde. Auskunftspflicht des Vermieters zur Mietpreisbremse und vereinfachte Rüge des Mieters in Gebieten mit an- gespannten Wohnungsmarkt Mietpreisbremse: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen und be- findet sich diese Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntenWohnungsmarkt, dann darf die Miete zu Beginn des Miet- verhältnisses die ortsübliche Vergleichs- miete höchstens um 10 Prozent überstei- gen. Die Landesregierungen wurden er- mächtigt, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverord- nung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nicht in jedem Bundesland bzw. Gemein- de gilt also die „Mietpreisbremse“. Seit dem 1.1.2019 wurden dieAuskunfts- pflichten derVermieter deutlich verschärft. Vermieter sind verpflichtet, einemMieter vor Abschluss des Mietvertrages, unauf- gefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. FolgendeAuskünfte müssen erteilt werden: • Höhe der Vormiete ein Jahr vor Been- digung des Vormietverhältnisses • Durchführung von Modernisierungs- maßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses • Erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 01.10.2014

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren

In der bisherigen Praxis war zwischen Vermieter und Mieter oft streitig, ob der Vermieter bei einer Modernisierungsan- kündigung den korrekten Anteil der In- standsetzungskosten heraus gerechnet hat. Dies war und bleibt auch weiterhin für den Vermieter nicht einfach. Der Gesetzgeber hat daher bei „kleineren“ Modernisierungsmaßnahmen das soge- nannte vereinfachteVerfahren eingeführt: Das vereinfachte Verfahren greift immer dann, wenn die für die Modernisierungs- maßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Instandset- zungskosten 10.000 € nicht übersteigt. Der Vermieter braucht den Instandset- zungsanteil dann nicht genau ermitteln bzw. nachweisen, sondern kann pauschal 30 Prozent als Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abziehen. Allerdings regelt das Gesetz auch: Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren bereits eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, so mindern sich die Kosten, die für weitere Modernisierungsmaßnah- me geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Ver- fahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden. Soweit der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend ge- macht, so kann er innerhalb von fünf Jahren – nach Zugang dieser Mieterhö- hungserklärung – beimMieter keine wei- tere Mieterhöhungen mehr geltend ma- chen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der

WICHTIG: Die neuen Vorschriften bzw. die Absenkung der Modernisierungs-

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• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

sierungsmaßnahmen gezielt dazu genutzt haben, Mieter zur Kündigung zu bewegen.

Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.

Soweit der Vermieter seine Auskunfts- pflicht nicht erfüllt, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichenVergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Zudem ist es für Mieter nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Bisher musste der Mieter eine qualifizierte Rüge erheben, d. h. er mus- ste konkret die Gründe darlegen, warum der Vermieter die falsche Miete berechnet. Seit dem 1.1.2019 reicht eine einfache Rüge – ohne umfangreiche Begründung – aus. Der Vermieter muss dann beweisen, dass er die zulässige Miete fordert. „Herausmodernisieren“ gilt jetzt als Pflichtverletzung Der Begriff „Herausmodernisieren“ ist dadurch entstanden, dass es in der Ver- gangenheit Vermieter gab, die eine An- kündigung für umfangreicher Moderni-

Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann. Seit dem 1.1.2019 wird also kraft Geset- zes vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus demMietverhältnis verletzt hat, wenn • mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach de- ren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird, • in der Ankündigung ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde, • die bauliche Veränderung in einer Wei- se durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwen- digen Belastungen des Mieters zu füh- ren, oder • dieArbeiten nach Beginn der baulichen

Diese Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer ob- jektiver Grund vorliegt. Fazit Das Thema „Wohnraum“ spielt in der Gesellschaft und Politik eine wichtige Rolle. Der Gesetzgeber möchte mit dem neuen Mietrechtsanpassungsgesetz erneut den Mieterschutz stärken, ohne den Ver- mieter weiter zu belasten. Ob das mit den neuenVorschriften gelungen ist, darf stark bezweifelt werden. Nach hier vertretener Auffassung bleibt nun abzuwarten, wie sich die neuen Vorschriften in der Praxis bewähren und wann letztlich die Zivilge- richte bei neuen, offenen Fragen einschrei- ten müssen. BEIRATaktuell wird hierzu selbstverständlich weiter berichten.

Juristische Fachautoren:

Information

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Unsere Autoren

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Weiterhin wirkten an dieser Ausgabe mit: Massimo Füllbeck und Martin Metzger

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Das Burkini-Verbot im Schwimmbad Gebrauchsregelungen und deren Grenzen

Das Zusammenleben in einem Mehrfa- milienhaus stellt an dessen Bewohner, zumal, wenn es sich um eine Wohnungs- eigentümergemeinschaft handelt, etliche Herausforderungen. Nicht nur, dass Ei- gentümer unterschiedlicher Gegenrationen miteinander auszukommen haben, vielfach sind die Lebenseinstellungen und die demgemäß die Auffassung darüber, was erlaubt ist oder nicht, äußerst unterschied- lich. Daher besteht großes Interesse der Eigentümer daran, verbindliche Regelung aufzustellen. Vielfach werden daher Haus- ordnungen vereinbart oder beschlossen. Da diese jedoch nur allgemeine Regelun- gen enthalten, werden Einzelfälle, die auch kaum vorhersehbar sind, hiervon nicht erfasst. Es stellt sich daher die Fra- ge, ob und wie dieWohnungseigentümer auf solche Sachverhalte reagieren können und in welchem Umfang verbindliche Verhaltensmaßregeln aufgestellt werden können. Reichweite und Grenzen solcher Beschlüsse sollen hier anhand von drei beispielhaften Fällen, die kürzlich ent- scheiden wurden, aufgezeigt werden. Da das frisch renovierte Treppenhaus der Wohnungseigentumsanlage bereits nach kurzer Zeit mit den Reifenabdrücken durch das Treppenhaus transportierter Fahhräder „verziert“ ist und der jeweiligeVerursacher nicht zu ermitteln ist, beschließt die Ei- gentümerversammlung, dass Fahrräder zukünftig nur noch im dem dafür vorge- sehenen Fahrradabstellraum im Keller, auf dem jeweiligen Tiefgaragenabstell- platz, im eigenen Keller oder auf dem dafür vorgesehenen Fahrradabstellplatz im Außenbereich abgestellt werden dür- fen. Ein Transport von Fahrrädern durch das Treppenhaus wird ausdrücklich un- tersagt. Miteigentümer K ist passionierter 1. Transportverbot für Fahrräder im Treppenhaus

Fahrradfahrer und transportiert sein teu- res Mountainbike jeden Tag abends durch das Treppenhaus in seine Wohnung und morgens wieder hinunter. K fühlt sich als Fahrradfahrer diskriminiert, denn der Transport von Kinderwagen und Rolla- toren durch das Treppenhaus wurde schließlich nicht verboten. a) Als Grundsatz gilt, dass jeder Wohnungs- eigentümer berechtigt ist, mit den seinem Sondereigentum nach Belieben zu ver- fahren, insbesondere dies zu bewohnen, zu vermieten, verpachten oder in sonsti- ger Weise nutzen und andere von Einwir- kungen ausschließen (vgl.: § 13 Abs. 1 WEG). Zudem ist jeder Wohnungseigen- tümer zumMitgebrauch des gemeinschaft- lichen Eigentums berechtigt (vgl.: § 13 Abs. 2 S. 1 WEG). Dieses (Mit-)Benut- zungsrecht besteht indes nicht schranken- los und ist begrenzt durch die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer und der Dritter (vgl.: § 13 Abs. 1 WEG). Das Recht zur Mitbenutzung des Gemein- schaftseigentums besteht zudem nur, soweit gem. §§ 14, 15 WEG keine wei- teren Grenzen gezogen werden. Hierzu regelt § 14 Nr. 1 WEG, dass der Woh- nungseigentümer von seinem Sonderei- gentum nur in derWeise Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben un- vermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Zudem regelt § 15 Abs. 2 WEG, dass soweit nicht schon Gebrauchs- und Nut- zungsregelungen im Rahmen der Gemein- schaftsordnung vereinbart sind, dieWoh- nungseigentümer durch Stimmenmehrheit über einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile

und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Ge- brauch beschließen (sog. Gebrauchs- und Benutzungsregelungen). b) Mit Blick hierauf besteht ohne weiteres Beschlusskompetenz der Wohnungsei- gentümer, die Benutzung des Treppen- hauses in Bezug auf den Transport von Fahrrädern zu regeln. Dabei steht ihnen ein weites Entscheidungsermessen im Rahmen des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft zu. Die getroffene Re- gelung dient auch nachvollziehbarer Wei- se dem Schutz des ordnungsmäßen Zu- stands des Treppenhauses (vgl.: LG München I, Urt. v. 23.11.2017 – 36 S 3100/17 WEG, ZWE 2018, 176). c) Die getroffene Regelung entspricht dabei auch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist rechtmäßig. Insbe- sondere liegt nach Auffassung des LG München I auch keine unzulässige Privi- legierung von Nutzern mit Kinderwagen oder Rollatoren vor. Denn diese Gegen- stände sind nötig, damit die jeweiligen Nutzer ihre Wohnungen überhaupt errei- chen können. Im Gegensatz dazu stellt die Unterbringung eines Fahrrads in der eigenenWohnung kein wesentliches Ele- ment der Wohnungsnutzung dar, zumal für ausreichend anderweitige Unterbrin- gungsmöglichkeiten gesorgt ist (vgl.: LG München I, Urt. v. 23.11.2017 – 36 S 3100/17 WEG, ZWE 2018, 176). 2. Abschließbare Fenstergriffe im Treppenhaus Eigentümerin E und Eigentümer Q liegen im Dauerstreit über die Frage, ob, wann und wie lange Q die Fenster imTreppen- haus offen halten darf. E meint, dass Q

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die Fenster zu oft und zu lange offen halte, was zu einer Auskühlung des Trep- penhauses und hohen Heizkosten führe. Q ist der Auffassung, dass frische Luft noch niemand geschadet habe. Des ewi- gen Streites müde, beschließt daraufhin die Eigentümerversammlung, dass ab- schließbare Fenstergriffe installiert wer- den und dass dem Hausmeister die allei- nige Befugnis übertragen wird, die Flur- fenster zum witterungsangepassten Lüf- ten nach einem eigens erstellten, jahres- zeit- und witterungsabhängigen Plan zu öffnen und zu schließen. a) Die Flurfenster im Treppenhaus einer WEG-Anlage stehen im gesetzlich zwin- genden gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb der klagende Q zumMitgebrauch an den Fenstern, also auch hinsichtlich deren Öffnen und Schließen, berechtigt ist. Fraglich ist, ob die Installation der abschließbaren Griffe zulässig ist. b) Das mit dem Fall befasste LG Koblenz vertritt dieAuffassung, dass der Beschluss nicht nur rechtswidrig, sondern sogar nichtig, d.h. rechtsunwirksam ist. Zwar besteht ein berechtigtes Interesse der übrigen Eigentümer, die streitige Fra- ge der Frequenz und der Dauer des Öff- nens der Flurfenster zu regeln, die Ge- meinschaft schießt indes über das Ziel hinaus. Die beschlussweise Regelung, ausschließlich dem Hausmeister die al- leinige Befugnis zu übertragen, die mit abschließbaren Griffen ausgerüsteten Flurfenster witterungsabhängig zum Lüf- ten zu öffnen, stellt keine Gebrauchsre- gelung des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG dar, sondern den Ent- zug des Gebrauchs am Gemeinschaftsei-

gentum insgesamt. Hier wird der Gebrauch nicht (punktuell) geregelt, sondern voll- ständig reglementiert und damit entzogen (vgl.: LG Koblenz, Urt. v. 22.8.2016 – 2 S 15/16, NZM 2017, 135). 3. Burkini-Verbot im Schwimmbad Die WEG-Anlage verfügt über ein Ge- meinschafts-Schwimmbad. Die neu in die Gemeinschaft eingetretene Frau K trägt aus religiösen Gründen bei der Be- nutzung des Schwimmbads einen Ganz- körper-Badeanzug (sog. „Burkini“). Da dies den übrigen Eigentümern ein Dorn im Auge ist, wird durch Eigentümerbe- schluss eine Schwimmbadordnung erlas- sen, die u.a. besagt, dass bei der Benutzung des Bades das Tragen eines Burkini un- tersagt ist. Das mit der hiergegen gerichteten An- fechtungsklage der Eigentümerin K ent- scheidet, dass diese Regelung nichtig ist (vgl.: AG Köln, Urt. v. 5.12.2017 – 204 C 97/17, ZWE 2018, 269). Auch wenn allgemein in westeuropäischen Schwimmbädern Badebekleidung wie Bikinis, Badeanzüge oder Badehosen vorherrschend ist, müsse es auch gestat- tet sein, wenn andere Badekleidung be- nutzt wird. Zudem sei mit Blick auf den Vortrag der Beklagten nicht ersichtlich, warum ein Burkini mehr Wassertropfen absondern soll als übliche Badekleidung oder ein nasser unbekleideter Körper. Zudem ist es allgemein üblich, dass in Schwimmbädern durch die vorhandene Nässe erhöhte Rutschgefahr besteht und dass darauf von den Benutzern zu achten ist. Auch ist nicht ersichtlich, warum durch das Tragen eines Burkinis ein Hygiene- risiko besteht und dieAnsteckungsgefahr für Krankheiten erhöht sein soll. Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass

ein Schwimmbadbesucher, vornehmlich weiblicher Natur, generell in einem un- gepflegteren Zustand das Schwimmbad benutzt als andere Schwimmbadbesucher und dies durch das Tragen eines Burkinis zu verdecken sucht. 4. Fazit Bei der Beschlussfassung über Gebrauchs- und Benutzungsregelungen ist also immer darauf zu achten, dass nur einAusschnitt des Mitbenutzungsrechts des einzelnen Eigentümers reglementiert bzw. ausge- schlossen wird. So kann z.B. durchaus beschlossen werden, dass auf der gemein- schaftlichen Rasenfläche Fußballspielen, dasAusführen von Hunden oder das Gril- len untersagt ist, ein Verbot, den Rasen überhaupt zu betreten, ist nichtig. Auch ist zu berücksichtigen, dass nur der Gebrauch geregelt werden kann, nicht aber in Persönlichkeitsrechte des einzel- nen Eigentümers eingegriffen werden darf. So können durchaus die Badezeiten im Gemeinschaftsschwimmbad oder ge- trennte Nutzungszeiten für Damen oder Herren sowie gemeinschaftliche Nut- zungszeiten einer Gemeinschaftssauna eingeführt werden. Dem einzelnen Ei- gentümer kann aber seine Garderobe, gleich ob im Schwimmbad oder anders- wo, nicht vorgeschrieben werden.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Martin Metzger Schäden durch Bäume – wann wurde die Verkehrssicherungspflicht verletzt? i

„Eigentümer von Bäumen sind verpflich- tet, darauf zu achten, dass durch diese Bäume keine Schäden entstehen. Handelt es sich um Privateigentümer, so ist eine äußere Sichtprüfung in zeitlichenAbstän- den ausreichend. Bei für einen Laien erkennbaren Problemen ist dieser ver- pflichtet, einen Baumfachmann hinzu zu ziehen.“ OLG Oldenburg, Urteil vom 10.05.2017 – 12 U 7/17 Das Problem: Die Klägerin parkte Ihr KFZ unter einer Rotbuche, die sich auf dem Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft befand. Bei der Rückkehr zum Fahrzeug stellte sie fest, dass ein heruntergefallener Ast das Auto erheblich beschädigte. Der Sachschaden betrug rund Euro 9.000,--. Diese Summe begehrte sie von der Haus- verwaltung der Eigentümergemeinschaft, mit der Begründung, diese habe die ihr übertrageneVerkehrssicherung nicht aus- geführt. Der Baum hätte ausreichend untersucht und überwacht werden müssen. Das gerichtlich beauftragte Sachverstän- digengutachten ergab, dass der Baum Anzeichen von Instabilität aufwies, weil sich an der Rinde einer Astgabelung eine Verdickung befand. Die Klägerin stützte hierauf ihre Auffassung, die Verwaltung wäre zur Einholung fachmännischen Ra- tes verpflichtet gewesen. Das Erstgericht hat die Klage abgewiesen. Das OLG Oldenburg schloss sich der Klageabweisung der ersten Instanz an. Zwar habe der Eigentümer eines Baumes für dessen Verkehrssicherung Sorge zu tragen – also zu gewährleisten, dass von diesem Baum keine Gefahr ausgeht. Die- se Pflicht umfasse die regelmäßige Un- tersuchung auf Schäden und Erkrankun- gen sowie dessen Standfestigkeit. Dies gelte in erhöhtem Maße vor allem dann, wenn der Baum im Bereich vonVerkehrs- flächen stehe und damit potentiell ande- re Personen gefährde. Von Gemeinden und Städten ist zu erwarten, dass diese Die Entscheidung des OLG Oldenburg:

die Verkehrssicherung durch qualifizier- tes Personal durchführen lässt. Für Pri- vatpersonen – in diesem Fall auch Eigen- tümergemeinschaften – gelte jedoch ein geringerer Maßstab. Die Verkehrssiche- rung beschränkte sich hier auf eine re- gelmäßige äußere Sichtprüfung. Die Einholung weiterer fachmännischer Mei- nung ist erst dann notwendig, wenn sich für den Laien erkennbar Unregelmäßig- keiten ergeben, wie Verletzungen des Baumes oder Pilzbefall. Im vorliegenden Fall war dies für die Hausverwaltung nicht erkennbar sondern wäre nur durch einen Baumfachmann mit forstwirtschaftlichem Wissen richtig einzuordnen gewesen. Die Verwaltung trifft entsprechend keine Schuld, weshalb der Klägerin mit Hin- weisbeschluss empfohlen wurde, die Klage zurückzunehmen. Praxis-Tipp: Das Urteil erteilt der deutschen „Vollkas- komentalität“ eine Abfuhr. Zugegeben, gegen die im beschriebenen Fall vorlie- gendeVerkettung unglücklicher Umstän- de ist auch die Geschädigte machtlos. Trotzdem – solche Fälle nehmen zu. Die Gerichte prüfen zudem auch vermehrt, ob bei Umständen, die zu Schäden führen, geschädigte Personen nicht auch eine Mitverantwortung tragen. So erkannte u.a. das LG Frankfurt mit Urteil vom

21.11.2013, 2014, 413-414, dass auch vomVerkehrsteilnehmer verlangt werden kann, eine Gefahrenlage richtig einzu- schätzen. In diesem Fall war der Geschä- digte nicht den Wetterverhältnissen ent- sprechend gekleidet und stürzte auf of- fener Straße. Das Gericht erkannte eine Mitschuld. Der Praxis-Tipp kann nur sein, stets ausreichend Versicherungsschutz vorzuhalten. Beim Geschädigten für den Fall, der Schadenersatz bleibt ihm verwehrt (Teil- oder Vollkasko KFZ) oder für an- dere Schadenfälle die Hausratversicherung idealerweise mit Elementareinschluss. Der Verwalter ist bestens beraten, er hält eine Vermögenschadenhaftpflicht- und Berufshaftpflichtversicherung aufrecht. Letztere wird der Gesetzgeber als Berufs- zulassungs-Voraussetzung voraussichtlich ab 01.01.2019 einführen. Hätte das OLG Oldenburg nämlich anders entschieden, verfügte der Verwalter dann über ausrei- chenden Versicherungsschutz. Dieser ist dringendst anzuraten, denn Schadener- satzklagen mit Personenschäden können für Verwalter existentiell bedrohlich aus- gehen. Und zum Klagen gibt es immer ausreichend Gelegenheit, schenkt man Kurt Tucholsky Glauben: „Wenn der Deut- sche hinfällt, steht er nicht auf, sondern sieht sich um, wer ihm schadenersatz- pflichtig ist“.

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››› Mietrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Kein Widerrufsrecht des Mieters bei Mieterhöhung! Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bedarf keiner Widerrufsbelehrung

Einem Verbraucher, der mit einem Un- ternehmer einen Fernabsatzvertrag ab- schließt, steht gem. §§ 312c, 312g, 355 BGB ein freies Widerrufsrecht binnen einer Frist von 14 Tagen ab Vertrags- schluss zu. Fernabsatzverträge sind dabei Verträge, die zwischen einem Unterneh- mer und einemVerbraucher geschlossen werden und eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zumGegenstand haben, wobei für dieVertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich sog. Fernkommunikationsmittel verwendet werden (also Briefe, Telefonanrufe, Te- lefax, E-Mail, SMS etc.). Wird der Ver- braucher nicht gem. §§ 355, 356 BGB i.V.m.Art. 246, 246a EGBGB regelgerecht über das ihm zustehendeWiderrufsrecht belehrt, verlängert sich dieWiderrufsfrist von 2 Wochen um 1 Jahr. Ob dies ohne weiteres auf das Wohnraummietrecht anwendbar ist, hat der BGH in einer ak- tuellen Entscheidung geklärt (BGH, Urt. v. 17.10.2018 - VIII ZR 94/17). 1. Der Fall Vermieter V bittet Wohnungsmieter M schriftlich um dessen Zustimmung zu einer (berechtigten) Anpassung der Mie- te an die ortsübliche Vergleichsmiete. M erteilt die Zustimmung und zahlt zunächst die erhöhte Miete. Bald darauf erklärt er denWiderruf der Zustimmung zur Mieterhöhung und fordert die ge- zahlten Erhöhungsbeträge unter Hinweis auf eine fehlende Widerrufsbelehrung zurück. 2. Das Problem Der Mieter vonWohnraum ist typischer- weise Verbraucher, weshalb das Wider- rufsrecht auf einen mit einem Unterneh- mer geschlossenen Mietvertrag gem. § 312Abs. 4 BGB grundsätzlich anwend- bar ist. Unternehmer ist jede natürliche oder juristische Person oder eine rechts- fähige Personengesellschaft, die bei Ab- schluss eines Rechtsgeschäfts in Aus- übung ihrer gewerblichen oder selbstän- digen beruflichenTätigkeit handelt. Beim Abschluss eines Wohnraummietvertrags handeln alsoVermietungsgesellschaften,

Genossenschaften, private Großvermie- ter, etc., typischerweise als Unternehmer im Sinne des Verbraucherschutzrechts. Hinzu kommt, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung in aller Regel im Sinne eines Fernabsatzgeschäfts durch Brief- wechsel zustande kommt. Nach dem reinen Gesetzeswortlaut müsste der Ver- mieter also den Mieter über ein diesem zustehendes Widerrufsrecht belehren. Dies ist in der Vergangenheit indes flä- chendeckend nicht erfolgt. Dies würde dazu führen, dass vonWohnungsmietern abgegebene Zustimmungserklärungen zur Anpassung der Miethöhe an die orts- übliche Vergleichsmiete noch binnen einem 1 Jahr und 2 Wochen frei wider- rufbar wären, weshalb die zwischenzeit- lich entrichtete erhöhte Miete vom Ver- mieter zurückzuzahlen wäre. Fraglich ist daher, ob die Regelungen des Verbrau- cherwiderrufs hier tatsächlich anwendbar sind. 3. Die Entscheidung des BGH Entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Rechtsmeinung (vgl.: LG Berlin, Urt. v. 10.3.2017 - 63 S 248/16) ist der BGH der Auffassung, dass der Verbraucherwiderruf nicht auf die Zustimmung des Wohnraummieters zur Anpassung der Miethöhe an die orts- übliche Vergleichsmiete anwendbar ist. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift ist jedoch nach Mei- nung des BGH dahingehend einschrän- kend auszulegen, dass ein Widerrufs- recht des Mieters bei einer Zustim- mungserklärung zu einer vom Vermie- ter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Fernabsatz- verträgen.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einerWohnung soll Fehlentschei- dungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise beste- henden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen, so der BGH, bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete indes die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Ge- mäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Text- form zu erklärende) Mieterhöhungsver- langen vom Vermieter zu begründen. Damit wird demMieter bereits die Mög- lichkeit gegeben, die sachliche Berech- tigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Wil- len ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass derVermieter frühestens nachAblauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens Klage auf Erteilung der Zustimmung gegen den Mieter erheben kann (vgl.: § 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebe- nenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucher- schützenden Regelungen für Vertragsab- schlüsse im Fernabsatz erfüllt und eine Widerrufsbelehrung mangels bestehen- dem Widerrufsrecht des Mieters nicht erfolgen muss.

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Wann kommt endlich die dringend notwendige WEG-Reform?

Folgekosten, transparenter und klarer formuliert werden. Der Wohnungseigen- tümergemeinschaft soll die Beschluss- kompetenz eingeräumt werden, hierzu entsprechende Beschlüsse fassen zu können. Insbesondere soll im Gesetz verankert werden, dass der eine bauliche Veränderung durchführendeWohnungs- eigentümer, die Kosten der Maßnahme sowie sämtliche mit der Maßnahme ver- bundenen Kosten zu tragen hat. Darüber soll eine neue gesetzliche Regelung den Wohnungseigentümern künftig ermög- lichen, Maßnahmen zum Einbruchschutz, Installation von Ladeeinrichtungen für den Betrieb eines Elektroautos oder für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durchführen zu können. Selbstverständ- lich wird es hier keinen „Freibrief“ geben, sondern der Anspruch wird an bestimm- te Voraussetzungen und Mehrheiten ge- bunden sein. Hier bleibt abzuwarten, wie der abschließende Gesetzesentwurf aus- sehen wird. In der Regel ist es so, dass eine Eigen- tümerversammlung nur durchgeführt werden kann, wenn mehr als 50% der Miteigentumsanteile anwesend oder ver- treten sind. Diese Vorschrift führt in vielenWohnungseigentümergemeinschaf- ten zu Problemen, da regelmäßig die Beschlussfähigkeit in der ersten Eigen- tümerversammlung nicht erreicht wird Abschaffung der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Die letzte WEG-Reform fand zum 01.07.2007 statt. Seit dem musste die Rechtsprechung, insbesondere der Bun- desgerichtshof, viele offene Fragen und Probleme klären. Trotzdem enthält das aktuelleWohnungseigentumsgesetz wei- terhin viele schwammige und unklare Regeln. Nach Ansicht der Verwalter- praxis, der Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümer, aber auch der Verbände, ist das aktuelle Wohnungs- eigentumsgesetz veraltet und muss drin- gend an diversen Stellen ergänzt und verbessert werden. In dem in 2018 geschlossenen Koaliti- onsvertrag der Bundesregierung wurde eine Reform des Wohnungseigentums- gesetzes vereinbart, die noch in dieser Legislaturperiode abgeschlossen werden soll, also bis spätestens 2021. Die Ju- stizministerkonferenz hatte im Juni 2018 beschlossen, dass hierzu eine Arbeits- gruppe eingerichtet wird. DieseArbeitsgruppe sollte prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientereVerwaltung des Gemein- schaftseigentums gefördert werden kann. Im letzten Jahr wurden dann ein „Dis- kussionsentwurf für ein Gesetz für zu- kunftsfähiges Wohnen im Wohneigen- tum“ sowie der „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Bar- rierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vorgelegt. Diverse Verbände haben zu

diesen Entwürfen bereits Stellung bezo- gen und im Sommer 2019 sollen weite- re Ergebnisse vorgestellt werden, die als Grundlage bzw. Basis für einen neuen Gesetzesentwurf dienen sollen.

Nachstehend sollen die bisher geplanten Änderungen in Kürze vorgestellt werden:

Einführung einer „Werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ Eine vollständigeWohnungseigentümer- gemeinschaft existiert in der Regel erst dann, wenn neben dem Bauträger ein weiterer Erwerber als Wohnungseigen- tümer in das Grundbuch eingetragen wird. Da die Eigentumsumschreibung vom Bauträger auf die Erwerber teilwei- se mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann, hatte die Rechtsprechung die Rechtsfigur der „werdendenWohnungs- eigentümergemeinschaft“ ins Leben gerufen. Im aktuellen Wohnungseigen- tumsgesetz erscheint diese Rechtfigur allerdings nicht, so dass in der Praxis immer Streit vorprogrammiert ist, wer als „Wohnungseigentümer“ oder „Teil- nahmeberechtigter an der Eigentümer- versammlung“ angesehen werden kann. Zukünftig soll es hierzu eine entspre- chende gesetzliche Regelung geben.

Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen

DasWohnungseigentumsgesetz soll hin- sichtlich der Kostenverteilung bei bau- lichenVeränderungen, insbesondere der

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Verwaltungsbeirat Die aktuelle Vorschrift (§ 29WEG) zum Verwaltungsbeirat ist veraltet und starr. Es ist daher geplant, dass dieWohnungs- eigentümergemeinschaft selbst die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates bestimmen kann. Lediglich bei Woh- nungseigentümergemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern, muss der Ver- waltungsbeirat aus mindestens drei Per- sonen bestehen. Es soll eine Amtszeit auf höchstens 4 Jahre eingeführt werden, wobei eine unbeschränkte Wiederwahl möglich ist. Darüber hinaus sollen die Aufgaben und Befugnisse klarer und transparenter imGesetz verankert werden. 1. In Gemeinschaften mit 20 oder mehr Eigentümern soll durch Stimmenmehr- heit der Wohnungseigentümer ein Verwaltungsbeirat bestellt werden. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vor- sitzenden und mindestens zwei wei- teren Wohnungseigentümern als Bei- sitzern, von denen einer zugleich stellvertretender Vorsitzender ist. 2. In anderen Gemeinschaften können dieWohnungseigentümer durch Stim- menmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. In diesen Gemeinschaften bestimmt sich auch die Anzahl der Mitglieder nach ZumVerwaltungsbeirat soll eine umfas- sende Änderung stattfinden, wie folgt:

und somit für alle Beteiligten erheblichen Aufwand zur Durchführung der Wieder- holungsversammlung entsteht. Nach dem vorliegenden Entwurf sollen Eigentü- merversammlungen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer immer beschlussfähig sein, sofern hierauf in der Einberufung hin- gewiesen wird. Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht – Rechte von Mehrheits- eigentümern In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass sich Wohnungseigentümergemein- schaften nicht auf einen Verwalter eini- gen können bzw. schlichtweg kein Ver- walter gewählt wurde. Kommt es dann zu Differenzen und Streit, kann das Gericht „angerufen“ werden und das Gericht hat die Befugnis einen entspre- chenden Verwalter für die Wohnungsei- gentümergemeinschaft einzusetzen. Damit ein Mehrheitseigentümer den vom Gericht bestelltenVerwalter nicht wieder absetzen können, soll in das Gesetz fol- gende Regelung aufgenommen werden: „Bestellt das Gericht in einem Rechts- streit nach §§ 43, 21 Abs. 8 WEG einen Verwalter, kann es nach billigem Ermes- sen einen Zeitraum festlegen, während dessen der Verwalter nicht von der Ei- gentümergemeinschaft abberufen werden kann, sofern nicht ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor- liegt.“

mit Stimmenmehrheit gefasstem Be- schluss der Eigentümer. Besteht der Verwaltungsbeirat aus mehrerenWoh- nungseigentümern, bestimmen die Wohnungseigentümer mit Stimmen- mehrheit ein Mitglied des Beirats zum Vorsitzenden und ein weiteres Mitglied zum stellvertretenden Vorsitzenden. 3. Die Bestellung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats erfolgt nach Stim- menmehrheit für höchstens jeweils vier Jahre; eine Wiederwahl ist unbe- schränkt möglich. 4. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Dies umfasst insbesondere a) die Vorbereitung und Beratung von Verwaltungsmaßnahmen, b) die Mitwirkung an der Vorbereitung der Eigentümerversammlung, c) die Vermittlung zwischen demVer- walter und denWohnungseigentümern und d) die Prüfung und Stellungnahme zumWirtschaftsplan, zur Abrechnung über den Wirtschaftsplan, zu Rech- nungslegungen und Kostenanschlägen, bevor über sie die Wohnungseigentü- merversammlung beschließt. Zur Wahrnehmung seiner Rechte und Pflichten kann der Verwaltungsbeirat vom Verwalter die erforderlichen In- formationen und Einsicht in alle Un-

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Fazit: Nach hier vertretender Auffassung, aber auch nach den Stellungnahmen aller Verbände, sind ein Teil der geplanten Änderungen zu begrüßen. Aber das soll- te und kann nicht alles sein. Es bleibt zu hoffen, dass die Meinung aller wichtigen Verbände ernst genommen und weitere richtungsweisenden Änderungen vorge- nommen werden. Beispielsweise soll hier genannt werden: • Dem Verwalter soll eine gesetzliche Befugnis eingeräumt werden, säumige Hausgeldschuldner kraft Gesetzes ge- richtlich in Anspruch zu nehmen. • Die aktuelle Vorschrift zur Differen- zierung des Sonder- und Gemeinschafts- eigentums (§ 5 WEG) muss dringend überarbeitet werden. Nach hier vertre- tender Auffassung muss konkret gere- gelt werden, welche Bestandteile dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterliegen. Möglicherweise macht es auch Sinn, den § 5 WEG vollständig zu überdenken und der WEG die Kom- petenz einzuräumen, wesentliche Ge- bäudebestandteile, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden, doch zum Sondereigentum zu erklären. • Die Regelungen der Eigentümerver- sammlung hinsichtlichTeilnahmerecht, Ort und Uhrzeit sollen präzisiert wer- den. • Die Vorschriften zum Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bedürfen einer grundlegenden Reform. Aktuell haben

terlagen der Verwaltung einschließlich die der Verwaltung erteiltenVollmach- ten verlangen. 5. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Hinsichtlich der durch die Mitglied- schaft verursachten Aufwendungen ist die Gemeinschaft demVerwaltungs- beirat nach § 670 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Ersatz verpflichtet, soweit diese ordnungsgemäßer Ver- waltung entspricht. Sonstige Änderungen Darüber hinaus wird geprüft, ob das Miet- und WEG-Recht in bestimmten Punkten, z. B. bauliche Maßnahmen, harmonisiert werden kann. Denn in der Praxis ist immer häufiger zu beobachten, dass die Vorschriften des Mietrechts mit denVorschriften des WEG-Rechts nicht kompatibel sind und vermietende Woh- nungseigentümer damit erhebliche Pro- bleme bekommen können (z. B. bei dem Thema Abrechnung: Im Mietrecht gilt der Kostenverteilerschlüssel Quadratme- ter, während im WEG-Recht nach Mit- eigentumsanteilen abgerechnet wird. Vergisst der Vermieter dies bei Abschluss des Mietvertrages zu ändern, hilft ihm die Abrechnung des WEG-Verwalters nur bedingt, da dort die mit dem Mieter vereinbarten Kostenverteilerschlüssel im Zweifel nicht erscheinen. Ergo: Der Ver- mieter muss die gesamte Kostenverteilung selbst neu berechnen.)

beide Vorschriften zusammen zwei Sätze. Schaut man sich die Rechtspre- chung und Probleme in der Praxis an (die weder durch den Verwalter, den Verwaltungsbeirat oder Miteigentümer versursacht werden) müssen klare Re- gelungen undWeisungen in das Gesetz übernommen werden.

BEIRATaktuell wird über das weitere Gesetzgebungsverfahren weiter berichten.

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Aus der Praxis für die Praxis Wer schuldet denn nun die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung unter der Verwalterzustimmung? i

Der Fall: Die Notarin beurkundete einen Kaufver- trag über eine Eigentumswohnung. Nach Ziffer 9 des Kaufvertrages trägt der Käu- fer sämtliche mit der Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen gerichtlichen, behördlichen oder notariellen Kosten. ZurVeräußerung desWohnungseigentums bedarf es gemäß § 12 Abs. 1 WEG der Zustimmung der Verwalterin. Hierzu hat- te dieVerwalterin die Notarin aufgesucht, um ihre Unterschrift unter der Verwalter- zustimmung beglaubigen zu lassen. Die Notarin führte die Unterschriftsbe- glaubigung durch und stellte der Verwal- terin die Kosten der Unterschriftsbeglau- bigung unter der Verwalterzustimmung in Höhe von 96,57 € in Rechnung. Die Bestellung: Jahresabo für nur 10 EUR (inkl. MwSt. und excl. Versand) Bitte senden Sie das leserlich ausgefüllte Formular per Post oder Fax an: 02 08. 30 27 68 -32 Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 · 45475 Mülheim an der Ruhr Ja, hiermit bestellen wir die Zeitschrift BEIRATaktuell im Jahresabo für nur 10 Euro (inkl. MwSt. und excl. Versand). Bitte senden Sie uns ____ Exemplar(e) zum nächsten Erscheinungs- termin zu. BEIRATaktuell umfasst 16 DIN-A4-Seiten mit den Themen: Technik, WEG-Recht, Mietrecht und Wirtschaft; erscheint 4 x im Jahr und kostet somit pro Einzelheft nur 2,50 Euro! WICHTIG: Das Abonnement ist für ein Kalender- jahr gültig und verlängert sich automatisch um ein weiteres Kalenderjahr, wenn es nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Rechnungsstellung erfolgt jährlich im Voraus.

Verwalterin war aufgrund der bisher gän- gigen Praxis mit der Rechnungsstellung nicht einverstanden und wendet sich im nachfolgend dargestellten Fall gegen die- se Kostenrechnung. Die Rechtslage: Bisher war es üblich, dass die Notare die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung unter der Verwalterzustimmung unmit- telbar beim Erwerber oder Veräußerer angefordert haben. Eine neue, richtungsweisende Entschei- dung des LG Düsseldorf (LG Düsseldorf, Beschluss v. 28.5.2018 – 19 OH 7/17) führt nun dazu, dass auch die Bundes- notarkammer alle Notare darüber infor- miert hat, dass diese Kosten zukünftig nur noch beim Verwalter oder gegebe-

nenfalls bei der Wohnungseigentümerge- meinschaft angefordert werden können.

Dies führt bei denWohnungseigentümer- gemeinschaften bzw. den Verwaltern zu erheblichemMehraufwand, da die Kosten zunächst über dieAbrechnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf alle Wohnungseigentü- mern umgelegt werden müssen, soweit nicht ein Beschluss gemäß § 21 Abs. 7 WEG zur Abwälzung auf denVerursacher – in dem Fall der Veräußerer – vorliegt. Das LG Düsseldorf begründet diese neue Vorgehensweise wie folgt: Die Beauftragung der Notarin mit der Unterschriftsbeglaubigung ist durch die Verwalterin erfolgt. Die Inanspruchnah- me der Verwalterin ist gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG nicht zu beanstanden. Danach

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schuldet die Notarkosten, wer denAuftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Es ist also nicht zu beanstanden, wenn die Ver- walterin seitens der Notarin in Anspruch genommen wird, weil sie als Ermächtig- te der Wohnungseigentümergemeinschaft kraft Vereinbarung aus der Gemeinschafts- ordnung handelt. Hieran ändert sich auch nichts durch eine Kostenübernahmeerklärung der Beteilig- ten im Kaufvertrag. Welche Kosten von der Übernahmehaftung umfasst sind, richtet sich nach der konkretenVereinba- rung. Die Kostenübernahme muss daher eindeutig formuliert werden. Für die Ko- sten der Verwalterzustimmung haftet der Käufer daher nur, wenn er diese Kosten in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich übernommen hat (vgl. Beschluss des LG

Düsseldorf vom 8.1.2014, 25 T 623/13). Vorliegend sind jedoch nur sämtliche mit demKaufvertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten übernommen worden, worunter nicht die Kosten der Urkunde über die Beglaubigung der Verwalterzu- stimmung fallen. Praxishinweis: Kostenschuldner für die Beglaubigungs- kosten ist grundsätzlich erst der Verwal- ter, der den Notar beauftragt hat. Dem Verwalter steht aber ein Anspruch auf Erstattung gegen die Wohnungseigentü- mergemeinschaft zu. Die Wohnungsei- gentümergemeinschaft hat aber die Mög- lichkeit, diese Kosten durch einen einfa- chen Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 7WEG demVerursacher (Veräuße- rer) weiter zu belasten.

Im Übrigen hat die Bundesnotarkammer darauf hingewiesen, dass die Kostenüber- nahmeregelungen imKaufvertrag lediglich das Innenverhältnis betreffen und selbst bei einer konkreten Kostenübernahme des Erwerbers oder Veräußerers, nur im Innen- verhältnis zwischen diesen Parteien gelten. Aus der Rechtsprechung: LG Düsseldorf, Beschluss v. 28.5.2018 – 19 OH 7/17; ZWE 2018, 401 Der Notar kann den Verwalter, der die Genehmigung zu einerVeräußerung erteilt, wegen der Kosten der Unterschriftsbe- glaubigung gem. § 29 Nr. 1 GNotKG jedenfalls dann in Anspruch nehmen, wenn nicht deutlich gemacht wird, dass im Namen und imAuftrag der Beteiligten des Kaufvertrags gehandelt wird.

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