BeiratAktuell-50

• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

sierungsmaßnahmen gezielt dazu genutzt haben, Mieter zur Kündigung zu bewegen.

Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.

Soweit der Vermieter seine Auskunfts- pflicht nicht erfüllt, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichenVergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Zudem ist es für Mieter nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Bisher musste der Mieter eine qualifizierte Rüge erheben, d. h. er mus- ste konkret die Gründe darlegen, warum der Vermieter die falsche Miete berechnet. Seit dem 1.1.2019 reicht eine einfache Rüge – ohne umfangreiche Begründung – aus. Der Vermieter muss dann beweisen, dass er die zulässige Miete fordert. „Herausmodernisieren“ gilt jetzt als Pflichtverletzung Der Begriff „Herausmodernisieren“ ist dadurch entstanden, dass es in der Ver- gangenheit Vermieter gab, die eine An- kündigung für umfangreicher Moderni-

Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann. Seit dem 1.1.2019 wird also kraft Geset- zes vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus demMietverhältnis verletzt hat, wenn • mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach de- ren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird, • in der Ankündigung ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde, • die bauliche Veränderung in einer Wei- se durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwen- digen Belastungen des Mieters zu füh- ren, oder • dieArbeiten nach Beginn der baulichen

Diese Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer ob- jektiver Grund vorliegt. Fazit Das Thema „Wohnraum“ spielt in der Gesellschaft und Politik eine wichtige Rolle. Der Gesetzgeber möchte mit dem neuen Mietrechtsanpassungsgesetz erneut den Mieterschutz stärken, ohne den Ver- mieter weiter zu belasten. Ob das mit den neuenVorschriften gelungen ist, darf stark bezweifelt werden. Nach hier vertretener Auffassung bleibt nun abzuwarten, wie sich die neuen Vorschriften in der Praxis bewähren und wann letztlich die Zivilge- richte bei neuen, offenen Fragen einschrei- ten müssen. BEIRATaktuell wird hierzu selbstverständlich weiter berichten.

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Unsere Autoren

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Weiterhin wirkten an dieser Ausgabe mit: Massimo Füllbeck und Martin Metzger

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