BeiratAktuell-50

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Neuigkeiten zum Mietrecht Seit dem 1.1.2019 ist das neue Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten!

Seit dem 1.1.2019 gelten im Mietrecht neue Vorschriften für Modernisierungs- maßnahmen und der Mietpreisbremse. Das Gesetz zur Ergänzung der Regelun- gen über die zulässige Miethöhe bei Miet- beginn und zur Anpassung der Regelun- gen über die Modernisierung der Miet- sache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) ist zum 01.01.2019 in Kraft getreten. Verkündet wurden die neuen Vorschriften am 21.12.2018 im Bundes- gesetzblatt. Umlage von Modernisierungskosten nur noch acht Prozent und Einführung einer Kappungsgrenze Modernisierungskosten kann der Vermie- ter nur noch in Höhe von 8 Prozent jähr- lich (anstatt bisher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens hatte man ursprünglich geplant, dass die 8 Prozent nur in Gebieten in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaremWohn- raum gefährdet ist, abgesenkt werden soll. Seit dem 1.1.2019 gilt die Absenkung von 11 Prozent auf 8 Prozent allerdings bundesweit. Darüber hinaus gilt bei der Weitergabe der Modernisierungskosten an den Mieter erstmalig eine neue Kappungs- grenze von 3 Euro je Quadratmeter in- nerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Mo- dernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Folgende wichtige Neuerungen müssen seit dem 1.1.2019 beachtet werden:

umlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.

Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zur Modernisierung ver- pflichtet wird oder eine Modernisierungs- maßnahme auf Grund eines Beschlusses vonWohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zu- gang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde. Auskunftspflicht des Vermieters zur Mietpreisbremse und vereinfachte Rüge des Mieters in Gebieten mit an- gespannten Wohnungsmarkt Mietpreisbremse: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen und be- findet sich diese Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntenWohnungsmarkt, dann darf die Miete zu Beginn des Miet- verhältnisses die ortsübliche Vergleichs- miete höchstens um 10 Prozent überstei- gen. Die Landesregierungen wurden er- mächtigt, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverord- nung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nicht in jedem Bundesland bzw. Gemein- de gilt also die „Mietpreisbremse“. Seit dem 1.1.2019 wurden dieAuskunfts- pflichten derVermieter deutlich verschärft. Vermieter sind verpflichtet, einemMieter vor Abschluss des Mietvertrages, unauf- gefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. FolgendeAuskünfte müssen erteilt werden: • Höhe der Vormiete ein Jahr vor Been- digung des Vormietverhältnisses • Durchführung von Modernisierungs- maßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses • Erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 01.10.2014

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren

In der bisherigen Praxis war zwischen Vermieter und Mieter oft streitig, ob der Vermieter bei einer Modernisierungsan- kündigung den korrekten Anteil der In- standsetzungskosten heraus gerechnet hat. Dies war und bleibt auch weiterhin für den Vermieter nicht einfach. Der Gesetzgeber hat daher bei „kleineren“ Modernisierungsmaßnahmen das soge- nannte vereinfachteVerfahren eingeführt: Das vereinfachte Verfahren greift immer dann, wenn die für die Modernisierungs- maßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Instandset- zungskosten 10.000 € nicht übersteigt. Der Vermieter braucht den Instandset- zungsanteil dann nicht genau ermitteln bzw. nachweisen, sondern kann pauschal 30 Prozent als Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abziehen. Allerdings regelt das Gesetz auch: Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren bereits eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, so mindern sich die Kosten, die für weitere Modernisierungsmaßnah- me geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Ver- fahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden. Soweit der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend ge- macht, so kann er innerhalb von fünf Jahren – nach Zugang dieser Mieterhö- hungserklärung – beimMieter keine wei- tere Mieterhöhungen mehr geltend ma- chen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der

WICHTIG: Die neuen Vorschriften bzw. die Absenkung der Modernisierungs-

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BEIRAT AKTUELL 50/I-19