BEIRATaktuell_68

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Rauchwarnmelder in der Diskussion Gemeinschaftsaufgabe oder Pflicht des einzelnen Eigentümers?

Inmittlerweile allen Bundesländern ha ben die Landesgesetzgeber durch Er gänzung der jeweiligen Landesbauord nungen die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungenmit Rauchwarnmeldern bei Neubauten sowie eine Nachrüstpflicht von Bestandswohnungen (mit Ausnah me von Sachsen) eingeführt. Bedauerlicherweise enthalten die jewei ligen landesgesetzlichen Vorschriften eine Vielzahl von Regelungslücken und handwerklichen Fehlern, so dass sich für Verwalter undWohnungseigentümer vielfältige Fragen zumpraktischen Um gangmit den Regelungen der jeweiligen Landesbauordnung ergeben. Hinzu kommt, dass mit Inkrafttreten des WEMoG zum 1.12.2020 die Diskussion darüber neu entfacht, ob die Ausstattung vonWohnungenmit Rauchwarnmeldern sowie die Sicherstellung deren Betriebs bereitschaft (Wartung) eine von der Gemeinschaft derWohnungseigentümer wahrzunehmende Aufgabe ist oder ob dies Sache des einzelnenWohnungsei gentümers ist. 1. Bisherige Rechtslage (bis 30.11.2020) Auf derGrundlagedesbis zum30.11.2020 geltenden WEG nahm die Rechtspre chung des BGH und die Instanzrecht sprechung an, dass mit Blick auf die Bedeutung von Rauchwarnmeldern für den Brand- und Versicherungsschutz des Objekts insgesamt, auch wenn Rauchwarnmelder letztlich nur im Son dereigentum zu installieren und zu war ten sind, die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Weiteren abgekürzt: GdWE) als solcher wahrzu nehmende Verkehrssicherungspflicht

tangiert war und deshalb Beschlusskom petenz der Eigentümerversammlung zur gemeinschaftlichen und einheitli chen Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern imBereich des Son dereigentums bestand. Da die jeweiligen Landesbauordnungen jedoch unterschiedliche Regelungen zur Ausstattungspflicht mit Rauchwarn meldern vorsehen, wurde hinsichtlich der Herleitung der Beschlusskompetenz differenziert. a) Waren sämtliche Eigentümer nach der Landesbauordnung zumEinbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern ver pflichtet, so bestand eine sog. geborene Beschlusskompetenz gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG a.F. Da die GdWE insoweit zurWahrnehmung einer gesetzlichen gemeinschaftsbezo genen Pflicht handelte, war das Ent scheidungsermessen der Gemeinschaft sogar dahingehend reduziert, dass die Frage des „Ob“ der Installation von Rauchwarnmeldern schon nicht mehr zur Entscheidung anstand, sondern nur noch über das„Wie“ zu entscheidenwar, also darüber, welcher Anbieter welche Geräte inwelcher Anzahl wo installierte. Insofern ergab sich aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1WEG a.F. sogar eine Pflicht zur ge meinschaftlichenAusstattungmit Rauch warnmeldern und deren gemeinschaft licher Wartung. Voraussetzung der Beschlusskompetenz und Handlungspflicht aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG a.F. war wie gesagt aber, dass sämtliche Eigentümer nach der

jeweiligen Landesbauordnung zumEin bau und zur Wartung von Rauchwarn meldern verpflichtet waren. Dies lag zum einen dann vor, wenn sich die Ausstattungspflicht nach der jewei ligen Landesbauordnung an sämtliche Wohnungseigentümer als Grundstück seigentümer richtete. Dies war aber auch dann gegeben, wenn sich die Ausstattungspflicht nach der jeweiligen Landesbauordnung zwar nicht an alleWohnungseigentümer als Grund stückseigentümer, sondern nur an die jeweiligen einzelnen Eigentümer als Inhaber vonWohnraum richtete, es sich aber umeineWEG-Anlage handelte, die nur aus Wohnungen bestand oder es sich um eineWEG-Anlage handelte, die zwar auch nicht auszustattende Räume als Teileigentum aufwies (z.B. nicht aus zustattende Gewerbeeinheiten, etc.), die jeweiligen Teileigentümer aber gleich zeitig auch Eigentümer einerWohnung waren (und somit ebenfalls sämtliche Eigentümer nachder Landesbauordnung verpflichtet waren). b) Handelte es sich hingegen umeineWEG Anlage, bei der nicht sämtliche Eigen tümer nach der jeweiligen Landesbau ordnung (also insbesondere nur Woh nungseigentümer als Inhaber vonWohn raum) zumEinbau und zurWartung von Rauchwarnmeldern verpflichtet waren, da nichtausstattungspflichtiges Teilei gentum vorhanden war, ergab sich die Entscheidungskompetenz der Eigentü merversammlung als sog. gekorene Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG a.F., wonach die Gemein schaft im Wege eines sog. Vergemein-

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