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BEIRATAKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m Wo h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 8 , 5 5 ( i nk l . 7 % USt . ) Rechtsanspruch zur Änderung der Kostenverteilung

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Ausgabe: 68 Quartal III-23

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Aktuelles aus der Branche

Wichtige Urteile

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 viertel jährlich und bietet entscheidende Infor mation für Verwaltungsbeiräte imWoh nungseigentum. Herausgeber /Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger fürWohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

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Verehrte Leserinnen und Leser, wir haben mit der dritten Ausgabe im Jahr 2024 gewartet, weil wir unbedingt die Entscheidung des Bundesrates zum "Heizungsgesetz" abwarten wollten. Am29.9.2023 hat der Bunderat das neue und in der Praxis kontrovers diskutierte Heizungsgesetz nun "durchgewunken". In dieser Ausgabe gehen wir zunächst nur auf die wichtigsten Änderungen ein, wobei dasThemaGebäudeenergiegesetz bzw. GEG oder Heizungsgesetz uns si cherlich die nächsten Jahre beschäftigen wird, so dass wir immer wieder auf die ses Thema zurück kommen werden. Herr RA Fritsch schließt dasThema "Neue Kostenverteilung" in der WEG ab und geht danach auf die Frage ein, ob und was sich durch die WEG-Reform 2020 bezüglich der Rauchwarnmelderpflicht verändert hat. Wir wünschen einen schönen Herbst und viel Spaß bei der Lektüre.

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Ihr Massimo Füllbeck

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Änderung der Kostenverteilung nach neuem Recht? - Teil 2 Zur Reichweite und Grenzen der Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG

4. Rechtsanspruch des einzelnen Eigentümers auf Änderung der Kos tenverteilung Da die Regelungskompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG (trotz aller vorstehend geschilderten Einschränkungen) den Wohnungseigentümern ein denkbar weites Entscheidungsermessen bei der Umgestaltung von Kostenverteiler schlüsseln eröffnet, ist weiter zu betrach ten, unter welchen Voraussetzungen sich hieraus ein Rechtsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Kostenumlage -notfalls gegen denWillen der Mehrheit derWoh nungseigentümer- ergeben kann. Praxis-Beispiel Eigentümer E gehört eine freistehende Garage (Teileigentum), die keinenWas seranschluss besitzt. Die Kaltwasserko sten werden aber nach Miteigentums anteilen auf sämtliche Eigentümer um gelegt. E meint, er sei von den Wasser kosten freizustellen und ficht die ihnmit Kaltwasserkosten anteilig belastende Jahresabrechnung an. a) Grundsatz der Vorbefassung der Eigentümerversammlung Aus der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG kann sich im Um kehrschluss auch ein Anspruch auf Än derung eines Umlageschlüssels ergeben. Indes muss nach dem Grundsatz der Vorbefassung der Eigentümerversamm lung, der schließlich die Ausübung der Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2WEG zusteht, zunächst ein Antrag auf Beschlussfassung in der Eigentümerver sammlung über die gewünschte Ände rung der Kostenverteilung gestellt wer den. Geschieht dies nicht (es sei denn, nach den Umständen des Einzelfalls

wäre ein Beschlussantrag von vornher ein ersichtlich aussichtslos), fehlt der Anfechtung der Jahresabrechnung das Rechtsschutzinteresse (vgl.: AG Stuttgart, Urt. v. 27.5.2022 - 59 C 172/22WEG, IMR 2023, 24). Der Anspruch auf Änderung eines Ver teilerschlüssels muss somit zuvor erfolg los geltend gemacht worden sein; so lange hierüber nicht entschieden ist, verbleibt es bei dem vereinbarten oder beschlossenen Umlageschlüssel. Der Richtigkeit der unveränderten Ko stenverteilung im Rahmen der Jahres abrechnung kann daher nicht einrede weise entgegengehalten werden, es bestehe ein Anspruch auf Abänderung (vgl.: LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 6.5.2015 – 14 S 4480/14, ZMR 2015, 805; OLG Frankfurt, Beschl. v. 24.8.2006 – 20 W 214/06, IMR 2017, 1003). b) Änderungsanspruch nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG Kommt ein Beschluss über eine abwei chende Kostenverteilung nicht zustan de oder ist der Antrag von vornherein ersichtlich aussichtslos, kann ein Rechts schutzbedürfnis für eine Klage auf Ab änderung eines Verteilungsschlüssels bestehen. Der einzelneWohnungseigentümer kann einen ablehnenden Beschluss anfechten und zugleich Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 WEG). Praxis-Beispiel Eigentümer E gehört eine freistehende Garage (Teileigentum), die keinenWas seranschluss besitzt. Die Kaltwasserkostenwerden aber nach

Miteigentumsanteilen auf sämtliche Eigentümer umgelegt. oder E beantragt in der Eigentümerversamm lung, dass beschlossen werden möge, die Kostenverteilung dahingehend zu ändern, dass er von der Tragung der Kaltwasserkosten ausgenommen wird. Als der Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt wird, erhebt E Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die aus § 16 Abs. 2 S. 1WEG resultieren de Verpflichtung des einzelnen Woh nungseigentümers, sich an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen, grundsätzlich nicht davon abhängig ist, ob der betreffende Eigen tümer hieraus einen besonderenNutzen, Gebrauchs- oder sonstigen persönlichen Vorteil zieht oder nicht (vgl.: LG Frankfurt, Urt. v. 27.4.2017 - 2-13 S 168/16, ZWE 2016, 315). Dass gem. § 16 Abs. 2 S. 2WEG Beschlus skompetenz derWohnungseigentümer zur Änderung der Kostenverteilung be steht, ist nicht automatisch gleichbe deutendmit einemAnspruch des einzel nen Wohnungseigentümers auf eine entsprechende Beschlussfassung. Den Wohnungseigentümern ist bei Ände rungen des Umlageschlüssels einweiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Dabei hat der Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen, dass Mehrbelastungen einzelnerWohnungseigentümer entste hen, die imEinzelfall hinzunehmen sind (vgl.: BGH, Urt. v. 16.9.2022 –V ZR 69/21, NZM 2022, 974).

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Ein Rechtsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Durchset zung einer für ihn günstigen Kostenver teilung durch Beschluss besteht somit nur, wenn zugleich dieVoraussetzungen vorliegen, nach denen die Abänderung einer Vereinbarung gem. § 10 Abs. 2 WEG verlangt werden kann (vgl.: BGH, Urt. v. 16.9.2022 –V ZR 69/21, NZM2022, 974). § 10 Abs. 2 WEG - Allgemeine Grundsätze JederWohnungseigentümer kann eine vomGesetz abweichendeVereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegen den Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbe sondere der Rechte und Interessen der anderenWohnungseigentümer, unbillig erscheint. Für den Anspruch auf Abänderung von Kostenverteilungsschlüsseln imRahmen des § 10 Abs. 2 WEG hat der BGH die Maßgabe entwickelt, dass eine Unbil ligkeit u.a. nur besteht, wenn sich unter vergleichsweiser Berechnung der antei lig zu tragenden Kostenmittels Anwen dung des vereinbarten Verteilerschlüs sels eine individuelle Kostenmehrbela stung von mehr als 25% gegenüber einer Anwendung des als zutreffend angesehenenVerteilerschlüssels ergibt (vgl.: BGH, Urt. v. 17.12.2010 – V ZR 131/10, ZWE 2011, 170; BGH, Urt. v. 11.6.2010 –V ZR 174/09, NZM2010, 624).

Auch ist eine bloße Kostenungerechtig keit nicht immer ausreichend; gegen eine Unbilligkeit auch einer mehr als 25% Mehrbelastung überschreitenden Kostenbelastung spricht insbesondere, wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilung bereits beim Erwerb desWohnungseigentums vorhersehbar waren (vgl.: BGH, Urt. v. 15.1.2010 –V ZR 114/09, ZMR 2010, 542; BGH, Beschl. v. 7.10.2004 – V ZB 22/04, ZMR 2004, 834). 5. Fazit Grundsätzlich zu begrüßen ist die Inten tion des Gesetzgebers, durch die Ein führung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG den Wohnungseigentümern ein Instrument an die Hand zu geben, umdieVerteilung der Kosten flexibel und nach ihren jeweils unterschiedlichen Bedürfnissen zu ge stalten. Wie aus denvorstehendenAusführungen ersichtlich, sind der Ausübung der Be schlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung indes vielfältige Gren zen gesetzt, welche die Anwendung der Bestimmung für Nicht-Juristen schwie rig gestalten, zumal etliche Fragen höchstrichterlich noch ungeklärt sind. Es bleibt zu hoffen, dass diese Probleme im Sinne der Praxis gelöst werden.

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch

Rauchwarnmelder in der Diskussion Gemeinschaftsaufgabe oder Pflicht des einzelnen Eigentümers?

Inmittlerweile allen Bundesländern ha ben die Landesgesetzgeber durch Er gänzung der jeweiligen Landesbauord nungen die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungenmit Rauchwarnmeldern bei Neubauten sowie eine Nachrüstpflicht von Bestandswohnungen (mit Ausnah me von Sachsen) eingeführt. Bedauerlicherweise enthalten die jewei ligen landesgesetzlichen Vorschriften eine Vielzahl von Regelungslücken und handwerklichen Fehlern, so dass sich für Verwalter undWohnungseigentümer vielfältige Fragen zumpraktischen Um gangmit den Regelungen der jeweiligen Landesbauordnung ergeben. Hinzu kommt, dass mit Inkrafttreten des WEMoG zum 1.12.2020 die Diskussion darüber neu entfacht, ob die Ausstattung vonWohnungenmit Rauchwarnmeldern sowie die Sicherstellung deren Betriebs bereitschaft (Wartung) eine von der Gemeinschaft derWohnungseigentümer wahrzunehmende Aufgabe ist oder ob dies Sache des einzelnenWohnungsei gentümers ist. 1. Bisherige Rechtslage (bis 30.11.2020) Auf derGrundlagedesbis zum30.11.2020 geltenden WEG nahm die Rechtspre chung des BGH und die Instanzrecht sprechung an, dass mit Blick auf die Bedeutung von Rauchwarnmeldern für den Brand- und Versicherungsschutz des Objekts insgesamt, auch wenn Rauchwarnmelder letztlich nur im Son dereigentum zu installieren und zu war ten sind, die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Weiteren abgekürzt: GdWE) als solcher wahrzu nehmende Verkehrssicherungspflicht

tangiert war und deshalb Beschlusskom petenz der Eigentümerversammlung zur gemeinschaftlichen und einheitli chen Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern imBereich des Son dereigentums bestand. Da die jeweiligen Landesbauordnungen jedoch unterschiedliche Regelungen zur Ausstattungspflicht mit Rauchwarn meldern vorsehen, wurde hinsichtlich der Herleitung der Beschlusskompetenz differenziert. a) Waren sämtliche Eigentümer nach der Landesbauordnung zumEinbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern ver pflichtet, so bestand eine sog. geborene Beschlusskompetenz gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG a.F. Da die GdWE insoweit zurWahrnehmung einer gesetzlichen gemeinschaftsbezo genen Pflicht handelte, war das Ent scheidungsermessen der Gemeinschaft sogar dahingehend reduziert, dass die Frage des „Ob“ der Installation von Rauchwarnmeldern schon nicht mehr zur Entscheidung anstand, sondern nur noch über das„Wie“ zu entscheidenwar, also darüber, welcher Anbieter welche Geräte inwelcher Anzahl wo installierte. Insofern ergab sich aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1WEG a.F. sogar eine Pflicht zur ge meinschaftlichenAusstattungmit Rauch warnmeldern und deren gemeinschaft licher Wartung. Voraussetzung der Beschlusskompetenz und Handlungspflicht aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG a.F. war wie gesagt aber, dass sämtliche Eigentümer nach der

jeweiligen Landesbauordnung zumEin bau und zur Wartung von Rauchwarn meldern verpflichtet waren. Dies lag zum einen dann vor, wenn sich die Ausstattungspflicht nach der jewei ligen Landesbauordnung an sämtliche Wohnungseigentümer als Grundstück seigentümer richtete. Dies war aber auch dann gegeben, wenn sich die Ausstattungspflicht nach der jeweiligen Landesbauordnung zwar nicht an alleWohnungseigentümer als Grund stückseigentümer, sondern nur an die jeweiligen einzelnen Eigentümer als Inhaber vonWohnraum richtete, es sich aber umeineWEG-Anlage handelte, die nur aus Wohnungen bestand oder es sich um eineWEG-Anlage handelte, die zwar auch nicht auszustattende Räume als Teileigentum aufwies (z.B. nicht aus zustattende Gewerbeeinheiten, etc.), die jeweiligen Teileigentümer aber gleich zeitig auch Eigentümer einerWohnung waren (und somit ebenfalls sämtliche Eigentümer nachder Landesbauordnung verpflichtet waren). b) Handelte es sich hingegen umeineWEG Anlage, bei der nicht sämtliche Eigen tümer nach der jeweiligen Landesbau ordnung (also insbesondere nur Woh nungseigentümer als Inhaber vonWohn raum) zumEinbau und zurWartung von Rauchwarnmeldern verpflichtet waren, da nichtausstattungspflichtiges Teilei gentum vorhanden war, ergab sich die Entscheidungskompetenz der Eigentü merversammlung als sog. gekorene Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG a.F., wonach die Gemein schaft im Wege eines sog. Vergemein-

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schaftungsbeschlusses die Ausübung der Pflicht zumRauchwarnmeldereinbau und zu deren Wartung mit einfacher Beschlussmehrheit an sich ziehen konn te. Der Unterschied zur erstgenannten sog. gekorenen Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG a.F. bestand darin, dass diese eine direkte Handlungs pflicht vorsah, während die sog. gekore ne Vergemeinschaftungskompetenz gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG a.F. kei ne unmittelbare gesetzliche Handlungs pflicht aussprach. In der Praxis war dieser Unterschied in des lediglich graduell, da der BGH die Auffassung vertrat, dass auch die ge meinschaftliche Wahrnehmung der Ausstattungs- undWartungspflicht„nur“ auf der Grundlage der gekorenen Be schlusskompetenz mit Blick auf die Be deutung von Rauchwarnmeldern für den Brand- und Versicherungsschutz des Objekts und die allgemeine Pflicht zur Verkehrssicherung stets den Grund sätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach und somit ebenso„zumPflich tenheft“ der GdWE gehörte. Im Ergebnis bedeutete dies, dass in bei den o.g. Fallgestaltungen zu 1. Buchst. a) und Buchst. b) durch Beschluss mit einfacher Mehrheit über den gemein schaftlichen einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern entschiedenwerden konnte. c) Dabei entsprach es ständiger Rechtspre chung des BGH und der Instanzgerich te, dass sich die Wohnungseigentümer im Rahmen des ihnen zustehenden weiten Entscheidungsermessens gem. §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3WEG a.F. mit einfacher Mehrheit ohne weite res auch für eine„Mehrausstattung“ über den nach der jeweiligen Landesbauord nung vorgeschriebenen Mindeststan dard hinaus entscheiden konnten (so z.B. für die zusätzliche Anbringung von Rauchwarnmeldern wie z.B. im Wohn zimmer und für den Einbau von Funk Rauchwarnmeldern, etc.).

d) Obgleich die Wartung (Sicherstellung der Betriebsbereitschaft) der Rauch warnmelder in der überwiegenden Mehrzahl der Landesbauordnungendem jeweiligen Nutzer/Mieter zugewiesen ist, erstreckt sich die Beschlusskompe tenz der GdWE dabei auch auf den Ab schluss eines einheitlichen gemein schaftlichen Vertrags mit einem geeig neten Dienstleister über die Wartung der durch die Gemeinschaft installierten Rauchwarnmelder. e) Zudem entsprach es der herrschenden WEG- undMietrechtsprechung, dass der einzelne Eigentümer bzw. Mieter die Installation und dieWartung der Rauch warnmelder durch die WEG bzw. den Vermieter zu dulden hatte, auch bei vorheriger Selbstinstallation von Rauch warnmeldern bzw. demWunsch, selbst die Rauchwarnmelder zu warten. 2. Neue Rechtslage (ab dem 1.12.2020) Mit dem Inkrafttreten desWEMoG zum 1.12.2020 ist die aus § 10 Abs. 6 S. 3WEG a. F. folgende Handlungs- bzw. Beschlus skompetenz als Grundlage der vorste hend wiedergegebenen Rechtslage entfallen. Allerdings ist an die Stelle des wegge fallenen § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. mit Wirkung ab dem 1.12.2020 die aus § 9a Abs. 2 WEG n.F. folgende Wahrneh mungs- und Handlungskompetenz der GdWE in Ansehung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentumergeben den Pflichten derWohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG) sowie solcher Pflichten derWohnungseigentümer, die eine einheitliche Wahrnehmung erfor dern (§ 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG), getreten. Zudem ist, wie nachfolgend näher aus geführt, zu berücksichtigen, das die aktuelle Rechtsprechung des BGH eine Beschlusskompetenz zur gemeinschaft lichenWahrnehmung von Rechten, die grundsätzlich demeinzelnenWohnungs eigentümer zustehen, ergänzend bzw. ersatzweise auf die aus § 19 Abs. 1WEG

n.F. folgende allgemeine Beschlusskom petenz der Wohnungseigentümer zur Verwaltung des Gemeinschaftseigen tums stützt. Wie obenstehend angedeutet, bestehen jedoch zur Anwendbarkeit der o.g. neu en Beschlusskompetenzen in Bezug auf Rauchwarnmelder für die oben bereits angesprochenen Fallgestaltungen z.T. unterschiedliche Rechtsauffassungen, wobei eine höchstrichterliche Klärung der Rechtslage noch aussteht. a) Einigkeit herrscht allerdings dahinge hend, dass auf der Grundlage einer Be schlussfassung nach früherem Recht gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. getroffe ne Regelungen, insbesondere durch die GdWE geschlossene Verträge über die einheitliche Installation von Rauchwarn meldern (durch Kauf oder Miete) eben so wie durch die Gemeinschaft abge schlosseneWartungsverträge nach wie vor wirksam sind (vgl.: Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 9a Rn. 114). Insoweit gilt der Grundsatz, dass für die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes die bei seinemAbschluss bestehenden Re geln und Umstände maßgeblich sind, weil etwaige Wirksamkeitshindernisse von den Parteien nur in diesemZeitpunkt beachtet werden können. b) Einigkeit besteht auch dahingehend, dass für die oben bereits unter Ziff. 1. Buchst. a) angesprochenen Fallkonstel lationen eineWahrnehmungskompetenz sowie eine Handlungspflicht der GdWE gem. § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG besteht, da es sich umdieWahrnehmung der sämt licheWohnungseigentümer treffenden Verkehrssicherungspflicht aus dem Ei gentum handelt (vgl.: Bärmann/Suil mann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 9a Rn. 121; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 9a Rn. 100; Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2022, § 19 Rn. 103). Entsprechendes gilt für den Fall, dass die GdWE selbst durch die jeweilige Landesbauordnung als ausstattungs-

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pflichtig benannt wird, unmittelbar gem. § 9a Abs. 1WEG (vgl.: Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 9a Rn. 121). Insofern gelten für diese Fallkonstella tionen die Ausführungen unter obiger Ziff. 1. Buchst. a), d) und e) sinnentspre chend auch nach neuer Rechtslage. Demnach besteht für die o.g. Fallkon stellationen, da dieWahrnehmungskom petenz und -pflicht der GdWE (also die Ausstattungs- undWartungspflicht der GdWE) bereits unmittelbar aus demGe setz (§ 9a Abs. 2 WEG bzw. § 9a Abs. 1 WEG) folgt, keine Entscheidungsbefug nis der Eigentümerversammlungmehr, sich gegen eine gemeinschaftliche Aus rüstung des Objekts mit Rauchwarnmel dernbzw. derenWartung zu entscheiden, da über das„Ob“ bereits gesetzlich ent schieden ist. Eine Entscheidungsbefugnis besteht nur noch hinsichtlich des„Wie“, also der Aus wahl des zu beauftragenden Unterneh mens. Dies betrifft, wie bereits ausgeführt, al lerdings nur die Fälle, in denen • die GdWE selbst durch die jeweilige Landesbauordnung als ausstattungs pflichtig benannt wird, oder • sämtliche Eigentümer (d.h. die Ge samtheit allerWohnungseigentümer als

Grundstückseigentümer) nach der je weiligen Landesbauordnung zumEinbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet sind, oder • zwar nicht sämtliche Wohnungsei gentümer, sondern nur die einzelnen Eigentümer von Wohnungen nach der jeweiligen Landesbauordnung zumEin bau von Rauchwarnmeldern verpflichtet sind (wie z.B. gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO), dieWEG-Anlage aber kein nicht-ausstat tungspflichtiges Teileigentum (Nicht Wohnräume), also ausschließlich Woh nungen aufweist, oder • zwar nicht sämtliche Wohnungsei gentümer, sondern nur die einzelnen Eigentümer von Wohnungen nach der jeweiligen Landesbauordnung zumEin bau und zur Wartung von Rauchwarn meldern verpflichtet sind, es sich um eineWEG-Anlage handelt, die zwar auch nicht auszustattende Räume als Teilei gentum aufweist (z.B. nicht auszustat tende Gewerbeeinheiten, etc.), die je weiligenTeileigentümer aber gleichzei tig auch Eigentümer einer Wohnung sind (und somit ebenfalls sämtliche Ei gentümer nach der Landesbauordnung verpflichtet sind). c) Umstritten ist jedoch die Herleitung der Beschlusskompetenz der Eigentümer versammlung für die oben unter Ziff. 1. Buchst. b) bereits angesprochene (nicht

seltene) Fallkonstellation, bei der nicht sämtliche Eigentümer als Grundstücks eigentümer nach der jeweiligen Lan desbauordnung zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern ver pflichtet sind, weil nur die einzelnen Wohnungseigentümer als Inhaber von Wohnraum als Ausstattungsverpflich tete genannt werden (wie z.B. gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO) und zudem nicht ausstattungspflichtiges Teileigentum (Nicht-Wohnräume) vorhanden ist, des sen jeweilige Eigentümer nicht zugleich auch Inhaber einer Wohnung sind. aa) Hierzu wird die Auffassung vertreten, dass es in diesem Fall jedenfalls auf der Grundlage des § 9a Abs. 2WEG Beschlüs se über eine einheitliche Ausstattung derWohnungenmit Rauchwarnmeldern und deren Wartung durch die GdWE nicht mehr möglich seien. § 9a Abs. 2 Alt. 1WEG sei nicht anwend bar, da es an einer sämtliche Eigentümer treffenden Ausstattungspflicht fehle und es für die Anwendbarkeit des § 9a Abs. 2 Alt. 2WEG an der Notwendigkeit einer einheitlichen Pflichtenausübung in Be zug auf das Gemeinschaftseigentum fehle, weil Rauchwarnmelder lediglich imBereich des Sondereigentums anzu bringen sind (vgl.: Bär-mann/Suilmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 9a Rn. 122; Bär mann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20

Unsere Autoren i

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Dr. Olaf Riecke

• Schriftleiter ZMR • Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. • Schwerpunkt: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Rn. 45 Fn. 144; Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 9a Rn. 100; Jennißen/Sommer/ Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2022, § 19 Rn. 103). bb) Nach anderer Auffassung (und der hier vertretenenMeinung) besteht hingegen zumindest auf der Grundlage des § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG Beschlusskompetenz über eine verpflichtende einheitliche Ausstattung derWohnungenmit Rauch warnmeldern und derenWartung durch die GdWE (vgl.: Jennißen/Abramenko, WEG, 7. Aufl. 2022, § 9a Rn. 55). § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG setzt nach dieser Rechtsmeinung für die Erforderlichkeit einer einheitlichen Pflichtenwahrneh mung durch die GdWE weder voraus, dass ein unmittelbarer Bezug zum Ge meinschaftseigentumbesteht, noch dass die betroffene Pflicht sämtliche Woh nungseigentümer gleichermaßen trifft. Hierfür spricht hiesiger Auffassung nach sinngemäß auch eine Entscheidung des BGH zurWahrnehmung der allgemeinen Verkehrssicherung als Pflichtaufgabe der GdWE gem. § 9a Abs. 2 WEG bei Gefahr für Leib und Leben und der Nich tigkeit entgegenstehender Beschlüsse (vgl.: BGH, Urt. v. 28.1.2022 - V ZR 106/21). cc) Auf die Verwaltungspraxis dürfte sich dieser Meinungsstreit letztlich nur gra duell auswirken, da auch die unter aa) genannte Literaturmeinung überwie gend der Eigentümerversammlung eine aus der allgemeinen Verwaltungskom petenz folgende Beschlusskompetenz gem. § 19 Abs. 1 WEG zur einheitlichen Ausstattung derWohnungenmit Rauch warnmeldern und derenWartung durch die GdWE zugesteht (vgl.: Bärmann/ Suilmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 9a Rn. 122; Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20 Rn. 45 Fn. 144). Hierfür spricht auch die aktuelle Recht sprechung des BGH zur Frage der Be schlusskompetenz zur Ausübung der

den Erwerbern/Wohnungseigentümern individuell zustehendenMängelansprü che in Ansehung des Gemeinschaftsei gentums durch die GdWE, die der BGH anstelle § 9a Abs. 2 WEG ebenfalls in § 19 WEG verortet sieht (vgl.: BGH, Urt. v. 11.11.2022 - V ZR 213/21). Rechtmäßigkeitsvoraussetzung soll da bei aber (zutreffender Weise) sein, dass die Inhaber von Teileigentum an den entstehenden Kosten nicht beteiligt werden, was aber gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEGmit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Zwar besteht hiernach keine ausdrück liche gesetzliche Verpflichtung zur ge meinschaftlichen Ausstattung derWoh nungen mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung durch die GdWE, wie aber oben zu Ziff. 1. Buchst. b) bereits ausgeführt, steht der BGHauf demStand punkt, dass dies mit Blick auf die Bedeu tung von Rauchwarnmeldern für den Brand- und Versicherungsschutz des Objekts und die allgemeine Pflicht zur Verkehrssicherung stets den Grundsät zen ordnungsmäßiger Verwaltung ent spricht. Dabei steht jedem Wohnungseigentü mer hier vertretener Auffassung nach ein gegen die GdWE gerichteter An spruch auf eine entsprechende Be schlussfassung gem. § 18 Abs. 2 WEG zu, da aus den hinlänglich bekannten technischen und praktisch-sachlichen Gründen, die für eine einheitliche Aus rüstung und Wartung durch ein Fach unternehmen sprechen, das Entschei dungsermessen der Eigentümerver sammlung insoweit „auf null“ reduziert sein dürfte. Insofern ändert sich an der zu obiger Ziff. 1. Buchst. b) wiedergegebenen Rechtslage im Ergebnis nichts. d) Hochproblematisch und mangels höchstrichterlicher Rechtsprechung bis zumgegenwärtigen Zeitpunkt ungeklärt

ist indes der oben unter Ziff. 1. Buchst. c) angesprochene Fall einer über die gesetzlicheMindestausstattung hinaus gehenden„Mehrausstattung“ (zusätzli che Anbringung von Rauchwarnmeldern wie z.B. imWohnzimmer oder der Einbau von Funk-Rauchwarnmeldern, etc.). Aufgrund der konzeptionellen Neuge staltung des Rechts baulicher Maßnah men durch das WEMoG stellt sich die Frage, ob es sich bei der nicht zwingend vorgeschriebenen „Mehrausstattung“ mit Rauchwarnmeldern um • eine mit einfacher Mehrheit zu be schließende Erhaltungsmaßnahme i.S.d. §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 16 Abs. 2 S. 1 WEG handelt, deren Kosten grundsätzlich von allen Eigentümern getragen werden, oder ob es sich • um eine baulicheVeränderung han delt, die zwar gem. § 20 Abs. 1 WEG ebenfalls mit einfacher Mehrheit be schlossen werden kann, deren Kosten aber gem. § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1WEG nur auf der Grundlage eines mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefassten Be schlusses (mehr als 3/2-Drittelmehrheit der abgegebenen Stimmen, die zugleich mindestens 50% sämtlicher Miteigen tumsanteile repräsentieren) von sämt lichenWohnungseigentümern zu tragen sind. aa) Nach einer hierzu -auch in der Instanz rechtsprechung- vertretenen Rechtsauf fassung gilt nach demneuenWEG alles, was über die bloße Reproduktion des vorhandenen Zustands bzw. über den gesetzlich oder behördlich geforderten Mindeststandard einer baulichen Maß nahme hinausgeht, nicht mehr als „Er haltungsmaßnahme“, sondern als bau liche Veränderung, die gem. §§ 20, 21 WEG zu beschließen ist (vgl.: BR-Drucks. 168/20, 76; LGMünchen I, Urt. v. 16.5.2022 – 1 S 2338/22; AG Kassel, Urt. v. 7.4.2022 - 800 C 4204/19; Dötsch/ Schultzky/ Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 39; Jennißen/Sommer/Heinemann,

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WEG, 7. Aufl. 2022, § 19 Rn. 104; Leh mann-Richter/Wobst,WEG-Reform2020, § 15 Rn. 1609; SEHR/Abramenko, Die WEG-Reform 2020 § 5 Rn. 4, 37). Hiernach tragen gem. § 21 Abs. 3 WEG dieMehrkosten einer„Mehrausstattung“ nur diejenigen (namentlich bei der Ab stimmung festzuhaltenden)Wohnungs eigentümer, diemit„JA“ stimmen, es sei denn, es kommt der o.g. doppelt-qua lifizierter Mehrheitsbeschluss gem. § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zustande. Zwar kann im Falle des Verfehlens der vorgenanntenMehrheit imRahmen des § 21 Abs. 5 WEG mehrheitlich eine ab weichende Kostentragung beschlossen werden, soweit diese aber die nicht mit „JA“ stimmende Eigentümer mit einbe zieht, ist ein solcher Beschluss rechts widrig. bb) Nach anderer Auffassung ist davon aus zugehen, dass nach früherem Recht als „modernisierende Instandsetzung“ i.S.d. § 22 Abs. 3WEG a.F. (der indes mit dem 1.12.2020 außer Kraft getreten ist) an zusehendeMaßnahmen als Erhaltungs maßnahme gem. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG beschlossenwerden können (vgl.: Hügel/ Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19 Rn. 72 f.; Jennißen/Hogenschurz, WEG, 7. Aufl. 2022, § 20 Rn. 28; MüKoBGB/Rüscher, WEG § 19 Rn. 14 ff.; Riecke ZWE 2022, 20). Dass die „modernisierende Instandset zung“ imWEMoG weggelassen wurde, könne nur mit einemVersehen des Ge setzgebers begründet werden, denn so werde das gesetzgeberische Ziel, ener getischeVerbesserungen bzw. technisch sinnvolleMaßnahmen zu fördern, in das Gegenteil verkehrt (vgl.: Deutsches Stän diges Schiedsgericht für Wohnungsei gentum, Schiedsspruch v. 29.3.2022 – SG 21/07/128 [als Schiedsspruch für die Gerichte nicht bindend]). Rechtssicher geklärt ist diese Frage also nicht, was eine erhebliche Behinderung

für die Verwaltungspraxis darstellt. Zwar werden verschiedene Modelle ei ner gestuften und aufschiebend beding ten Beschlussfassung diskutiert, diese Vorgehensweise ist jedoch so komplex, dass an dieser Stelle hierauf nicht ver tiefend eingegangen werden kann. cc) In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass nach aktueller Recht sprechung des BGH die GdWE bei um strittenen und höchstrichterlich unge klärten Rechtsfragen berechtigt ist, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche der vertretenen Rechtsauffas sungen für die künftige Verwaltungs praxis maßgeblich sein soll (vgl.: BGH, Urt. v. 16.9.2022 – V ZR 69/21); eine Vor gehensweise, die imhier angesproche nen Kontext angewendet werden kann/ sollte, zugleich aber auch das Risiko einer Beschlussanfechtung mit sich bringt. 3. Weitere Hinweise Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die Kosten der Anmietung von Rauch warnmeldern wie deren Erwerb nach neuerer Rechtsprechung des BGHmiet rechtlich nicht mehr als Betriebskosten umlagefähig sind (vgl.: BGH, Urt. v. 11.5.2022 – VIII ZR 379/20). Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereit schaft von Rauchwarnmeldern sind im Mietverhältnis -sofern ausdrücklich im Mietvertrag benannt- als "sonstige Be triebskosten" i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV hingegen auf den Mieter umlegbar. Sie werden allerdings auch von einer vertraglichen Umlagevereinbarung er fasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brand meldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bau ordnungen der Länder, nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen (vgl.: BGH,

Urt. v. 5.10.2022 - VIII ZR 117/21). Hinzuzufügen ist, dass ein Beschluss, wonach die einzelnenWohnungseigen tümer ihreWohnungen selbst mit Rauch warnmeldern auszustatten, diese selbst zu warten und dies demWEG-Verwalter nachzuweisen haben, mangels Beschlus skompetenz nichtig, d.h. rechtsunwirk sam ist. Wohnungseigentümern können durch Beschluss keinepersönlichenHandlungs pflichten auferlegt werden (vgl.: BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/13). Ferner können demVerwalter mangels Tätigwerden der GdWE haftungsrele vante Kontrollaufgaben durch Beschluss nicht übertragen werden.

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Das "Heizungsgesetz" kommt am 1.1.2024

Der Bundesrat hat in seiner 1036. Sitzung am 29. September 2023 beschlossen, zu dem vom Deutschen Bundestag am 8. September 2023 verabschiedeten Gesetz (BT-Drs. 415/23) einen Antrag gemäß Artikel 77 Absatz 2 des Grund gesetzes nicht zu stellen (BR 415/23 (Beschluss)). Der Bundesrat hätte binnen dreiWochen nach Eingang des Gesetzesbeschlusses verlangen können, dass ein aus Mitglie dern des Bundestages und des Bundes rates für die gemeinsame Beratung von Vorlagen gebildeter Ausschuss einbe rufen wird. Damit ist das Gesetz, das der Zustim mung der Länder nicht bedurfte, auto matisch gebilligt. Der Bundesrat forderte die Bundesre gierung allerdings auf, sich imZuge der nächsten Novellierung des Gebäudeen ergiegesetzes (GEG) für eine Änderung des § 91 GEGmit dem Ziel einzusetzen, auch die Förderung von Maßnahmen, die der Einhaltung der gesetzlichen An forderungen dienen, grundsätzlich zu zulassen. Das Gesetz wird nun über die Bundes regierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zugeleitet und kann danach imBundesgesetzblatt verkündet werden. Es soll in weiten Teilen am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass neben demGebäudeenergiegesetz (GEG) auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sowie die Heizkostenverordnung und Kehr- undÜberprüfungsverordnung geändert wurden. Wir möchten jetzt schon einen kurzen Einblick in die wichtigsten Änderungen geben, werden aber sicherlich im Laufe der nächsten Monate noch intensiver auf die einzelnen Regelungen sowie Rechte und Pflichten der Wohnungsei gentümer oderWohnungseigentümer gemeinschaften eingehen.

1. Beratungspflicht (§ 71 Abs. 11 GEG-E)

nerhalb von einem Jahr nach Betriebs prüfung durchzuführen. • Der Mieter kann unverzüglich dieVor lage der Dokumentation verlangen. Fachkundig sind insbesondere • Schornsteinfeger • Installateure und Heizungsbauer • Kälteanlagenbauer • Ofen- und Luftheizungsbauer • Elektrotechniker • Energieberater 3. Prüfung und Optimierung älte Eine HeizungsanlagemitWasser alsWär meträger, die nach Ablauf des 30. Sep tember 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde, keine Wärmepumpe ist und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen (…) betrieben wird, ist in nerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsprüfung und Heizungs optimierung zu unterziehen. Eine HeizungsanlagemitWasser alsWär meträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde und in einemGebäudemit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbstän digenNutzungseinheitenbetriebenwird, ist bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Hei zungsoptimierung zu unterziehen. Ergebnis der Prüfung und ggf. Optimie rungsbedarf: • Die Ergebnisse sind schriftlich festhal ten. • Festgestellte Optimierungen sind in nerhalb von einem Jahr nach Betriebs prüfung durchzuführen. • Der Mieter kann unverzüglich dieVor lage der Dokumentation verlangen. Fachkundig sind insbesondere • Schornsteinfeger • Installateure und Heizungsbauer • Ofen- und Luftheizungsbauer • Energieberater rer Heizungsanlagen (§ 60b Abs. 1 GEG-E)

• Vor Einbau und Aufstellung einer Hei zungsanlage, die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, hat eine Beratung zu erfolgen, die auf mögliche Auswirkun gen der Wärmeplanung und eine mögliche Unwirtschaftlichkeit, insbe sondere aufgrund ansteigender Koh lenstoffdioxid-Bepreisung, hinweist. • Die Beratung ist von einer fachkundi gen Person nach § 60b Absatz 3 Satz 2 oder § 88 Absatz 1 durchzuführen. • Das Bundesministerium fürWirtschaft und Klimaschutz und das Bundesmi nisterium für Wohnen, Stadtentwick lung und Bauwesen stellen bis zum 1. Januar 2024 Informationen zur Verfügung, die als Grundlage für die Beratung zu verwenden sind. Fachkundig sind insbesondere: • Schornsteinfeger • Installateure und Heizungsbauer 2. Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen (§ 60a Abs. 1 GEG-E) Wärmepumpen, die als Heizungsanlage zumZweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude mit mindestens sechs Woh nungen (…), nach Ablauf des 31. De zember 2023 eingebaut oder aufgestellt werden, müssen nach einer vollständi gen Heizperiode, spätestens jedoch zwei Jahre nach Inbetriebnahme, einer Be triebsprüfung unterzogen werden. (…) Die Betriebsprüfung muss für Wär mepumpen, die nicht einer Fernkontrol le unterliegen, spätestens alle fünf Jah re wiederholt werden. Ergebnis der Prüfung und ggf. Optimie rungsbedarf: • Die Ergebnisse sind schriftlich festhal ten. • Festgestellte Optimierungen sind in • • • • Kälteanlagenbauer Ofen- und Luftheizungsbauer Elektrotechniker Energieberater

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4. Hydraulischer Abgleich und wei tere Maßnahmen zur Heizungsopti mierung (§ 60c GEG-E) Ein HeizungssystemmitWasser alsWär meträger ist nach Einbau oder der Auf stellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in Gebäuden mit mindestens 6 Wohnungen (…) hy draulisch abzugleichen. (…) Eine Bestätigung des durchgeführten hydraulischen Abgleichsmuss schriftlich festhalten werden. Der Mieter kann un verzüglich die Vorlage der Dokumenta tion verlangen. 5. 65 Prozent EE (65% EE = 65% erneuerbare Energien) Das„Herzstück“ der neuen Vorschriften bezieht sich allerdings auf dieVorgaben, welche Art von Heizungsanlage ab dem 1.1.2024 eingebaut werden dürfen. Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme in einemGebäude nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn siemindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereitgestelltenWärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeid barer Abwärme (…) erzeugt. Der Gebäudeeigentümer kann frei wäh len, mit welcher Heizungsanlage die Anforderungen der 65% EE erfüllt wer den. In Härtefällen können Eigentümerinnen und Eigentümer von der Pflicht zum Erneuerbaren Heizen sogar befreit wer den. Alle Beteiligten müssen sich daher in tensiver mit verschiedenen Heizungen bzw. Anlagemöglichkeiten auseinan dersetzen und dafür auch die richtigen Partner finden (vgl. Beratungspflicht).

Nachfolgend eine Übersicht, welche Möglichkeiten genannt werden: • Wärmepumpe • Hybridheizung • Solarthermie-Hybrid-Heizung • Solarthermie-Heizung • Wärmenetze • Stromdirektheizung • Biomassenheizung Auf der Internetseite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz werden die einzelnen Heizungsarten in den FAQ erläutert. Zum Beispiel Hybridheizung: "Reicht eineWärmepumpe allein nicht für die Deckung der Heizlastspitze imWin ter aus, kann sie durch einen fossil betriebenen Wärmeerzeuger (Öl- oder Gashei zung) oder auch eine Biomasseheizung ergänzt werden. Dieser Spitzenlastkessel springt dann nur an besonders kalten Tagen zur Unter stützung ein. Um die Vorgabe von 65 Prozent Erneuerbaren Energien zu erfüllen, muss die Wärmepumpe vorrangig betrieben werden und Mindestanforderungen an die Leistung erfüllen. Vor allem in noch nicht gedämmten Mehrfamilienhäusern kann die Hybridheizung eine gute Option sein, so dass nach einer Sanierung der (fos sile) Spitzenlastkessel nicht mehr notwendig ist." https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Downloads/F/faq-gebaeudeenergiegesetz geg.html Auf folgender Seite (https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues gebaeudeenergiegesetz-2184942) finden Sie umfangreiche Hinweise zu Förder mitteln bzw. Tipps und weitere Hinweise.

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gebaut werden können, wenn die Wär meplanung noch nicht abgeschlossen, dass neue GEG-Gesetz aber bereits in Kraft getreten ist.

Das gilt ab 1. Januar 2024: Neubau (Bauantrag ab 1. Januar 2024)

• Im Neubaugebiet - Heizungen mit mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien • Außerhalb eines Neubaugebietes: Heizungenmit mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien frühestens ab 2026 Bestand • Heizungen funkioniert oder lässt sich reparieren - kein Heizungsaustausch vorgeschrieben • Heizung ist kaputt - keine Reparatur möglich - es gelten pragmatische Übergangslösungen Einbau von Öl- und Gasheizungen zwischen 1. Januar 2024 und Veröf fentlichung der Wärmeplanung Den Gesetzesentwurf der Bundesregie rung für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung derWärmenetze der mit demGEG in engemZusammenhang steht, hat der Bundesrat am29. Septem ber 2023 im so genannten ersten Durch gang zahlreiche Änderungsvorschläge formuliert. Diese Stellungnahme wurde der Bun desregierung zugeleitet, die dazu eine Gegenäußerung verfasst. Es ist geplant, dass das Gesetz zur Wär meplanung auch am 1.1.2024 in Kraft treten soll. Da den Kommunen bestimmte Fristen zur Umsetzung derWärmeplanung ein geräumt wurden, stellt sich natürlich die Frage, welche Heizungsanlagen ein

Vorgaben des GEG Öl- oder Gasheizungen, die zwi schen dem 1. Januar 2024 und bis zum Ablauf der Fristen für die Wär meplanung eingebaut werden: Bis zum Ablauf der Fristen für die Wär meplanung (30. Juni 2026 in Kommunen ab 100.000 Einwohner, 30. Juni 2028 in Kommunen bis 100.000 Einwohner) dürfen weiterhin neue Heizungen ein gebaut werden, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Allerdings müssen diese ab 2029 einen wachsenden Anteil an Erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen: Auf folgender Seite können die wichtigsten FAKTEN nachgelesen werden: https://energiewechsel.de/ KAENEF/Redaktion/DE/Dossier/ geg-gesetz-fuer-erneuerbares heizen.html

2029: mindestens 15 Prozent 2025: mindestens 30 Prozent 2040: mindestens 60 Prozent 2045: 100 Prozent

Quelle: BMWK, Stand 9/2023

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Besonderer Fall: Gasetagenheizungen a) Allgemeine Regeln

Etagenheizungen ausgetauscht werden, an die zentrale Heizungsanlage anzu schließen, sobald sie ausgetauscht wer den müssen. Es können auch weiterhin Gasetagen heizungen eingebaut werden, allerdings sind dann die Vorschriften der 65% EE zu berücksichtigen. b) Regeln bei WEG Informationen durch den Schorn steinfeger Für einGebäude, indemWohnungs- oder Teileigentum besteht und in dem min destens eine Etagenheizung zumZweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt ist, ist die WEG verpflichtet, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 von dem bevollmächtigten Bezirks schornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen, für die Entschei dung über eine zukünftige Wärmever sorgung erforderlichen Informationen zu verlangen. Dies umfasst Informatio nen, die für die Planung einer Zentrali sierung der Versorgung mit Wärme notwendig sind. Auf Verlangen der WEG ist der bevoll mächtigte Bezirksschornsteinfeger ver pflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach der Aufforderung für jede Etagen heizung jeweils das zuletzt eingereich te Formblatt nach § 4 Absatz 1 des Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes vom26. November 2008 (BGBl. I S. 2242) in der jeweils geltenden Fassung oder die nach Satz 2 erforderlichen und im Kehrbuch vorhandenen Informationen der WEG gegen Ersatz der Aufwendun gen zu übersenden. Informationen durch die betroffe nen Wohnungseigentümer DieWEG ist verpflichtet, bis zumAblauf des 31. Dezember 2024 von den Woh nungseigentümern der Wohnungen

oder sonstigen selbständigen Nutzungs einheiten, in denen eine Etagenheizung zum Zwecke der Inbetriebnahme ein gebaut oder aufgestellt ist, dieMitteilung von Informationen über die zum Son dereigentumgehörenden Anlagen und Ausstattungen zu verlangen, die für eine Ersteinschätzung etwaigen Handlungs bedarfs zur Erfüllung der Anforderungen der 65% EE dienlich sein können. Hierzu zählen insbesondere Informatio nen über 1. den Zustand der Heizungsanlage, die dieWohnungseigentümer aus eigener Nutzungserfahrung oder aus der Be auftragung von Handwerkern erlangt haben, 2. sämtliche weiteren Bestandteile der Heizungsanlage, die zum Sonderei gentumgehören, etwa Leitungen und Heizkörper, sowie sämtliche Modifi kationen, die die Wohnungseigentü mer selbst durchgeführt oder beauf tragt haben, und 3. Ausstattungen zur Effizienzsteigerung, die im Sondereigentum stehen. Die Wohnungseigentümer sind dazu verpflichtet, die genannten Informatio nen innerhalb von sechs Monaten nach der Aufforderung in Textformmitzutei len. Die Wohnungseigentümer haben die WEG über den Ausfall einer alten Eta genheizung, den Einbau oder die Auf stellung einer neuen Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme und über weitere Änderungen zu den obigen Informationen unverzüglich zu unter richten. Hierauf sollten dieVerwalter die Wohnungseigentümer bzw. dieWEG, in denen sich Gasetagenheizungen befin den, zeitnah informiert werden. Sobald derWEG sämtliche Informationen des Schornsteinfegers und der betrof fenenWohnungseigentümer vorliegen,

In einem Gebäude, in dem mindestens eine Etagenheizung betriebenwird, sind die Anforderungen der 65% EE für Eta genheizungen erst fünf Jahre nach dem Zeitpunkt anzuwenden, zu dem die erste Etagenheizung oder zentrale Hei zungsanlage ausgetauscht und eine andere Heizungsanlage zumZweck der Inbetriebnahme in dem Gebäude ein gebaut oder aufgestellt wurde. (…). Sollten sich die Eigentümer entscheiden, auf eine zentrale Heizungsanlage um zusteigen, gibt es weitere großzügige Fristen, die bei der Umstellung berück sichtigt werden müssen. Entscheidet sich der Eigentümer bei einem Gebäude, in dem mindestens eine Etagenheizung betrieben wird, in nerhalb der o. g. Fünf-Jahresfrist für eine teilweise oder vollständige Umstellung der Wärmeversorgung des Gebäudes auf eine zentrale Heizungsanlage zur Erfüllung der Anforderungen der % 65 EE, verlängert sich die Fünf-Jahresfrist für alleWohnungen und sonstigen selb ständigen Nutzungseinheiten, die von der Umstellung auf eine zentrale Hei zungsanlage erfasst sind, um den Zeit raumbis zur Fertigstellung der zentralen Heizungsanlage, längstens jedoch um acht Jahre. Nach Fertigstellung der zentralen Hei zungsanlage, spätestens 13 Jahre nach dem Zeitpunkt, zu dem die erste Eta genheizung oder zentrale Heizungsan lage ausgetauscht und eine andere Hei zungsanlage zum Zweck der Inbetrieb nahme eingebaut oder aufgestellt wurde, sind alle Wohnungen und son stigen selbständigenNutzungseinheiten, die von der Umstellung auf die zentrale Heizungsanlage erfasst sind und deren

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Bestellung: Jahresabo für 19,69 EUR (incl. 7% MwSt. und Versand) Bitte senden Sie das leserlich ausgefüllte Formular per Post oder Fax an: 02 08. 30 27 68 -32 Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 · 45475 Mülheim an der Ruhr Ja, hiermit bestellen wir die Zeitschrift BEIRATaktuell im Jahresabo für nur 19,69 Euro (inkl. MwSt. und Versand). Bitte senden Sie uns ____ Exemplar(e) zum nächsten Erscheinungs termin zu. BEIRATaktuell umfasst 16 DIN-A4-Seiten mit den Themen: Technik, WEG-Recht, Mietrecht und Wirtschaft; erscheint 4 x im Jahr und kostet somit pro Einzelheft nur 4 Euro netto! WICHTIG: Das Abonnement ist für ein Kalenderjahr gültig und verlängert sich automatisch um ein weite res Kalenderjahr, wenn es nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Rech nungsstellung erfolgt jährlich im Voraus. Dieser Bericht dient als Entscheidungs grundlagen für die weitere Planung. Sobald dieWEG davon Kenntnis erlangt, dass die erste Etagenheizung ausge tauscht und eine andere Heizungsanla ge zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt wurde, hat der Verwalter unverzüglich die Woh nungseigentümerversammlung einzu berufen. erstellt die WEG einer Art Bericht (im Gesetz wird es konsolidierte Fassung genannt), der innerhalb von drei Mona ten allenWohnungseigentümern über mittelt wird.

In derWohnungseigentümerversamm lung ist über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Anforderungen der 65% EE zu beraten und auf die Rechtsfolge des § 71l Absatz 4 hinzuweisen: In § 71l Abs. 4 GEG-E ist geregelt: "Sofern die WEG innerhalb der Fünf Jahresfrist keine Entscheidung zur Um stellung trifft, wäre eine vollständige Umstellung auf eine zentrale Heizungs anlage erforderlich. " Die Beibehaltungmindestens einer Eta genheizung kann nur mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile be

schlossen werden. DieWohnungseigentümer haben inner halb der Fünf-Jahresfrist über die Erfül lung der Anforderungen nach der 65% EE zu beschließen. Für die Erfüllung dieser Anforderungen ist einUmsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und auszuführen. Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in derWoh nungseigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu berichten. DieWohnungseigentümer, derenWoh nungen oder sonstige selbständige

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Nutzungseinheiten an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossenwerden, haben die Kosten der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine zentrale Heizungsanlage nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Über die Verteilung von Kosten, die aus der der Durchführung vonMaßnahmen imSondereigentumentstehen, können die Wohnungseigentümer durch Be schluss entscheiden. Ist das für einen Anschluss notwendige Verteilnetz oder eine zentrale Heizungs anlage bereits vorhanden, so haben die Wohnungseigentümer, derenWohnun gen oder sonstige selbständige Nut zungseinheiten daran angeschlossen werden, einen angemessenen Ausgleich zu leisten. Auch § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG kann entsprechend angewandt werden, da nach kann mit einfacher Mehrheit eine bestimmte Kostenverteilung festgelegt bzw. beschlossen werden. Kritik und Ausblick: Es ist unverständlich, wieso konkrete wohnungseigentumsrechtlicheGesichts punkte (z. B. Allgemeine Rechte und Pflichten der Verwalter undWohnungs eigentümer, Pflicht zur Einberufung einer Versammlung, Beschlusskompe tenzen über das Sondereigentum (?) und der Kostenverteilung etc. etc.) nicht imWohnungseigentumsgesetzt geregelt werden und nur im Gebäudeenergies gesetz (GEG). EinVerwalter schaut grund sätzlich in das WEG und nicht GEG. Da es sich sehr komplexe Rechtsfragen ergeben können, werden wir selbstver ständlich -wie bereits angekündigt - in Kürze intensiver auf einzelne Problem felder eingehen.

In den nächsten Ausgaben werden wir auch auf den Mieterschutz eingehen bzw. die Änderungen des BGB vorstellen, wonach auch die Vorschriften zur Mo dernisierung im Mietrecht sowie die Mieterschutzrechte aktualisiert wurden. AuchVermieter haben einige Besonder heiten zu beachten.

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