BEIRATaktuell_65_Flippingbook

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei WIR Jennißen und Partner mbB in Köln und seit vielen Jahren eine erfolgreiche Referentin für verschiedene Themen des WEG-Rechts. RAin Cathrin Fuhrländer

Möglichkeiten der Eigentümer hat, so fern die Gemeinschaft der Wohnungs eigentümer eine Rechtsverfolgung ge gen den Störer ablehnt. Hier kann der Eigentümer nur den ablehnenden Be schluss anfechten, zugleich verbunden mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Das Gericht muss sodann prüfen, ob die Wohnungseigentümer die Rechtsver folgung gegen den störenden Eigentü mer im Rahmen ihrer Ermessensent scheidung ablehnen durften oder hier eine sogenannte Ermessensreduzierung auf Null derart vorliegt, dass allein die Rechtsverfolgung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Alternativ hierzu wird diskutiert, ist jedoch noch nicht entschieden, ob ein Anspruch gegen die Gemeinschaft bestehen kann, im Rahmen eines einfachen Mehrheitsbe schlusses die demsich gestört fühlenden Eigentümer fehlende Prozessführungs befugnis auf diesen zu übertragen. Der Eigentümer könnte dann imNamen der Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig klagen. Ist daher einerlei - durch welche Art der Störung - das gemeinschaftliche Eigen tum betroffen, kommt der Eigentümer an der Gemeinschaft der Wohnungsei gentümer nicht vorbei. Eine eigenstän dige Klagemöglichkeit besteht nun nicht mehr. Mit § 20 Abs. 2WEG hat der Gesetzgeber der Gemeinschaft derWohnungseigen tümer die Möglichkeit eingeräumt, die Befugnisse des Verwalters durch Be schlussfassung zu erweitern. Es ist daher durchaus denkbar, dass der Verwalter generell ermächtigt wird, in bestimmten Einzelfällen Störungen des gemein schaftlichen Eigentums ohne gesonder te Beschlussfassung zu verfolgen, so etwa bei Verstößen gegen dieVorgaben der Hausordnung (z. B. Abstellen von Gegenständen imHausflur oder auf den c. Ermächtigungsbefugnis gemäß § 27 Abs. 2 WEG

Stellplätzen, ohne Beschlussfassung angebrachte Markisen/Klimageräte, zweckwidriges Abstellen vonFahrzeugen auf gemeinschaftlichen Flächen etc.). Ohne eine solche generalisierende Be schlussfassung, obliegt es immer der Entscheidung der Gemeinschaft, An sprüche gegen einen Störer zu verfolgen. Der Verwalter kann und darf dies im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht ei genmächtig entscheiden. 4. Störungen des Sondereigentums Der wohl häufigste Fall einer Störung ist die Ruhestörung oder Lärmbelästi gung, die einzelne Eigentümer durch andereMiteigentümer empfinden. Dies kann sowohl das lautstarke Hören von Musik oder das Musizieren selbst sein, als auch das nächtliche Bohren und Hämmern, genauso wie Hundegebell. Sind Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums festzustellen und möchte sich derWohnungseigentümer hiergegen wehren, so kann und muss er dies ohne die Mithilfe der Gemein schaft der Wohnungseigentümer tun. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abwehr von Störungen imräum lichen Bereich seines Sondereigentums, auch wenn zugleich das gemeinschaft liche Eigentum von den Störungen be troffen sei kann, von dem betroffenen Wohnungseigentümer selbst gerichtlich verfolgt werden kann und muss (BGH v. 11.06.2021 – V ZR 41/19). Es ist nicht nur so, dass der Wohnungs eigentümer eine eigene Prozessfüh rungsbefugnis für die Beseitigung von Störungen im Bereich seines Sonderei gentums hat, sondern imUmkehrschluss fehlt es der Gemeinschaft derWohnungs eigentümer an der erforderlichen Be schlusskompetenz, diese Ansprüche zur Ausübung durch die Gemeinschaft per Beschlussfassung an sich zu ziehen (BGH v. 24.1.2020 – V ZR 295/16). Die Gemeinschaft kann und darf daher

hier nicht tätig werden. Gefasste Be schlüsse sind nichtig. Aus diesemGrund kann auch der Verwalter, der insoweit ausschließlich die Verwaltung des ge meinschaftlichen Eigentums vertraglich und gesetzlich übernimmt, in einer sol chen Fallkonstellation nicht tätigwerden. Es ist daher kein Unwille des Verwalters anzunehmen, sondern schlichtweg eine fehlende Zuständigkeit. Wiederum soll die Gemeinschaft zustän dig sein, wenn der Zugang zum Son dereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigen tums (gestattetes Abstellen eines Fahr zeuges auf der Zuwegung) zwar beein trächtigt wird, der Zugang zum Son dereigentum jedoch möglich ist. In dieser Konstellation kann der einzelne Eigentümer, der beeinträchtigt ist, ohne die Gemeinschaft keine Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen ( BGH V. 28.01.2022 – V ZR 106/21). 5. Störungen des Sondernutzungs rechtes Vielen Eigentümern ist über die Gemein schaftsordnung ein Sondernutzungs recht an einer Gartenfläche oder einem Stellplatz eingeräumt worden. Das Sondernutzungsrecht zeichnet sich dadurch aus, dass der Berechtigte zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigenWohnungseigentümer berech tigt ist. Selbstverständlich kann es auch auf diesen Flächen zu einer Problematik einer Störung kommen. Die zum Sondernutzungsrecht erklärte Fläche bleibt jedoch gemeinschaftliches Eigentum, sodass sich die Frage stellt, wer im Falle einer Störung des Sonder nutzungsrechtes auf Abwehr klagen kann. Auch hier hat der Bundesgerichts hof bereits entschieden, dass der Eigen tümer für Abwehransprüche gegen Störungen seines Sondernutzungsrech tes prozessführungsbefugt ist und somit

10

BEIRATAKTUELL 65/ IV-22