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BEIRATAKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m Wo h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 8 , 5 5 ( i nk l . 7 % USt . )

CO 2 KostAufG?

Das kostet die Klima-Wende Vermieter und Wohnungseigentümer

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Ausgabe: 65 Quartal IV-22

i Aktuelles aus der Branche

Wichtige Urteile

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 viertel jährlich und bietet entscheidende Infor mation für Verwaltungsbeiräte imWoh nungseigentum. Herausgeber /Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger fürWohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

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Redaktion: Massimo Füllbeck

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Verehrte Leserinnen und Leser,

am 1.1.2023 tritt das CO2KostAufG in Kraft. Herr RA Fritsch erläutert das neue Gesetz und stellt entsprechende Pro bleme und Handlungspflichten vor. Spannend ist hier die Frage, wie dieses neue Gesetz auf Wohnungseigentum übertragbar ist? Frau RAin Fuhrländer behandelt eines der praxisrelevantestenThemen, nämlich die Frage, wer für Störungen imSonder- und Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Zum Abschluss des Jahres 2022 möch te ich Ihnen noch einige wichtige Ent scheidungen des BGH vorstellen: Die dort verhandelten Themen haben er heblichen Einfluss auf die Verwaltung von Miet- und Eigentumswohnungen. An dieser Stelle möchte ich mich bei allen Leserinnen und Lesern für ihre Treue bedanken undwünsche ein frohes Weihnachtsfest sowie ein erfolgreiches neues Jahr 2023!

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

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Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen

Ihr Massimo Füllbeck

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO 2 KostAufG) Das kostet die Klima-Wende Vermieter und Wohnungseigentümer

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Am 10.11.2022 hat der Bundestag das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) beschlossen, das am 1.1.2023 in Kraft tritt (BR-Drucks. 580/22 v. 11.11.2022). Ab dem 1.1.2023 haben Vermieter die von den Mietern bislang alleine zu tra genden Kohlendioxidkosten, die als staatliche Abgabe Bestandteil der Brenn stoffkosten sind, anteilig mit zu tragen. Die hierfür erforderliche Aufteilung der Kohlendioxidkosten erfolgt nach einem komplexen Verfahren, dass sich grund sätzlich nach der Energieeffizienz des jeweiligenMietobjekts richtet, aber zwi schen der Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen unterscheidet. Zudem können nun sich selbst mit Heizwärme undWarmwasser versorgen de Mieter die bei ihnen anfallenden Kohlendioxidkosten von ihremVermie ter erstatten lassen. Der nachfolgende Überblick zeigt auf, was ab dem1.1.2023 auf Mieter, Vermie ter undWohnungseigentümergemein schaften zukommt. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des CO2KostAufG ist, dass für die Erzeu gung vonWärme für die Beheizung bzw. Warmwasserversorgung eines Gebäudes Brennstoffe genutzt werden, für die Kohlendioxidkosten anfallen (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). 1. Anwendungsbereich des CO2KostAufG a) Umfassende Anwendung auf alle Versorgungsarten Die Ausgestaltung der Erzeugung und Versorgung des Gebäudes mit Wärme für dessen Beheizung bzw. Warmwas

serbereitung im Einzelnen ist unerheb lich. Der Anwendungsbereich des CO2Kost AufG erfasst alle Formen der Eigen- und Fremderzeugung bzw. -versorgung, insbesondere Nah- und Fernwärme sowie Contracting (§ 2 Abs. 1 S. 1 u. 2, Abs. 3 CO2KostAufG). b) Anfall von Kohlendioxidkosten Entscheidend für die Anwendung des CO2KostAufG ist somit, ob Kohlendi oxidkosten als Bestandteil der Brenn stoffkosten anfallen. aa) Kohlendioxidkosten auf der Grundlage des Nationalen Emissi onshandels Das CO2KostAufG ist primär auf den Anfall von Kohlendioxidkosten durch den Nationalen Emissionshandel aus gerichtet. Auf der Grundlage des Brennstoffemis sionshandelsgesetzes (BEHG) müssen seit dem1.1.2021 Brennstofflieferanten (Inverkehrbringer von Brennstoffen i.S.d. Energiesteuergesetzes) für das durch die Verbrennung der von ihnen veräu ßerten Brennstoffe freigesetzte Kohlen dioxid (CO2) einen CO2-Preis bezahlen. Der CO2-Preis wird im Rahmen des na tionalen CO2-Emissionshandels über den verpflichtenden Erwerb von Emis sionszertifikaten bei der Deutschen Emissionshandelsstelle (DEHSt) imUm weltbundesamt erhoben. Die Emissionszertifikate berechtigen den Erwerber, eine bestimmte Menge an CO2 durch das Inverkehrbringen von Brennstoffen zu emittieren. Die begrenz teMenge an Emissionszertifikaten regelt, wieviel CO2 insgesamt freigesetzt wer

den darf. Überschreitungen ziehen Straf zahlungen nach sich.

Dies betrifft gem. § 2 Abs.1 S. 1 CO2Kost AufG i.V.m. § 7 Abs. 4 BEHG insbeson dere die für dieWärme- undWarmwas serversorgung von Gebäuden typischer weise eingesetzten Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Flüssiggas sowie ab 2023 auch Kohle (zudem Diesel und Benzin, ab 2024 auch Abfall als Brenn stoff ). Die Kohlendioxidkosten richten sich bis 2025 nach einem staatlich festgelegten, sich schrittweise erhöhenden Preis (2022: 30,00 EUR pro Tonne CO2). Im Jahr 2026 berechnet sich der CO2 Preis nach dem Mittelwert eines Preis korridors von 55,00 EUR bis 65,00 EUR. Ab dem Jahr 2027 berechnet sich der CO2-Preis nach dem einem anhand der Versteigerungen der DEHSt ermittelten Durchschnittspreis. bb) Kohlendioxidkosten auf der Grundlage des Europäischen Emis sionshandels Vom BEHG nicht umfasst werden Wär melieferungen aus Fernwärmenetzen, die ganz oder teilweise aus Wärmeer zeugungsanlagen gespeist werden, für die aufgrund ihrer Größe Kohlendioxid kosten auf der Grundlage des Europä ischen Emissionshandels (European Emissions Trading System - EU-ETS) anfallen. Um eine Ungleichbehandlung zu ver meiden, werden gem. § 2 Abs. 3 S. 1 CO2KostAufG auch solche Fernwärme lieferungen in die Kohlendioxidkosten aufteilung einbezogen.

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cc) Erstattungsanspruch des selbst versorgenden Mieters Aus der Pflicht zur gemeinsamen Tra gung der Kohlendioxidkosten folgt, dass dem sich selbst mit Heizwärme und Warmwasser versorgendenMieter (z.B.: Gasetagenheizung, vermietetes Einfami lienhaus) ein Anspruch auf anteilige Erstattung seiner Kohlendioxidkosten gegenüber dem Vermieter zusteht. dd) Ausnahmen Die besonderen Aufteilungsregelungen des CO2KostAufG finden naturgemäß keine Anwendung, wenn in den Fällen des § 11 HeizkostenV keine Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfindet. 3. Verfahren zum Vorwegabzug des Vermieteranteils bei Wohngebäu den Das Stufenmodell für die Berechnung und den Vorwegabzug des Vermieter anteils an den Kohlendioxidkosten gilt primär für Wohngebäude i.S.d. § 6 Abs. 1 CO2KostAufG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG. Daher können auch Mietverhältnisse über Räume, die keineWohnräume sind, unter das Stufenmodell fallen, wenn diese Räume sich in einem Gebäude befinden, das überwiegend zu Wohn zwecken genutzt wird. a) Schritt 1: Berechnung des spezifi schen CO2-Ausstoßes des Gebäudes Der Vermieter berechnet zunächst nach § 5 Abs. 1 CO2KostAufG den spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung in Kilogramm CO2 pro qm Wohnfläche und Jahr. Hierfür ermittelt er die im Abrechnungszeitraum ver brauchte Brennstoffmenge und multi pliziert deren Energiegehalt in kWh mit demmaßgeblichen Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs in Kilogramm CO2 pro kWh. b) Schritt 2: Berechnung der ange fallenen Kohlendioxidkosten der Wohnung Der Vermieter berechnet sodann gem. § 5 Abs. 2 S. 1 CO2KostAufG die im Ab rechnungszeitraum insgesamt angefal lenen Kohlendioxidkosten. Hierfür ist der in Kilogramm ermittelte jährliche CO2 -Ausstoß des Gebäudes zunächst in Tonnen CO2 umzurechnen (:1000) und mit dem jeweiligen für die Brenn-

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Umden in umweltpolitisch förderungs würdigen Ausbau der Fernwärmever sorgung nicht zu beeinträchtigen, sind allerdings neue Fernwärmeanschlüsse ab dem 1.1.2023 ausgenommen. 2. Aufteilung der Kohlendioxidkos ten nach dem CO2KostAufG Anlass für die Einführung des CO2Kost AufG ist der Umstand, dass der mit dem Inkrafttreten des BEHG erhoffte Effekt, zumindest was vermietete Immobilien angeht, ausgeblieben ist. a) Einseitige Kostenbelastung der Mieter durch das BEHG Wohl kaumüberraschend, schlagen die Brennstofflieferanten die ihnen durch das BEHG entstehenden Kohlendioxid kosten schlicht auf die Brennstoffpreise auf. Da die hierdurch erhöhten Brennstoff kosten im Rahmen von Mietverhältnis sen typischerweise als Betriebskosten auf dieMieter umgelegt werden, ist auch der Anreiz der Vermieter zur energeti schen Ertüchtigung ihrer Gebäude ge ring geblieben. Letztlich hat das BEHG zu einer einseitigen finanziellen Bela stung der Mieter mit den Kohlendioxid kosten geführt, insbesondere bei ein kommensschwachenMietern vonWohn raum. b) Beteiligung der Vermieter an den Kohlendioxidkosten Zweck des CO2KostAufG ist die Behe bung dieses Missstands durch die an teilige Belastung der Vermieter mit den bei den Mietern anfallenden Kohlendi oxidkosten.

aa) Vorwegabzug des Vermieteran teils in der Heizkostenabrechnung Mit Wirkung ab dem 1.1.2023 müssen die in den Brennstoffkosten enthaltenen Kohlendioxidkosten für dieVersorgung des Gebäudes mit Wärme bzw. Warm wasser zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Hierzu hat der den Mieter mit Heizwär me und Warmwasser versorgende Ver mieter den auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten aus den Brennstoffkosten als nicht umlagefähig herauszurechnen und im Rahmen der Heizkostenabrechnung alsVorwegabzug von den umlagefähigen Heizkosten ab zusetzen. In der Heizkostenabrechnung ist die Anteilsberechnung nebst den Berechnungsgrundlagen auszuweisen. Der vom Vermieter zu übernehmende Anteil an den Kohlendioxidkosten rich tet sich bei Wohngebäuden nach der Energieeffizienz. Je schlechter diese in insgesamt 10 Effizienzklassen eingestuft wird, umso höher fällt die Belastung des Vermieters aus (sog. Stufenmodell). Bei Nichtwohngebäuden beträgt der Vermieteranteil derzeit stets 50% der Kohlendioxidkosten; die hälftige Auftei lung der Kohlendioxidkosten soll indes im Jahr 2025 durch ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude ersetzt werden. bb) Energieeffizienz als Aufteilungs maßstab

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stofflieferung geltenden aktuellen CO2 -Preis pro Tonne (2022: 30,00 EUR) zu multiplizieren. InsVerhältnis zur Gesamt wohnfläche gesetzt ergeben sich die auf die einzelneWohnung entfallenden Kohlendioxidkosten. c) Schritt 3: Ermittlung des Vermie teranteils an den Kohlendioxidkos ten Gem. § 5 Abs. 2 S. 2 CO2KostAufG rich tet sich der vomVermieter zu tragende Anteil an den in Schritt 2 ermittelten Kohlendioxidkosten nach der Einstufung des Gebäudes in die 10 Energieeffizi enzklassen, die in der Anlage zu §§ 5-7 CO2KostAufG enthalten sind, anhand des in Schritt 1 ermittelten spezifischen CO2-Ausstoßes des Gebäudes. Je höher der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes in kg pro Jahr und qm Wohnfläche ist, desto höher fällt der der jeweiligen Energieeffizienzklasse, in das das Gebäude einzustufen ist, zugeord nete Kostenanteil des Vermieter aus. Fällt das Gebäude in die emissionsstärk ste Stufe, sind vomVermieter 100% der Kohlendioxidkosten alleine zu tragen, in der emissionsschwächsten Stufe liegt der Vermieteranteil nur noch bei 5%der Kohlendioxidkosten. d) Schritt 4: Vornahme des Vorweg abzugs und Abrechnung der Rest Kohlendioxidkosten Nach Abzug des vom Vermieter selbst zu tragenden Anteils legt der Vermieter den verbleibenden Mieteranteil an den Kohlendioxidkosten gem. § 7 Abs. 1 CO2KostAufG im Rahmen der Heizko stenabrechnung nach dem gem. §§ 6 – 10 HeizkostenV vereinbarten Vertei lerschlüssel um. Dabei hat der Vermieter gem. § 7 Abs. 3 CO2KostAufG in der Heizkostenab rechnung den auf denMieter entfallen den Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung gem. § 5 Abs 1 S. 1 oder 2 CO2KostAufG sowie die Berechnungs grundlagen auszuweisen. f ) Erleichterung der Berechnung durch § 3 Co2KostAufG Eine Erleichterung der vorstehend wie dergegebenen Berechnungsschritte 1 und 2 soll durch § 3 CO2KostAufGbewirkt werden. Hiernach haben Brennstoff- und Wär

melieferanten auf ihren Rechnungen Angaben über die Brennstoffemissionen der Brennstoff- oderWärmelieferung in kg-CO2, über die für die jeweilige Lie ferung anfallenden Kohlendioxidkosten, den heizwertbezogenen Emissionsfak tor der gelieferten oder zur Wärmeer zeugung eingesetzten Brennstoffe in kg-CO2/kWh und den Energiegehalt des Brennstoffs in kWh auszuweisen. e) Der Aufwand ist erheblich Für denVermieter ergibt sich gleichwohl ein erheblicher bürokratischer Aufwand für das Berechnungs- und Aufteilungs verfahren nach dem Stufenmodell. Zu unterschätzen dürfte auch nicht der zusätzliche Aufwand sein, der sich dar aus ergibt, dass die Brennstoffliefermen gen und -zeitpunkte (gerade bei Heizöl) regelmäßig nicht mit demmietrechtlich vereinbarten Abrechnungszeitraumund dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch übereinstimmen, was komplizierte Ab grenzungsberechnungen zur Folge hat. Gleiches gilt für unterjährige Abrech nungszeiträume z.B. durch Nutzerwech sel. Abgrenzungen müssen auch für die Übergangsphase von 2022 auf 2023 vorgenommen werden, da Kohlendi oxidkosten, die aufgrund desVerbrauchs von Brennstoffen, die vor dem 1.1.2023 in Rechnung gestellt wurden, gem. § 11 Abs. 1 CO2KostAufG außer Betracht blei ben. Ferner werden Mieter zur Kontrolle der Berechnungsgrundlagen das ihnen zu stehende Recht auf Einsichtnahme in die Original-Rechnungen ausüben (BGH, Urt. v. 15.12.2021 - VIII ZR 66/20, ZMR 2022, 280). Professionell agierende Vermieter und Verwalter werdenmangels technischer und personeller Ressourcen den zu be treibenden Aufwand auf ihren mit der Erstellung der Heizkostenabrechnungen befassten Dienstleister auslagern. Dies gilt ebenso für private oder Klein vermieter, die mit demerzeugten büro kratischen Aufwand überfordert sind. Ob das in § 11 Abs. 3 CO2KostAufG ent haltene Versprechen der Bundesregie rung, bis zum1.6.2023 eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Auf

teilung der Kohlendioxidkosten für Ver mieter bereitzustellen, dieses Problem löst, bleibt abzuwarten. 4. Verfahren zum Vorwegabzug des Vermieteranteils bei Nichtwohnge bäuden Bei Nichtwohngebäuden werden die Kohlendioxidkosten gem. § 8 Abs. 3 CO2KostAufG vorläufig hälftig geteilt. Der Vermieter ermittelt die auf denMie ter entfallenden Kohlendioxidkosten im Sinne des oben dargestellten 2. Berech nungsschrittes, kürzt diese um einen Vermieteranteil, der stets 50% beträgt, und legt den verbleibendenMieteranteil an den gemäß dem obigen 4. Berech nungsschritt im Rahmen der Heizko stenabrechnung nach dem gem. §§ 6 – 10 HeizkostenV vereinbartenVerteiler schlüssel auf den Mieter um. (§ 8 CO 2KostAufG). Die 50:50-Regel gilt für alle Mietverträ ge, die auf Nichtwohngebäude i.S.d. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 23 GEG bezogen sind. Daher können auch Mietverhältnisse über Räume, die Wohnräume sind, unter die 50:50-Regel fallen, wenn diese Räume sich in einem Gebäude befinden, das überwiegend zu nicht Wohnzwecken genutzt wird. Gem. § 8 Abs. 4 CO2KostAufG soll die 50:50-Regelung für Nichtwohngebäude im Jahr 2025 durch ein Stufenmodell abgelöst werden. 5. Verfahren zum Erstattungsan spruch des selbstversorgenden Mieters Dem sich selbst mit Heizwärme und Warmwasser versorgendenMieter steht gem. §§ 6 Abs. 2, 8 Abs. 2 CO2KostAufG gegenüber demVermieter ein Anspruch auf anteilige Erstattung der Kohlendi oxidkosten zu. Das Berechnungsverfahren zur Ermitt lung des Vermieteranteils an den Koh lendioxidkosten folgt -nur mit umge kehrtenVorzeichen- bei Mietverhältnis sen über Wohngebäude gem. § 5 Abs. 3 CO2Kost-AufG dem unter obiger Ziff. 3. dargestellten Stufenmodell. Ob insbesondereMieter vonWohnraum in der Lage und willens sein werden, denmit der Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten verbundenen

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Aufwand auf sich zu nehmen, bleibt auch angesichts des in § 11 Abs. 3 CO 2KostAufG enthaltenen Ankündigung, bis zum 1.6.2023 eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Auf teilung der Kohlendioxidkosten auch für Mieter bereitzustellen, abzuwarten. Gleiches gilt gem. § 8 Abs. 2 CO2Kost AufG für die Berechnung des Vermieter anteils an den Kohlendioxidkosten bei Nichtwohngebäuden nach der 50:50-Re gel (s. oben zu Ziff. 4.). Besonderheiten ergeben sich indes bei der Geltendmachung und Abwicklung des Erstattungsanspruchs. a) Ausschlussfrist für die Geltend machung des Erstattungsanspruchs Der Mieter muss gem. §§ 6 Abs. 2 S. 2, 8 Abs. 2 Hs. 2 CO2KostAufG seinen Er stattungsanspruch innerhalb einer (Aus schluss-)Frist von 12Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem der Brenn stofflieferant ihmgegenüber abgerech net hat, in Textform beim Vermieter geltend machen. b) Abwicklungsfristen für den Er stattungsanspruch Sind Vorauszahlungen auf Betriebsko sten vereinbart, so kann der Vermieter gem. §§ 6 Abs. 2 S. 3, 8 Abs. 2 Hs. 2 CO2KostAufG den geltend gemachten Erstattungsbetrag im Rahmen der nächstfolgenden Betriebskostenabrech nung verrechnen. Erfolgt keine Betriebskostenabrechnung oder findet keine Verrechnung statt, so hat der Vermieter gem. §§ 6 Abs. 2 S. 4, 8 Abs. 2 Hs. 2 CO2KostAufG demMieter den Betrag spätestens zwölf Monate nach Anzeige zu erstatten. c) Hinweispflicht des Brennstofflie feranten Da der Vermieter den Mieter nicht auf dessen Erstattungsanspruch hinweisen muss, haben Brennstoff- undWärmelie feranten auf ihren Rechnungen auf die Erstattungsansprüche nach § 6 Abs. 2

und § 8 Abs. 2 CO2KostAufG hinzuwei sen. 6. Sonderregelungen bei der Be schränkung energetischer Verbes serungen Stehen öffentlich-rechtlicheVorschriften einer wesentlichen energetische Ver besserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Wärme-/Warmwasserver sorgung entgegen (Denkmalschutz, Anschluss- und Benutzungszwang, Er haltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), ist der nach den vorstehend beschriebenenVerfahren ermittelteVer mieteranteil an den Kohlendioxidkosten um 50% zu kürzen (§ 9 Abs. 1 CO2Kost AufG). Stehen öffentlich-rechtlicheVorschriften sowohl einer wesentlichen energetische Verbesserung des Gebäudes als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme-/Warmwasserversorgung ent gegen, erfolgt keine Aufteilung der Kohlendioxidkosten (§ 9 Abs. 2 CO2Kost AufG). Nach dem Wortlaut der Regelungen unter § 1 und § 2 Abs. 2 CO2KostAufG erstreckt sich dessen Anwendungsbe reich ausschließlich auf die Ermittlung, Aufteilung und Abrechnung der Koh lendioxidkosten imVerhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Das CO2KostAufG blendet dabei die Existenz vermieteten Wohnungseigen tums vollkommen aus. a) Verwaltungskompetenz der Woh nungseigentümergemeinschaft? Somit ist fraglich, ob eine Befugnis der Gemeinschaft derWohnungseigentümer (GdWE) zur Wahrnehmung der sich aus dem CO2KostAufG für vermietende Wohnungseigentümer ergebenden Auf gaben besteht. Tatsächlich bezieht sich die Kompetenz der GdWE gem. § 18 Abs. 1WEG nur auf 7. Anwendbarkeit des CO2KostAufG auf das Wohnungseigentum

dieVerwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und nicht auf die (Miet-)Ver waltung des Sondereigentums. Selbst wenn man einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen derVerteilung der Kohlendioxidkosten und der Ver pflichtung der GdWE zur Erteilung von Heizkostenabrechnungen sieht, besagt indes § 1 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 2 HKVO, dass im Verhältnis zum Mieter der vermie tendeWohnungseigentümer (und nicht die GdWE) als Gebäudeeigentümer und damit als zur Erfüllung der Vorschriften der HeizkostenV Verpflichteter gilt. b) Fatale Folgen fehlender Verwal tungskompetenz Verneint man eineVerwaltungskompe tenz der GdWE, hat dies für den vermie tenden Wohnungseigentümer fatale Folgen. Die von der Wohnungseigentümerge meinschaft gem. § 1 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 1 HeizkostenVdenWohnungseigentümern zur Verfügung zu stellende Heizkostena brechnung enthielte dann weder eine Berechnung und Aufteilung noch eine Darstellung und Erläuterung des vorzu nehmenden Vorwegabzugs des vom vermietenden Wohnungseigentümer imVerhältnis zu seinemMieter zu tragen den Anteils an den Kohlendioxidkosten. Da der einzelne vermietendeWohnungs eigentümer nicht Vertragspartner des die Heizkostenabrechnung für die GdWE erstellenden Dienstleisters ist, besteht insoweit auch keine Einflussmöglichkeit. . Es sei denn, der Messdienstleister wäre auf der Grundlage eines separat mit dem vermietenden Wohnungseigentümer zu schließendenDienstleistungsvertrags bereit, für eine einzelne Wohnung die Berechnung, Aufteilung und Erläuterung des Vorwegabzugs der Kohlendioxidko sten vorzunehmen. Ein Szenario, dass realistischerweise kaum in Betracht kommt. Somit müsste der vermietende Woh nungseigentümer, bevor er die miet-

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8. Kürzungsrecht des Mieters Bestimmt der Vermieter den auf den einzelnenMieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten nicht oder weist er die gemäß § 7 Abs. 3 CO2KosteAufG erforderlichen Informationen nicht aus, hat der Mieter gem. § 7 Abs. 4 CO2Kost AufG das Recht, den gemäß der Heiz kostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an denHeizkosten umdrei Prozent zu kürzen. 9. Umlage der durch das CO2Kos tAufG erzeugten Mehrkosten auf den Mieter Es wurde bereits angesprochen, dass Vermieter undVerwalter mangels tech nischer und personeller Ressourcen den zu betreibenden Aufwand auf ihrenmit der Erstellung der Heizkostenabrech nungen befassten Dienstleister ausla gernwerden (vgl. oben zu Ziff. 3. Buchst. e). Zur Umlagefähigkeit der hierdurch ent stehenden zusätzlichen Kosten enthält das CO2KostAufG keine Regelung. Die für die Beauftragung eines Abrech nungsdienstleisters anfallenden (Mehr-) Kosten können indes auf den Mieter gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV umgelegt werden, denn aus § 2 Abs. 2 CO2Kost AufG ergibt sich, dass es hierbei um Kosten für die Aufteilung und Berech nung von Brennstoffkosten nach der HeizkostenV handelt. 10. Fazit Ob das CO2KostAufG einen Nutzen er zeugt, der den mit ihm verbundenen bürokratischen Aufwand übersteigt, darf

rechtliche Betriebskostenabrechnung erstellen kann, zunächst die nach dem CO2KostAufG erforderliche Berechnung sowieAufteilungder Kohlendioxidkosten selbst vornehmen und den zu tätigenden Vorwegabzug in die Heizkostenabrech nung einfügen. Ob ihm dies nach den obigen Ausführungen rechtssicher ge lingt, ist ebenso zu bezweifeln. Aus § 1 und § 2 Abs. 2 CO2KostAufG und § 1 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 2 HeizkostenV kann nicht gefolgert werden, dass eine Hand lungskompetenz der GdWE ausgeschlos sen ist. Es entspricht der herrschenden Rechts auffassung, dass auch das Sondereigen tum betreffende Angelegenheiten, insbesondere die durch die Nutzung des Sondereigentums verursachten Ko sten, gleichwohl der Verwaltungskom petenz der Wohnungseigentümerge meinschaft (und damit auch demTätig keitsbereich des Verwalters) unterfallen, soweit eine Abwicklung insbesondere der entstehenden Kosten, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis notwendig ist (BGH, Urt. v. 22.11.2013 – V ZR 46/13, ZMR 2014, 899). So handelt es sich bei der (Mit-)Versi cherung des Sondereigentums im Rah men der von derWohnungseigentümer gemeinschaft gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4WEG abzuschließendenWohngebäudeversi cherung sowie bei den hierdurch durch das Sondereigentum (mit-)verursachten Kosten nach einhelliger Meinung um c) Verwaltungskompetenz der GdWE besteht

einen Gegenstand, der der Verwaltungs kompetenz der Wohnungseigentü mergemeinschaft unterfällt (LG Frank furt/Main, Urt. v. 20.5.2021 – 2-13 S 149/19, ZMR 2021, 841). Auch unterliegen unstreitig Fragen des Kabel-/TV-Empfangs, der Versorgung mit Kaltwasser, der Abwasserbeseitigung und der Müllabfuhr der Verwaltungs kompetenz derWohnungseigentümer gemeinschaft, wobei es sich bei den hierdurch nur im Sondereigentum ent stehenden Kosten unstreitig um deren Verwaltungskosten handelt, auch wenn der in § 16 Abs. 3 WEG a.F. enthaltene ausdrückliche Hinweis hierauf in § 16 Abs. 2WEG n.F. nicht mehr enthalten ist (Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 16 Rn. 35; Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 16 Rn. 33). Dies gilt unstreitig insbesondere für die Erfüllung der Vorschriften der Heizko stenV, obgleich der Wärmeverbrauch ganz überwiegend im Bereich des Son dereigentums stattfindet (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 16 Rn. 91 ff.). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass dieWohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ihr obliegenden Pflicht zur Erfassung und Abrechnung der Heiz kosten ohnehin, was der Handlungs kompetenz des einzelnen Wohnungs eigentümers entzogen ist, mit einem Messdienstleister einenVertrag über die Ausstattung des Sondereigentums mit Verbrauchserfassungsgeräten, deren Ablesung und der Erstellung der Heiz kostenabrechnung schließt.

Unsere Autoren

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Dr. Olaf Riecke

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Schriftleiter ZMR

Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. Schwerpunkt: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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bezweifelt werden. Letztlich haben auch die Mieter zusätz lichen Kosten gem. § 7 Abs. 2 Heizko stenV zu tragen. Nicht umsonst sieht § 10 CO2KostAufG vor, dass das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadt entwicklung und Bauwesen das Gesetz alle zwei Jahre auf seine Effizienz hin zu prüfen und bis zum 31.12.2025 dem Bundestag einen ersten Evaluierungs bericht vorzulegen haben.

Anmerkung der Redaktion:

Gemäß § 11 Abs. 2 CO2KostAufG sind die Vorschriften auf Abrechnungszeit räume anzuwenden, die am oder nach dem 1.1.2023 beginnen. Kohlendioxid kosten, die aufgrund des Verbrauchs von Brennstoffmengen anfallen, die vor dem1. Januar 2023 in Rechnung gestellt worden sind, bleiben unberücksichtigt. Zur Information nachstehend noch das Stufenmodell, welches berücksichtigt werden muss:

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››› WEG-Praxis ‹‹‹ von RAin Cathrin Fuhrländer

Lärmbelästigung und Co. – da muss sich der Verwalter kümmern, oder?

Die Wohnungseigentümer sind nach § 14 WEG verpflichtet, sich der Gemein schaft der Wohnungseigentümern ge genüber andiegesetzlichenRegelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse zu hal ten und darüber hinaus, dass Sonder- und gemeinschaftliche Eigentum so zu nutzen, dass den übrigen Eigentümern kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus gehende Nachteil erwächst. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Sondereigentum und auch von demgemeinschaftlichen Eigentumnur so Gebrauch machen darf, dass die an deren Eigentümern sich hierdurch nicht gestört fühlen. Die Frage, wann eine Lärmbelästigung, baulicheVeränderung oder eine zweck widrige Nutzung dieses Maß überschrei ten und wer dann tätig werden muss, führt in vielen Gemeinschaften zu Un stimmigkeiten. 1. Rückblick Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Unterlassung einer Störung und Beseitigung einer baulichenVerän derung nach § 1004 Abs. 1 BGB. Vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform zum 01.12.2020 konnte jeder Wohnungsei gentümer seinen Anspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer selbst ständig auch gerichtlich verfolgen. Er brauchte hierzu die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht. Die Ge meinschaft der Wohnungseigentümer wiederumhatte jedoch dieMöglichkeit, diese Individualansprüche einzelner Eigentümer imWege einer Beschlussfas sung zur eigenen Ausübung an sich zu ziehen. Im Falle einer solchen Be schlussfassung konnte der einzelne Ei gentümer seinen Anspruch Mangels Prozessführungsbefugnis nicht mehr gerichtlich verfolgen. 2. WEG-Reform zum 01.12.2020 Der Gesetzgeber hat mit der Einführung

des Wohnungseigentumsmodernisie rungsgesetzes (WEMoG) nicht nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Woh nungseigentümer übertragen, sondern ihr zugleich die Ausübung aller Rechte und Pflichten imRahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf erlegt sowie die Wahrnehmung der Rechte der Eigentümer, die eine gemein same Verfolgung erforderlich machen, § 9 Abs. 2 WEG. Der Verwalter ist das ausführende Organ der Gemeinschaft mit nahezu umfassender Vertretungs macht im Außenverhältnis, § 9b Abs. 1 WEG. Ob nun der unliebsame Wohnungsei gentümer stets Sonntag auf der gemein schaftlichen Gartenfläche grillt, ohne genehmigende Beschlussfassung eine Markise oder ein Klimagerät an der Fas sade des Hauses angebracht hat, oder trotz Zweckbestimmung in der Gemein schaftsordnung in seiner Wohnung im Erdgeschoss einen Kiosk eröffnenmöch te, braucht es für eine gerichtliche Durch setzung der Unterlassungs- oder Besei tigungsansprüche stets ein Handeln der Gemeinschaft derWohnungseigentümer. a. Verfolgung nur durch die Ge meinschaft der Wohnungseigentü mer Auch nach der WEG Reform bleibt es dabei, dass es sich hierbei umAnsprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB der einzelnen Eigentümer handelt. Anders jedoch, als vor der Reform regelt nun § 9 Abs. 2WEG, dass diese Ansprü che nur noch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden können, somit nur sie die erfor derliche Prozessführungsbefugnis für ein gerichtliches Verfahren geltendma chen kann. Der BGH hat hier bereits entschieden, dass ein einzelner Woh nungseigentümer nicht gegen einen anderen Wohnungseigentümer oder 3. Störungen des gemeinschaftli chen Eigentums

dessenMieter vorgehen kann, wenn das Sondereigentum entgegen einer Ver einbarung genutzt wird, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer einen Keller zu Wohnzwecken nutzt (BGH v. 28.01.2022 – V ZR 86/21). Anders wäre dies nur in den, sicherlich kaum noch vorhandenen Fällen, in de nen ein Wohnungseigentümer vor In krafttreten derWEG-Reform, mithin vor dem01.12.2020 bereits Klage imeigenen Namen erhoben hatte. Hier soll die Pro zessführungsbefugnis in einer analogen Anwendung des § 48 Abs. 5WEG solan ge fortgelten, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft derWohnungseigen tümer zur Kenntnis gebracht wird (BGH v. 07.05.2021 – V ZR 299/19). Eine ausschließliche Prozessführungs befugnis derWohnungseigentümerge meinschaft sei auch dann anzunehmen, wenn dieWohnungseigentümergemein schaft lediglich aus zwei Eigentümern besteht und zudemverwalterlos ist. Auch in dieser Konstellation kann ausschließ lich die Gemeinschaft gegen den stö renden Eigentümer (hier auf Rückbau einer ungenehmigten baulichenVerän derung) klagen. Dem einzelnen Eigen tümer fehlt die Prozessführungsbefug nis (LG Frankfurt a. M. v. 11.02.2021 – 2-13 S 46/20). Für den sich gestört fühlenden Eigen tümer bedeutet dies, dass er ohne die Mitwirkung der Gemeinschaft derWoh nungseigentümer nicht gegen den Stö rer vorgehen kann. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss daher einen positiven Beschluss fassen, ge richtlich eine Unterlassung einer Störung oder Beseitigung einer baulichen Ver änderung durchsetzen zu wollen. Noch nicht abschließend gerichtlich geklärt ist die Frage, welche rechtlichen b. Rechte der sich gestört fühlen den Eigentümer

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Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei WIR Jennißen und Partner mbB in Köln und seit vielen Jahren eine erfolgreiche Referentin für verschiedene Themen des WEG-Rechts. RAin Cathrin Fuhrländer

Möglichkeiten der Eigentümer hat, so fern die Gemeinschaft der Wohnungs eigentümer eine Rechtsverfolgung ge gen den Störer ablehnt. Hier kann der Eigentümer nur den ablehnenden Be schluss anfechten, zugleich verbunden mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Das Gericht muss sodann prüfen, ob die Wohnungseigentümer die Rechtsver folgung gegen den störenden Eigentü mer im Rahmen ihrer Ermessensent scheidung ablehnen durften oder hier eine sogenannte Ermessensreduzierung auf Null derart vorliegt, dass allein die Rechtsverfolgung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Alternativ hierzu wird diskutiert, ist jedoch noch nicht entschieden, ob ein Anspruch gegen die Gemeinschaft bestehen kann, im Rahmen eines einfachen Mehrheitsbe schlusses die demsich gestört fühlenden Eigentümer fehlende Prozessführungs befugnis auf diesen zu übertragen. Der Eigentümer könnte dann imNamen der Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig klagen. Ist daher einerlei - durch welche Art der Störung - das gemeinschaftliche Eigen tum betroffen, kommt der Eigentümer an der Gemeinschaft der Wohnungsei gentümer nicht vorbei. Eine eigenstän dige Klagemöglichkeit besteht nun nicht mehr. Mit § 20 Abs. 2WEG hat der Gesetzgeber der Gemeinschaft derWohnungseigen tümer die Möglichkeit eingeräumt, die Befugnisse des Verwalters durch Be schlussfassung zu erweitern. Es ist daher durchaus denkbar, dass der Verwalter generell ermächtigt wird, in bestimmten Einzelfällen Störungen des gemein schaftlichen Eigentums ohne gesonder te Beschlussfassung zu verfolgen, so etwa bei Verstößen gegen dieVorgaben der Hausordnung (z. B. Abstellen von Gegenständen imHausflur oder auf den c. Ermächtigungsbefugnis gemäß § 27 Abs. 2 WEG

Stellplätzen, ohne Beschlussfassung angebrachte Markisen/Klimageräte, zweckwidriges Abstellen vonFahrzeugen auf gemeinschaftlichen Flächen etc.). Ohne eine solche generalisierende Be schlussfassung, obliegt es immer der Entscheidung der Gemeinschaft, An sprüche gegen einen Störer zu verfolgen. Der Verwalter kann und darf dies im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht ei genmächtig entscheiden. 4. Störungen des Sondereigentums Der wohl häufigste Fall einer Störung ist die Ruhestörung oder Lärmbelästi gung, die einzelne Eigentümer durch andereMiteigentümer empfinden. Dies kann sowohl das lautstarke Hören von Musik oder das Musizieren selbst sein, als auch das nächtliche Bohren und Hämmern, genauso wie Hundegebell. Sind Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums festzustellen und möchte sich derWohnungseigentümer hiergegen wehren, so kann und muss er dies ohne die Mithilfe der Gemein schaft der Wohnungseigentümer tun. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abwehr von Störungen imräum lichen Bereich seines Sondereigentums, auch wenn zugleich das gemeinschaft liche Eigentum von den Störungen be troffen sei kann, von dem betroffenen Wohnungseigentümer selbst gerichtlich verfolgt werden kann und muss (BGH v. 11.06.2021 – V ZR 41/19). Es ist nicht nur so, dass der Wohnungs eigentümer eine eigene Prozessfüh rungsbefugnis für die Beseitigung von Störungen im Bereich seines Sonderei gentums hat, sondern imUmkehrschluss fehlt es der Gemeinschaft derWohnungs eigentümer an der erforderlichen Be schlusskompetenz, diese Ansprüche zur Ausübung durch die Gemeinschaft per Beschlussfassung an sich zu ziehen (BGH v. 24.1.2020 – V ZR 295/16). Die Gemeinschaft kann und darf daher

hier nicht tätig werden. Gefasste Be schlüsse sind nichtig. Aus diesemGrund kann auch der Verwalter, der insoweit ausschließlich die Verwaltung des ge meinschaftlichen Eigentums vertraglich und gesetzlich übernimmt, in einer sol chen Fallkonstellation nicht tätigwerden. Es ist daher kein Unwille des Verwalters anzunehmen, sondern schlichtweg eine fehlende Zuständigkeit. Wiederum soll die Gemeinschaft zustän dig sein, wenn der Zugang zum Son dereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigen tums (gestattetes Abstellen eines Fahr zeuges auf der Zuwegung) zwar beein trächtigt wird, der Zugang zum Son dereigentum jedoch möglich ist. In dieser Konstellation kann der einzelne Eigentümer, der beeinträchtigt ist, ohne die Gemeinschaft keine Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen ( BGH V. 28.01.2022 – V ZR 106/21). 5. Störungen des Sondernutzungs rechtes Vielen Eigentümern ist über die Gemein schaftsordnung ein Sondernutzungs recht an einer Gartenfläche oder einem Stellplatz eingeräumt worden. Das Sondernutzungsrecht zeichnet sich dadurch aus, dass der Berechtigte zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigenWohnungseigentümer berech tigt ist. Selbstverständlich kann es auch auf diesen Flächen zu einer Problematik einer Störung kommen. Die zum Sondernutzungsrecht erklärte Fläche bleibt jedoch gemeinschaftliches Eigentum, sodass sich die Frage stellt, wer im Falle einer Störung des Sonder nutzungsrechtes auf Abwehr klagen kann. Auch hier hat der Bundesgerichts hof bereits entschieden, dass der Eigen tümer für Abwehransprüche gegen Störungen seines Sondernutzungsrech tes prozessführungsbefugt ist und somit

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selbst klagen kann. Ein Sondernutzungs recht verleihe seinem Inhaber eine ei gentumsähnliche Stellung, sodass eine eigenständige Klagebefugnis folgerich tig sei (BGH v. 01.10.2021 – V ZR 48/21). . Im Umkehrschluss kann jedoch auch der Sondernutzungsberechtigte durch die Gemeinschaft in Anspruch genom menwerden, wenn er einen Rückschnitt einer hohen Hecke auf seiner Sonder nutzungsrechtsflächemit demArgument verweigert, er habe sie selbst nicht ge pflanzt. Dies sieht der Bundesgerichtshof nicht so. Der Eigentümer sei für den Rückschnitt der Hecke zuständig und könne verpflichtet werden, diese zu pflegen und Störungen durch deren Bewuchs zu beseitigen, auch wenn er selbst die Hecke nicht angepflanzt habe (BGH v. 04.03.2010 – V ZB 130/09). 6. Fazit Bei Störungen, die in einer Wohnungs eigentümergemeinschaft in vielfältiger Weise auftreten können, ist bei der Fra ge, wer einenAbwehranspruch verfolgen kann, stets zu prüfen, ob die Störung ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum betrifft oder sich die Störung auf das Sondereigentumauswirkt (auch wenn in diesem Zusammenhang zu gleich auch das gemeinschaftliche Ei gentum betroffen ist). Ist ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum betroffen, so kann auch nur dieWohnungseigentümergemeinschaft hiergegen vorgehen. Ist das Sondereigentum betroffen und gegebenenfalls zugleich auch das ge meinschaftliche Eigentum, so kann der Eigentümer selbst auf Unterlassung oder Beseitigung klagen. Gleiches gilt beimSondernutzungsrecht. Diese Unterscheidung ist für den betrof fenen Eigentümer sowie für die Ge meinschaft der Wohnungseigentümer unerlässlich, umAbwehransprüche ge richtlich erfolgreich durchzusetzen.

Information:

Hat der Nießbraucher ein Teil nahme- und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung? von M. Füllbeck Oftmals tritt in den Wohnungsei gentümergemeinschaften die Fra ge auf, ob der Nießbraucher kraft Gesetzes berechtigt ist, an der Ei gentümerversammlung teilzuneh men und bei der Beschlussfassung mitzuwirken. Der BGH (Beschuss vom 7.3.2002, V ZB 24/01) hat diese wichtige Rechtsfrage bereits im Jahr 2002 höchstrichterlich geklärt: Die Belastung des Wohnungsei gentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Woh nungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hin sichtlich einzelner Beschlußgegen stände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungs eigentümer sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen An gelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben. Im Innenverhältnis kann derWoh nungseigentümer - was allerdings kein Thema der WEG-Verwaltung ist - im Einzelfall verpflichtet sein, die Interessen des Nießbrauchs berechtigten zu berücksichtigen. Sofern die Gemeinschaftsordnun gen keine Einschränkungen zur Vertretung enthält, kann derWoh nungseigentümer den Nießbrau cher mit einer Vollmacht für die Eigentümerversammlung ausstat ten.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Selbstbeteiligung Wohngebäudeversicherung – wer zahlt?

Tritt in einer Wohnungseigentumsanla ge aufgrund einer defekten Wasserlei tung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft derWohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversiche rung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interes ses nicht zu ersetzen hat, wie die Versi cherungsprämie nach demgesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Lei tungswasserschaden an dem Gemein schaftseigentum oder ausschließlich oder teilweise - an demSondereigentum entstanden ist. Der Fall: Die Parteien bilden eine WEG, welche eine Gebäudeversicherung unterhält, die neben anderen Risiken auch Lei tungswasserschäden abdeckt (sog. Ge bäudeversicherung). Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. Der Selbstbehalt beträgt wegen der Schadenshäufung inzwischen 7.500 € pro Schadensfall. Seit Jahren treten im mer wieder Wasserschäden auf und verursachen ganz erhebliche Instand setzungskosten, die sich allein im Jahr 2018 auf rd. 85.000 € beliefen. Bislang ist die Praxis in der Gemeinschaft so, dass die Verwalterin bei einemWas serschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt und die Kosten von demGemeinschafts konto begleicht. Sie nimmt dieVersiche rung in Anspruch und legt die Kosten BGH, Urteil vom 16. September 2022 Az. V ZR 69/21

unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstan den sind. Nach demVortrag der Klägerin sind die Mängel an den Leitungen bisher jeweils hinter den Absperreinrichtungen im räumlichen Bereich des Sondereigen tums der betroffenen Wohneinheiten entstanden. Die Klägerin verlangt mit ihrer Beschlus sersetzungsklage eine vonder bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Vorrangig soll der Be schluss ersetzt werden, dass bei einem Wasserschaden, der imBereich des Son dereigentums entstanden ist, die Kosten der Instandsetzung und Schadensbe seitigung einschließlich der Selbstbe teiligung für den Gebäudeversicherer von demSondereigentümer der betrof fenen Wohneinheit zu tragen sind. Das Problem: Bisher war höchstrichterlich nicht geklärt, ob bei einemSelbstbehalt eine entspre chende Aufteilung auf das Sonder- und Gemeinschaftseigentum stattfinden muss. Die Entscheidung des Gerichts: Die in der WEG praktizierte Verteilung des Selbstbehalts bei einem Leitungs wasserschaden nach Miteigentumsan teilen ist rechtmäßig, so dass die Kläge rin nicht verlangen kann, dass ein ihrer Rechtsauffassung entsprechender Be schluss durch das Gericht ersetzt wird. Die Behandlung eines in der verbunde nen Gebäudeversicherung vereinbarten Selbstbehalts war in Rechtsprechung und Literatur allerdings umstritten. Die Entscheidung: Im Ergebnis stellt der BGH fest, dass der im Schadensfall in der verbundenen Gebäudeversicherung verbleibende Selbstbehalt bei wertender Betrachtung

wie die Versicherungsprämie einen Teil der Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Er fällt der WEG zur Last. Entweder beseitigt sie den Schaden und trägt die Kosten, die sie wegen des Selbstbehalts von der Versi cherung nicht ersetzt bekommt, oder der betroffene Wohnungseigentümer hat Aufwendungen, die ihm die GdWE erstattet, wobei der in Höhe des Selbst behalts nicht von der Versicherung ge deckte Schaden wiederum aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommen werden muss. Da entsprechend den obigen Ausfüh rungen der Selbstbehalt wertungsmäßig zu den Gemeinschaftskosten i. S. d. § 16 Abs. 2 Satz 1WEG zu zählen ist, können die Wohnungseigentümer folgerichtig gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2WEG eine von dem allgemeinen Umlageschlüssel ab weichendeVerteilung des Selbstbehalts beschließen. Praxis-Tipp: Die Bearbeitung vonVersicherungsfällen wird durch die neue Entscheidung deut lich erleichtert. Die WEG hat zwar die Beschlusskompetenz, die Kostenvertei lung zu ändern, diese Änderung muss aber letztlich auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Wartungskosten für Rauchwarmelder - sonstige Betriebskosten und umlagefähig?

Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereit schaft von in den Mieträumen ange brachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Um lagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bau ordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln), nach denen (öffent lich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen. Der Fall: Die Parteien streiten im Revisionsver fahren noch darüber, ob die klagenden Mieter verpflichtet sind, anteilig die Ko sten für die Wartung der Rauchwarn melder als Betriebskosten zu tragen. ImMietvertrag findet sich hierzu folgen de Regelung: „Der Mieter hat alle Be triebskosten im Sinne des § 19 Wohn raumförderungsgesetz (WoFG) in Ver bindung mit § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) zu tragen. Hierauf werden u.a. Vorauszahlungen erhoben für: o) Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für Dachrinnen und Gullyreinigung, den Betrieb von Notstromaggregaten, den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde-, Lüftungs-, Tür- und Tor-, Notlicht-, Notruf- und Brunnenanlagen, Wartung und Pflege vonTürsprech-, Öffner- undMüllabwur fanlagen: BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 Az. VIII ZR 117/21

Das Problem: Bisher war höchstrichterlich nicht geklärt, ob die Wartungskosten für die Rauch warnmelder umlagefähige Betriebsko sten darstellen. Zuletzt durch das LG München I, Urteil v. 15.4.2021 – 31 S 6492/20: Wartungskosten für Rauch warnmelder sind sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV.2. Hinzu kommt auch das Problem, dass in älterenMietverträgen die Rauchwarn melder unter Sonstige Betriebskosten nicht aufgeführt sind, denn grundsätz lich können Sonstige Betriebskosten (Ziffer 17) nur umgelegt werden, wenn sie ausdrücklich und namentlichbenannt sind. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH bestätigt, dass die Beklagte (Vermieter) die umgelegten 8,02 EUR für die Wartung der Rauchwarnmelder verlangen kann. Wie der Senat bereits für die Kosten der Revision einer Elektroanlage entschieden hat, ist eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Über prüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, kei ne Mangelbeseitigung und sind die hierdurch verursachten wiederkehren den Kosten deshalb als sonstige - grund sätzlich umlegbare – Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. Entsprechendes gilt für die Kosten, die bei dem Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereit schaft von in den Mieträumen ange brachten Rauchwarnmeldern wieder kehrend anfallen. Allerdings musste der Mietvertrag ausgelegt werden, denn unter Ziffer o) waren die Rauchwarn melder nicht explizit genannt. Die von

den Parteien in Nr. 1 Buchst. o der An lage 4 des Mietvertrags vereinbarte Regelung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brand meldeanlagen ermöglicht auch die Um lage derWartungskosten für Rauchwarn melder auf die Kläger. Ob der Vermieter nachträglich entstan dene„sonstige Betriebskosten“ imSinne von § 2 Nr. 17 BetrKV - wie hier dieWar tungskosten für die Rauchwarnmelder – aufgrund einer - der Regelung in Nr. 2 Abs. 2.3 Satz 1 der Allgemeinen Ver tragsbestimmungen der Beklagten (AVB) entsprechenden - Neukostenklausel auf denMieter umlegen kann, ist umstritten. Der Senat hat diese Frage bislang noch nicht entschieden; sie bedarf auch vor liegend keiner Entscheidung. Praxis-Tipp: Wartung der Rauchwarnmelder aus drücklich imMietvertrag unter Sonstige Betriebskosten benennen!

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Dr. Olaf Riecke Aufwendungsersatz und Erstattung der Kosten für eine kostenpflichtige Beiratsfortbildung?

Bestellung: Jahresabo für nur 16 EUR (excl. MwSt. und excl. Versand ) Bitte senden Sie das leserlich ausgefüllte Formular per Post oder Fax an: 02 08. 30 27 68 -32 Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 · 45475 Mülheim an der Ruhr Ja, hiermit bestellen wir die Zeitschrift BEIRATaktuell im Jahresabo für nur 16 Euro excl. MwSt. und excl. Versand). Bitte senden Sie uns ____ Exemplar(e) zum nächsten Erschei nungstermin zu. BEIRATaktuell umfasst 16 DIN-A4-Seiten mit den Themen: Technik, WEG-Recht, Mietrecht und Wirtschaft; erscheint 4 x im Jahr und kostet somit pro Einzelheft nur 4,00 Euro! WICHTIG: Das Abonnement ist für ein Kalenderjahr gültig und verlängert sich automatisch um ein weite res Kalenderjahr, wenn es nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Rech nungsstellung erfolgt jährlich im Voraus. EinMitglied desVerwaltungsbeiratsmuss – will er die Erstattung seiner Aufwen dungen ganz oder teilweise von der Gemeinschaft derWohnungseigentümer (GdWE) erreichen – die GdWE über den Verwalter vorab informieren, dass er in einer anderen Stadt eine kostenpflichti ge 2-tägige Fortbildung wahrnehmen und hierfür ein Hotel und eine Zugfahrt buchen werde. Anschließend hat er eine Entscheidung über die aus Sicht der GdWE erforderlichen Aufwendungen herbeizuführen. AGMünchen, Urteil vom26.3.2022 – 1294 C 20147/21, ZMR 2022, 512

Der Fall: Zu TOP 14 wurde am 18.11.2021 ein Beschluss gefasst, wonach demBeirats mitglied seine Auslagen von Euro 440,55 für eine Schulung zumBeirat („Kompakt Seminar: Hilfe, ich bin Verwaltungsbei rat! Zweitägiger Kompaktkurs Basiswis sen“, 299,-- Euro, 29.2.-1.3.2022 in S. zzgl. Fahrtkosten und Hotel) nicht erstattet werden. Der Beirat meint, die Schulungs kosten seien nicht von der gesonderten Zustimmung der beklagten GdWE ab hängig. Das Problem: Besteht einAufwendungsersatzanspruch des Beiratsmitglieds aus §§ 662, 670

BGB?Wer entscheidet, welche Maßnah men/Fortbildungen geeignet und er forderlich sin? Die Entscheidung des Gerichts: 1.Es besteht kein Aufwendungsersatz anspruch aus §§ 662, 670 BGB. Da der Auftraggeber über die Ausführung und somit auch über die dazu erforderlichen Aufwendungen zu entscheiden hat, ist seine Weisung zunächst der primäre Maßstab für die Erforderlichkeit (Schäfer in MüKo, 8. Aufl., § 670 Rn. 24, 25). Der Beirat hat aber die Verwaltung nicht darüber informiert, dass er in S. eine Fortbildung wahrnehmen und hierfür ein Hotel und eine Zugfahrt buchen

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