BeiratAktuell 58

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Neue Vertretungsregelungen imWEG Was darf der Verwalter im Außenverhältnis?

die WEG im Außenverhältnis unbe- schränkt vertritt. Die Vertretungs- macht kann im Außenverhältnis nicht eingeschränkt werden. Ausnahmen: Abschluss eines Grund- stückskaufvertrages oder Darlehensver- trages (Kreditaufnahme durch dieWEG); hier muss der Beschluss der WEG vor- gelegt werden. Wer mit der WEG vertreten durch den Verwalter, einenVertrag abschließt, muss nicht mehr befürchten, dass die Vertre- tungsmacht des Verwalters nicht reicht. Beispiel: Der Verwalter erteilt - ohne Beschluss der WEG - einen Auftrag zur Instandsetzung des Daches in Höhe von 2.000 €. Seit dem 01.12.2020 kann der Handwerker davon ausgehen, dass der Verwalter hierzu auch legitimiert war. Einen Beschluss oder eine andere Legi- timation hinsichtlich der Beauftragung muss der Verwalter nicht mehr vorwei- sen. Lediglich der Nachweis der Verwal- terstellung kann verlangt werden. Wichtig: Ob der Verwalter die Maßnah- me - im Innenverhältnis - beauftragen durfte, wird an anderer Stelle geregelt (bisherVerwaltervertrag, zukünftig durch Geschäftsführungsbeschluss in der Ei- gentümerversammlung). Einseitige Rechtsgeschäfte (z. B. Kündi- gungen) durch den Verwalter können von dem Dritten nicht mehr zurückge- wiesenwerden, denn dieVorschrift stellt noch mal klar, dass der Verwalter ein unbeschränkbares Vertretungsorgan ist. Beispiel: Möchte der Verwalter zukünf- tig ein Konto für die von ihm verwalte- te WEG anlegen, reicht es – wie bisher auch – , wenn er darlegt, dass er der Verwalter ist. In der Regel wird dies mit

In § 27 WEG a. F. waren die Aufgaben und Befugnisse desVerwalters im Innen- und Außenverhältnis geregelt. In der Praxis führte diese Vorschrift oft zu Missverständnissen, da insbesonde- re Dritte (z. B. Handwerker) nicht verläs- slich erkennen konnten, ob der Verwal- ter nun legitmiert war, dass Rechtsge- schäft imAußenverhältnis durchzufüh- ren. Beispiel: Der Verwalter kündigte ohne Beschluss der WEG, aber auf Bitten des Verwal- tungsbeirates, dem Haumeister. Urteil v. 20.02.2014 - III ZR 443/13 "Da der Verwalter demHausmeister ge- genüber nicht Nachweisen konnte, dass er die Kündigung aussprechen durfte, ist die Kündigung unwirksam. " Eine abstrakte Ermächtigung imVertrag oder der Verwaltervollmacht reichte grundsätzlich nicht aus, so dass stets eine Beschlussfassung derWEG erfolgen musste, der im vorliegenden Fall nicht vorlag. Seit dem 1.12.2020 ist für jeden Drit- ten klar ersichtlich, welche Handlun- gen der Verwalter im Außenverhältnis vornehmen darf: Gemäß § 9 b Abs. 1 S. 1 WEG wird die WEG durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses derWohnungseigen- tümer. Zu einem ähnlichen Fall entschied der BGH:

dem Bestellungsprotokoll (§ 24 Abs. 6 WEG) erfolgen. Die Bank kann aufgrund des § 9 b WEG darauf vertrauen, dass der Verwalter dieses Rechtsgeschäft durchführen darf. DieVorschrift zur Ausstellung einer Ver- waltervollmacht (§ 27 Abs. 6WEG) sind damit entbehrlich und obsolet.

Damit gibt es nun eine klare und ein- deutige Vorschrift, dass der Verwalter

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