BeiratAktuell 58

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Was hat sich beim Verwaltungsbeirat geändert? Überblick der wesentlichen Änderungen der WEG-Reform 2020

§ 29 Abs. 1 WEG (neue Fassung) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwal- tungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellver- treter zu bestimmen. Der Verwaltungs- beirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Bis zum 30.11.2020 konnten nach der gesetzlichen Regelung nur drei Woh- nungseigentümer in den Verwaltungs- beirat gewählt werden. Die WEG kann durch einfachen Mehr- heitsbeschluss die Anzahl der Verwal- tungsbeiräte variabel festlegen. Soweit nur ein Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt wurde, ist dieser automatisch der Vorsitzende. Ansonsten wird der Vorsitzende durch Beschluss der WEG oder durch die Mit- glieder des Verwaltungsbeirats be- stimmt. Grundsätzlich sollten nurWohnungsei- gentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Ein anderslautender Beschluss ist nach dem 1.12.2020 an- fechtbar, aber nicht nichtig (SEHR/San- kol § 8 Rn. 4). § 29 Abs. 2 WEG (neue Fassung): Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresab- rechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwal- tungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Seit dem 1.12.2020 unterstützt der Ver- waltungsbeirat denVerwalter nicht nur, sondern er überwacht ihn auch.Welchen

Umfang die Überwachungspflicht des Verwaltungsbeirates hat, beantwortet der Gesetzgeber und die gesetzliche Neureglung nicht (SEHR/Sankol § 8 Rn. 16). Im Übrigen bedeutet Überwachung nicht, dass der Verwaltungsbeirat nun- mehr gegenüber dem Verwalter wei- sungsbefugt wäre oder ihm eigene Entscheidungsbefugnisse zustehen (BGH, Urteil v. 23.2.2018 – V ZR 101/16; NZM 2018, 615). Das Wort „Überwachung“ wird auf die Praxis keine erheblichen Auswirkungen haben, denn bereits nach altem Recht habenVerwaltungsbeiräte ihre Aufgabe überwiegend imÜberwachungsbereich gesehen als im Bereich der Unterstüt- zung. Dadurch, dass der Verwaltungsbeirat jetzt explizit übewacht, ergeben sich selbstverständlich auch Handlungs- pflichten für den Verwaltungsbeirat, wenn im Rahmen der Überwachung Mängel festgestellt werden (z. B. Zur Klärung eines Problems sollte mit dem Verwalter das Gespräch gesucht werden etc.). § 29 Abs. 3 WEG (neue Fassung) Sind Mitglieder des Verwaltungs- beirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrläs- sigkeit zu vertreten. Die neue Vorschrift sieht vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu ver- treten haben, wenn sie unentgeltlich tätig werden. Damit soll die Bereitschaft gefördert werden, sich unentgeltlich als Mitglied des Verwaltungsbeirats zu engagieren. Mit Entgelt sind nicht die bekannten

Beiratspauschalen gemeint, denn hier- bei handelt es sich in der Regel umAus- lagenersatz.

Sonderaufgaben für den Vorsitzen- den des Verwaltungsbeirates

Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die WEG, d. h. allerdings nicht - wie bereits beschrieben - das der Verwaltungsbeirat demVerwalter gegenüber weisungsbe- fugt wäre oder Anweisungen erteilen kann. Der Gesetzgeber musste eine Vertretungsregelung für die Fälle schaf- fen, in denen der Verwalter von der Vertretung derWEG ausgeschlossen ist. Klassisches Beispiel: Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist seit dem 1.12.2020 kraft Gesetzes legitimiert - ohne Beschluss - den Ver- waltervertrag zu unterzeichnen. Weiterhin bestehen für denVorsitzenden (oder Stellvertreter) folgende Aufgaben: • Unterzeichnung des Protokolls (§ 24 Abs. 6 WEG) • Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dieVersammlung derWohnungseigentümer einzube- rufen, so kann dieVersammlung auch durch denVorsitzenden des Verwal- tungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

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