BeiratAktuell 56

bb) Vorteile des schriftlichen Beschlussverfahrens

[zumindest einer Person (Eigentümer oder Bevollmächtigter) aus] 19 .

gleichwohl eine Eigentümerversammlung abgehalten werden, etwa weil wichtige bzw. dringliche Entscheidungen getrof- fen werden müssen, die nicht auf den Verwalter delegiert werden können, wie etwa über unaufschiebbare Instandset- zungsmaßnahmen, so empfiehlt sich die Abhaltung einer sog. Ein-Mann-Ver- sammlung bzw. einer „Vertreter-Ver- sammlung“ mit ggfls. „abgespeckter“ Tagesordnung. Der Verwalter kann hierzu denVersamm- lungsort in seine Geschäftsräume verlegen und die Tagesordnung auf die wichtigsten Punkte zusammenkürzen. Dabei sollte er im Rahmen der Einladung ausdrücklich kommunizieren, dass mit Blick auf das derzeit bestehende Versammlungsverbot bzw. das bestehende Infektionsrisiko drin- gend darum gebeten wird, vom persönli- chen ErscheinenAbstand zu nehmen und stattdessen dem Verwalter (oder notfalls gebündelt dem Beiratsvorsitzenden oder

Interessant am schriftlichen Beschlus- sverfahren ist indes, dass dieses nicht zwingend vomVerwalter initiiert werden muss, vielmehr kann jeder Wohnungsei- gentümer (auch der Vertreter eines Ei- gentümers) das Verfahren einleiten, die Zustimmungserklärungen der Eigentümer entgegennehmen und das Beschlusser- gebnis verkünden 18 . b) Virtuelle Eigentümerversammlung Von virtuellen Versammlungen, z. B. per Telefon-, Videokonferenz oder Chat, ist mangels ausdrücklicher Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (in der Praxis die absolute Ausnahme) dringend abzu- raten, da hierfür (noch) kein rechtlicher Rahmen geschaffen wurde, es sich also im Rechtssinne nicht umVersammlungen handelt. DasWEG nach derzeitigem Stand geht in jedem Fall von der persönlichen Anwesenheit der Wohnungseigentümer 18 LG Karlsruhe, Urt. v. 7.7.2017 - 7 S 74/16, ZWE 2017, 362; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 5. Aufl. 2019, § 23 Rn. 43 ff. 19 AG Königstein, Beschl. v. 16.11.2007 - 27 C 955/07, NZM 2008, 171.

Auch teilweise virtuelle Versammlungen (bei persönlicheAnwesenheit von Eigen- tümern unter „Zuschaltung“ weiterer Teilnehmer) sind dementsprechend, ins- besondere wegen desVerstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit, nicht rechts- sicher. Dergestalt gefasste Beschlüsse dürften zwar nicht nichtig, aber in jedem Fall rechtswidrig und anfechtbar sein 20 . Ungeachtet dessen ist es aber zulässig, wenn die abwesenden Eigentümer mit ihrem Vertreter in der (Ein-Mann-)Ver- sammlung per SMS, E-Mail oder auf sonstige Weise digitalen Kontakt halten und z.B. Anweisungen erteilen. c) Das Mittel der Wahl: Die „Ein-Mann-Versammlung“ [Vertreter-Versammlung] Soll trotz der bestehenden Hindernisse

20 Hügel/Elzer, WEG, 2.Aufl. 2018, § 23 Rn. 17; Jennißen/ Schultzky, WEG, 6. Aufl. 2019, § 23 Rn. 27..

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- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

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BEIRAT AKTUELL 56/III-20