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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch WEG-Verwaltung während der COVID-19-Pandemie Was müssen Verwaltungsbeiräte und Eigentümer derzeit beachten?

Durch die Auswirkungen der Corona- Pandemie ergibt sich für Verwaltungsbei- räte undWohnungseigentümer eine Viel- zahl von Fragen, wie in der Verwaltungs- praxis mit der bestehenden Situation umzugehen ist. Beachten Sie bitte, dass viele Rechtsfragen zu den nachfolgend stichwortartig angesprochenen Problemen noch nicht abschließend geklärt sind und sich bekanntlich stets sehr kurzfristig Änderungen der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zum Umgang mit der Corona-Pandemie ergeben können. Die Eigentümerversammlung ist das zen- trale Organ der Wohnungseigentümerge- meinschaft, denn hier werden durch Dis- kussion und Beschlussfassung die we- sentlichen Entscheidungen zurVerwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ge- troffen. Insofern stellt sich für Beiräte und Eigentümer die Frage, ob derzeit die Abhaltung von Eigentümerversammlun- gen überhaupt möglich ist und wie gege- benenfalls mit Hinderungsgründen um- gegangen werden kann. 1. Interessenabwägung erforderlich Grundsätzlich ist dabei zu bedenken, dass bei der Entscheidung über die Frage, ob eine Eigentümerversammlung abgehalten werden muss, abgehalten werden kann oder hiervon abgesehen werden sollte, stets zwischen dem wohnungseigentums- rechtlichen Gebot der Abhaltung einer Versammlung pro Jahr, den pandemie- I. Abhaltung von Eigentümerversammlungen

bedingten öffentlich-rechtlichenAuflagen und den sich hieraus ergebenden fakti- schen Hindernissen und dem berechtigten Gesundheitsschutz-Bedürfnis des einzel- nen Eigentümers, des Verwalters und dessen Mitarbeitern abzuwägen ist. 2. Pflicht zur Abhaltung einer jährlichen Eigentümerversammlung Der Verwalter ist gem. § 24 Abs. 1 WEG als gesetzliches Organ der Wohnungsei- gentümergemeinschaft grundsätzlich alleine zu der nur seinem pflichtgemäßen Ermessen unterliegenden Entscheidung über die Einladung und Abhaltung von Eigentümerversammlungen befugt und daher auch berechtigt, in begründeten Fällen hiervon abzusehen bzw. bereits angesetzte Versammlungen abzusagen 1 . Die Regelung des § 24 Abs. 1 WEG be- sagt zwar nicht, dass die Eigentümerver- sammlung zwingend in der ersten Jah- reshälfte abzuhalten wäre, allerdings ist das grundsätzliche Ermessen des Verwal- ters, eine Eigentümerversammlung ein- zuberufen, dahingehend reduziert, als dass zumindest einmal im Kalenderjahr eine Eigentümerversammlung einzube- rufen ist 2 . Insofern besteht allein schon aufgrund der oben genannten gesetzlichen Bestimmung die Pflicht des Verwalters, mindestens einmal im Kalenderjahr eine Eigentümerversammlung tatsächlich ein- zuberufen.

19-Pandemie zumindest zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung im Jahre 2020 verpflichtet ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für den Fall der schuldhaftenWeigerung des Ver- walters die Möglichkeit besteht, dass die Wohnungseigentümer denVerwalter gem. § 24 Abs. 2 WEG zur Einladung und Abhaltung einer Eigentümerversammlung zwingen können 3 und ebenso die Mög- lichkeit der ersatzweisen Einladungsbe- fugnis des Beirats gem. § 24Abs. 3WEG besteht 4 . Zudem kann die schuldhafte Nicht-Abhaltung der gesetzlich vorge- schriebenen einen Eigentümerversamm- lung pro Jahr einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters sowie für die außerordentliche Kündigung des Ver- waltervertrags darstellen 5 . 3. Gründe, die gegen die Abhaltung einer Präsenzversammlung sprechen können Problematisch an der Pflicht zurAbhaltung mindestens einer Eigentümerversammlung pro Kalenderjahr ist mit Blick auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie der Umstand, dass das Wohnungseigentums- recht von einer Präsenzversammlung der Wohnungseigentümer ausgeht, d.h. von einer persönlichen Zusammenkunft der Wohnungseigentümer. Hierdurch wird indes zum einen der öffentlich-rechtliche Seuchenschutz tangiert sowie das grund- rechtlich garantierte Interesse eines Jeden auf Schutz seiner Gesundheit und kör- perlichen Unversehrtheit.

Mit Blick hierauf stellt sich die Frage, ob der Verwalter auch in Zeiten der COVID-

1 BGH, Urt. v. 10.6.2011 - V ZR 222/10, ZMR 2011, 892; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl. 2018, § 24 Rn. 4. 2 Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Aufl. 2019, § 24 Rn. 3; Staudinger/Häublein, WEG (2018), § 24 Rn 44f.

3 OLG Celle, Beschl. v. 25.6.2003 - 4 W 64/03, MietRB 2003, 74. 4 LG München I, Urt. v. 28.6.2012 - 36 S 17241/11 WEG, ZMR 2012, 819.

5 Bärmann/Becker, WEG, 14. Auflage 2018, § 26 Rn 243; Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl. 2019, § 24 Rn 1; § 26 Rn 37.

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