BeiratAktuell 56

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2. In keinem Fall sollte darauf vertraut wer- den, dass eine etwa zwischen dem frühe- ren und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung wirksam ist. Der Bundesgerichtshof entschied bereits in seinem Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 277/16, „dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien be- schränkt sind…“ Dies bedeutet, dass sich der Vermieter, weil er an der Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Mieter nicht beteiligt war, sich auf diese nicht berufen kann. Es kommt vielmehr auf die tatsäch- lichen Umstände an, nämlich, ob die Wohnung tatsächlich bei Mietbeginn re- noviert oder unrenoviert übergeben wur- de. Eine zwischen einem Vormieter und dem neuen Mieter getroffeneVereinbarung wäre nur relevant, wenn sich der Vermie- ter ausdrücklich an ihr beteiligt. Wir raten von derartigenVereinbarungen aus Grün- den der Rechtsklarheit ab. 3. Auch dann, wenn eineWohnung bei Miet- beginn renoviert übergeben wird, raten wir, Abgeltungsklauseln, nach denen sich der Mieter für den Fall verpflichtet, dass Schönheitsreparaturen bei seinemAuszug noch nicht fällig sind, Renovierungsin-

tervalle zeitanteilig zu entschädigen, nicht zu vereinbaren. Der Bundesgerichtshof hielt früher derartige Regelungen für wirksam, ging aber dazu über, diese Re- gelungen für unwirksam zu halten und begründet denWechsel seiner Rechtspre- chung damit, dass höchstrichterlicher Rechtsprechung kein Vertrauensschutz zuzubilligen sei. Sie sei kein Gesetzestext, würde daher keine vergleichbare Rechts- bindung erzeugen. Er argumentiert nach dem Motto „was kümmert mich mein Geschwätz von gestern“. Der Bundesgerichtshof gab mit seinem Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 242/13 bewusst seine frühere Rechtsprechung auf und entschied, dass Quotenabgel- tungsklauseln unwirksam, weil unange- messen, sind. Sie würden von dem Mie- ter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Ko- stenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, was eine si- chere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen würde. Von derVereinbarung von Quotenklauseln, zum Beispiel „Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Ko- sten zeitanteilig an den Vermieter im

allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Über- gabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, lie- gen sie länger als zwei Jahre zurück, 66,66 %...“ ist daher abzusehen. Häufig wird sich ein Mieter an seine ver- traglich vereinbarten Zusagen halten, nicht darüber nachdenken, ob ihn verpflichten- de Regelungen unwirksam sind. Im Streit- fall kann es aber erhebliche Probleme geben, weil nahezu sämtliche deutschen Mietverträge von der gesetzlichen Rege- lung abweichen, indem sich der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten, die Schön- heitsreparaturen in den Mieträumen aus- zuführen beziehungsweise ausführen zu lassen. Wenn daher, auch bei der Überlassung von renoviertenWohnungen, unwirksame Klauseln vereinbart werden, gelten nicht sie, sondern das Gesetz, damit die Reno- vierungspflicht des Vermieters.

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BEIRAT AKTUELL 56/III-20