BeiratAktuell-49

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Verwalterpraxis A-Z Ist die Beauftragung eines externen Baufachmanns (z. B. Gutachter, Architekt, Dipl.-Ing.) bei der Durchführung von Baumaßnahmen sinnvoll?

WennWohnungseigentümergemeinschaf- ten umfangreiche Baumaßnahmen durch- führen wollen, stellt sich regelmäßig die Frage, ob zur Feststellung des erforder- lichen Umfangs, der Begleitung und Ab- nahme ein externer Baufachmann beauf- tragt werden sollte. Nachstehender Beitrag befasst sich mit den Fragen, warum die Einschaltung eines externen Baufach- manns immer sinnvoll ist und welche Rolle der Verwalter in diesem Zusam- menhang einnimmt. Situation: Eine WEG muss dringend einige Balko- ne und ein Flachdach instand setzen. Der Verwalter legt für jede Maßnahme drei vergleichbareAngebote zur Beschlussfas- sung vor. Gesamtkosten ohne Baubeglei- tung: 265.000,00 € . Darüber hinaus schlägt der Verwalter vor, dass die komplizierten bzw. umfangreichen Maßnahmen durch einen Baufachmann (Architekten) über- wacht und abgenommen werden sollen. Das Honorar desArchitekten liegt gemäß einem vorliegenden Angebot bei rd. 26.500,00 € . Die WEG beschließt zwar die Baumaß- nahmen, lehnt aber nach längerer Dis- kussion die Beauftragung desArchitekten ab, da dies aus Sicht der WEG unnötige Kosten sind und der Verwalter sicherlich einen Teil der Aufgaben, wie z. B. die Abnahme der durchgeführten Arbeiten, übernehmen kann. Rechtlicher Hintergrund: Selbstverständlich gibt es keine gesetz- liche Vorschrift, die einen Eigentümer bzw. eine Wohnungseigentümergemein- schaft dazu verpflichtet, bei der Durch-

führung von Baumaßnahmen, auf exter- ne Baufachleute (z. B. Architekten) zurück zu greifen. Ausnahme: Bei der Inanspruchnahme von Fördermit- teln sind unbedingt die Richtlinien des Fördergebers (z. B. KFW Bank) zu be- achten. Diese schreiben regelmäßig vor, dass die Fördermittel nur in Anspruch genommen werden können, wenn ein externer Baufachmann oder Energiebe- rater beauftragt wird. Bei der Frage, ob ein Baufachmann be- nötigt wird, sollte sich die Wohnungs­ eigentümergemeinschaft stets an der Komplexität der Baumaßnahme orientie- ren. Allerdings kann auch diese Differen- zierung bereits einen externen Baufach- mann erfordern. In der Praxis hat es sich bewährt, dass bei Instandsetzungs- oder Modernisie- rungsmaßnahmen an größeren Gewerken (wie: Dach, Fassade, Balkone, Fenster oder besondere technische Einrichtungen; z. B. Heizungsanlage) stets eine Beglei- tung durch einen fachkundigen Baufach- mann erfolgt. Denn ohne fachliche Begleitung besteht die Gefahr, dass besondereArbeitsschrit- te, wie z. BAbdichtungsmaßnahmen oder die Vorgabe von besonderen DIN-Vor- schriften nicht immer eingehalten werden und im schlimmsten Fall die gesamte Maßnahme wiederholt werden muss. Ganz zu schweigen von dem Ärger mit dem Handwerker und möglichen Nachschuss- pflichten derWohnungseigentümer, soweit das ausführende Unternehmen wirtschaft-

lich nicht mehr in der Lage ist, etwaige Mängel zu beseitigen bzw. Schäden zu ersetzen. Der Verwalter vertritt die WEG zwar im Außenverhältnis, aber auch dieAufgaben, Zuständigkeiten und Befugnisse des Ver- walters sind hier beschränkt. Aus § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG ergibt sich, dass der Verwalter die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erfor- derlichen Maßnahmen treffen muss. Folgt daraus auch, dass er wie ein Baufachmann auftreten muss und dann auch haftet, wenn etwas schiefgeht? Im Zusammenhang mit der oben genann- ten Vorschrift hat der Verwalter folgende Aufgaben: • Feststellung von Maßnahmen (Damit ist nicht der Umfang gemeint, sondern lediglich, dass der Verwalter sichtbare Probleme oder Mängel registriert.) • Unterrichtung derWohnungseigentümer (Dies erfolgt in der Regel in der Eigen- tümerversammlung.) • KaufmännischeVorbereitung der durch- zuführenden Maßnahmen • Beauftragung und Kontrolle der von der WEG verabschiedeten Maßnahmen Der Verwalter hat zwar die Pflicht, be- auftragte Instandhaltungs- und Instand- setzungsmaßnahmen zu überwachen und abzunehmen. DieseAufgabe umfasst aber nicht, dass der Verwalter auch die Kennt- nisse eines Baufachmanns haben muss. Das Gesetz unterstellt lediglich, dass der Verwalter dieseAufgabe so erfüllen muss, wie es ein gewöhnlicher Eigentümer (also

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BEIRAT AKTUELL 49/IV-18