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Die Entscheidung des Gerichts: Nur wenn der beauftragte Werkunter nehmer Abschlagszahlung qua Rech nung verlangt und diese dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist, also das in § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB geregel te Erfordernis einer Aufstellung erfüllt ist, die eine rasche und sichere Beurtei lung der Leistungen ermöglicht, darf eine Zahlung erbracht werden. Soweit für Teilzahlungen eine Abschlags rechnung für Werkleistungen bzw. für Material vorhanden ist, muss der Ver walter vor Zahlung jedenfalls stichpro benartig überprüfen, ob diese zu dem Auftrag und dem angelieferten Materi al passt und ob das Material übereignet oder Sicherheit geleistet worden ist. Vor Klärung des Sachverhalts kann der gel tend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 104.500 € nebst Zinsen aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwalter vertrag wegen pflichtwidriger Abschlags zahlungen nicht verneint werden. Pro zessvortrag der GdWE, wonach den pflichtwidrigen Abschlagszahlungen insgesamt unbrauchbare Werkleistungen gegenüberstehen, die (auch) den Abriss des neuen Daches erfordern, ist ohne jeden Zweifel schlüssig und hinreichend substantiiert. Beim vorgelegten Privatgutachten han delt es sich nur um (substantiierten) Parteivortrag. Durch die Beauftragung eines Privatgutachters hat die GdWE mehr veranlasst, als prozessual von ihr verlangt werden kann. Genauere Anga ben zu einzelnen Mängeln und dem Umfang der Mangelbeseitigung sind vor Abnahme der Werkleistung von Sei ten der GdWE nicht erforderlich gewe sen. Ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, kann sich nicht auf fehlende Erkennbarkeit von

Mängeln der Werkleistung berufen, wenn es sich um eine mit erheblichem Kosten risiko verbundene umfangreichen bau liche Maßnahme handelte.

(müssen Sie auch nicht) für um fangreiche, komplizierte Baumaß nahmen, sondern sollten den Woh nungseigentümergemeinschaften einen Sonderfachmann (z. B. Ar chitekt, Energierberater, Dipl-Ing.) vorschlagen. Lehnt die GdWE einen Sonder fachmann ab, weil man z. B. das Geld dafür nicht ausgeben möchte, handelt der Verwalter letztlich wie ein Bauherr, d. h. aber auch, dass man dann annimmt, dass er wie ein Wohnungseigentümer ohne die nötigen bautechnischen Fachkenn nisse handelt (insbesondere dann, wenn er darauf hingewiesen hat!).

Anmerkung der Redaktion

Auf Seite 12 der Entscheidung gibt der BGH noch folgende wichtige Hinweise: "Sollte sich im Verlauf des weiteren Ver fahrens allerdings herausstellen, dass der Beklagte seinen Pflichten bei Über prüfung der vorhandenen Abschlags rechnung genügt hat, hätte sich das Berufungsgericht damit zu befassen, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, überhaupt auf eine allein auf mangeln der Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werklei stung berufen kann. Das kann insbesondere dann zu vernei nen sein, wenn es der Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbun denen umfangreichen baulichen Maß nahme unterlassen hat, die Wohnungs eigentümer auf seine fehlende Fach kompetenz hinzuweisen und eine Be schlussfassung über eine überwachen de Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten (vgl. hierzu Bärmann/ Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 109; Stau dinger/Jacoby, BGB [2023], § 27 WEG Rn. 107; Greiner, Wohnungseigentums recht, 4. Aufl., § 10 Rn. 254; Bub, PiG 7, 57, 68; Vandenhouten, ZWE 2012, 237, 241; s. zur tatsächlichen Vermutung für eine entsprechende Beschlussfassung in vergleichbaren Fällen Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 39 f.)"

Die Verwalter haben in der Regel nicht die erforderliche Sachkunde

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