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BEIRATAKTUELL Entscheidende Information für den Verwaltungsbeirat im Wohnungseigentum Einzelpreis 8,55 (inkl. 7 % USt.)

Virtuelle Wohnungseigentümer versammlung

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Ausgabe: 72 Quartal III-24

i Aktuelles aus der Branche

Wichtige Urteile

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 viertel jährlich und bietet entscheidende Infor mation für Verwaltungsbeiräte im Woh nungseigentum. Herausgeber/Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

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Verantwortlich i.S.d.P.: Massimo Füllbeck

Massimo Füllbeck, Herausgeber

Redaktion: Massimo Füllbeck

Verehrte Leserinnen und Leser,

Abonnenten-Betreuung: Massimo Füllbeck Fon 0208 30276831 info@beirataktuell.de

am 27.09.2024 hat der Bundesrat "grünes Licht" für verschiedene Änderungen des Wohnungseigentums- und Mietrechts gegeben. Die Änderungen werden in Kürze in Kraft treten.

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

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Folgende Änderungen erwarten Sie:

- Privilegierung der Steckersolargeräte ("Balkonkraftwerke") im WEG- und Miet recht - Einführung einer Beschlusskompetenz zur Durchführung von virtuellen Woh nungseigentümerversammlungen. In dieser Ausgabe können Sie bereits nachlesen, was geändert bzw. eingeführt wurde. Darüber hinaus kommentiert Herr RA Fritsch wichtige Urteile des BGH für die Praxis.

Druck und Verarbeitung: D+L Printpartner GmbH

Auflage: 4.650 Stück

Preise: Einzelpreis Heft 8,55 EUR, im Jahresabo 16 EUR (4 Ausgaben, excl. MwSt. + Ver sand), ab 20 Exemplaren Jahresabo 2,40 EUR (4 Ausgaben, exkl. MwSt. und Ver sand) Datenschutz: Informationen zum Datenschutz finden Sie auf www.beirataktuell.de Urheberrecht: Die veröffentlichten Artikel sind urhe berrechtlich geschützt. Jede vom deut schen Urheberrecht nicht zugelassene Verwertung bedarf der vorherigen schrift lichen Zustimmung des Herausgebers. Dies gilt insbesondere für Vervielfälti gung, Bearbeitung, Übersetzung, Ein speicherung, Verarbeitung bzw. Wieder gabe von Inhalten in Datenbanken oder anderen elektronischen Medien und Systemen. Die unerlaubte Vervielfältigung oder Weitergabe einzelner Artikel oder meh rerer Seiten ist nicht gestattet und straf bar. Lediglich die Herstellung von Kopi en für den persönlichen, privaten und nicht kommerziellen Gebrauch ist erlaubt.

Viel Spaß mit der Lektüre wünscht

Ihr Massimo Füllbeck

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Änderung von Kostenverteilerschlüsseln Welcher ist der „gerechte“ Verteilerschlüssel?

2. Grundsätzlich weites Entscheidungsermessen Nach dem Willen des Gesetzgebers des WEMoG soll die Gestaltung von Kosten verteilerschlüsseln möglichst flexibel zu handhaben sein. Deren Änderung durch einfachen Mehr heitsbeschluss gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG bedarf daher grundsätzlich weder eines sachlichen Grundes noch des Umstands, dass der zu ändernde bisherige Vertei lerschlüssel unbrauchbar, unpraktikabel oder unbillig gewesen wäre. Daher sind an die Auswahl eines ange messenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stel len. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG räumt den Wohnungseigentümern somit einen denkbar weiten Gestaltungsspielraum bei der Änderung von Kostenverteiler schlüsseln ein, der lediglich durch das Willkürverbot begrenzt wird. Dessen Grenzen werden nicht über schritten, wenn ein Verteilermaßstab gewählt wird, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Woh nungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Be nachteiligung Einzelner führt. In diesem Rahmen ist auch eine etwaige Mehrbe lastung hinzunehmen (vgl.: BGH, Urt. v. 20.10.2020 - V ZR 282/19). 3. Das Problem Trotz des weiten Entscheidungsermes sens der Wohnungseigentümer muss ein Beschluss gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG, wie jeder Beschluss, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspre chen.

Die mit § 16 Abs. 2 S. 2 WEG geschaffe ne Möglichkeit, durch einfachen Mehr heitsbeschluss die Umlageschlüssel für die Kosten der Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu ändern, erfreut sich bei Wohnungsei gentümer großer Beliebtheit. Dabei führt jede Änderung eines Umla geschlüssels zwangsläufig dazu, dass einzelne Eigentümer mehr und andere weniger belastet werden. So kann es nicht verwundern, dass sich die Gerichte derzeit mit einer Vielzahl von Streitigkeiten rund um Änderungen der Kostenverteilung zu befassen haben. Dabei wird in der Rechtsprechung der zeit lebhaft darüber diskutiert, wann ein neu gewählter Umlageschlüssel als an gemessen anzusehen ist. 1. Der Fall Die Eigentümerversammlung der GdWE X-Str. beschließt, dass die Kosten • der Erhaltung des Gemeinschaftsei gentums, • der Versicherungen, • der Gartenpflege und Gebäudereini gung, • des Hausmeisters, • des Aufzugs, • der Straßenreinigung und des Win terdienstes anstelle des vereinbarten Umlageschlüs sel nach Miteigentumsanteilen mit Wir kung ab dem 1.1.2025 nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten umge legt werden. Eigentümer Sparsam ist entsetzt, da er nun rd. 4 % mehr zahlen muss und erhebt Anfechtungsklage.

In diesem Zusammenhang ist nun frag lich, wann konkret ein abweichender Verteilerschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und den der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und wann insbesondere von einer un gerechtfertigten Benachteiligung Ein zelner auszugehen ist. 4. Das Kriterium der „Kostengerechtigkeit“ Das LG München I vertritt hierzu die Auffassung, dass ein Wechsel vom Ver teilerschlüssel „Miteigentumsanteile“ auf das„Objektprinzip“ (Kostenverteilung nach Anzahl der Einheiten) für eine Viel zahl von Kostenarten rechtswidrig sei. Eine Änderung des Verteilerschlüssels insbesondere für Erhaltungs- und Ver sicherungskosten vom Maßstab Mitei gentumsanteile auf das Objektprinzip führe weder zu einer transparenteren Kostenverteilung, noch werde der Ver waltungsaufwand reduziert oder ein Anreiz zur Kosteneinsparung erzeugt. Die Höhe der für Erhaltungsmaßnahmen und Versicherungen aufzuwendenden Kosten werde maßgeblich durch die Größe der einzelnen Sondereigentums einheiten beeinflusst, da sich mit zu nehmender Größe die zuzurechnende Fläche des Gemeinschaftseigentums und mit zunehmender Bewohnerzahl die Einwirkungsmöglichkeit auf dieses erhöht. Der Wechsel zur Kostenumlage nach dem Objektprinzip führe daher nicht zu einer der Kostenverteilung nach Mitei gentumsanteilen gleichwertigen Ko stengerechtigkeit. Auch bei einer Kosten mehrbelastung von nur 4% liege eine

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unangemessene Kostenbenachteiligung vor (vgl.: LG München I, Urt. v. 20.9.2023 – 1 S 9372/22 WEG). Anders liege es nur, wenn eine Kosten verursachung nicht an die Größe der Miteigentumsanteile geknüpft sei, so bei Rechtskosten und der Verwalterver gütung. 5. Es gibt keine „Kostengerechtigkeit“ Nach anderer Ansicht ermöglicht § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine abweichende Ko stenverteilung nach dem Objektprinzip grundsätzlich auch dann, wenn die ab zurechnenden Kosten in Verbindung mit Wohnungsgröße, Miteigentumsan teilen oder Wohnungswert stehen. Dem gesetzlichen Maßstab nach Mitei gentumsanteilen wohne kein besonde rer Gerechtigkeitsaspekt inne, da Mitei gentumsanteile nicht zwingend Woh nungsgröße und Wohnungswert wie dergeben. Zudem bestehe kein Erfahrungssatz dahingehend, das eine größere Anzahl von Nutzern unmittelbaren Einfluss auf die Kosten des Gemeinschaftseigentums hat. Zudem sei es nicht Aufgabe der gericht lichen Prüfung zu ermitteln, welcher Umlagemaßstab der „gerechteste“ ist (vgl.: LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.7.2024 – 2-13 S 15/24).

gemessenen Kostenbelastung nicht schon bei Kleinbeträgen überschritten werden, zumal es keine starre Grenze hierfür gebe (vgl.: LG Karlsruhe, Urt. v. 1.9.2023 – 11 S 96/22). Die Grenze einer unangemessen Ko stenmehrbelastung werde im zu prü fenden Einzelfall erst überschritten, wenn dem mehrbelasteten Eigentümer ein unbilliges „Sonderopfer“ abverlangt werde (vgl.: LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.7.2024 – 2-13 S 15/24). 6. Fazit Hier vertretener Auffassung nach ist der letztgenannten Auffassung zu folgen. Einer Kostenverteilung nach Miteigen tumsanteilen wohnt nicht, nur weil es der gesetzliche Kostenverteilerschlüssel ist, das Prädikat einer besonderen Ge rechtigkeit inne. Dies kann man schon daran festmachen, dass man für die Umlage z.B. der Kosten der Reinigung des Gemeinschaftseigen tums mit jeweils guten Argumenten eine Vielzahl verschiedener Verteiler schlüssel anführen kann. Richtig ist aber, wenn auch mit abwei chender Begründung, dass das LG Mün chen I eine generelle Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaß nahmen des Gemeinschaftseigentums als rechtswidrig angesehen hat. Hierzu gilt nämlich, dass sich eine Än derung der Kostenverteilung hinsichtlich

Erhaltungsmaßnahmen an einem be sonderen Gebrauchs- oder Nutzungs vorteil zu richten hat, um rechtmäßig zu sein (vgl.: BGH, Urt. v. 22.3.2024 – V ZR 81/23). Dies berücksichtigt eine ge nerelle Änderung nicht.

Zudem könne die Grenze einer unan

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch

Verteilung von Prozesskosten Ist der obsiegende Anfechtungskläger an den Prozesskosten zu beteiligen?

Mit Inkrafttreten des WEMoG sind Be schlussklagen des einzelnen Wohnungs eigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Beklagte zu richten und nicht mehr, wie bis zum 30.11.2020, gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Dabei stellt sich die Frage, wie die bei der GdWE entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten im Rahmen der Jahres abrechnung auf die Wohnungseigentü mer umzulegen sind. 1. Der Fall Wohnungseigentümer W erhebt gegen einen von der Eigentümerversammlung der GdWE X-Str. gefassten Beschluss Anfechtungsklage und obsiegt. Durch rechtskräftiges Urteil wird der Beschluss für ungültig erklärt und die Kosten des Rechtsstreits werden der beklagten GdWE auferlegt. Auf Seiten des Anfechtungsklägers W sind Gerichtskosten i.H.v. 500,00 € sowie Anwaltskosten i.H.v. 750,00 € angefallen. Auf Antrag des W erlässt das Gericht einen Kostenfestsetzungsbeschluss, durch den die beklagte GdWE verpflich tet wird, an W 1.250,00 € nebst Zinsen zu erstatten. Verwalter V zahlt daraufhin zu Lasten des Kontos der GdWE an W 1.270,00 € (inkl. Zinsen). Auf Seiten der unterlegenen GdWE sind Anwaltskosten i.H.v. weiteren 750,00 € angefallen, die von Verwalter V ebenfalls vom Konto der GdWE beglichen werden. Im darauf folgenden Jahr wird Beschluss zur Jahresabrechnung gefasst. In dieser werden die im Vorjahr angefallenen Prozesskosten i.H.v. 2.020,00 € nach Mit Hierzu hat der BGH kürzlich eine Grund satzentscheidung veröffentlicht.

eigentumsanteilen auf sämtliche Woh nungseigentümer umgelegt, auch auf W. Dieser erhebt Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Jahresabrechnung. Es könne nicht angehen, dass W, obgleich er im Rechtsstreit obsiegt hat und die Kosten des Rechtsstreits der GdWE auf erlegt wurden, zum einen die Anwalts kosten der unterlegenen GdWE mitbe zahlen müsse. Zum anderen gehe es auch mit Blick auf die Kostenentscheidung des Gerichts und den daraufhin erlassenen Kosten festsetzungsbeschluss zu Lasten der GdWE nicht an, dass er den daraufhin an ihn zu zahlenden Betrag quasi„durch die Hintertür“ anteilig selbst mittragen müsse. 2. Das Problem Das Landgericht Rostock gab in der Be rufungsinstanz der Anfechtungsklage statt. Es entschied. dass entsprechend der zum früheren Recht ergangenen Recht sprechung des BGH ein Wohnungsei gentümer, der eine Anfechtungsklage erhebt, im Innenverhältnis der GdWE an den Prozesskosten nicht zu beteiligen sei, insbesondere dann nicht, wenn er obsiegt. Eine Mit-Belastung des klagenden (ins bes. obsiegenden) Eigentümers mit den auf Beklagtenseite entstandenen Pro zesskosten liefe der gerichtlichen Ko stenentscheidung zuwider, denn diese besage, dass die Prozesskosten (alleine) von der beklagten Partei (der GdWE) zu tragen sind (vgl.: LG Rostock, Urt. v. 16.6.2023 – 1 S 109/22). Das Landgericht Rostock ließ aber mit Blick auf die zum 1.12.2020 eingetrete nen Rechtsänderungen ausdrücklich die

Revision zum BGH zu.

3. Die Lösung des BGH Im Revisionsverfahren hob der BGH das landgerichtliche Urteil auf und wies die Anfechtungsklage ab. Dies mit der Begründung, dass die zum WEG alter Fassung ergangene Recht sprechung auf nach dem 1.12.2020 er hobene Beschlussklagen nicht mehr anwendbar ist. Nach der früheren Rechtslage waren Beklagte - insbesondere einer Beschlus sanfechtung - sämtliche übrigen Woh nungseigentümer, weshalb die GdWE als solche nicht Prozesspartei war. Da es sich somit um einen Rechtsstreit der Wohnungseigentümer untereinan der (und nicht der GdWE) handelte, war es gerechtfertigt, den klagenden Eigen tümer nicht an den zwar über das Kon to der GdWE finanzierten, aber nicht deren Kosten darstellenden Prozessko sten zu beteiligen. Dies hat sich nach Auffassung des BGH grundlegend geändert, da ab dem 1.12.2020 Beschlussklagen nur noch gegen die GdWE als Beklagte zu erheben sind. Verteidigt sich diese gegen die Klage, handelt es sich somit bei sämtlichen entstehenden Prozesskosten um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese sind mangels abweichender Ver einbarung in der Gemeinschaftsordnung (solche sind regelmäßig für Prozessko sten nicht getroffen) als Verwaltungs kosten nach dem gesetzlichen Kosten verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer, also auch auf den (obsiegenden) Kläger um zulegen (vgl.: BGH, Urt. v. 19.7.2024 - V ZR 139/23).

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3. Fazit Aus der Entscheidung des BGH folgt, dass sich die Erhebung einer erfolgrei chen Beschlussanfechtungsklage für den klagenden Eigentümer durchaus zum „Pyrrhus-Sieg“ entwickeln kann, insbesondere dann, wenn er im Verhält nis zu den anderen Eigentümern eine große Anzahl von Miteigentumsanteilen besitzt.

Auch müssen sich die übrigen Woh nungseigentümer im Zuge der Be schlussfassung zur Jahresabrechnung nicht mit einer Änderung der Kosten verteilung zu Gunsten des Klägers be fassen, zumal der BGH es als mehr als fraglich bezeichnet, ob überhaupt ein Anspruch darauf besteht, als obsie gender Eigentümer von der anteiligen

Tragung der Prozesskosten freigestellt zu werden (vgl.: BGH, Urt. v. 19.7.2024 - V ZR 139/23).

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch

Tücken der Sonderumlage Inhaltliche Bestimmtheit und Änderung des Umlageschlüssels

Die Erhebung einer Sonderumlage ist eine zulässige, aber wenig beliebte Vor gehensweise zur Abdeckung unvorher gesehenen Finanzbedarfs der Gemein schaft der Wohnungseigentümer. Aufgrund der regelmäßig eigentümer seits nicht eingeplanten zusätzlichen Belastung ergibt sich ein relativ hohes Streitpotential. Der Bundesgerichtshof hat in zwei ak tuellen Entscheidungen u.a. zu den for malen Voraussetzungen der Erhebung einer Sonderumlage sowie einer darin enthaltenen Änderung der Kostenvertei lung Stellung genommen. 1. Der Fall Die Eigentümerversammlung beschließt die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung einer nicht vorhergesehe nen größeren Ausgabe. In dem Beschluss ist der Zweck, die Ge samtsumme der Sonderumlage und deren Fälligkeit genannt. Weiter heißt es nur, dass sich der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu entrichten de Anteil an der Sonderumlage nach den Miteigentumsanteilen richtet; die auf die Eigentümer entfallenden Einzel

beträge werden nicht genannt. Wohnungseigentümer W wendet sich hiergegen mit der Beschlussanfech tungsklage. Dies mit der Begründung, dass zum ei nen der auf ihn entfallende Zahlbetrag nicht genannt wurde und zum anderen, dass die Gemeinschaftsordnung als all gemeinen Verteilerschlüssel das Verhält nis der Wohnflächen und nicht die Mit eigentumsanteile vorsieht. 2. Das Problem der inhaltlichen Bestimmtheit Jeder Beschluss der Wohnungseigentü mer muss den Grundsätzen ordnungs mäßiger Verwaltung entsprechen. Zu diesen Grundsätzen gehört das Gebot der inhaltlichen Bestimmtheit. Aus dem reinen Wortlaut des Beschlusses muss ersichtlich sein, was konkret beschlossen und was, von wem, wann und wie zu veranlassen ist. Dies wird von der Rechtsprechung des halb als so wichtig angesehen, weil Be schlüsse Rechtswirkungen auch für nach der Beschlussfassung in die Gemein schaft neu eintretende Wohnungseigen tümer entfalten. Auch muss ein ggfls. erst nach der Beschlussfassung gewähl

ter Verwalter dem Beschlusstext ent nehmen können, was genau von ihm zu veranlassen ist. Dabei darf, um ein unnötiges Aufblähen des Beschlusstextes (gerade bei bauli chen Maßnahmen) zu vermeiden, im Beschlusstext auf sog. Verweisurkunden (Angebote, Gutachten, etc.) Bezug ge nommen werden, die den Beschlussin halt konkretisieren. Diese müssen den Eigentümern aller dings rechtzeitig vorher bekannt ge macht worden sein, im Beschlusstext genau bezeichnet und als Anlage zur Niederschrift der Eigentümerversamm lung genommen werden (vgl.: BGH, Urt. v. 8.4.2016 – V ZR 104/15). Im vorliegenden Fall hätte es daher na hegelegen, wenn schon im Beschlusstext selbst die jeweiligen einzelnen Zahlbe träge zur Sonderumlage nicht genannt werden, eine Liste der Einzelbeträge vorzulegen, auf diese im Beschlusstext Bezug und diese als Anlage zum Proto koll zu nehmen. 3. Die Lösung des BGH Der BGH bestätigt zunächst, dass bei der Erhebung einer Sonderumlage die

Unsere Autoren i

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Dr. Olaf Riecke

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Schriftleiter ZMR

Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. Schwerpunkt: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Zahlungen grundsätzlich betragsmäßig bestimmt sein müssen. Allerdings sei der Grundsatz der inhalt lichen Bestimmtheit nicht zu überspan nen. Sind die einzelnen Wohnungseigentü mer in der Lage, den auf sie entfallenden Einzelbetrag anhand objektiv eindeuti ger Kriterien ohne Weiteres (d.h. ohne komplizierte Rechenoperationen) selbst zu errechnen, reicht dies für die Be stimmtheit des Sonderumlagebeschlus ses aus. Dabei nimmt der BGH an, dass es jedem Eigentümer unschwer möglich ist, an hand der genannten Gesamtsumme, dividiert durch die Gesamtmiteigentum santeile, multipliziert mit dem eigenen Miteigentumsanteil, den auf ihn entfal lenden anteiligen Zahlbetrag selbst zu errechnen (vgl.: BGH, Urt. v. 23.2.2024 – V ZR 132/23). 3. Das Problem der „still schweigenden“ Änderung der Kostenverteilung Den Wohnungseigentümern steht gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auch die Kompetenz zu, durch einfachen Mehrheitsbeschluss auch im Einzelfall die in der Gemein schaftsordnung vereinbarten Kosten verteilerschlüssel zu ändern (so auch anlässlich der Erhebung einer Sonder umlage). Dies ist im vorliegenden Fall zwar an sich geschehen, denn im Zuge der Be schlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage ist auch ein abweichen der Umlageschlüssel benannt worden. Es stellt sich aber die Frage, ob es für die Änderung der Kostenverteilung aus reicht, diese quasi „nebenbei“ im Zuge der Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage (oder im Zuge eines Beschluss zur Durchführung einer Er

haltungsmaßnahme) zu regeln oder ob es hierfür nicht eines gesonderten Be schlusses bedarf. 4. Die Lösung des BGH Schon zur Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG hat der BGH die Auffassung vertreten, dass ein Beschluss über eine Änderung der Kostenverteilung nicht „stillschweigend“ dadurch zustande kommt, dass in einem einen anderen Sachverhalt betreffenden Beschluss ein abweichender Kostenverteilerschlüssel enthalten ist. Wird z.B. Beschluss zum Wirtschaftsplan gefasst und enthält dieser einen abwei chenden Kostenverteilerschlüssel, so ist in dem Beschluss zum Wirtschaftsplan nicht gleichzeitig zu entnehmen, dass im Zuge dessen quasi„stillschweigend“ auch die Billigung des abweichenden Umlageschlüssels enthalten ist (vgl.: BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 195/17). Dies ergibt sich nach neuer Rechtslage auch schon daraus, dass nicht mehr der Wirtschaftsplan als solcher„genehmigt“ wird, sondern nur die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Hausgeldvorschüsse. Demgemäß setzt, auch bei Bestehen einer entsprechenden Beschlusskom petenz, eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss voraus, dass aus dem Beschluss konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Be wusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künfti ge Abrechnungen zu beschließen. Nur so ist die erforderliche Transparenz gewährleistet und die Neuregelung der Kostenverteilung insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger durch Einsicht in die Beschluss-Sammlung klar er sichtlich. Die im Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage enthaltene Angabe

eines abweichenden Umlageschlüssels stellt somit keinen tauglichen Beschluss über die Änderung des Verteilerschlüs sels i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG dar. Die Änderung des Kostenverteilerschlüs sel bedarf einer gesonderten Be schlussfassung vor dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage; sog. „Vorschaltbeschluss“ (vgl.: BGH, Urt. v. 19.7.2024 - V ZR 139/23). 5. Fazit Auch wenn der BGH die Auffassung ver tritt, dass jeder Wohnungseigentümer in der Lage ist, bei einer nach Miteigen tumsanteilen erhobenen Sonderumlage den auf ihn entfallenden Anteil selbst zu berechnen, sollte gleichwohl zumin dest eine Aufstellung der Zahlbeträge vorgelegt und als Anlage zum Protokoll genommen werden. Denn fraglich kann sein (insbesondere bei Mehrhausanlagen mit komplexen Verteilerschlüsseln), ab welchem Grad der Kompliziertheit des Rechenvorgangs die Rechtsprechung noch von einer „einfachen“ Berechnungsmöglichkeit ausgeht. Zu beachten ist, dass Beschlüsse über die Veränderung eines Kostenverteiler schlüssels nun nicht mehr in den Be schluss über die Maßnahme selbst (z.B. Erhaltungsmaßnahme, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung)„eingearbeitet“ wer den sollten, sondern als „Vorschaltbe schluss“ zuvor gesondert zu behandeln sind. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es gem. § 23 Abs. 3 WEG zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Beschluss über die Änderung eines Verteilerschlüssels sollte daher vorsichts halber stets in der Einladung zur Eigen tümerversammlung als gesonderter TOP

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angekündigt werden (vgl.: LG München I, Urt. v. 9.11.2023 - 36 S 10548/22; Bär mann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23 Rn. 168F; Jennißen/ Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 16 Rn. 69). Aus Gründen der Vorsicht ist also auch von„spontanen“ Änderungsbeschlüssen abzusehen.

Der BGH vertritt hierzu die Auffassung, dass es Aufgabe desjenigen Wohnungs eigentümers, der eine Schlüsseländerung herbeiführen möchte, ist, rechtzeitig einen entsprechenden Beschlussantrag zu stellen (vgl.: BGH, Urt. v. 19.7.2024 - V ZR 139/23).

››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Kündigung des Hausmeistervertrags Kann die Verwaltung ohne Beschluss den HM-Vertrag kündigen?

Eine vom Verwalter namens der Woh nungseigentümergemeinschaft ausge sprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-) Arbeitsvertrags ist grund sätzlich von der Vertretungsmacht des § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Be schluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. Ein Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht in diesem Fall nicht. LAG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 29.02.2024, Az. 2 Sa 205/23 Der Fall: Die Parteien streiten über die Wirksam keit einer Kündigung. Der Kläger ist Ei gentümer einer Wohnung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die 267 Wohneinheiten mit über 200 Parteien bzw. Eigentümern umfasst. Der Kläger war aufgrund des Arbeits vertrages vom 6. Oktober 2021 seit dem 1. Dezember 2021 bei der Beklagten als Hausmeister gegen ein Bruttomonat sentgelt in Höhe von 2.890,00 EUR be schäftigt. Mit Schreiben vom 26. April

2023 kündigte die Verwalterin im Namen der Beklagten das mit dem Kläger be stehende Arbeitsverhältnis form- und fristgerecht zum 28. Mai 2023. Für den Ausspruch der Kündigung liegt kein Beschluss der Eigentümerversamm lung der Beklagten vor. Mit Schreiben vom 3. Mai 2023, welches der Kläger am gleichen Tag in den Briefkasten der Ver walterin der Beklagten einwarf, wies der Kläger die Kündigung vom 26. April 2023 wegen unterbliebener Vorlage einer Originalvollmacht zurück und erklärte, dass er ebenfalls bestreite, dass ein Ei gentümerbeschluss vorangegangen sei, der die Verwalterin zur Kündigung er mächtige. Das Problem: Seit dem 1.12.2020 regelt das WEG in § 9b Abs. 1 WEG: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigen tümer wird durch den Verwalter gericht lich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigen tümer. (…) Eine Beschränkung des Um fangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.“

Das Gericht musste klären, ob der Ver walter im Außenverhältnis berechtigt war, die Kündigung auszusprechen. Zum alten Recht (bis 30.11.2020) ist bereits folgende Entscheidung ergangen: Zu rückweisung einer durch den WEG Verwalter erklärten Kündigung wegen fehlendem Vollmachtsnachweis (BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13). Die Entscheidung des Gerichts: Die Kündigung ist nicht nach § 180 BGB aufgrund des fehlenden Eigentümerbe schlusses zum Ausspruch der Kündigung unwirksam. Nach § 180 Satz 1 BGB ist bei einem einseitigen Rechtsgeschäft wie der Kün digung eine Vertretung ohne Vertre tungsmacht unzulässig. Im Streitfall ist aber die Kündigungserklärung von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Ver walterin der Beklagten (§ 9b Abs. 1 Satz 1) gedeckt. Auch wenn man davon ausgeht, dass die von der Verwalterin im Namen der Beklagten ausgesprochene Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Ar beitsverhältnisses im Innenverhältnis zur Beklagten nicht von der Geschäfts führungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG umfasst ist und der danach er-

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forderliche Eigentümerbeschluss fehlt, ändert dies nichts daran, dass die Ver walterin zur Vertretung der Beklagten bei der Kündigung des Arbeitsverhält nisses des Klägers nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt war. Die in § 9b Abs. 1 WEG getroffene Regelung soll zum einen den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtern. Wer mit einem Verwalter ei nen Vertrag schließt, soll nicht mehr be fürchten müssen, dass dessen Vertre tungsmacht für den Abschluss des Ver trags nicht ausreicht.

Praxis-Tipp: Es bleibt spannend, denn die Parteien sind in die nächste Instanz (Bundesar beitsgericht, BAG - 2 AZR 115/24 (an hängig) gegangen. Verhandlungstermin ist am 6.3.2025.

››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Privilegierung von Steckersolargeräten verabschiedet! Steckersolargeräte (auch Mini-Photo voltaikanlagen oder Balkonkraftwerke genannt) erfreuen sich heutzutage be sonderer Beliebtheit, denn mit ihnen ist es möglich, selbst geringe Mengen an „sauberem“ Strom zu erzeugen. bis 800 Wp je Wohneinheit, jedoch ma ximal 50 Prozent der förderfähigen In vestitionskosten. Berlin: https://lmy.de/ubxwh Marktstammdatenregister der Bundes netzagentur. • Die Leistungsgrenze des Wechsel richters ist von 600 Watt auf 800 Watt erhöht worden. •

Rückwärts laufende Zähler sollen vorübergehend zugelassen werden - bis zur Installation eines Zweirichtungszäh lers. Das ermöglicht eine schnellere Installation und Inbetriebnahme von Balkonkraftwerken. Bisher konnten Wohnungseigentümer und Mieter nur ein Steckersolargerät im Bereich des Balkons installieren, wenn dies mehrheitlich durch die Wohnungs eigentümergemeinschaft oder den Ver mieter genehmigt wurde. Der Bundestag hat am 4. Juli 2024 und der Bundesrat am 27.09.2024 den Gesetz entwurf der Bundesregierung „zur Er leichterung des Einsatzes von Stecker solargeräten“ angenommen. Durch die Änderung wird die Installati on von Steckersolargeräten privilegiert, d. h. Wohnungseigentümer und Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch

Für Steckersolargeräte beträgt die Höhe des Zuschusses bis zu EUR 500,00 pro Gerät (PV-Module inklusive Wechsel richter). Ein flächendeckende Förderstruktur gibt es in Deutschland allerdings noch nicht. Tipp: Im Internet die einschlägigen Seiten der Kommunen/Städte aufrufen und nach „Förderung Steckersolargeräte“ suchen (siehe oben Beispiele für München, Dort mund und Berlin). Darüber hinaus wurde vor einigen Wo chen das Solarpaket I verabschiedet, welches nachfolgende Erleichterungen bei der Verwendung von Steckersolar geräten mit sich bringt: • Die Anmeldung beim Netzbetreiber ist weggefallen. Die Registrierung der Anlagen erfolgt ausschließlich beim

In einigen Kommunen gibt es Förderun gen zur Installation von Steckersolarge räten:

Dortmund: https://lmy.de/RfLXC

Privatpersonen können einen Zuschuss von 50 % für den Kauf eines Steckerso largerätes erhalten. Mit dem Sozialbonus werden sogar bis zu 95 % der Kosten gefördert.

München: https://lmy.de/tdbcC

Gefördert wird der Kauf und die anschlie ßende Installation von steckbaren Pho tovoltaik-Stromerzeugungsgeräten (auch Stecker-Solar-Geräte, PV-Balkon module oder Plug&Play Anlagen) bis zu einer Leistung von 800 Watt Peak (Wp) je Wohneinheit. Der Fördersatz beträgt 0,40 Euro je Wp,

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auf Installation eines Steckersolargeräts auf eigene Kosten. Allerdings kann sowohl die Wohnungs eigentümergemeinschaft als auch der Vermieter das„wie" der Installation be stimmen, d. h. vor der Installation kön nen bestimmte Auflagen gemacht wer den. Aufgrund der unterschiedlichen Modellen und Möglichkeiten macht es in Mehrfamilienhäusern Sinn, stets die gleichen Auflagen und Vorgaben zur Installation zu machen.

Beispiele für die Gestaltung des„wie der Installation“ in einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Genehmigungserklärung durch den Vermieter:  Festlegung von Art/Typ der Stecker solargeräte (Mini-Photovoltaikanlage) sowie Ort der Befestigung  Fachunternehmererklärung der Elek trofachfirma bzgl. Anschluss an Strom kreis und In-stallation der Steckdose  Anmeldebescheinigung der Anlage

im Marktstammdatenregister der Bun desnetzagentur  Erklärung bzw. Nachweis über Haft pflichtversicherung  Ggf. Erklärung bzw. Nachweis über Hausratversicherung  Inaugenscheinnahme der sicheren Befestigung.

››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen können in Zukunft stattfinden!

Am 27.09.2024 hat der Gesetzesentwurf zur Einführung einer virtuellen Woh nungseigentümerversammlung den Bundesrat erfolgreich passiert, so dass die Änderungen des Wohnungseigen tumsgesetzes in Kürze in Kraft treten werden. Die GdWE kann neben der virtuellen Eigentümerversammlung weiterhin eine hybride Eigentümerversammlun gen abhalten. Die Präsenzversammlung bleibt bei dieser Versammlungsart stets erhalten. Die Hybride-Eigentümerversammlung hat sich allerdings nicht durchgesetzt, da der Aufwand und die Organisation sehr aufwendig sind und neben den Kosten für die Präsenzversammlung auch Kosten im technischen Bereich (im Versammlungsraum muss die tech nische Abhaltung einer Eigentümer versammlung gewährleistet sein) an fallen. Die Wohnungseigentümer können also auch weiterhin mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Wohnungseigentü mer an der Versammlung auch ohne Hybride-Eigentümerversammlung bleibt weiterhin möglich

Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rech te ganz oder teilweise im Wege elektro nischer Kommunikation ausüben kön nen. Virtuelle-Eigentümerversammlung Grundlagen der Beschlussfassung Der neue § 23a WEG regelt: „Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebe nen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Be schlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Ver walters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtu elle Wohnungseigentümerversamm lung). Die virtuelle Wohnungseigentümerver sammlung muss hinsichtlich der Teil nahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“ Beispiel 1: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 35 Wohnungen möchte gerne dar über abstimmen, ob die virtuelle Eigen tümerversammlung ab dem 1.1.2028 bis zum 31.12.2030 eingeführt werden

soll. Die WEG stimmt nach dem Objekt prinzip ab. Zur Eigentümerversammlung erscheinen 20 Wohnungseigentümer. Von den 20 Wohnungseigentümern stimmen 6 Wohnungseigentümer für die Einführung der virtuellen Eigentü merversammlung, 14 Wohnungsei gentümer enthalten sich. Ist der Be schluss mit der erforderlichen Mehrheit zustande gekommen? Lösung: Enthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimme und werden nicht gewertet, damit ist der Beschluss ein stimmig (6 JA-Stimmen, keiner Gegen stimme) zustande gekommen. Beispiel 2: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 35 Wohnungen möchte gerne dar über abstimmen, ob die virtuelle Eigen tümerversammlung ab dem 1.1.2028 bis zum 31.12.2030 eingeführt werden soll. Die WEG stimmt nach dem Objekt prinzip ab. Zur Eigentümerversammlung erscheinen 20 Wohnungseigentümer. Von den 20 Wohnungseigentümern Ja: 6 Stimmen 0 Stimmen 14 Stimmen Nein: Enthaltungen:

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stimmen 6 Wohnungseigentümer für die Einführung der virtuellen Eigentü merversammlung, 2 Wohnungseigen tümer gegen die Einführung und 12 Wohnungseigentümer enthalten sich. Ist der Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit zustande gekommen?

-eigentümer muss die eingesetzte Vi deokonferenztechnik gegebenenfalls barrierefrei nutzbar sein. Bei der Durchführung von virtuellen Wohnungseigentümerversammlungen sind die Vorschriften der DSGVO zu be achten, insbesondere muss die Daten verarbeitung nach Artikel 6 DSGVO rechtmäßig sein. Insoweit wird in der Regel darauf zu achten sein, dass entsprechende Einwil ligungen der teilnehmenden Wohnungs eigentümerinnen und-eigentümer vor liegen. Die Einwilligung wird allerdings nicht dadurch erteilt, dass ein Wohnungs eigentümer dafür stimmt, dass künftig virtuelle Versammlungen durchgeführt werden sollen oder können, sondern muss klar von dieser Abstimmungsent scheidung zu unterscheiden sein, Artikel 7 Absatz 2 DSGVO. Nach Artikel 4 Num mer 11 DSGVO ist eine Einwilligung eine freiwillig für den bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständ lich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder einer sonsti gen eindeutigen bestätigenden Hand lung, mit der die betroffene Person zu verstehen gibt, dass sie mit der Verar beitung der sie betreffenden personen bezogenen Daten einverstanden ist. Damit die Einwilligung im Einzelfall in informierter Weise erfolgen kann, hat der datenschutzrechtlich Verantwortli che (die Gemeinschaft der Wohnungs eigentümer, regelmäßig vertreten durch den Verwalter) die Eigentümer vorab umfassend über u. a. die Arten der zu verarbeitenden Daten zu informieren (vgl. Artikel 13 DSGVO) – (BT-Drs. 20/9890, S. 19).“ § 48 Abs. 6 WEG:„Fassen die Wohnungs eigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens ein mal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungs eigentümer hierauf nicht durch einstim migen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nich tigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerver sammlung gefassten Beschlüsse.“ Übergangsvorschrift (§ 48 Abs. 6 WEG)

Die vorgenannte Übergangsregelung soll der GdWE und den Verwaltern den Übergang von einer Präsenzversamm lung zur virtuellen Wohnungseigentü merversammlung erleichtern. Allerdings ist schon fraglich, für welche Form der Wohnungseigentümerversammlung die o. g. Vorschrift gilt. Das Gesetz kennt lediglich den Begriff Wohnungseigen tümerversammlung, während die Praxis mit ordentlicher Wohnungseigentümer versammlung und außerordentlicher Wohnungseigentümerversammlung arbeitet. Besser wäre eine klare Regelung gewesen, dass die sogenannte ordent liche Wohnungseigentümerversamm lung bis einschließlich 2028 in Präsenz stattfinden sollte. Durch einen einstimmigen Beschluss könnte die GdWE auf das Procedere verzichten. Einstimmigkeit in der Woh nungseigentümerversammlung bedeu tet, dass keine Gegenstimme gegen den Beschlussantrag abgegeben wird, d. h. für die Praxis: Es werden nur Ja und Nein Stimmen gewertet, Enthaltungen wer den nicht mitgezählt. Beispiel: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 35 Wohnungen möchte gerne dar über abstimmen, auf die jährliche Prä senzversammlung zu verzichten. Die WEG stimmt nach dem Objektprin zip ab. Zur Eigentümerversammlung erscheinen 20 Wohnungseigentümer. Von den 20 Wohnungseigentümern stimmen 3 Wohnungseigentümer für den Verzicht, 17 Wohnungseigentümer enthalten sich. Ist der Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit zustande ge kommen? Die WEG hat einstimmig den Verzicht auf die jährlich stattfindende Präsenz versammlung beschlossen. Der § 48 Abs. 6 S. 2 WEG sieht ausdrück lich vor, dass ein Verstoß gegen die Pflicht zur jährlichen Durchführung einer Prä senzversammlung nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit von Beschlüssen führt, die in virtuellen Wohnungseigen- Ja: 3 Stimmen 0 Stimmen 17 Stimmen Nein: Enthaltungen:

Ja:

6 Stimmen 2 Stimmen 12 Stimmenr

Nein:

Enthaltungen:

Lösung: Damit der Beschluss mit der erforderli chen Mehrheit zustande kommt, benö tigt die WEG mindestens ¾ der abgege benen Stimmen, d. h. im vorliegenden Fall ¾ von 8 abgegebenen Stimmen (Enthaltungen werden nicht mitgezählt). Es werden also mindestens 6 Ja-Stimmen benötigt (entspricht ¾ von 8 abgege benen Stimmen), damit wurde auch in dieser Konstellation die erforderliche Mehrheit erreicht. „Die vorgeschlagene Befristung auf drei Jahre übernimmt den Befristungsge danken aus dem Aktienrecht (§ 118a AktG) und verfolgt mehrere Zwecke. Erwerberinnen und Erwerber von Woh nungen sollen nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden werden. Die Befristung trägt auch der Tatsache Rechnung, dass sich die Haltung der Wohnungseigentümerinnen und -ei gentümer zu virtuellen Versammlungen ändern kann." (BT-Drs. 20/9890, S. 19) „Virtuelle Wohnungseigentümerver sammlungen müssen hinsichtlich Teil nahme und Rechteausübung mit Prä senzversammlungen vergleichbar sein. Technisch erfordert dies die Durchfüh rung einer Videokonferenz (Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit), Versammlungen in einem Chat oder Telefonkonferenzen kommen nicht in Betracht. Hinsichtlich der Rechteausübung be deutet dies, dass die Wohnungseigen tümerinnen und -eigentümer alle Rech te ausüben können müssen (etwa Re derecht, Fragerecht, Recht zur Antrag stellung, Stimmrecht). Unter Berücksich tigung der individuellen Verhältnisse der Wohnungseigentümerinnen und

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tümerversammlungen gefasst wurden. Dadurch werden Rechtsunsicherheit und etwaige erhebliche Nachteile und Zusatzkosten für die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer vermieden (BT-Drs. 20/12146, S. 14). Die Beschlüsse müssen selbstverständ lich inhaltlich ordnungsmäßiger Verwal tung entsprechen. Minderheitenschutz Auf den ersten Blick scheint es relativ einfach zu sein, einen Beschluss zur Ein führung einer virtuellen Eigentümerver sammlung zu fassen. Auch die Über gangsvorschrift (§ 48 Abs. 6 WEG) sollte für die Praxis keine besondere Hürde darstellen. Der Gesetzgeber drückt sich allerdings an der einen oder anderen Stelle etwas missverständlich aus, was den Minderheitenschutz angeht. Minderheitenschutz bedeutet, dass Woh nungseigentümer nicht unbillig benach teiligt werden dürfen. Hierzu führt der Gesetzgeber folgendes aus: „Wird die Durchführung virtueller Wohnungsei gentümerversammlungen mit qualifi zierter Mehrheit beschlossen, ist auf einen angemessenen Minderheiten schutz zu achten." Einzelne Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer dürfen durch einen Beschluss über die Gestattung bezie hungsweise Durchführung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen nicht unbillig benachteiligt werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, ob die Wohnungseigentümerinnen und -ei gentümer technisch nicht in der Lage sind, an virtuellen Wohnungseigentü merversammlungen teilzunehmen, oder ob sie virtuelle Versammlungen lediglich nicht für das am besten geeignete Ver sammlungsformat halten. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine unbillige Benach teiligung nicht nur bei virtuellen Ver sammlungen, sondern auch bei Präsenz versammlungen zu prüfen ist. Beispiels weise ist es möglich, dass Wohnungsei gentümerinnen und -eigentümer wegen körperlicher Beeinträchtigungen ihre Wohnung nicht verlassen und deswegen nicht an Präsenzversammlungen teil

nehmen können.

bisherigen Rechtslage die Möglich keit, die eigenen Interessen durch einen Vertreter wahrnehmen zu las sen (BT-Drs. 20/9890, S. 19). Darüber hinaus ergibt sich aus den Gesetzes begründungen auch keine Pflicht, sondern es finden sich Formulierun gen wie„soll“ und nicht "muss" oder „wenn kein Bedarf seitens der Woh nungseigentümer angemeldet wird. Interessant ist auch der Hinweis für die Präsenzversammlung:„In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuwei sen, dass eine unbillige Benachteili gung nicht nur bei virtuellen Ver sammlungen, sondern auch bei Präsenzversammlungen zu prüfen ist. Beispielsweise ist es möglich, dass Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer wegen körperlicher Beeinträchtigungen ihre Wohnung nicht verlassen und deswegen nicht an Präsenzversammlungen teilneh men können.“ Fazit: Die Einführung der virtuellen Woh nungseigentümerversammlung ist positiv. Die Willensbildung der GdWE kann in Notfällen schneller und ko stengünstiger erzielt werden (Weg fall von Reisekosten, Reisezeiten, Raummiete wird ersetzt durch die geringen Gebühren für die Nutzung einer Software, Gebühr der außer ordentlichen Eigentümerversamm lung, bessere Visualisierungsmög lichkeiten im Online-Raum etc.). Sicherlich wird es für einige Woh nungseigentümer eine Umstellung sein. Entsprechende Nachbarschafts hilfe soll unter den Wohnungseigen tümern selbstverständlich angeboten werden. Alternativ kann man auch beschließen, dass die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung weiterhin in Präsenz stattfindet, wäh rend außerordentliche Wohnungs eigentümerversammlungen virtuell stattfinden sollen.

In der Praxis mag es sich anbieten, Woh nungseigentümerinnen und -eigentü mern, die mitteilen, für die Teilnahme an virtuellen Wohnungseigentümerver sammlungen technische Unterstützung zu benötigen, seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unterstüt zung anzubieten, die es ihnen ermög licht, an der virtuellen Versammlung in vergleichbarer Weise wie an einer Prä senzversammlung teilzunehmen. In Betracht kommt beispielsweise die Möglichkeit zur Teilnahme in den Ge schäftsräumen des Verwalters (sofern diese Räume angesichts Entfernung und Beschaffenheit dafür geeignet sind), die Teilnahme bei einer Miteigentümerin oder einem Miteigentümer, die Bereit stellung eines Teilnahmeraums oder technische Unterstützung in der Woh nung des betroffenen Wohnungseigen tümers. Die Frage der Unterstützung sollte bereits bei der Beschlussfassung erörtert werden, sofern entsprechender Bedarf angemeldet wird. Der Beschluss über die Durchführung bzw. Gestattung virtueller Wohnungseigentümerver sammlungen kann vorsehen, dass Un terstützungsmaßnahmen anzubieten sind. Selbstverständlich dürfen keine Woh nungseigentümer in ihren Grundrechten beeinträchtigt werden. Wenn bei den Beratungen zur Einführung einer virtu ellen Eigentümerversammlung aller dings beachtet werden muss, dass Un terstützungsmaßnahmen (in welcher Form auch immer) vereinbart werden müssen, wird die Organisation der Un terstützung im Umkehrschluss dazu führen, dass Hybride-Eigentümerver sammlungen stattfinden oder die virtu elle Wohnungseigentümerversammlung unter den Bedingungen nicht angenom men wird. Im ersten Gesetzesentwurf hat der Ge setzgeber noch auf Folgendes hinge wiesen: „Zudem bleibt für Fälle, in denen Unter stützung für die Teilnahme an einer virtuellen Versammlung weder durch kommerzielle Angebote noch aus dem privaten Bereich oder durch Nachbar schaftshilfe möglich ist, wie nach der

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Dr. Olaf Riecke

Pflichtwidrige Zahlung von Abschlägen für Erhaltungsmaßnahmen?

Bestellung: Jahresabo für 19,69 EUR (incl. 7% MwSt. und Versand) Bitte senden Sie das leserlich ausgefüllte Formular per Post oder Fax an: 02 08. 30 27 68 -32 Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 · 45475 Mülheim an der Ruhr Ja, hiermit bestellen wir die Zeitschrift BEIRATaktuell im Jahresabo für nur 19,69 Euro (inkl. MwSt. und Versand). Bitte senden Sie uns ____ Exemplar(e) zum nächsten Erscheinungs termin zu. BEIRATaktuell umfasst 16 DIN-A4-Seiten mit den Themen: Technik, WEG-Recht, Mietrecht und Wirtschaft; erscheint 4 x im Jahr und kostet somit pro Einzelheft nur 4 Euro netto! WICHTIG: Das Abonnement ist für ein Kalenderjahr gültig und verlängert sich automatisch um ein weite res Kalenderjahr, wenn es nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Rech nungsstellung erfolgt jährlich im Voraus. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungs eigentümer (GdWE) mit einem Werkun ternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ge schlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, diese Erhaltungsmaß nahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interes se der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schluss zahlungen gerechtfertigt sind (im An schluss an BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, ZMR 2020, 134). BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22

Der Fall: Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungs eigentümer die Erneuerung der Dachein deckung. Nach der Vergabe der Arbeiten mit einem Gesamtvolumen von 116.497,85 € brut to stellte der beauftragte Werkunter nehmer eine Abschlagsrechnung für Material in Höhe von 61.872 €. Im Ok tober 2019 zahlte der Ex-Verwalter aus Mitteln der Gemeinschaft (GdWE) 70.000 €. Nach dem Beginn der Arbeiten zahlte er im November 2019 weitere 34.500 €, ohne dass insoweit Abschlagsrechnun

gen gestellt wurden. Die Arbeiten an dem Dach wurden bei einem Baufort schritt von etwa 85-90 % eingestellt. Ein von der GdWE in Auftrag gegebenes Privatgutachten bezeichnet die erbrach ten Arbeiten als mangelhaft und un brauchbar; zur Beseitigung der Mängel sei der Abriss der bisherigen Arbeiten erforderlich. Das Problem: Welche Pflichten treffen einen Verwalter nach Beauftragung von Erhaltungsmaß nahmen? Wann darf er Abschlagszah lungen leisten?

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Die Entscheidung des Gerichts: Nur wenn der beauftragte Werkunter nehmer Abschlagszahlung qua Rech nung verlangt und diese dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist, also das in § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB geregel te Erfordernis einer Aufstellung erfüllt ist, die eine rasche und sichere Beurtei lung der Leistungen ermöglicht, darf eine Zahlung erbracht werden. Soweit für Teilzahlungen eine Abschlags rechnung für Werkleistungen bzw. für Material vorhanden ist, muss der Ver walter vor Zahlung jedenfalls stichpro benartig überprüfen, ob diese zu dem Auftrag und dem angelieferten Materi al passt und ob das Material übereignet oder Sicherheit geleistet worden ist. Vor Klärung des Sachverhalts kann der gel tend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 104.500 € nebst Zinsen aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwalter vertrag wegen pflichtwidriger Abschlags zahlungen nicht verneint werden. Pro zessvortrag der GdWE, wonach den pflichtwidrigen Abschlagszahlungen insgesamt unbrauchbare Werkleistungen gegenüberstehen, die (auch) den Abriss des neuen Daches erfordern, ist ohne jeden Zweifel schlüssig und hinreichend substantiiert. Beim vorgelegten Privatgutachten han delt es sich nur um (substantiierten) Parteivortrag. Durch die Beauftragung eines Privatgutachters hat die GdWE mehr veranlasst, als prozessual von ihr verlangt werden kann. Genauere Anga ben zu einzelnen Mängeln und dem Umfang der Mangelbeseitigung sind vor Abnahme der Werkleistung von Sei ten der GdWE nicht erforderlich gewe sen. Ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, kann sich nicht auf fehlende Erkennbarkeit von

Mängeln der Werkleistung berufen, wenn es sich um eine mit erheblichem Kosten risiko verbundene umfangreichen bau liche Maßnahme handelte.

(müssen Sie auch nicht) für um fangreiche, komplizierte Baumaß nahmen, sondern sollten den Woh nungseigentümergemeinschaften einen Sonderfachmann (z. B. Ar chitekt, Energierberater, Dipl-Ing.) vorschlagen. Lehnt die GdWE einen Sonder fachmann ab, weil man z. B. das Geld dafür nicht ausgeben möchte, handelt der Verwalter letztlich wie ein Bauherr, d. h. aber auch, dass man dann annimmt, dass er wie ein Wohnungseigentümer ohne die nötigen bautechnischen Fachkenn nisse handelt (insbesondere dann, wenn er darauf hingewiesen hat!).

Anmerkung der Redaktion

Auf Seite 12 der Entscheidung gibt der BGH noch folgende wichtige Hinweise: "Sollte sich im Verlauf des weiteren Ver fahrens allerdings herausstellen, dass der Beklagte seinen Pflichten bei Über prüfung der vorhandenen Abschlags rechnung genügt hat, hätte sich das Berufungsgericht damit zu befassen, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, überhaupt auf eine allein auf mangeln der Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werklei stung berufen kann. Das kann insbesondere dann zu vernei nen sein, wenn es der Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbun denen umfangreichen baulichen Maß nahme unterlassen hat, die Wohnungs eigentümer auf seine fehlende Fach kompetenz hinzuweisen und eine Be schlussfassung über eine überwachen de Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten (vgl. hierzu Bärmann/ Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 109; Stau dinger/Jacoby, BGB [2023], § 27 WEG Rn. 107; Greiner, Wohnungseigentums recht, 4. Aufl., § 10 Rn. 254; Bub, PiG 7, 57, 68; Vandenhouten, ZWE 2012, 237, 241; s. zur tatsächlichen Vermutung für eine entsprechende Beschlussfassung in vergleichbaren Fällen Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 39 f.)"

Die Verwalter haben in der Regel nicht die erforderliche Sachkunde

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