BEIRATaktuell_71

VI. Kostentragung Hinsichtlich der Frage der Umlage der entstehenden Kosten auf die Wohnungs eigentümer ist zwischen den verschie denen Entscheidungsoptionen zu dif ferenzieren. Geht die Entscheidung dahin, es bei der kompletten oder teilweisen Versorgung der Einheiten durch Etagenheizungen zu belassen, verbleiben die Etagenhei zungen im Sondereigentum und stehen somit in der Verantwortung des jewei ligen Sondereigentümers. Soweit zur Erfüllung der Anforderungen der §§ 71 Abs. 1, 71l, 71n GEG Maßnah men zu veranlassen sind und hierdurch Kosten anfallen, handelt es sich um Ko sten des Sondereigentums, die der be treffende Sondereigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG selbst zu tragen hat. Wird eine Entscheidung zugunsten einer Zentralheizungslösung getroffen, ist zunächst zwischen den Kosten zu un terscheiden, die für deren Realisierung im Bereich des Gemeinschaftseigentums anfallen und denjenigen Kosten, die hierfür im Bereich des Sondereigentums aufzuwenden sind (z.B. für den etwa notwendigen Austausch von Heizkör pern, Verlegung neuer Leitungen, etc.). a) Kosten für Maßnahmen im Be reich des Gemeinschaftseigentums Wird eine Zentralheizungslösung ge wählt, entstehen Kosten für Maßnahmen an deren im zwingenden Gemeinschafts eigentum stehenden Bestandteilen wie z.B. Heizkessel, Warmwasserbereiter, Pumpen, Rückspüleinrichtungen und Hauptversorgungsleitungen, sei es für den Neueinbau oder für den Anschluss von Nutzeinheiten. Dabei ist zwischen den möglichen Vor gehensweisen (Komplettzentralisierung, Teilzentralisierung 1. Weiterbetrieb von Etagenheizun gen 2. Entscheidung für eine Zentralhei zungslösung

oder Mehrzentralisierung) zu differen zieren

sten. Dieser Ausgleich ist an die GdWE zu entrichten und von dieser im Rahmen der Jahresabrechnung anteilmäßig an diejenigen Eigentümer auszuschütten, die bereits an die vorhandene Zentral heizung angeschlossen waren, wobei der Gesetzgeber voraussetzt, dass diese die Aufwendungen für die Heizung bis lang alleine getragen haben. Die Höhe der Ausgleichszahlung ist durch Beschluss der Eigentümerver sammlung zu bestimmen. Wie die Be rechnung der Ausgleichszahlung konkret erfolgen soll, ist nicht geregelt und da her derzeit noch weitgehend unklar. Die Gesetzesbegründung (vgl.: BT Drucks. 20/6875, S. 132) verweist auf die Regelung des § 21 Abs. 4 WEG, der die Bestimmung des § 71n Abs. 7 S. 3 GEG nachgebildet ist. § 21 Abs. 4 WEG regelt eine Ausgleichszahlungspflicht für Ei gentümer (sog. Nachzügler), die sich an eine von anderen Eigentümern bereits geschaffene und bezahlte bauliche Ver änderung anschließen wollen. Im Rahmen des § 21 Abs. 4 WEG sind zur Bemessung der Ausgleichzahlung die getätigten Aufwendungen (Erst Errichtungskosten sowie Erhaltungsko sten ohne Betriebskosten) unter Berück sichtigung der Abnutzung (Zeitwert) zugrunde zu legen. Überwiegend wird vorgeschlagen, sich hinsichtlich der Be messung des Zeitwerts an steuerlichen Abschreibungssätzen zu orientieren (vgl.: Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 21 Rn. 135 ff.). Wird eine bisher mittels einer Etagen heizung versorgte Einheit an eine Zen tralheizung angeschlossen, werden typischerweise technisch bedingt auch Änderungen im Bereich des Sonderei gentums vorzunehmen sein, wie etwa der Austausch von Heizkörpern bzw. die Verlegung neuer Rohrleitungen oder der Einbau von Regelventilen. b) Kosten für Maßnahmen im Be reich des Sondereigentums

aa) Kosten der Komplettzentralisie rung Werden sämtliche bisher durch Etagen heizungen versorgten Einheiten an eine neu einzubauende Zentralheizung an geschlossen, haben alle Eigentümer die hierfür anfallenden Kosten gem. § 71n Abs. 7 S. 1 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem gem. § 71n Abs. 7 S. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss abwei chenden Umlageschlüssel zu tragen. bb) Kosten der Teilzentralisierung Werden nicht sämtliche bisher durch Etagenheizungen versorgten Einheiten an eine neu einzubauende Zentralhei zung angeschlossen, haben nur dieje nigen Eigentümer, deren Einheiten an geschlossen werden, die hierfür anfal lenden Kosten gem. § 71n Abs. 7 S. 1 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem gem. § 71n Abs. 7 S. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss abweichenden Um lageschlüssel zu tragen. cc) Kosten der Mehrzentralisierung Werden bisher durch Etagenheizungen versorgte Einheiten an eine bereits be stehende Zentralheizung angeschlossen, haben nur diejenigen Eigentümer, deren Einheiten angeschlossen werden, die hierfür anfallenden Kosten gem. § 71n Abs. 7 S. 1 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem gem. § 71n Abs. 7 S. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss abwei chenden Umlageschlüssel zu tragen. dd) Ausgleichszahlungspflicht bei Mehrzentralisierung Zusätzlich haben diejenigen Eigentümer, deren Einheiten an eine bestehende Zentralheizung angeschlossen werden, einen angemessenen Ausgleich zu lei

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