BEIRATaktuell_71

erreicht, stellt sich die Frage, ob über diesen Beschlussgegenstand erneut entschieden werden darf. Da es sich um einen sog. Negativ-Be schluss handelt, der sich lediglich in der Ablehnung des gestellten Beschlussan trags erschöpft, also keine positive Re gelung trifft, die eine sog. Sperr- bzw. Bindungswirkung erzeugt, spricht grund sätzlich nichts dagegen, über den Be schlussgegenstand erneut zu beraten und (ggfls. positiv) zu beschließen. Entsprechendes gilt für einen bloßen Negativ-Beschluss über eine Zentralhei zungslösung. b) Positive Beschlüsse Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Wohnungseigentümer nicht nur einen Negativ-Beschluss gefasst haben, sondern einen positiven Be schluss über den Verbleib von Etagen heizungen oder -umgekehrt- einen positiven Beschluss über eine Zentral heizungslösung. Ein positiv gefasster Beschluss schafft nämlich grundsätzlich einen Vertrau enstatbestand zugunsten des einzelnen Eigentümers, die sich auf die durch den positiv gefassten Beschluss erzeugten Wirkungen verlassen darf. Insofern wird die Aufhebung und Ab änderung eines einmal positiv gefassten Beschlusses i.S.d. § 71n Abs. 5 GEG durch einen Zweitbeschluss rechtmäßig kaum möglich sein. Im Ausnahmefall kann jedoch ein ab ändernder Zweitbeschluss in Frage kom men, etwa dann, wenn sich der zuvor gefasste Beschluss, es bei Etagenhei zungen zu belassen, nachträglich aus baulichen oder technischen Gründen als nicht umsetzbar erweist. Hier werden die Wohnungseigentümer den positiv gefassten Beschluss, es bei Etagenheizungen zu belassen, aufheben und durch einen abweichenden Be c) Aufhebung nicht umsetzbarer Beschlüsse

schluss für eine Zentralheizungslösung ersetzen wollen bzw. müssen. Dies dürfte ausnahmsweise zulässig sein, da kein schützenswertes Vertrauen der Wohnungseigentümer auf die getroffe ne -aber nicht realisierbare- Entschei dung für Etagenheizungen anzunehmen ist. Fraglich ist dann aber, welche Mehrheit für die Aufhebung des mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefassten Be schlusses pro Etagenheizung notwendig ist. Teilweise wird vertreten, dass auch die Aufhebung eines Beschlusses gem. § 71n Abs. 6 GEG der doppelt-qualifizier ten Mehrheit bedarf (vgl.: Börstinghaus/ Meyer/Zschieschack, Das neue GEG, 2024, § 4 Rn. 130). Nach anderer Auffassung und der bis herigen Rechtsprechung zu ähnlich gelagerten Fällen bedarf ein Aufhe bungsbeschluss nur der einfachen Mehr heit, auch wenn der Erstbeschluss einer qualifizierten Mehrheit bedurfte (vgl.: Elzer/Nissen, Stichwort-Kommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl., Edi tion 1 2023, „Zweitbeschluss“ Rn. 5). Zu warnen ist vor verfrühten Entschei dungen, die bereits vor Auslösung der 5-Jahres-Entscheiungsfrist der §§ 71l Abs. 1 S. 1, 71n Abs. 5 GEG (erster Aus tausch einer defekten Etagenheizung) getroffen werden sollen (siehe hierzu die obigen Ausführungen unter Buchst. B. Ziff. II. Nr. 4. sowie auch die nachfol genden Ausführungen zu Buchst. C. Ziff. II. Nr. 4.). Wie bereits angesprochen (vgl. oben zu Ziff. V. Nr. 1.), handelt es sich bei dem Einbau einer neuen oder beim Austausch einer bestehenden Heizungsanlage, die den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG genügt, um eine Maßnahme, die zu nicht unerheblichen Änderungen am gemein schaftlichen Eigentum führt. 4. Folgen einer verfrühten Beschlus sentscheidung

Als Erhaltungsmaßnahmen sind solche Maßnahmen nur anzusehen, wenn sie zur Einhaltung rechtlich zwingender Bestimmungen oder technischer Vor schriften durchzuführen sind (vgl.: AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 20.5.2018 – 980b C 38/17). Ein vor Beginn der Entscheidungsfrist des § 71l Abs. 1 S. 1, § 71n Abs. 5 GEG gefasster Beschluss zur Realisierung ei ner Zentralheizungslösung ist aber nicht vorgeschrieben, da erst nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung eine Pflicht hierfür besteht. Ist die Beschlussentscheidung also (noch) nicht vorgeschrieben, wie bei einer ver frühten Beschlussentscheidung nach § 71n Abs. 5 GEG, werden solche Maßnah men nach h.M. als bauliche Veränderun gen i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG angesehen (vgl.: LG München I, Urt. v. 16.5.2022 – 1 S 2338/22, LG München I, Urt. v. 9.11.2022 - 1 S 3113/22 WEG). Nachteilige Folge der Einordnung einer Maßnahme als bauliche Veränderung ist, dass die Kosten einer solchen Maß nahme grundsätzlich nur von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die der Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 S. 1 WEG). Eine Kostentragung durch sämtliche Eigentümer kommt nur in Frage, wenn der betreffende Beschluss entweder gem. § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller vorhandenen Miteigen tumsanteile) gefasst wird oder gem. § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG sich die aufzuwen denden Kosten innerhalb angemessener Zeit (i.d.R. 10 Jahre) amortisieren, was im vorliegenden Fall kaum anzunehmen sein dürfte und was die vorherige Auf stellung einer Amortisationsberechnung erfordert.

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BEIRATAKTUELL 71/II-24