BEIRATaktuell_71

dungen zur weiteren Gestaltung der Beheizung der einzelnen Wohnungs bzw. Teileigentumseinheiten sind, eben so wie die Entscheidungen zu deren baulicher Umsetzung, durch Beschluss der Wohnungseigentümer in der Eigen tümerversammlung zu treffen. Dabei gelten, je nach Inhalt der grund sätzlichen Entscheidung der Wohnungs eigentümer für oder gegen einen voll ständigen oder teilweisen Anschluss an eine Zentralheizung, unterschiedliche Beschlussvoraussetzungen. Wird eine Entscheidung zugunsten einer Zentralheizungslösung getroffen, bedarf dieser Beschluss lediglich der einfachen Stimmenmehrheit in der Eigentümer versammlung (§§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 25 Abs. 1WEG). Es entspricht der ständigen Rechtspre chung, dass bauliche Maßnahmen, auch wenn diese zu einer Veränderung des bestehenden Zustands des Gemein schaftseigentums führen, als einfache Erhaltungsmaßnahmen zu qualifizieren sind, wenn -wie hier vorliegend- die Wohnungseigentümer gesetzlich ge halten sind, über die Ausführung solche Maßnahmen zu entscheiden. 2. Entscheidung für den Weiterbe trieb auch nur einer Etagenheizung Wird eine Entscheidung zugunsten der Beibehaltung auch nur einer Etagenhei 1. Entscheidung für eine Zentralhei zungslösung

zung getroffen, bedarf ein solcher Be schluss der doppelt-qualifizierten Mehr heit, d.h. es müssen mindestens zwei Drittel der abgegeben Stimmen Ja Stimmen sein, die zugleich mindestens 50% sämtlicher Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 71n Abs. 6 GEG). a) Das Mehrheitsquorum Zur Berechnung des erstgenannten Mehrheitserfordernisses ist nur auf die tatsächlich in der Eigentümerversamm lung abgegebenen Stimmen (also Ja und Nein-Stimmen) abzustellen, da in aller Regel Enthaltungen keine Stimm abgabe darstellen. Das Stimmgewicht richtet sich vorrangig nach den ggfls. in der Gemeinschafts ordnung hierzu getroffenen Vereinba rung (z.B. nach Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten), ansonsten nach dem gesetzlichen Stimmprinzip nach Köpfen (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG). Hinweis: Zu beachten ist, dass (selten) in der Ge meinschaftsordnung vereinbart sein kann, dass Enthaltungen als Nein-Stim men gelten. Für die Berechnung des zweiten Mehr heitserfordernisses kommt es nicht auf die Anzahl der in der Eigentümerver sammlung repräsentierten Miteigen tumsanteile, sondern auf sämtliche im Grundbuch eingetragenen Miteigen

tumsanteile an, gleich ob anwesend/ vertreten oder nicht. b) Fehlerhaft verkündete Beschlüsse Wird das Mehrheitsquorum des § 71n Abs. 6 GEG nicht erreicht, der Beschluss aber fälschlicherweise als zustande ge kommen verkündet, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, da das Er reichen der vorgeschriebenen Mehrheit nicht kompetenzbegründendes Tatbe standsmerkmal, sondern lediglich eine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung darstellt. Ein solche Beschluss ist also rechtswid rig, kann aber mangels fristgerechter Erhebung einer Anfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen (§ 23 Abs. 4 S. 2WEG). 3. Wiederholte Beschlussfassung Fraglich ist, ob ein Beschluss zur Ent scheidung der Wohnungseigentümer gem. § 71n Abs. 5 GEG auch wiederholt zur Abstimmung gestellt und dabei ggfls. abweichend entschieden werden kann. So kann in der Praxis durchaus der Fall eintreten, dass ein Beschlussantrag ab gelehnt wird oder sich nachträglich Umstände ergeben, die eine Änderung eines zuvor gefassten Beschlusses ratsam erscheinen lassen. a) Negativ-Beschlüsse Wird ein auf die Beibehaltung von Eta genheizungen gerichteter Beschlussan trag mehrheitlich abgelehnt oder wird das notwendige Mehrheitsquorum nicht

Unsere Autoren i

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Dr. Olaf Riecke

• Schriftleiter ZMR • Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. • Schwerpunkt: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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