BEIRATaktuell_71

Sind geeignete Räume im Gemein schaftseigentum vorhanden, die nicht zwingend benötigt werden (z.B. Wasch küche, Trockenraum, Fahrradkeller) kann erwogen werden, diese „umzufunktio nieren“. Ob eine Beschlusskompetenz besteht, eine diesen„Ausweichräumen“ etwa in der Gemeinschaftsordnung zugewiese ne ausdrückliche Nutzungszweckbe stimmung (z.B. Waschküche, Trocken raum, Fahrradkeller) zu ändern (Hei zungsraum), wird ganz überwiegend abgelehnt (vgl.: Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20 Rn. 38 ff.). Der BGH hat dies jüngst unentschieden gelassen (vgl.: BGH, Urt. v. 9.2.2024 – V ZR 244/22). Anzuführen ist zwar, dass im Falle einer vollständigen Alternativlosigkeit auf der Grundlage des § 10 Abs. 2 GEG (Anspruch auf Änderung unbilliger Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung) ein Rechtsanspruch auf Änderung der Nut zungszweckbestimmung besteht. Problematisch dabei ist aber, dass dieser Anspruch ein Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer ist, der durch die GdWE nicht ausgeübt werden kann (vgl.: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 10 Rn. 54). So müssten einzelne Woh nungseigentümer diesen Anspruch gegen nicht freiwillig mitwirkende an dereWohnungseigentümer durchsetzen. Zum Einbau und Betrieb z.B. einer elek trischen Wärmepumpe kann nicht nur ein im Gebäude liegender Heizungsraum erforderlich sein, sondern auch ein Platz zur Aufstellung des Außengeräts der Wärmepumpe auf der Grundstücksflä che. Diese kann aber, soweit tauglich, bereits mit Sondernutzungsrechten (Garten-, Terrassen- oder Stellplatzson dernutzungsrecht) belegt sein. Auch kann -im Extremfall- ein zur Auf stellung der Zentralheizung tauglicher Raum im Gemeinschaftseigentum kom plett fehlen. Fraglich ist, ob in solchen Fällen eine Duldungspflicht des sondernutzungs berechtigten Eigentümers zur Hinnahme c) Zugriff auf das Sondereigentum / Sondernutzungsrechte

z.B. der Aufstellung des Außengeräts einerWärmepumpenanlage besteht oder ob -im Extremfall- eine Rechtspflicht angenommen werden kann, dass ein Sondereigentümer einen Teil seines Sondereigentums (Kellerraum im Teilei gentum) der Gemeinschaft zur Verfü gung stellt. Solches wird zwar für den Fall der voll ständigen Alternativlosigkeit auf der Grundlage von Treu und Glauben gem. § 242 BGB sowie mit Blick auf das be sondere Treue- und Gemeinschaftsver hältnis der Wohnungseigentümer er wogen, führt aber zu einem Entschädi gungsanspruch des Sondereigentümers gem. § 14 Abs. 3 WEG. Rechtlich tragfä hig geklärt ist dies aber nicht. d) Handhabungsbeschluss Als verbleibende Möglichkeit bietet es sich nach dem derzeitigen Rechtsstand an, die Verwaltung durch einen sog. Handhabungsbeschluss zur weiteren Vorgehensweise anzuweisen. Bei umstrittenen und höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen ist die GdWE berechtigt (und verpflichtet), durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Ver waltungspraxis maßgeblich sein soll (vgl.: BGH, Urt. v. 16.9.2022 – V ZR 69/21). Der Verwalter kann (und sollte) sich also anweisen lassen, wie er bei der Be schlussfassung zu verfahren hat. C. Finanzierung Entscheiden sich bei vorhandenen Eta genheizungen dieWohnungseigentümer für eine Zentralheizungslösung, gleich ob es sich um eine Komplett-, Teil- oder Mehrzentralisierungslösung handelt, werden voraussichtlich nicht unerheb liche Kosten für die Erfüllung der Anfor derungen der §§ 71 Abs. 1, 71l, 71n GEG anfallen, die von der GdWE und damit letztlich von den Wohnungseigentü mern finanziert werden müssen. Entsprechendes gilt (mangels Etagen heizungen) für die Notwendigkeit des GEG-konformen Austauschs einer Zen tralheizung gem. § 71 Abs. 1 GEG.

I. Eigenfinanzierung Die in der Erhaltungsrücklage der GdWE vorhandenen Mittel reichen typischer weise nicht aus, um die anstehenden Investitionen zur Erfüllung der Anforde rungen des GEG zu finanzieren, zumal bei älteren Gebäuden andere notwen dige Sanierungen des Gemeinschafts eigentums bereits aus den Rücklagen finanziert wurden bzw. werden sollen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass bei Etagenheizungen für die Durchfüh rung von Maßnahmen zur Teil- oder Mehrzentralisierung ein Rückgriff auf die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht zulässig ist, da die Kosten solcher Maß nahmen nur von denjenigen Eigentü mern zu zahlen sind, die an eine neue oder bestehende Zentralheizungsanla ge angeschlossen werden (vgl. vorste hend zu Ziff. VI. Nr. 2. a) Lit. bb) u. cc). Eine Entnahme von Rücklagebeträgen zu Gunsten nur einzelner kostentra gungspflichtiger Eigentümer scheidet aus, da in diesem Fall ein vom Zufüh rungsschlüssel (alle Eigentümer) abwei chender Entnahmeschlüssel (nur für einzelne Eigentümer) verwendet wird (vgl.: LG Frankfurt/Main, Urt. v. 12.10.2023 – 2-13 S 133/22; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19 Rn. 141 ff.). Regelmäßig wird daher zur Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen die Er hebung von Sonderumlagen notwendig sein. Fraglich ist, ob die Finanzkraft der ein zelnen Wohnungseigentümer für deren Bedienung ausreicht. II. Öffentliche Fördermittel Wie bereits vorstehend angesprochen (vgl. Buchst. B. Ziff. III. Nr. 4. Lit. b) und Nr. 5.), rückt daher die Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermitteln, insbe sondere eine Zuschuss- und/oder Kre ditförderung für Wohnungseigentümer über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gemäß der Richtlinie für die Bun desförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) v. 21.12.2023 (BAnz AT v. 29.12.2023 B1) in den Fokus.

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