BEIRATaktuell_71

2. Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG bei Zentralhei zungslösungen Entscheiden sich die Wohnungseigen tümer für eine Zentralheizungslösung (Komplett-, Teil- oder Mehrzentralisie rung) werden nicht unerhebliche bau liche Maßnahmen durchzuführen sein. Dabei stellt sich jeweils die Frage, ob für deren Ausführung jeweils eine Verwal tungs- und Beschlusskompetenz der GdWE besteht. Wie bereits vorstehend thematisiert (vgl. oben zu Ziff. VI. Nr. 2. b), werden beim Anschluss einer bisher mittels einer Eta genheizung versorgten Einheit an eine Zentralheizung technisch bedingt auch Änderungen im Bereich des Sonderei gentums vorzunehmen sein, wie etwa der Austausch von Heizkörpern bzw. die Verlegung neuer Rohrleitungen oder der Einbau von Regelventilen. Da sich nach der Konzeption des Wohnungsei gentumsrechts die Verwaltungskompe tenz der GdWE ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt (vgl. § 18 abs. 1 WEG), besteht grundsätzlich auf keine Beschlusskompetenz der Ei gentümerversammlung, über Angele genheiten des Sondereigentums zu entscheiden. Gleichwohl gefasste Beschlüsse und auch diesbezügliche Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung sind nichtig, d.h. rechtsunwirksam (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12). Die Bestandteile einer Etagenheizung inkl. Rohrleitungen, Heizkörpern und Ventilen stehen allerdings im gesetzlich zwingenden Sondereigentum. Zudem ist fraglich und höchstrichterlich ungeklärt, ob selbst Bestandteile einer zentralen Heizungsanlage, soweit sich diese im räumlichen Bereich des Son dereigentums befinden (oder eingebaut werden sollen) dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zugewiesen sind. a) Bauliche Maßnahmen im Son dereigentum

GdWE den Einbau einer Zentralheizung bewerkstelligen soll, wenn deren Be standteile im Bereich der einzelnen Sondereigentumseinheiten dem Son dereigentum zugewiesen, eine diesbe zügliche Beschlussfassung zur Vergabe von Handwerkeraufträgen nichtig und dabei sinnfällig ist, dass eine solche Maßnahme nur einheitlich geplant und ausgeführt werden kann. aa) Lösungsansatz des BGH Zum früheren Recht hat der BGH die Auffassung vertreten, dass mangels Be schlusskompetenz der GdWE über Maß nahmen im Sondereigentum es im Be lieben des Sondereigentümers stehe, die notwendigen Arbeiten selbst aus zuführen. Werden diese Arbeiten nicht ausgeführt, solle die GdWE berechtigt sein, dass betreffende Sondereigentum von der Heizungsversorgung abzutrennen (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12), was in der Praxis kaum zielführend sein dürfte. bb) Lösungsansätze der Literatur Zu dieser Problematik wird in der Lite ratur zum einen die Auffassung vertre ten, dass bei modernen Heizungsanlagen von einem nur einheitlich funktionie renden Gesamtsystem auszugehen ist, so dass einheitliches Gemeinschaftsei gentum vorliege (vgl.: Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 50). Zum anderen wird die Auffassung ver treten, dass von einer „überholenden“ Beschlusskompetenz der GdWE ausge gangen werden könne, wenn durch eine Weigerung des einzelnen Sondereigen tümers trotz Aufforderung und Fristset zung ein „Erhaltungsdefizit“ für das übrige Gemeinschafts- bzw. anderes Sondereigentum drohe (vgl.: Bärmann/ Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2021, § 19 Rn. 152). Weiter könnte aus der Regelung des § 71n Abs. 7 S. 2 GEG, wonach ausdrück lich Beschlusskompetenz der GdWE zur Regelung der Umlage der Kosten von Maßnahmen im Sondereigentum be

steht, geschlossen werden, dass die Befugnis zur Verteilung solcher Kosten denknotwendigerweise auch die Befug nis einschließt, die diese Kosten erst auslösenden Aufträge auch zu beschlie ßen. Belastbare Rechtsprechung liegt hierzu aber nicht vor. cc) Praktischer Lösungsansatz Geht man davon aus, dass Sondereigen tum vorliegt, kann erwogen werden, eine Lösung des Problems durch „An gebot und Annahme“ herbeizuführen. Ist ein Beschluss „über den Kopf des einzelnen Sondereigentümers hinweg“ nicht möglich, so kann dem Sonderei gentümer nahegelegt werden, selbst an die GdWE mit dem Wunsch heran zutreten, dass diese die notwendigen Arbeiten im Sondereigentum ausführt. Wenn der Sondereigentümer hierauf eingeht, handelt es sich um ein (freiwil liges) Angebot des Sondereigentümers, welches die GdWE durch Mehrheitsbe schluss annehmen kann, was mit Blick auf das o.G. den Grundsätzen ordnungs mäßiger Verwaltung entsprechen dürf te. Zudem ergibt sich in diesem Fall, dass gem. § 71n Abs. 7 S. 2 GEG über die Tragung der entstehenden Kosten durch den jeweiligen Sondereigentümer ent schieden werden kann. Ferner birgt diese Vorgehensweise den Nachteil in sich, dass der einzelne Son dereigentümer an dieser sinnvollen Vorgehensweise mitwirken kann, hierzu aber nicht verpflichtet werden kann. Die Umsetzung einer Zentralheizungs lösung kann auf Schwierigkeiten stoßen, die durch die örtlichen baulichen Ver hältnisse begründet sind. So kann z.B. bei einem Gebäude, dessen Sonderei gentumseinheiten bisher ausschließlich durch Etagenheizungen versorgt wur den, der zur Aufstellung der Zentralhei zung notwendige Heizungskeller schlicht fehlen. b) Änderung vereinbarter Zweckbe stimmungen

Ungeklärt ist mit Blick hierauf, wie die

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