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4. Gesetzliche Sonderregelungen zur Sondereigentumsfähigkeit Nach früherer Rechtslage war ein abge schlossener Raum i.S.d. § 3WEG dadurch qualifiziert, dass dieser als Gebäude selbst oder als dessen Bestandteil einen Boden, eine Decke und vierWände auf weist (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 6.2.1986 – 2Z BR 70/85, NJW-RR 1986, 761). Legt man diesenMaßstab an, muss man in etlichen Fällen eine Sondereigentums fähigkeit ablehnen, was sich aber als wenig praxisgerecht erwiesen hat. Hierzu hat der Gesetzgeber in dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG Sonderregelungen vorgesehen. a) Gesetzliche Sonderregelung für Stellplätze Nach dem„strengen“ Raumbegriff sind insbesondere Carports sowie Außen stellplätze und ähnliche Anlagen von der Sondereigentumsfähigkeit ausge schlossen. Nach früherer Rechtslage kam nur die Einräumung von Sondernutzungsrech ten durchVereinbarung in der Gemein schaftsordnung als Hilfskonstruktion in Betracht, was aber erhebliche Nachtei le ausweist. So ändert die Einräumung eines bloßen exklusiven Nutzungsrechts nichts daran, dass es sich nach wie vor um gemein schaftliches Eigentumhandelt, welches grundsätzlich auf Kosten sämtlicher Eigentümer zu erhalten ist, was schon für Streitfälle sorgt. Zudem kann ein Sondernutzungsrecht, da an ein bestimmtesWohnungseigen tum gebunden, nur an einen anderen Wohnungseigentümer veräußert wer den, nicht aber an Dritte (vgl.: LG Mün chen I, Urt. v. 4.2.2013 - 1 S 26400/11, ZMR 2013, 477; Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 24). aa) Raumeigenschaft kraft gesetzli cher Fiktion - § 3 Abs. 1 S. 2 WEG Gem. § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten Stell plätze nun kraft gesetzlicher Anordnung als Räume (sog. gesetzliche Fiktion). Der Begriff des Stellplatzes umfasst alle Arten von Stellplätzen, aber nur bezogen auf Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge,

b) § 5 Abs. 2 WEG - Ausschluss der Sondereigentumsfähigkeit Gem. § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Ge bäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie An lagen und Einrichtungen, die dem ge meinschaftlichen Gebrauch der Woh nungsei-gentümer dienen, nicht Gegen stand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich imBereich der im Sondereigen tum stehenden Räume befinden. § 5 Abs. 2 Alt. 1 WEG stellt klar, dass konstruktiv tragende Bauteile (z.B. das Fundament, die statisch tragendenMau ern, Wände, Decken, das Dach, etc.) als wesentliche Gebäudebestandteile nie mals Sondereigentum sind. Gem. § 5 Abs. 2 Alt. 2 BGB können ferner Anlagen und Einrichtungen, die meh reren (nicht zwangsläufig allen) Woh nungseigentümern dienen, ebenfalls niemals Sondereigentum sein (z.B. die zentrale Heizungsanlage- und Warm wasserversorgung inkl. der Rohrleitun gen, Ventile und Pumpen, Kaltwasser hauptleitungen, die elektrische Haupt versorgung, das Treppenhaus, die Haus tür-, Klingel-, Gegensprech- und Brief kastenanlage, Tore, die gemeinschaftli che TV- und Rundfunkanlage, Flur-, Keller- undTreppenhausfenster,Wasch küche und Trockenraum, Fahrradkeller, etc.). § 5 Abs. 1 WEG regelt Frage, welche Bauteile, obgleich diese dem räumlichen Bereich des Sondereigentums zugeord net werden können oder sich gar in dessen Inneren befinden, aufgrund ihrer Bedeutung für das Gesamtgebäude gleichwohl nicht zum Sondereigentum gehören können, auch wenn sie keine konstruktiv tragende Funktion haben. Dies sind zu diesen Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die nicht verändert, beseitigt oder eingefügt wer den können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentumberuhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einemgeordneten Zusam menleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestal tung des Gebäudes verändert wird. Hierzu gehören insbesondere alle Bau c) § 5 Abs. 1 WEG - Grenzen des Sondereigentums

teile, die das Sondereigentum nach außen oder zum Gemeinschaftseigen tum hin abgrenzen (z.B. dieWand zum gemeinschaftlichen Treppenhaus, die Fenster und Balkontüren, Boden- und Deckenkonstruktion inkl. Estrich, etc.). Ferner gehören hierzu z.B. die im Inne ren des Sondereigentums befindlichen tragenden Wände. Nicht sondereigentumsfähig sindwegen ihrer Bedeutung für die Optik des Ge bäudes z.B. Markisen, Rollläden, Außen jalousien und andere Verschattungsan lagen, Pergolen, Überdachungen, Vor dächer, Verglasungen etc. Ohne Weiteres sondereigentumsfähig sind daher z.B. Bodenbeläge wie Fliesen, Teppichboden, Parkett, der Innenputz, Wandfliesen, Tapeten, die Innentüren etc. Auch hier gibt es jedoch viele Zweifels- und Ausnahmefälle. d) Prüfungsregel Zusammengefasst lässt sich sagen, dass man anhand des nachfolgend darge stellten Prüfschemas in der Regel zum richtigen Ergebnis gelangt; Ausnahmen bestätigen aber die Regel (hierzu nach folgend): ● Grundregel: Alles ist Gemeinschaftseigentum, das Grundstück und das Gebäude §§ 93, 94 BGB, 1 Abs. 5 WEG) ● Ausnahme: Hat der Notar in der Aufteilung Son dereigentum begründet? (§§ 3, 8WEG) Besteht Sondereigentumsfähigkeit als abgeschlossener Raum? (§ 3 Abs. 1-3 WEG) ● Rückausnahme: Kein Sondereigentum an konstruktiven oder sicherheitsrelevanten Bauteilen (§ 5 Abs. 2 Alt. 1 WEG) Kein Sondereigentum an Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs (§ 5 Abs. 2 Alt. 2 WEG) Kein Sondereigentum an wesentlichen oder optisch prägenden Gebäudebe standteilen (§ 5 Abs. 1 WEG)

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