BEIRATaktuell_66_Flippingbook

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Gem. § 3 WEG ist es durch Teilungsver trag (wenn das Grundstück schon im Eigentum mehrerer steht, z.B. eine Er bengemeinschaft) bzw. durch Aufteilung gem. § 8 WEG (durch den Alleineigen tümer, z.B. den Bauträger) möglich, das Grundstück im gemeinschaftlichen Ei gentum („Gemeinschaftseigentum“) zu belassen, zugleich aber gem. § 3 WEG gesondertes Alleineigentum an einer bestimmtenWohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen („Sondereigentum“) zu bilden. Dies geschieht imRahmen der notariell zu beurkundenden sog. Teilungserklä rung, in der festgelegt wird, an welchen Räumen konkret Sondereigentum ge bildet wird und welche Räume im Ge meinschaftseigentum verbleiben, was dann anhand der Aufteilungspläne vi sualisiert wird. Daher besteht dasWohnungseigentum aus demMiteigentumsanteil amGrund stück, der untrennbar mit demSonderei gentum verbunden ist. Der Begriff „Wohnungseigentum“ wird dabei als Oberbegriff für dergestalt ge bildetes Immobilieneigentum insgesamt verwendet. Geht es um die Unterschei dung des Sondereigentums nach der Nutzungsart, so bezeichnet„Wohnungs eigentum“ zuWohnzwecken dienende Räume, der Begriff „Teileigentum“ alle nicht zuWohnzwecken dienenden Räu me.

c) Aber: Keine vollständige Tren nung von Sonder- und Gemein schaftseigentum Allerdings kann der sachenrechtliche Grundsatz der §§ 93, 94 BGB nicht ganz durchbrochenwerden, so dass eine voll ständige Trennung des gemeinschaftli chen Eigentums vom Sondereigentum nicht möglich ist. Schließlich stellt das Gebäude immer noch einen wesentli chen Bestandteil des Grundstücks dar. In praktischer und rechtlicher Hinsicht stellt sich deswegen stets die Frage, wo das Gemeinschaftseigentumendet und umgekehrt, wo das Sondereigentum beginnt. Die besondere Schwierigkeit liegt nun darin, dass die Übergange von Gemein schafts- und Sondereigentum (schon rein bautechnisch bedingt) vielfach flie ßend sind und die Abgrenzung oftmals eine Wertungsfrage darstellt. Auchwenn in der Teilungserklärung und den dazugehörigen Aufteilungsplänen die Räume einer bestimmtenWohnung zu Sondereigentum erklärt sind, stellt sich z.B. die Frage, ob sich eine statisch tragendeWand, die sich im Inneren der Wohnung befindet, zum Sondereigen tum gehört, mit dem der Sondereigen tümer nach § 13 Abs. 1WEG grundsätz lich nach Belieben verfahren kann (mit für die übrigen Miteigentümer evtl. misslichen Folgen) oder ob diese Mau er, obwohl vom Sondereigentum um schlossen, trotzdem als wesentlicher Gebäudebestandteil dem Gemein schaftseigentum zuzuordnen ist (und

somit dem beliebigen Zugriff des Son dereigentümers entzogen wird).

Ferner stellt sich die Frage, ob Bauteile, Anlagen und Einrichtungen, die keine Räume im klassischen Sinn sind, gleich wohl zumSondereigentum z.B. an einer Wohnung gehören können (so u.a. Ter rassen, Balkone, Gartenflächen, Stell plätze, etc.). 3. Die Abgrenzungsregeln des WEG Zur Lösung dieser Fragen sieht dasWEG mehrere Abgrenzungsregeln vor. a) § 3 Abs. 3 WEG - Sondereigen tumsfähigkeit abgeschlossener Räume § 3 Abs. 3 Alt. 1 WEG regelt die grund sätzliche Abgrenzung des Grundstücks (also Flächen) von dem Gebäude (also den Räumen), indem bestimmt wird, dass Sondereigentumgrundsätzlich nur an„abgeschlossenen Räumen“ begrün det werden kann. Wichtig ist dabei die Erkenntnis, dass die „Sondereigentumsfähigkeit“ eines Raumes noch nicht automatisch bedeu tet, dass es sich auch um Sondereigen tum handelt. Schließlich (siehe oben) muss imRahmen der Teilung das Sondereigentumhieran auch ausdrücklich begründet werden. Die Begrenzung der Sondereigentums fähigkeit auf „abgeschlossene Räume“ scheint einleuchtend und klar, die Praxis zeigt jedoch, dass gerade hier der Teufel im Detail steckt, wie nachfolgend auf gezeigt.

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