BeiratAktuell 57

››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Die Gemeinschaft als Trägerin der Verwaltung Grundsätzliche Rechtsänderung durch das neue WEG i

Bis zumAblauf des 30.11.2020 galt nach demWohnungseigentumsgesetz, dass der einzelne Wohnungseigentümer als Träger der Verwaltung des gemeinschaft- lichen Eigentums anzusehen war. Denn gem. § 21 Abs. 1 WEG a.F. stand die Ver- waltung des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich den Wohnungseigentü- mern zu. Gemäß § 21 Abs. 3 WEG waren es fol- gerichtig die einzelnen Wohnungsei- gentümer, die in der Eigentümerver- sammlung durch Beschluss die ord- nungsmäßige Verwaltung des Gemein- schaftseigentums regelten. Hieraus folgte weiter, dass gem. § 21 Abs. 4WEG jedemWohnungseigentümer ein individuell geltend zu machender und auch einklagbarer Rechtsanspruch, gerichtet auf die Vornahme von Maß- nahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustand, und zwar gegen die übrigen Wohnungseigentümer und den Verwal- ter. Dies führte zu einer Unzahl zwischen dem einzelnen Eigentümer und seinen Miteigentümern bzw. dem Verwalter geführten Prozessen, wenn der betref- fende Eigentümer der Auffassung war, es werde nicht ordnungsgemäß verwal- tet. Eines der erklärten Ziele des Wohnungs- eigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist es, die Anzahl wohnungs- eigentumsgerichtlicher Streitverfahren zu vermindern. Mit den zum 1.12.2020 in Kraft getrete- nen Neuregelungen des WEMoG hat der Gesetzgeber dies, soweit die ord-

nungsmäßige Verwaltung des Gemein- schaftseigentum betroffen ist, konse- quent umgesetzt. 1. Die Gemeinschaft als Trägerin der Verwaltung In völliger Abkehr vom bisherigen Leit- bild, wonach die einzelnen Wohnungs- eigentümer (gemeinsam) Träger der Verwaltungsgeschäfte waren, sieht das neue Wohnungseigentumsrecht nun dieWohnungseigentümergemeinschaft (als eigenständige juristische Person) als Trägerin ordnungsmäßiger Verwaltung an. Die Regelungen des § 21 Abs. 1, Abs. 3 und Abs. 4 WEG a.F. wurden ersatzlos gestrichen. Anderen Stelle tritt die Re- gelung des § 18 WEG n.F. Hiernach ob- liegt die Verwaltung des gemeinschaft- lichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche gem. § 9a Abs. 1 WEG eine juristische Person darstellt. Der einzelneWohnungseigentümer kann nunmehr (nur) von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwal- tung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaft- lichen Eigentums und des Sondereigen- tums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmä- ßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den Vereinba- rungen und Beschlüssen entsprechen. a) Anspruchsgegner ist nur noch die Gemeinschaft Damit verliert der einzelne Wohnungs- eigentümer für die individuelle Aus-

übung verwaltungsbezogener Rechte die übrigen Eigentümer sowie den Ver- walter als Anspruchsgegner (vgl. §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG a.F.), diese kann er nur noch gegenüber der Wohnungs- eigentümergemeinschaft geltend ma- chen. Dies bedeutet, dass der einzelne Woh- nungseigentümer, wenn er der Auffas- sung ist, dass gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen oder Beschlüsse mis- sachtet werden oder sonstige Maßnah- men ordnungsmäßiger Verwaltung nicht getroffen werden, in einer Eigentümer- versammlung einen Antrag des Inhalts zu stellen hat, dass über ein Vorgehen der Gemeinschaft ein positiver Beschluss gefasst wird. b) Recht auf Belegeinsicht Amdeutlichsten wird die Änderung der Grundlagen der Verwaltung, betrachtet man die Regelung des § 18 Abs. 4 WEG. Nach bisheriger Rechtslage stand dem einzelnen Wohnungseigentümer ein unmittelbar gegenüber dem Verwalter geltend zumachender und notfalls auch individuell einklagbarer Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungs- unterlagen zu. Gem. § 18 Abs. 4 WEG n.F. richtet sich der Anspruch auf Einsicht in die Verwal- tungsunterlagen nur noch gegen die Gemeinschaft. c) Neuregelung des gerichtlichen Verfahrens. Damit geht auch eine Umgestaltung des gerichtlichen Verfahrens einher. Nach den bisherigen Regelungen der §§ 43 ff. WEG waren Anspruchs- und

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