BeiratAktuell 51

Wirtschaftsjahr, in dem sie erhoben und gezahlt wurden, ausgegeben wurden und solchen Sonderumlagen, die wirtschafts- jahresübergreifend verwendet werden. a) Die als Sonderumlage vereinnahmten Gelder, die im gleichen Wirtschaftszeit- raum ausgegeben wurden, sind in der Abrechnung grundsätzlich im Rahmen der Gesamteinnahmen als Hausgeldein- nahmen und auf der Ausgabenseite unter der Kostenposition, für die sie verwendet wurden, dazustellen. Eine Abwicklung über die Instandhal- tungsrückstellung kommt grundsätzlich nicht in Betracht, selbst wenn die Mittel der Sonderumlage faktisch vorübergehend über das Rücklagenkonto verbucht wurden. Wegen der besonderen Zweckbestimmung der Sonderumlage liegt nämlich keine Verwendung zur Rücklagenbildung vor, weshalb auch etwa unverbrauchte Beträ- ge nicht etwa ohne weiteres der Instand- haltungsrückstellung zugeführt werden dürfen (vgl.: OLG München, Beschl. v. 21.5.2007 – 34 Wx 148/06, ZMR 2007, 723; Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 28 Rn. 60). b) Werden die als Sonderumlage vereinnahm- ten Gelder nicht im gleichen Wirtschafts- zeitraum ausgegeben, etwa aufgrund einer jahresübergreifenden Instandsetzungsmaß- nahme, entspricht es der Zweckbindung

der Sonderumlage, deren Mittel als ge- sonderte Rücklage abzurechnen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass rücklagenfinanzierte Kosten nicht nur im Rahmen der Entwicklung der Instandhal- tungsrücklage zu berücksichtigen, sondern als realer Geldfluss auch (einzelabrech- nungsneutral) in den Ausgaben auszu- weisen sind (vgl.: LG München I, Urt. v. 18.8.2010 - 1 S 1874/10, ZMR 2011, 64; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. 2018, § 28 Rn. 127; Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 28 Rn. 60). c) Es empfiehlt sich daher, soll die unver- brauchte Liquidität der Rücklage zugeführt werden bzw. soll die Sonderumlage aus Gründen der Transparenz (Zweckbindung) gesondert dargestellt werden, sollte hier vertretener Auffassung nach beschlossen werden, die Mittel der Sonderumlage analog einer Rücklage getrennt abzurech- nen bzw. unverbrauchte Mittel der Rück- lage zuzuführen (vgl.: Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. 2018, § 28 Rn. 127). Zu beachten ist, dass nicht verbrauchte Beträge einer Sonderumlage nicht ohne weiteres an die betreffenden Eigentümer rückgezahlt werden dürfen; hierzu bedarf es eines Beschlusses der Eigentümerver- sammlung. Ein solcher „Rückerstattungsbeschluss“ 6. Auszahlung nicht verbrauchter Mittel

kann gefasst werden, wenn der Anlass zur Erhebung der Rücklage weggefallen ist oder die Maßnahme abgeschlossen ist und weniger Kosten als ursprünglich pro- gnostiziert, verursacht hat. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bleibt es den Eigentümern gleichwohl unbenommen, durch Beschluss über die Sonderumlage anderweitig zu verfügen (vgl.: LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 13.2.13 - 14 S 4070/12, ZMR 2013, 481). 7. Fazit Wenngleich der Erhebung von Sonder- umlagen als außerordentlicher finanziel- ler Belastung der Wohnungseigentümer eigentümerseits wenig Sympathien ent- gegengebracht werden, lassen sich solche Beschlüsse zur notwendigenAufrechter- haltung der finanziellen Leistungsfä- higkeit der Wohnungseigentümergemein- schaft regelmäßig nicht vermeiden. Solch für die Eigentümer unangenehmen „Überraschungen“ kann aber weitgehend dadurch vorgebeugt werden, indem die Wohnungseigentümer beherzigen, dass ein großzügig kalkulierterWirtschaftsplan unter Einbindung von Kosten auch für „Unvorhergesehenes“ beschlossen und imÜbrigen für eine rechtzeitigeAnsamm- lung einer angemessenen Instandhaltungs- rückstellung gesorgt wird. Hier sollten dieWohnungseigentümer den Empfehlungen des fachkundigenVerwal- ters folgen.

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- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

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BEIRAT AKTUELL 51/II-19