BeiratAktuell 51

Reserve“ angetastet würde (vgl. BGH, Urt. v. 13.1.2012 - V ZR 129/11, NZM 2012, 275). a) Daher beschließen die Wohnungseigen- tümer i.S.d. § 28 Abs. 5 WEG über die Erhebung einer Sonderumlage nach frei- em, indes an die Grundsätze ordnungs- mäßiger Verwaltung gebundenem Ermes- sen (vgl.: OLG München, Beschl. v. 13.8.2007 - 34 Wx 75/05, NZM 2008, 493). Aus dem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage müssen als Min- destangaben der Zweck der Sonderum- lage, der Gesamtbetrag der Sonderumla- ge, der Verteilerschlüssel und der jewei- lige Anteil des Eigentümers an der Son- derumlage sowie deren Fälligkeit hervor- gehen. Fehlt eine dieser Pflichtangaben, droht die Rechtswidrigkeit bzw. die Unwirk- samkeit des Sonderumlagebeschlusses mangels inhaltlicher Bestimmtheit des Beschlusses (vgl.: BayObLG v. 12.10.2006 - 32 Wx 124/06, ZMR 2007, 216; LG München I, Beschl. v. 29.3.2010 - 1 T 5340/10, ZMR 2010, 799). Fehlt eine Angabe zur Fälligkeit, kann sich aber aus der vorbeschlossenen In- standsetzungsmaßnahme ergeben, dass die Sonderumlage sofort fällig sein soll. Fehlt die konkreteAngabe des jeweiligen Zahlungsanteils, so ist der Beschluss gleichwohl rechtmäßig, wenn der einzel- ne Eigentümer den auf ihn entfallenden Anteil ohne schwierige Rechenschritte ermitteln kann (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 12.10.2006 - 32Wx 124/06, ZMR 2007, 216; Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl. 2017, § 28 Rn. 55 ff.). b) Was die Bemessung des Betrags der Son- derumlage angeht, so haben die Woh- nungseigentümer, da sie ja über eine Ausweitung desWirtschaftsplans beschlie- ßen, wiederum ein weiter Ermessens- spielraum zu, weshalb die Höhe der Son- derumlage auch großzügig anzusetzen

sein kann, insbesondere um etwaige Zahlungsausfälle oder Unwägbarkeiten bei baulichen Maßnahmen abzufedern. Steht der Finanzierungsbedarf indes weit- gehend fest, widerspricht eine zu groß- zügige Aufrundung jedoch den Grund- sätzen ordnungsmäßigerVerwaltung (vgl.: BGH, Urt. v. 13.1.2012 - V ZR 129/11, NZM 2012, 275; LG München I, Urt. v. 24.10.2011 - 1 S 24966/10, NZM 2012, 278). Wird eine Sonderumlage zur Herstellung der Liquidität der Wohnungseigentümer- gemeinschaft wegen Hausgeldzahlungs- ausfällen beschlossen, ist zu beachten, dass auch der zahlungsrückständige Ei- gentümer hieran zu beteiligen ist; dieser darf nicht etwa, weil von ihm ohnehin keine Zahlungen erwartet werden, aus- genommen bleiben. In diesen Fällen ist die Höhe der Sonde- rumlage dem zu erwartenden Zahlungs- ausfall entsprechend zu erhöhen (vgl.: OLG Celle, Beschl. v. 5.1.2004 – 4 W 217/03, ZMR 2004, 525). c) Auch wenn eine Instandhaltungsrückstel- lung in angemessener Höhe gebildet wurde, haben die Eigentümer grundsätz- lich dieWahl, ob sie auf die Rückstellung zurückgreifen oder eine Sonderumlage erheben wollen. Dabei kommt es jedoch im Einzelfall auf die konkrete Höhe der angesammelten Rücklage sowie auf den zu erwartenden Finanzierungsbedarf an (vgl.: BGH, Urt. v. 13.1.2012 - V ZR 129/11, NZM 2012, 275; OLGMünchen, Beschl. v. 13.8.2007 - 34Wx 75/05, NZM 2008, 493). d) Oftmals werden Sonderumlagen, gerade wenn diese betraglich erheblich sind (z.B. zur Finanzierung größerer Instandset- zungsmaßnahmen), in einzelnen Teilbe- trägen zu späteren Fälligkeitsterminen zahlbar gestellt. In solchen Fällen wird vielfach streitig, wer im Fall einer zwischenzeitlichenVer- äußerung des Wohnungseigentums zah- lungspflichtig ist. Ist in solchen Fällen derjenige Eigentümer, der im Zeitpunkt

der Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage im Grundbuch einge- tragen war oder der Erwerber, der im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, zahlungs- pflichtig? Nach aktueller Rechtsprechung des BGH werden die Beiträge der Eigentümer zu einer Sonderumlage mangels abweichen- der Regelung sofort fällig. Sollen die Beträge aber erst mit der An- forderung durch den Verwalter oder zu einem datumsmäßig bezeichneten spä- teren Zeitpunkt fällig werden, so haftet der Erwerber des Wohnungseigentums auch für solche Sonderumlagen, deren Erhebung zwar zuvor beschlossen, deren Fälligkeit aber erst nach Grundbuchum- schreibung eintritt (vgl.: BGH, Urt. v. 15.12.2017 – V ZR 257/16, ZMR 2018, 527). e) Vorsicht ist indes geboten bei der Erhe- bung einer Sonderumlage zur Behebung von Zahlungsausfällen eines Eigentümers. Da für etwaige Hausgeldrückstände haf- tet der Erwerber desWohnungseigentums, sondern nach der Fälligkeitstheorie des BGH der Veräußerer auf der Grundlage des während seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft beschlossenen Vorschuss- zahlungen aus dem Wirtschaftsplan haf- tet, ist eine rückwirkende Fälligstellung bereits zuvor geschuldeter Hausgelder durch eine Sonderumlage zu Lasten des Erwerbers nicht zulässig (vgl.: BGH, Urt. v. 4.4.2014 - V ZR 168/13, NZM 2014, 436; BGH, Urt. v. 13.9.2013 - V ZR 209/12, NZM 2013, 733). 5. Die Abrechnung der Sonderumlage Besonderheiten sind auch bei der Abrech- nung einer erhobenen Sonderumlage zu beachten. Da es sich hierbei um eine Erweiterung des ursprünglich beschlossenen Wirt- schaftsplans handelt, hat eine separate Abrechnung zu unterbleiben. Die Zahlung und Verwendung der Mittel der Sonder- umlage ist im Rahmen der Jahresabrech- nung darzustellen. Dabei ist zu differenzieren zwischen sol- chen Sonderumlagen, die im gleichen

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BEIRAT AKTUELL 51/II-19