BeiratAktuell-49

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Immer Ärger wegen der Fenster – Teil II Folgen der eigenmächtigen Instandsetzung von Fenstern im Bereich des Sondereigentums

Der in der vorangegangenenAusgabe des BEIRATaktuell erschienene Teil I zu „Im- mer Ärger mit den Fenstern“ beschäftig- te sich mit der Frage, wer für die Instand- haltung und Instandsetzung der imBereich der einzelnen Sondereigentumseinheiten einer WEG-Anlage befindlichen Fenster zuständig ist und die entstehenden Kosten zu übernehmen hat. Dazu wurde dargelegt, dass auch solche Fenster zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind und demnach deren Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich von der Wohnungseigen- tümergemeinschaft aufgrund entsprechen- denVersammlungsbeschlusses auf Kosten sämtlicher Eigentümer durchzuführen ist. Zusätzlich wurde dargestellt, wie und mit welchen Ergebnissen eine zwar in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschafts- ordnung enthaltene, aber nach der Recht- sprechung des BGH unwirksame Zuord- nung der im räumlichen Bereich der je- weiligen Einheiten befindlichen Fenster zum Sondereigentum auszulegen und umzudeuten sein kann. Hierzu wurde auch ausgeführt, dass letzt- lich nur im Rahmen der Gemeinschafts- ordnung getroffene Vereinbarungen ge- eignet sind, die Kostentragungs- bzw. die Instandsetzungslast in Ansehung der Fenster wirksam auf den jeweiligen Son- dereigentümer zu übertragen. Die Praxis zeigt indes, dass Wohnungs- eigentümer vielfach in Verkennung der Sach- und Rechtslage der Meinung sind, dass die im Bereich ihrer Sondereigen- tumseinheit befindlichen Fenster von ihnen selbst instand zu halten und instand zu setzen seien und daraufhin eigenmäch- tig und auf eigene Kosten solche Maß- nahmen veranlassten.

die den einzelnen Sondereigentümer vers- pflichten sollten, die Instandhaltung und Instandsetzung der im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster selbst durchzuführen oder ihm zumindest die Kosten für solche Maßnahmen auf- erlegen sollten. Nachfolgend soll daher der Frage nach- gegangen werden, welche Folgen sich hieraus für den einzelnen Eigentümer sowie die Gemeinschaft ergeben und wie mit solchen Sachverhalten umzugehen ist. Dabei ist zwischen solchen Fallkonstel- lationen zu unterscheiden, in denen der betroffene Eigentümer aufgrund einer eigenen Fehleinschätzung der Sach- und Rechtslage eigenmächtig Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen an „sei- nen“ Fenstern vornimmt und solchen, in denen der betroffene Eigentümer zwar entgegen der tatsächlichen Rechtslage handelt, dabei aber für sich ein schutz- würdiges Vertrauen inAnspruch nehmen kann. Zunächst ist der Frage nachzugehen, wie sich die übrigen Eigentümer verhalten sollen, wenn ein Miteigentümer in selbst- verschuldeterVerkennung der gesetzlichen oder im Rahmen der Gemeinschaftsord- nung vereinbarten Rechtslage Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere an Fenstern, Rollläden oder Wohnungsabschlusstüren im räumlichen Bereich seines Sondereigentums, eigen- mächtig und auf eigene Kosten durchge- führt hat und nun die Erstattung der von ihm hierfür aufgewendeten Beträge for- dert. a) EinemWohnungseigentümer, der gemein- schaftliches Eigentum ohne Beschluss der Eigentümerversammlung selbst und 1. Eigenmächtige Maßnahmen ohne schutzwürdiges Vertrauen

auf eigene Kosten instand hält oder instand setzt, steht ein Anspruch auf Ersatz der von ihm getätigten Aufwendungen zu- nächst nur dann zu, wenn er inAusübung der sog. Notfallkompetenz aufgrund einer Not- bzw. Gefahrenlage gem. § 21 Abs. 2 WEG handelt, um einen dem Gemein- schaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Diese Vorausset- zungen liegen indes nur in absoluten Ausnahmefällen vor. b) Typischerweise führen Eigentümer eigen- mächtig Instandsetzungsmaßnahmen an den im räumlichen Bereich ihres Son- dereigentums befindlichen Fenstern, Rollläden oder Außentüren durch, weil sie entweder irrtümlich der Meinung sind, hierzu ohnehin verpflichtet zu sein oder weil sie aus anderen Gründen die Eigen- tümerversammlung an der Entscheidung nicht beteiligen wollen. Dabei ist, wie bereits ausgeführt, mangels abweichender Vereinbarung alleine die Eigentümerversammlung gem. §§ 21Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG befugt, über solche Maßnahmen durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. EinemWohnungseigentümer, der gemein- schaftliches Eigentum ohne Beschluss der Eigentümerversammlung derart ei- genmächtig und auf eigene Kosten instand hält oder instand setzt, steht somit ein wohnungseigentumsrechtlich begründeter Aufwendungsersatzanspruch nicht zu. Mit Blick auf die Umgehung der zur Ent- scheidung über Instandsetzungsmaßnah- men alleine berufenen Eigentümerver- sammlung scheidet auch ein Aufwen- dungsersatzanspruch aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 682, 670Abs. 2 BGB aus, da dem betref- fenden Eigentümer bekannt ist oder be- kannt zu sein hat, dass ein eigenmächti- ges Vorgehen des Einzelnen nicht im Interesse der übrigen Wohnungseigentü-

Oftmals sind aber auch in der Vergangen- heit Eigentümerbeschlüsse gefasst worden,

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