BeiratAktuell-48

BEIRAT AKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m W o h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 3 , 0 0

Die Form der Jahresabrechnung

Ausgabe: 48 Quartal III-18

Immer Ärger wegen der Fenster Teil 1

Anbau von Balkonen in einer WEG

Editorial

Impressum

BEIRATaktuell erscheint seit 2006 vier- teljährlich und bietet entscheidende In- formation für Verwaltungsbeiräte im Wohnungseigentum.

Verehrte Leserinnen und Leser,

„Meins“ oder „nicht meins“ – das ist hier die Frage! Gehören Fenster zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Diese Frage wird sich immer wieder in Woh- nungseigentümergemeinschaften gestellt. Antworten darauf finden sich in der Teilungserklärung oder im Wohnungs- eigentumsgesetz. Wobei im zweiteiligen, ausführlichen Fachbericht rund um das Fenster von RA Rüdiger Fritsch nicht nur die Eigentums-, sondern auch die Ko- stenfrage von allen Seiten beleuchtet wird. KlareWorte und genaue Formulierungen spielen bei den beiden anderen Fällen von RA Rüdiger Fritsch eine wichtige Rolle. So stellt sich die Frage, ob ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung die Instandsetzungskosten (= Reparatur- kosten) für den Aufzug anteilig mitzu- tragen hat oder nicht. Laut Gesetz gehört einAufzug zum Gemeinschaftseigentum und seine Kosten sind von allen Eigen- tümern gleichermaßen zu tragen. Wird in der Gemeinschaftsordnung eine andere Regelung beschrieben, so ist sehr genau auf denWortlaut zu achten. Hier erfahren Sie, warum der Erdgeschoss-Eigentümer ebenfalls zur Kasse gebeten wird. Das zweite Thema befasst sich mit der Frage, welchemAnspruch an individuel- ler Formbildung eine Jahresabrechnung genügen muss. Mit anderen Worten: Wo beginnt formale bewährte Formgebung für Zahlenwerke und wo enden Gestal- tungswünsche persönlicher Vorlieben? – Wo beginnt die Pflicht und wo endet die Kür? Mein Ansatz lautet: Wenn es der Gemeinschaft an Beschlusskompetenz fehlt, hilft nur ein gemeinsames Mitein- ander, um eine für alle Seiten zufrieden- stellende Lösung zu finden. Massimo Füllbeck schließt an das Thema der Jahresabrechnung direkt an, indem er in seinem Bericht näher erläutert, wel- che Bausteine eine Jahresabrechnung beinhalten muss und welche Übersichten

Herausgeber/Verlag: Dammann Services Oelinghovener Str. 7 53639 Königswinter info@beirataktuell.de www.beirataktuell.de

Friedrich Dammann, Herausgeber

Geschäftsführer: Dipl.-Kfm. Friedrich Dammann

Verantwortlich i.S.d.P.: Dipl.-Kfm. Friedrich Dammann

dazu gehören. Konkret: die Hausgeldrück- stände (früher auch als Pranger-Liste bezeichnet) sind nicht zwingend mitzu- liefern. Jedoch können sie - wie die Ei- gentümerliste - von den Eigentümern bei der Verwaltung abgerufen werden. Beide Unterlagen fallen nicht unter die EU- DSGVO (Datenschutzgrundverordnung). Speziell bei diesen Kernthemen gibt es in derWohnungseigentümergemeinschaft keinen Datenschutz. Gute Gründe dafür und weitere Hinweise finden Sie im zwei- ten Bericht von Herrn Füllbeck. Last but not least geht es um den Moder- nisierungsgrad, der zum Beispiel durch denAnbau von Balkonen erreicht werden kann. Diese Frage spielt eine große Rolle bei der Abstimmung. Stellen Balkone eine Modernisierung dar, so reicht eine doppelt qualifizierte Mehrheit aus – wer- den sie als bauliche Veränderung ausge- legt, so muss eine Allstimmigkeit beim Beschluss vorliegen. So oder so kommt er zum Schluss: Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?

Redaktion: Dipl.-Kfm. Friedrich Dammann

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Ich wünsche Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre.

Ihr Friedrich Dammann

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Aus der Praxis für die Praxis – Neues zur Abrechnung: Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände!

Im Wohnungseigentumsgesetz steht le- diglich: „Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eineAbrechnung auf- zustellen.“ Da die gesetzliche Regelung recht übersichtlich ist, werden Form und Bestandteile einer Abrechnung durch die Rechtsprechung geprägt. In den letzten Jahren gab es einige grundlegende Ent- scheidungen, mit denen sich die Praxis auseinandersetzen muss. Situation: Mit der Einladung zur ordentlichen Ei- gentümerversammlung erhält jeder Woh- nungseigentümer die Abrechnung beste- hend aus folgenden Anlagen: • Gesamtabrechnung inkl. Bankkonten- entwicklung • Einzelabrechnung • Heizkostenabrechnung • Bescheinigung § 35a EStG (Haushalts- nahe Dienstleitungen) • Darstellung der Instandhaltungsrücklage und Ausweis des Sollvermögens Eigentümer Q ist der Ansicht, dass die Abrechnung nicht vollständig sei, da sich aus den Abrechnungsunterlagen nicht ergibt, wie die Abrechnungsergebnisse der anderenWohnungseigentümer ausse- hen und zudem auch nicht erkennbar ist, welche Wohnungseigentümer Hausgeld- rückstände haben. Eigentümer Q droht bereits, dieAbrechnung anzufechten, soweit die WEG diese heute genehmigt. Wird Herr Q Erfolg haben? Rechtlicher Hintergrund Zwischenzeitlich ist in der Rechtsprechung und Literatur geklärt, dass folgende Bestandteile zwingend zur Abrechnung gehören: • Gesamtabrechnung Übersicht aller Einnahmen und Ausga- ben, welche über die Konten der Eigen- tümergemeinschaft geflossen sind. • Einzelabrechnung VerteilungsrelevanteAusgaben und Ein-

nahmen werden auf die einzelnenWoh- nungs- und Teileigentumseinheiten ver- teilt. • Bankkontenentwicklung Schlüssigkeitsprüfung: Kontoanfangs- bestand + Einnahmen – Ausgaben = Kontoendbestand. • Darstellung der Entwicklung der In- standhaltungsrücklage undAusweis des Sollvermögens Übersicht bzw. Entwicklung der Soll- und Ist-Rücklage (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09; ZMR 2010, 300) im abgerechneten Kalenderjahr. • Heizkostenabrechnung Gesamt- und Einzelübersicht über die Verteilung der Heizkosten auf die ein- zelnen Wohnungs- und Teileigentums- einheiten (Heizkostenverordnung) Die Bescheinigung des Verwalters gemäß § 35a EStG (sog. Haushaltsnahen Dienst- leitungen) ist vom Verwalter weder ge- schuldet, noch zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung (LG Bremen, Be- schl. v. 19.05.2008, Az.: 4T 438/07; NZM 2008, 750). Bisher war in der Literatur umstritten, ob als Anlage zur Abrechnung auch eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zwingende Bestandteile der Abrechnung sind. Durch die wichtige Entscheidung des BGH (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09; ZMR 2010, 300) zur Darstellung der In- standhaltungsrücklage haben die Soft- wareanbieter verstärkt die Möglichkeit eröffnet, derartige Listen mit zu erstellen bzw. auszudrucken. Nach einer neuen Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 189/16; IMR 2018, 155) ist eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungs- zeitraum betreffenden Hausgeldrückstän- de nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG). Daraus folgt, dass der Verwalter auch

nicht verpflichtet ist, diese Bestandteile mit der Abrechnung zu verschicken. Der BGH weist darauf hin: „Ist eine Dif- ferenz entstanden, kann der Wohnungs- eigentümer beim Verwalter nachfragen, ob diese darauf beruht, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Beträge nach Maßgabe des beschlossenenWirtschafts- planes imAbrechnungsjahr nicht gezahlt haben.“ Darüber hinaus hat jeder Woh- nungseigentümer die Möglichkeit, ent- sprechende Einsicht in dieAbrechnungs- unterlagen inkl. Abrechnungsergebnisse, Hausgeldrückstände in den Räumen des Verwalters vorzunehmen. Fazit: Die Anfechtung des Eigentümers Q wird nach der neuen Entwicklung nicht durch- schlagen. In seiner Begründung sieht der BGH den Informationswert einer Über- sicht der Abrechnungsergebnisse, welche die Guthaben oder Nachzahlungsbeträge für alle Wohnungen ausweist, als gering an. Wie die Praxis mit der neuen Entscheidung umgeht, wird sich zeigen. Insbesondere, ob die Softwareanbieter die Entscheidung zum Anlass nehmen, die Darstellungs- möglichkeiten der Abrechnung entspre- chend anzupassen. Nach hier vertretener Auffassung kann die Vorlage einer Übersicht über die Ab- rechnungsergebnisse und Hausgeldrück- stände sinnvoll sein, wenn es beispiels- weise eine Vielzahl von säumigen Woh- nungseigentümern gibt. Möglicherweise werden die Informationen auch zur Be- schlussfassung in der Eigentümerver- sammlung benötigt. Soweit sich in der WEG allerdings keine oder ein sehr ge- ringer Teil von säumigen Wohnungsei- gentümern befindet, bringen die Über- sichten keinen großen Mehrwert, sondern produzieren unnötiges Papier und kosten Zeit bei der Vorbereitung undVersendung der Einladungsschreiben.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Anbau von Balkonen in einer WEG Modernisierung – Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?

Mit der WEG-Novelle (01.07.2007) wur- de derWohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz eingeräumt, mit doppelt qualifizierter Mehrheit (75% aller Wohnungseigentümer nach Köpfen und mehr als 50% der Miteigentumsan- teile) Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen. Der Beschluss über eine Modernisierungs- maßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass die geplante Maßnahme keinen Bezug zur Instandhaltung/Instandsetzung hat. Der Gesetzgeber hat hierzu imWohnungs- eigentumsgesetz die mietrechtlichenVor- schriften in Bezug genommen: Modernisierungsmaßnahmen sind bau- liche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primär- energie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Moderni- sierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nach- haltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Miet- sache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnver- hältnisse auf Dauer verbessert werden. § 555 b 1-5 BGB: Moderni- sierungsmaßnahmen

und baulicheVeränderungen benutzt, was imWohnungseigentumsrecht zwei völlig unterschiedlicheAbstimmungen mit ver- schiedenen Mehrheiten sind. Bei einer baulichenVeränderung müssen alle nach- teilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen, also grundsätzlich alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungsei- gentümer. In der Praxis ist dieAbgrenzung zwischen einer Modernisierungsmaßnahme und einer baulichen Veränderung für Woh- nungseigentümer undVerwalter oft kom- pliziert und nicht einfach. Beispiel: Die WEG (Baujahr 1970) mit 10 Woh- nungen hat keine Balkone. Aus Sicht von neun Wohnungseigentümern erhöhen Balkone den Gebrauchswert derWohnun- gen und verbessern auf Dauer die allge- meinen Wohnverhältnisse. Verwalter und Verwaltungsbeirat erar- beiten gemäß Beschluss der WEG mit einem Baufachmann ein entsprechendes Modernisierungskonzept und legen zur Eigentümerversammlung alle wichtigen Daten zur Beschlussfassung vor. Der Beschluss wird auch mit der erforder- lichen doppelt-qualifizierten Mehrheit gefasst. Eigentümer Q ist mit der Maßnahme nicht einverstanden und vertritt u. a. die Meinung, dass der Anbau von Balkonen keine Modernisierungsmaßnahme dar- stellt und die Zustimmung aller Woh- nungseigentümer erforderlich sei. Rechtlicher Hintergrund: Die rechtlichen Voraussetzungen für den Anbau von Balkonen ist nach demWEG leider nicht eindeutig. Auch wenn der

Gesetzgeber mit der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG die Möglichkeit von Mo- dernisierungsmaßnahmen bezwecken wollte, ist die Vorschriften derart kom- pliziert verfasst worden, dass für die Pra- xis eine sichere Umsetzung kaummöglich ist und Haftungsrisiken bestehen.

§ 22 Abs. 1-2 WEG

1) Bauliche Veränderungen und Aufwen- dungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hi- nausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungs- eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträch- tigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und kei- nen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmbe- rechtigten Wohnungseigentümer im Sin- ne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälf- te aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Wie man den mietrechtlichen Vorschrif- ten entnehmen kann, werden Formulie- rungen wie Modernisierungsmaßnahmen

ImMietrecht gilt zumThemaAnbau von Balkonen folgender Grundsatz: Der An- bau eines Balkons hat nicht zwingend

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eine Mieterhöhung zur Folge, da zwar regelmäßig, aber nicht in jedem Fall eine Modernisierung vorliegt (vgl. Schmidt- Futterer/Eisenschmid BGB § 555b Rn. 106-108, beck-online). ImWohnungseigentumsrecht ist die Fra- ge, ob es sich bei dem Anbau von Bal- konen um eine Modernisierungsmaßnah- me völlig offen. Eine Klärung durch den BGH steht noch aus. Verschiedene Land- gerichte (LG Berlin, ZWE 2014, 276; LG Hamburg, ZMR 2012, 574) und auch die einschlägige Kommentierung (WEG, Bärmann, 13. Aufl. 2015, § 22 Rn. 38) gehen auch nach der Einführung der Mo- dernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) davon aus, dass der Anbau von Balkonen eine bauliche Veränderung darstellt und folg- lich nur mit Zustimmung allerWohnungs- eigentümer durchgeführt werden kann. Das LG Lüneburg (ZMR 2011, 830) hat zwar in einem Einzelfall entschieden, dass der Anbau von Balkonen eine Mo- dernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22Abs. 2WEG i. V. m. § 559Abs. 1 BGB darstellt, aber dadurch die Eigenart der Wohnanlage verändert wird und damit

wieder die Zustimmung aller Wohnungs- eigentümer erforderlich sei.

Leider spiegeln sich diese Erkenntnisse nicht in dem anschließend verabschiede- ten Gesetz wieder. Soweit in Wohnungs- eigentümergemeinschaften einAnbau von Balkonen geplant und Widerstand zu erwarten ist, sollte rechtliche Beratung bei einem Fachanwalt eingeholt werden, damit – soweit überhaupt möglich – eine rechtssichere Beratung zur Vorgehens- weise erfolgen kann.

Fazit Auch bei anderen Maßnahmen, wie z. B. Anbau/Einbau von Fahrstühlen, stellen sich ähnliche Fragen. Wenn Wohnungs- eigentümergemeinschaften in den Genuss von sinnvollen Modernisierungsmaßnah- men kommen sollen, wäre eine Überar- beitung des Gesetzes angebracht. In der damaligen Gesetzesbegründung (Bärmann/Pick, WEG - Änderungsgesetz vom 26.3.2007, S. 175 (176)) zur Ein- führung der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) wird u. a. ausgeführt: „Die erforderliche Zustimmung, die so- genannteAllstimmigkeit, ist aber jedenfalls in mittleren und größeren Einheiten prak- tisch kaum zu erreichen, da es dort fast immer den einen oder anderen Miteigen- tümer gibt, der auch aus nicht sachlichen Gründen widerspricht oder sich mangels Interesses nicht an der Abstimmung be- teiligt, so dass viele auch wirtschaftlich sinnvoll und wünschenswert erscheinen- de Maßnahmen in der Praxis scheitern“.

Juristische Fachautoren:

Information

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Unsere Autoren

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Weiterhin wirkten an dieser Ausgabe mit: Massimo Füllbeck

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch So hat das auszusehen und nicht anders! Bestimmen die Eigentümer über die Form der Jahresabrechnung?

Die Fertigung des Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für den WEG-Verwalter bekanntlich ein heikles Thema, gilt es doch, einer Unzahl von formalen und inhaltlichen Anforderungen der Rechtsprechung zu genügen. Damit werden an denVerwalter auch oft eigentümerseits Wünsche hin- sichtlich der Gestaltung der Jahresab- rechnung herangetragen, denen der Ver- walter aus rechtlichen Gründen, oftmals aber auch aus technischen Gründen, nicht entsprechen kann. So wünschen oftmals vor allem vermietende Eigentümer eine Darstellung der Jahresabrechnung, die der Verwalter nicht leisten kann oder aus betrieblichen Gründen nicht leisten will. Hier stellt sich die Frage, ob und inwie- weit die Wohnungseigentümer demVer- walter hinsichtlich der Gestaltung der Jahresabrechnung Vorschriften machen können. 1. Der Fall Beirat B stellt in der Eigentümerversamm- lung der Wohnungseigentümergemein- schaft X-Straße den Antrag, dass der Verwalter angewiesen und verpflichtet werden soll, beginnend mit dem folgen- denWirtschaftsjahr die Jahresabrechnung nach einem vom Beirat gestalteten Muster zu erstellen. Die Wohnungseigentümer fassen den entsprechenden Beschluss mit überwältigender Mehrheit. Verwalter V, dessen Abrechnungs-Software das vom Beirat vorgegebene Muster nicht erzeugen kann, fragt sich, ob er an den gefassten Beschluss tatsächlich gebunden ist. 2. Die Gesetzeslage Gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 3 WEG ist es die Pflicht und das alleinige Recht desVerwalters nachWEG, nach Ablauf des jeweiligen Wirtschafts- jahres eine Jahresabrechnung aufzustellen (vgl.: Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 104; Staudinger/Häublein

(2018), § 28 WEG Rn. 130). Inhalt und Form der Jahresabrechnung gem. § 28 WEG werden dabei im Gesetz indes nicht geregelt (vgl.: Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 114; Jennißen, WEG, 5 Aufl. 2017, § 28 Rn. 75). 3. Bindung durch die Gemeinschafts- ordnung Die Wohnungseigentümer können dabei im Rahmen der ihnen zustehenden Ver- einbarungskompetenz Regelungen über Form und Inhalt der aufzustellenden Jah- resabrechnung treffen. Soweit solche Vereinbarungen (in der Gemeinschafts- ordnung) bestehen, ist der Verwalter bei der Aufstellung der Jahresabrechnung an dieseVorgaben gebunden (vgl.: Bärmann/ Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 7). Solche konkreten Vorgaben in der Gemeinschaftsordnung, die den Verwal- ter zur Einhaltung eines ganz bestimmten Formbilds der Jahresabrechnung verpflich- ten, sind jedoch in der Praxis nicht anzu- treffen. Möglich ist ferner, dass imVerwalterver- trag besondere Abreden enthalten sein können, durch welche der Verwalter sich verpflichtet, bestimmte formelle und in- haltliche Vorgaben der Eigentümerge- meinschaft zur Aufstellung der Jahresab- rechnung zu berücksichtigen (vgl.: Bär- mann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 112; Staudinger/Häublein (2018), § 28 WEG Rn. 130). Dass ein WEG- Verwalter sich vertraglich verpflichtet, explizite Vorgaben hinsichtlich einer ei- gentümerseits konkret gewünschten Ge- staltung der Jahresabrechnung einzuhal- ten, dürfte indes einen exotischen Aus- nahmefall darstellen. 5. Bindung durch Beschluss? Mangels besonderer Regelung in der 4. Bindung durch den Verwalter- vertrag

Gemeinschaftsordnung sowie mangels besonderer verwaltervertraglicher Ab- reden bestimmen sich die an Form und Inhalt der Jahresabrechnung zu stellenden Anforderungen nach demMindestinhalt des Wirtschaftsplans gem. § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1. - 3. WEG und im Übrigen nach der hierzu ergangenen Rechtspre- chung, insbesondere der Rechtsprechung des BGH (vgl.: BGH, Urt. v. 4.9.2009 –V ZR 44/09, ZMR 2010, 300; Bärmann/ Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 114; Staudinger/Häublein (2018), § 28 WEG Rn. 39). a) Daher genügt der Verwalter seiner Ab- rechnungspflicht, wenn die von ihm auf- gestellte Jahresgesamt- und Einzelabrech- nung in inhaltlicher Hinsicht eine zutref- fendeAufstellung der imWirtschaftszeit- raum getätigten Einnahmen undAusgaben, deren Verteilung auf die einzelnen Son- dereigentumseinheiten nach den verein- barten bzw. beschlossenenVerteilerschlüs- seln, eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung nach Ist- und Sollwerten, eine Darstellung der Bankkontenentwicklung sowie eine Be- rechnung der sog. Abrechnungsspitze in Textform enthält (vgl.: BGH, Urt. v. 11.10.2013 - V ZR 271/12, NZM 79; BGH, Urt. v. 4.9.2009 – V ZR 44/09, ZMR 2010, 300; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 108 u. 114; Jen- nißen, WEG, 5 Aufl. 2017, § 28 Rn. 75 ff.; Staudinger/Häublein (2018), § 28 WEG Rn. 39 u. 56). b) Dabei ist besonders zu berücksichtigen, dass weder das Gesetz noch die Recht- sprechung für das Formbild der Jahres- abrechnung (d.h. die formale Gestaltung und die Untergliederung der einzelnen Abrechnungspositionen) expliziteVorga- ben machen. Daher steht es im freien

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Ermessen des Verwalters, wie er das Formbild der Abrechnung gestaltet (vgl.: Staudinger/Häublein (2018), § 28 WEG Rn. 52 u. 131). Gefordert ist lediglich ein geordnete, übersichtliche und leicht nachvollziehba- re Darstellung des Abrechnungswerks, wobei innerhalb dieses weiten Rahmens insbesondere die formale Gestaltung, die Untergliederung der einzelnen Abrech- nungspositionen sowie die Bildung von Kostenarten bzw. -gruppen dem Ermessen des Verwalters unterliegt, wobei hier kein kleinlicher Maßstab anzulegen ist (vgl.: BGH Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 170/11, ZWE 2012, 170; OLG München, Urt. v. 29.4.2010 - 36 S 9595/09, ZMR 2010, 797; Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 108 u. 114; Staudinger/ Häublein (2018), § 28 WEG Rn. 52 ff.). Dies folgt insbesondere daraus, dass es in Ermangelung ausschließlich der Ent- scheidung des Verwalters (und nicht der Entscheidung der Wohnungseigentümer) unterliegt, wie er seinen eigenen Ge- schäftsbetrieb, namentlich seine Buch- haltung und sein Abrechnungswesen organisiert. Dabei ist jede bewährte Form kaufmännischer Buchführung zulässig; die interne Organisation des Unterneh- mens des Verwalters muss lediglich den Anforderungen genügen, die allgemein an einen in kaufmännischer Weise ge- führten Geschäftsbetrieb zu richten sind (vgl.: Bärmann/Merle/Becker, WEG 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 206 f.; Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2015, § 28 Rn. 165 ff.; Riecke/Schmid/ Abramenko, WEG, 4. Aufl. 2015, § 28 Rn. 158). Namentlich steht es im freien Ermessen des Verwalters, ob und durch Einsatz welchen EDV-Systems er seine Verwaltungsaufgaben erledigt (vgl.: Bär- mann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 24 Rn. 150). c) Hieraus folgt, dass die Wohnungseigen- tümer zwar im Rahmen der ihnen zuste- henden Entscheidungskompetenz gem. § 28 Abs. 5 WEG Beschlüsse über Form und Inhalt der Jahresabrechnung fassen können; diese Beschlusskompetenz be- inhaltet jedoch nur die Entscheidung

darüber, ob die vom Verwalter vorzule- gende Jahresabrechnung als zutreffend genehmigt oder aufgrund von formalen bzw. inhaltlichenMängeln verworfen wird. Wird ein Beschluss gefasst, durch welchen der Verwalter verpflichtet werden soll, bestimmte Vorgaben zum Formbild der Jahresabrechnung einzuhalten, so heißt dies noch lange nicht, dass der Verwalter mangels ihn bindender Vorgaben der Ge- meinschaftsordnung oder des Verwalter- vertrags verpflichtet wäre, seine Buch- haltung bzw. sein Zahlenwerk an die Wünsche der Wohnungseigentümer an- zupassen (vgl.: Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 28 Rn. 103; Staudinger/Häublein (2018), § 28WEG Rn. 131). Mangels der (freiwilligen) Zustimmung desVerwalters läuft ein solcher Beschluss daher „leer“. 6. Fazit Legt der nicht durch die Gemeinschafts- ordnung bzw. denVerwaltervertrag zu einer

bestimmten Abrechnungsform verpflich- tete Verwalter ein Abrechnungswerk vor, welches den allgemeinen Anforderungen genügt, so hat der Verwalter seine Pflicht zur Vorlage der Jahresabrechnung erfüllt (vgl.: KG, Beschl. v. 13.4.1987 - 24 W 5174/86; ZMR 1988, 108; Bärmann/Bek- ker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 108). Es liegt sodann im pflichtgemäßen Er- messen der Wohnungseigentümer, dieses Abrechnungswerk durch Beschluss zu genehmigen. Geschieht dies nicht, ist dies nicht das Problem des Verwalters, da dieser die ihn treffende Abrechnungspflicht ordnungs- gemäß erfüllt hat (vgl.: OLG München, Beschl. v. 22.11.2006 – 34 Wx 055/06, NZM 2007, 293; Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 28 Rn. 182b).

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››› Datenschutzgrundverordnung ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Verwalterpraxis A-Z Datenschutz in der WEG-Verwaltung – Herausgabe von Eigentümerlisten und Informationen zu Hausgeldrückständen? i

Seit Inkrafttreten der EU-DSGVO (Da- tenschutzgrundverordnung) am25.05.2018 stellen sich viele Wohnungseigentümer die Frage, welche Konsequenzen dies für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Verwaltung des gemeinschaftli- chen Eigentums hat. Nachstehender Bei- trag soll zunächst einige Kernfragen aus der täglichen Praxis beleuchten. Situation: Anlässlich einer Wohnungseigentümer- versammlung bittet ein Wohnungseigen- tümer den Verwalter, ihm eine aktuelle Eigentümerliste mit den jeweiligen An- schriften auszuhändigen und darüber hinaus umMitteilung, ob sichWohnungs- eigentümer mit den Hausgeldzahlungen in Verzug befinden. Einige Wohnungsei- gentümer sind der Ansicht, dass der Ver- walter ihre Adressen nicht herausgeben und schon gar keine Auskünfte über die finanzielle Situationen einzelner Woh- nungseigentümer erteilen darf. Darf der Verwalter die angeforderte Liste bzw. Informationen nun herausgeben? Rechtlicher Hintergrund Innerhalb der Wohnungseigentümerge- meinschaft gibt es grundsätzlich keinen Datenschutz, wenn es um bestimmte Kernthemen wie die Eigentümerliste oder die Hausgeldrückstände geht. Gerade bei Hausgeldrückständen sollte jedemWohnungseigentümer bekannt sein, dass unter den Mitgliedern der WEG eine Haftung für Hausgeldausfälle im Innen- verhältnis (sogenannte Innenhaftung) besteht. Daraus lässt sich ableiten, dass jedes Mitglied der WEG wissen muss, ob, von wem und in welcher Höhe Haus- gelder fehlen und ob diese noch beige- trieben werden können oder nicht. Soweit ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen ausbleibt undVollstreckungs- maßnahmen fruchtlos verlaufen sind, müssen alle anderenWohnungseigentümer diese Hausgeldausfälle durch Zahlung einer Sonderumlage wieder auffüllen, da ansonsten die Liquidität der WEG ge- fährdet ist. In seiner Entscheidung vom

27.10.2017 (BGH, V ZR 189/16) hatte der BGH zwar darauf hingewiesen, dass eine Übersicht über die Abrechnungser- gebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Haus- geldrückstände nicht notwendiger Be- standteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG sind, daraus folgt aber auch, dass der Verwalter freiwillig eine solche Liste beifügen kann. Im gerichtlichen Verfahren (§ 44 WEG) ist normiert, dass die Namen der Eigen- tümer und eine ladungsfähige Anschrift bekannt gegeben werden müssen. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, sich eine aktuelle, korrekte Eigentümer- liste aushändigen zu lassen (zuletzt BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 266/16). • Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats muss gemäß § 24 Abs. 3 WEG eine Eigentümerversammlung einberufen. • Der Ersatzzustellungsvertreter (§ 45 WEG) benötigt die Liste, um über den anhängigen Rechtsstreit zu informieren. • Ein Wohnungseigentümer möchte ein Rundschreiben an alle Miteigentümer verschicken. Lösung zur Situation Der Verwalter darf selbstverständlich beideAnfragen desWohnungseigentümers bedienen und es liegt kein Verstoß gegen irgendwelche Datenschutzbestimmungen vor. Soweit der Verwalter beideAuskünf- te nicht erteilt, macht er sich sogar scha- denersatzpflichtig. Vermutlich wäre es sinnvoll, jede WEG über die Grundtat- bestände des Datenschutzes aufzuklären, damit bei der Verwaltung keine unnötigen Spannungen auftreten. Weitere Gründe für die Herausgabe einer Eigentümerliste können sein:

Abrechnungszeitraum betreffenden Haus- geldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28Abs. 3WEG. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Ge- nehmigung der Jahresabrechnung ist in- folgedessen nicht allein deshalb anfecht- bar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz ge- genteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Ein- sicht vorlegt. § 44 WEG: Bezeichnung der Woh- nungseigentümer in der Klageschrift (1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die be- stimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigen- tümer Beklagte sind, sind in der Klage- schrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Er- satzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Woh- nungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen. § 253 ZPO: Klageschrift (1) Die Erhebung der Klage erfolgt durch Zustellung eines Schriftsatzes (Klage- schrift). (2) Die Klageschrift muss enthalten: 1. die Bezeichnung der Parteien und des Gerichts; § 130 ZPO: Inhalt der Schriftsätze Die vorbereitenden Schriftsätze sollen enthalten: 1. die Bezeichnung der Parteien und ihrer gesetzlichenVertreter nach Namen, Stand oder Gewerbe, Wohnort und Parteistel- lung; die Bezeichnung des Gerichts und des Streitgegenstandes; die Zahl der An- lagen;

Aus der Rechtsprechung und wichtige Gesetze:

BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 189/16 Eine Übersicht über die Abrechnungser- gebnisse aller Wohnungen und die den

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Der Aufzug und der Erdgeschosseigentümer Muss der Erdgeschosseigentümer auch für den Aufzug bezahlen?

Das gemeinschaftliche Eigentum einer WEG-Anlage ist, so besagen es die Re- gelungen des § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, von der Wohnungseigentümerge- meinschaft zu betreiben, instand zu halten und instand zu setzen. Dabei sind die hierfür entstehenden Betriebs-, Wartungs- und sonstigen Instandhaltungskosten sowie die Kosten der Instandsetzung grundsätz- lich von sämtlichenWohnungseigentümern zu tragen, entweder nach dem gesetzlichen Verteilerschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem etwa abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Vielfach fehlt den Eigentümern aber die rechte Einsicht in dieses Prinzip der gemeinschaftlichen Kostentragung. Dies vor allem dann, wenn gegen eine anteilige Kostenübernahme durch den einzelnenWohnungseigentümer eingewendet werden kann, dass er gar keinen realen Nutzen aus einer Anlage oder Einrichtung hat, da er diese – rein sachlich gesehen sogar zutreffend – über- haupt nicht nutzen kann bzw. sinnvoller Weise gar nicht nutzt. Ein Paradebeispiel stellt die im Gemeinschaftseigentum ste- hende Aufzugsanlage dar, die der Eigen- tümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung tatsächlich weder benötigt, noch benutzt. Mit einem solchen, die Aufzugs- anlage einerWohnungseigentümergemein- schaft betreffenden kniffligen Fall musste sich das Landgericht München I in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung be- schäftigen (LG München I, Urt. v. 11.10.2017 - 1 S 18504/16). 1. Der Fall Die Wohnungseigentumsanlage ist mit einem Aufzug ausgestattet, über den allerdings nur die Wohnungen der oberen Stockwerke erreicht werden können. Als die Aufzugsanlage defekt ist und mit er- heblichem Kostenaufwand instand gesetzt werden muss, ist Eigentümer E, Besitzer der Erdgeschosswohnung, der Auffassung, dass er an den Kosten der Aufzugsanlage nicht zu beteiligen sei, da er von dieser überhaupt keinen Nutzen habe. Schließlich fahre der Aufzug noch nicht einmal in den Keller. E macht zudem geltend, dass es in

der Gemeinschaftsordnung heißt: „Die Betriebs- und Instandhaltungskosten tech- nischer Anlagen, die ausschließlich ein- zelnen Eigentümern zugutekommen, ins- besondere die der Aufzüge, sind nur von diesen Eigentümern zu tragen.“ 2. Das Problem Es gilt der Grundsatz, dass es für die Frage, ob sich ein einzelnerWohnungseigentümer an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen hat, überhaupt nicht darauf ankommt, ob eineAnlage oder Einrichtung des Gemeinschaftseigentums dem betref- fenden Eigentümer einen persönlichen Gebrauchs- oder Nutzungsvorteil bietet oder nicht. Handelt es sich, wie vorliegend bei der Aufzugsanlage des Objekts, um gesetzlich zwingendes Gemeinschaftsei- gentum, so muss jeder Wohnungseigentü- mer für die Kosten aufkommen. Was gilt aber, wenn die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung trifft? Und wie ist die vorliegende Regelung, die ausdrücklich nur von den Betriebs- und Instandhaltungs- kosten spricht, auszulegen, wenn es um die Reparatur desAufzugs, also um dessen Instandsetzung geht? Das Landgericht München I bestätigt zunächst den Grundsatz, dass es für die Kostentragungspflicht nicht darauf an- kommt, ob der Erdgeschosseigentümer den Aufzug nutzen kann oder nicht. Al- lerdings besagt aufgrund der Wendung „zugutekommen“ die Regelung der Ge- meinschaftsordnung, dass es im vorlie- genden Ausnahmefall durchaus darauf ankommen soll, ob der Erdgeschosseigen- tümer durch den Aufzug einen Nutzungs- vorteil genießt oder nicht. Dabei stellt das Landgericht fest, dass aufgrund der Tat- sache, dass der Aufzug noch nicht einmal den Keller anfährt (in dem der Eigentümer einen Kellerraum besitzt), kein Gebrauchs- vorteil für den Erdgeschosseigentümer erkennbar ist. 3. Die Entscheidung des Landgerichts

weiter die Frage, ob mit der Formulierung der Gemeinschaftsordnung, wonach die „Betriebs- und Instandhaltungskosten“ nicht zu tragen seien, auch eine Freistellung des Erdgeschosseigentümers von den Re- paraturkosten des Aufzugs gemeint sein kann. Schließlich trennt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Begriffe der In- standhaltung und der Instandsetzung. Nach der juristischen Begriffsdefinition werden mit Betriebs- und Instandhaltungskosten nur die Strom-, Reinigungs-, Pflege- und Wartungskosten eines Aufzugs erfasst, während Reparaturen zur Behebung einer Funktionsstörung als Instandsetzung an- gesehen werden. Das Landgericht München I weist zutreffend darauf hin, dass Rege- lungen der Gemeinschaftsordnung, welche von dem Grundsatz der gemeinsamen Kostentragung aller Eigentümer abweichen wollen, eindeutig gefasst sein müssen. Verbleiben nicht aufklärbare Zweifel, so verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG. Sieht demnach die Gemeinschaftsordnung vor, dass (nur) die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Aufzüge von den Eigentümern zu tragen sind, denen der Aufzug „zugutekommt“, so sind die Betriebs- und Instandhaltungs- kosten den Eigentümern der Erdgeschos- seinheiten nicht anzulasten, sofern der Aufzug nicht auch in den Keller fährt. Die Instandsetzungskosten sind allerdings, da nicht ausdrücklich benannt, von sämtlichen Eigentümern, also auch auf den Erdge- schosseigentümern, zu tragen. 4. Fazit Die Entscheidung des Landgerichts Mün- chen I ist zutreffend und fährt eine erfreu- lich klare Linie. Bestimmungen der Ge- meinschaftsordnung, die eineAbweichung von den gesetzlichen Grundregeln herbei- führen sollen, sind sprachlich genau zu formulieren. Erweist sich der Inhalt einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Vereinbarung als unklar, werden die ge- setzlichen Regelungen insoweit nicht wirk- sam abgeändert und es verbleibt ersatz- weise bei der Kostentragung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Gleichwohl lässt es das Landgericht hier- bei nicht bewenden, denn es stellt sich

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Immer Ärger wegen der Fenster – Teil I Zur Umdeutung einer fehlgeschlagener Zuordnung von Fenstern zum Sondereigentum

Die Praxis zeigt, dass bei Wohnungsei- gentümergemeinschaften oftmals erheb- liche Unsicherheit betreffend die Frage besteht, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung der im Bereich der ein- zelnen Sondereigentumseinheiten der WEG-Anlage befindlichen Fenster zu- ständig ist und die entstehenden Kosten zu übernehmen hat. Diese Unsicherheit wird dadurch verstärkt, dass vor allem ältere Teilungserklärungen vielfach die Regelung enthalten, dass die sich im Bereich der einzelnen Wohnein- heiten befindlichen Fenster dem Son- dereigentum zuzurechnen sein sollen. Da § 14 Nr. 1 WEG bestimmt, dass der jeweilige Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums selbst und auf eigene Kosten verantwortlich ist, ergeben sich vielfach Streitigkeiten. Denn der von Instandsetzungsbedarf an „seinen“ Fenstern betroffene Sondereigentümer pocht regelmäßig darauf, dass Fenster doch Gemeinschaftseigentum seien und demgemäß dieWohnungseigentümerge- meinschaft für Gemeinschaftskosten zuständig sei (vgl. §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Nachfolgend soll interessierten Eigentü- mern und Beiräten (an die solche Fragen regelmäßig herangetragen werden) ein Überblick über den derzeitigen Stand der Diskussion in Rechtsprechung und Lite- ratur gegeben werden, um sich besser orientieren zu können. 1. Fenster sind Gemeinschaftseigen- tum Nach ständiger Rechtsprechung und herr- schender Rechtsmeinung sind Fenster, und zwar auch solche, die sich im räum- lichen Bereich einer Sondereigentums- einheit befinden, zwingend und einheit-

lich (also samt des Rahmens, der Vergla- sung, der Innenseiten sowie der Beschlä- ge und der Dreh-/Kippmechanik, etc.) dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzu- ordnen, da es sich um wesentliche Ge- bäudebestandteile i.S.d. § 5 Abs. 1WEG handelt, die nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass da- durch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines Wohnungseigentümers be- einträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert würde. Des Weiteren handelt es sich im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG um solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12, ZMR 2013, 454; OLG München v. 23.8.2006 - 34 Wx 90/06, ZMR 2006, 952). Entsprechendes gilt gem. § 5Abs. 1WEG für die mit Fenstern verbundenenAußen- jalousien, Außenrollläden und Markisen (vgl.: KG, Beschl. v. 5.12.1993 – 24 W 2014/93, ZMR 1994, 169; OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.8.2006 – 20W 205/05, NJW- RR 2007, 807; LG Bamberg, Urt. v. 17.3.2015 – 11 S 18/14WEG, ZWE 2016, 31; AGWürzburg, Urt. v. 22.1.2015 - 30 C 1212/14 WEG, ZMR 2015, 420). Hieraus ergibt sich zunächst, dass gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG die Woh- nungseigentümergemeinschaft grundsätz- lich für die Durchführung der Instand- haltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich und zuständig ist, auch wenn sich diese im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden. Die hierdurch entstehenden Kosten sind gem. § 16Abs. 2WEG grundsätzlich von sämtlichenWohnungseigentümern, man- gels Vereinbarung eines abweichenden Verteilerschlüssels untereinander nach

dem Verhältnis der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile, zu tragen.

2. Unwirksamkeit der Zuordnung von Fenstern zum Sondereigentum An der vorstehend gewonnenen Erkennt- nis ändert sich auch nichts durch eine in der Teilungserklärung / Gemeinschafts- ordnung enthaltenen Bestimmung, wonach die sich im räumlichen Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheiten befindlichen Fenster, Rollläden und Markisen dem Sondereigentum zuzurech- nen seien. Solche Regelungen, selbst wenn im Rah- men der Teilungserklärung / Gemein- schaftsordnung vereinbart und im Grund- buch eingetragen, sind nämlich nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Nach der höchstrichterlichen Rechtspre- chung sind die gesetzlichen Bestimmun- gen des § 5 Abs. 1 u. Abs. 2 WEG zur Abgrenzung des Sonder- vom Gemein- schaftseigentum zwingend und können demgemäß auch nicht durchVereinbarung derWohnungseigentümer im Rahmen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschafts- ordnung abgeändert werden. Dementspre- chend besteht natürlich auch keine Be- schlusskompetenz der Eigentümerver- sammlung zur Regelung der Frage, ob Fenster dem Sonder- oder dem Gemein- schaftseigentum zuzuordnen sind; gleich- wohl gefasste Beschlüsse sind schlichtweg nichtig (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454; OLG Köln, Beschl. v. 30.8.2000 – 16 Wx 115/00, NZM 2001, 53; Niedenführ/Küm- mel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2015, § 5 Rn. 51). Mit der Feststellung, dass eine in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsord- nung enthaltene Zuordnung der Fenster im Bereich der einzelnenWohneinheiten

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zum Sondereigentum rechtsunwirksam ist, kann die Prüfung der Rechtslage al- lerdings nicht abgeschlossen werden. So ist zunächst zu prüfen, ob nicht ande- re, wirksame Regelungen in der Gemein- schaftsordnung zur abweichenden Kostentragung oder Instandsetzungsver- antwortung enthalten sind. Sind solche Regelungen nicht vorhanden, ist weiter der Frage nachzugehen, ob die fehlgeschlagene, da unwirksame Zuord- nung der Fenster zum Sondereigentum nicht in eine Kostentragungsregelung zu Lasten des einzelnen Sondereigentümers umgedeutet werden kann. 3. Abweichende Vereinbarungen zur Kosten- oder Instandsetzungslast Ungeachtet der Tatsache, dass die den räumlichen Bereich des Sondereigentums abschließenden Fenster zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, ist es durch entsprechende Verein- barung im Rahmen der Gemeinschafts- ordnung gem. § 10Abs. 3WEG möglich, sowohl für die Instandsetzungslast, d.h. der Verantwortlichkeit für die Durch- führung von Maßnahmen der Instand- haltung und Instandsetzung am Gemein- schaftseigentum, als auch die Verpflich- tung zur Tragung der hierdurch entste- henden Kosten, abweichende Regelun- gen zu treffen (vgl.: BGH, Urt. v. 16.11.2012 – V ZR 9/12, ZMR 2013, 290; BayObLG, Beschl. v. 23.05.2001 - 2Z BR 99/00, ZMR 2001, 832; OLG München, Beschl. v. 23.5.2007 - 32Wx 30/07, ZMR 2007, 725; Riecke/Schmid/ Elzer, Fachanwaltskommentar WEG, 3. Auflage 2010, § 16 Rn. 177). a) Gegenstand einer solchen Vereinbarung kann zum einen nur die Regelung eines Kostenverteilungsschlüssels sein, wodurch

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c) Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass solche Regelungen, wenn sie klar und eindeutig formuliert sind, durchaus wirksam sind, denn die Eigenschaft der Fenster als Bestandteil des Gemeinschafts- eigentums wird ja nicht angetastet. Es wird nur eine abweichende Kostentra- gungsregelung oder eine abweichende Vereinbarung zur Instandsetzungslast getroffen (vgl.: BGH, Urt. v. 2.3.2012 –V ZR 174/11, ZMR 2012, 641; LGHamburg, Urt. v. 19.6.2013 – 318 S 101/12, ZWE 2014, 29; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn. 108). d) Enthält die Teilungserklärung / Gemein- schaftsordnung des Objekts jedoch keine der oben beschriebenen Sonderregelungen, ist nun weiter der Frage nachzugehen, ob die unwirksame Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum nicht in eine Rege- lung zu Lasten des einzelnen Sonderei- gentümers umgedeutet werden kann. 4. Möglichkeit einer Umdeutung Fehlen die vorstehend angesprochenen, vorrangig zu beachtenden besonderen Vereinbarungen in der Gemeinschafts- ordnung, besteht noch die Möglichkeit, die fehlgeschlagene Zuordnung der Fen- ster zum Sondereigentum in eine Instand- setzungs- oder eine Kostentragungspflicht zu Lasten des jeweiligen Sondereigentü- mers umzudeuten (vgl.: Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn. 108). Ansatzpunkt ist die Überlegung, dass gem. § 140 BGB unter Würdigung der weiteren Regelungen in der Gemein- schaftsordnung nicht anzunehmen ist, dass die Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum in der Gemeinschafts- ordnung bloß abstrakt (etwa zur rein begrifflichen Klarstellung) erfolgte, son- dern dass hiermit letztlich der wirtschaft-

einzelnen Eigentümer oder Gruppen von Eigentümern die alleinige Kostentragung für bestimmte Maßnahmen oder Kosten- arten auferlegt wird. Dabei wird dem einzelnen Sondereigen- tümer bzw. der betreffenden Gruppe von Sondereigentümern aber keine Entschei- dungs- oder Durchführungskompetenz übertragen. Somit entscheidet in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft nach wie vor, ob und welche Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie, zu welchen Kosten und durch wen durch- geführt werden (vgl.: OLG Hamburg, Beschl. v. 25.2.2002 – 2 Wx 103/01, ZMR 2002, 453). b) Zum anderen kann durch Vereinbarung aber auch die Verwaltungszuständigkeit insgesamt dergestalt delegiert werden, dass der einzelne Sondereigentümer oder eine Gruppe von Sondereigentümern nicht (nur) für die Kostentragung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verant- wortlich ist, sondern dass auch die Pflicht zur Durchführung solcher Maßnahmen selbst übertragen wird (vgl.: OLG Mün- chen, Beschl. v. 27.9.2006 – 34Wx 059/06, ZMR 2007, 557; Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl. 2015, § 50 Rn. 28). Damit geht dieVerwaltungszuständigkeit als solche, also sowohl hinsichtlich der Entscheidung, ob, wann, wie und durch wen Instandsetzungsmaßnahmen erfolgen, sowie die Kompetenz zur Durchführung solcher Maßnahmen imAußenverhältnis, als auch (notwendigerweise) hinsichtlich der Verpflichtung zur Kostentragung im Innenverhältnis, auf den oder die einzel- nenWohnungseigentümer über (vgl.: LG Itzehoe, Urt. v. 26.11.2013 – 11 S 83/12, ZMR 2014, 240).

liche Zweck verfolgt wurde, die Instand- setzungs- bzw. Kostentragungslast ab- weichend zu regeln. Zu der Frage, unter welchen Vorausset- zungen sowie mit welchen Folgen eine solche Umdeutung möglich sein kann, bestehen allerdings in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Meinungen; höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH ist hierzu bis dato nicht ergangen. a) Nach der wohl überwiegend vertretenen Rechtsmeinung soll eine Umdeutung der nichtigen Zuordnung von Fenstern zum Sondereigentum in eine Instandsetzungs- bzw. Kostentragungspflicht nur äußerst eingeschränkt möglich sein. Denn entgegen rein schuldrechtlichen Vereinbarungen, bei deren Unklarheit oder Widersprüchlichkeit gem. §§ 133, 157 BGB der wirkliche Wille der Ver- tragsschließenden zu ermitteln und der Auslegung der Vereinbarung zugrunde zu legen ist, auch wenn dieser Wille im Wortlaut keinen oder nur unvollkomme- nen Ausdruck gefunden hat, gelten für Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 2, Abs. 3 WEG indes die strengeren Auslegungsgrundsätze für Grundbuch- eintragungen. Auslegungsmaßstab grundbuchlicher Eintragungen ist danach unter Außer- achtlassung subjektiverWertungsumstän- de nur der Wortlaut der Bestimmung, und zwar so, wie sich der Wortlaut einem mit der Regelung verfolgten Sinn und Zweck für einen unbefangenen Außen- stehenden Dritten darstellt (vgl.: BGH, Beschl. v. 25.09.2003 - V ZB 21/03, ZMR 2003, 937).

Insofern dürfe der Versuch einer Ausle- gung oder Umdeutung von wohnungsei-

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b) Nach anderer Rechtsmeinung führt die Umdeutung der nichtigen Zuordnung des Gemeinschaftseigentums an Fenstern, Au- ßenrollläden und Markisen indes dazu, dass dem jeweiligen einzelnen Eigentümer nicht nur die Kostentragungslast, sondern darüber hinaus die Instandsetzungslast i.S.d. § 14 Nr. 1WEG übertragen ist (vgl.: OLG Karlsruhe, Beschl. v. 7.7.2010 – 11 Wx 115/08, ZMR 2010, 873; LG Dort- mund, Urt. v. 1.4.2014 – 1 S 178/12, ZMR 2014, 815; Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl. 2015, § 5 Rn. 28; Bärmann/Mer- le, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn. 108). Folgt man dieser Auffassung, so führt dies dazu, dass der einzelne Wohnungs- eigentümer alleine für sämtliche Maß- nahmen der Instandhaltung und Instand- setzung sowie für die Tragung der durch ihn alleine zu veranlassenden Maßnahmen zuständig und verantwortlich ist; eine Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dann nicht mehr gegeben (vgl.: LG Hamburg, Urt. v. 9.4.2014 – 318 S 133/13, ZMR 2014, 661; LG Itzehoe, Urt. v. 26.11.2013, 11 S 83/12, ZMR 2014, 240; LG München I, Urt. v. 25.11.2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399). c) Hier vertretener Auffassung nach ist der erstgenannten Rechtsauffassung regel- mäßig der Vorzug zu geben. Üblicher- weise beschränkt sich eine in der Gemein- schaftsordnung enthaltene Regelung, wonach der jeweilige Sondereigentümer sein Sondereigentum selbst und auf ei- gene Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat, im Kern auf die bloßeWie- dergabe der sich bereits aus dem Gesetz gem. § 14 Nr. 1 WEG ergebenden Ver- pflichtung des jeweiligen Wohnungsei- gentümers zur Instandhaltung seines Sondereigentums.

gentumsrechtlichenVereinbarungen nicht überspannt werden.

schl. v. 12.1.1998 – 3 Wx 546/97, ZMR 1998, 304; OLG Hamm, Beschl. v. 13.8.1996 - 15 W 115/96, ZMR 1996, 503; LG Dortmund, Urt. v. 1.4.2014 – 1 S 178/12, ZMR 2014, 815; Bärmann/ Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn. 108; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 5 Rn. 10a, 19; Riecke/Schmid/ Schnei- der, WEG, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 26a). 5. Folgen der Umdeutung Selbst wenn man unter Würdigung der sonstigen Regelungen der Gemeinschafts- ordnung zu dem Ergebnis kommt, dass eine Umdeutung der fehlgeschlagenen Zuordnung der Fenster zum Sondereigen- tum möglich ist, bestehen aber dann wie- derum unterschiedliche Meinungen zu der Frage, zu welchen konkreten Folgen die Umdeutung führt. a) Nach einer vertretenen Rechtsauffassung führt die Umdeutung der nichtigen Zu- ordnung des Gemeinschaftseigentums an Fenstern, Außenrollläden und Markisen dazu, dass lediglich die Kostentragungs- last dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt wird, wobei die Instandsetzungs- last, d.h. Beschluss- und Durchführungs- kompetenz für Maßnahmen der Instand- haltung und Instandsetzung bei der Woh- nungseigentümergemeinschaft verbleibt. Die beschlussgemäß für solche Maßnah- men durch die Gemeinschaft aufgewand- ten Kosten sind dann im Rahmen der Jahresabrechnung aber dem betreffenden Sondereigentümer alleine anzulasten (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 21.12.1999 – 2Z BR 115/99, ZMR 2000, 241; OLG Düs- seldorf, Beschl. v. 12.1.1998 – 3 Wx 546/97, ZMR 1998, 304; OLG Hamm, Beschl. v. 13.8.1996 - 15W 115/96, ZMR 1996, 503; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 5 Rn. 10a; Jennißen/Abramenko, WEG, 5. Aufl. 2017, § 10 Rn. 20).

Eine Umdeutung soll daher nur dann möglich sein, wenn sich hierfür aus wei- teren expliziten Regelungen der Gemein- schaftsordnung ein konkreter Anhalt für eine solche Auslegung ergibt. Dies soll insbesondere nur dann anzu- nehmen sein, wenn die Gemeinschafts- ordnung eine sog. salvatorische Klausel enthält, die regelt, dass im Falle der Un- wirksamkeit einer in der Vereinbarung getroffenen Regelung ersatzweise das gelten solle, was in Kenntnis der Unwirk- samkeit der getroffenen Regelung zu- lässigerweise ersatzweise zur Erreichung des mit der unwirksamen Regelung ver- folgten Zwecks vereinbart worden wäre (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 21.12.1999 – 2Z BR 115/99, ZMR 2000, 241; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 7.7.2010, 11 Wx 115/08, ZMR 2010, 873; OLG Köln, Beschl. v. 4.8.2008 – 16Wx 289/07, ZMR 2008, 815; LGHamburg, Urt. v. 19.6.2013 – 318 S 101/12, ZMR 2013, 373; Jenni- ßen/Abramenko, WEG, 5. Aufl. 2017, § 10 Rn. 20). b) Nach anderer Rechtsauffassung soll eine Umdeutung der nichtigen Zuordnung des Gemeinschafts- zum Sondereigentum be- reits dann möglich sein, wenn in der Ge- meinschaftsordnung die Regelung enthal- ten ist, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. So verstehe ein unbefangener Dritter als Erwerber die Gemeinschaftsordnung als Grundbuchinhalt dahingehend, dass die Gemeinschaft nicht mit der Instandhaltung und Instandsetzung u.a. von Fenstern im Bereich des Sondereigentums belastet werden solle (vgl.: OLG Düsseldorf, Be-

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