BEIRATaktuell_63

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RAin Cathrin Fuhrländer Klagen kann ich, oder?

schaft und nur ihr gegenüber als Organ berechtigt und verpflichtet. Eine Rechts beziehung zwischen den einzelnen Ei gentümern und dem Verwalter gibt es nicht mehr. Der einzelne Eigentümer ist nicht mehr in den Schutzbereich des Verwaltervertrages einbezogen. Ansprü che auf Beschlussumsetzung oder Scha densersatzansprüche (etwa ein Feuch tigkeitsschaden in der Wohnung des Eigentümers E, weil diemaroden Fenster trotz Beschlussfassung mangels Beauf tragung durch denVerwalter nicht aus getauscht wurden) richten sich zukünf tig nur noch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese wie derum können nach entsprechender Beschlussfassung den Verwalter in Re gress nehmen. Der Anspruch des Eigentümers auf Ein sicht in die Verwaltungsunterlagen war auch vor der WEG-Reform anerkannt, wenn auch nicht gesetzlich verankert und konnte unmittelbar gegen denVer walter auch gerichtlich durchgesetzt werden. Der Gesetzgeber hat dieses Recht nun in § 18 Abs. 4 WEG ausdrücklich aufge nommen. Allerdings zeigt sich auf hier die Auswirkung der neuen rechtlichen Beziehungen zwischen demEigentümer, dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der amtie rende Verwalter nimmt zwar als Vertre ter der Gemeinschaft sämtlicheVerwal tungsunterlagen in Besitz und verwahrt diese treuhänderisch für die Dauer sei nes Amtes. Er kann jedoch trotz dieses Umstandes nicht unmittelbar gerichtlich in Anspruch genommen werden, wenn er einemEigentümer die Einsicht pflicht widrig verweigert. Der Eigentümer muss seinen Anspruch an die Gemeinschaft der Wohnungsei- 3. Recht auf Einsicht in die Belege. Aber wie?

Das Wohnungseigentumsmodernisie rungsgesetzes (WEMoG) hat eine Reihe von Neuerungenmit sich gebracht. Eine der ganz wesentlichen Veränderung wirkt sich auf die rechtlichen Beziehun gen zwischen den Wohnungseigentü mern, der Gemeinschaft derWohnungs eigentümer (WEG) und dem Verwalter aus. Der einzelne Eigentümer ist zukünf tig stark auf die Gemeinschaft angewie sen, wenn er seine Rechte durchsetzen möchte. 1. Mein Nachbar stört! Bis zurWEG-Reformkonnte jeder Eigen tümer seine Rechte individuell verfolgen. War der Nachbar zu laut oder hatte er ohne Genehmigung eineMarkise ange bracht, so konnte sich der einzelne Ei gentümer hiergegen auch gerichtlich zur Wehr setzen, ohne sich mit der Ge meinschaft der Wohnungseigentümer abzusprechen. Durch die neue Strukturierung desWEG seit dem01.12.2020 hat sich dies grund legend geändert. Oblag zumalten Recht dieVerwaltung des gemeinschaftlichen Eigentum nach § 20WEG a.F. denWoh nungseigentümern gemeinschaftlich, so ist nun nach § 18 WEG die Gemein schaft derWohnungseigentümer für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Auch wenn diese Änderung im Wortlaut kaum auffallen mag, so ist dies entscheidend für die Frage, wer nun was von wem fordern kann. Die Gemeinschaft derWohnungseigen tümer ist nun das zentrale Organ. Alle Rechte und Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind durch diese auszuüben und sie nimmt alle Rechte in diesem Zusammenhang wahr sowie die Rechte der Eigentümer, die eine gemeinsame Verfolgung erforderlich machen, §§ 9a Abs. 2, 18 WEG. Der Verwalter ist das

ausführende Organ der Gemeinschaft mit nahezu umfassender Vertretungs macht im Außenverhältnis, § 9b Abs. 1 WEG. Aufgrundder vorgenanntenÄnderungen können Störungen des gemeinschaftli chen Eigentums (etwa ungenehmigt angebrachte Markise an der Fassade, zweckwidrige Nutzung einer Sonderei gentumseinheit etc.) durch den Woh nungseigentümer aufgrund § 9a Abs. 2 WEG nicht mehr wie bisher im eigenen Namen auch gerichtlich verfolgt werden, sondern nur noch durch die Gemein schaft. Lehnt diese eine solche Verfol gung gegen den Störer ab, so kann der Wohnungseigentümer ein Ziel nur noch über eine Anfechtungsklage verbunden mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG weiterverfolgen. Lediglich in Fällen, in denen sich die Störung imSondereigentumeinesWoh nungseigentümers auswirkt, wie dies überwiegend bei Lärmbelästigungen der Fall sein wird, darf die Gemeinschaft mangels Beschlusskompetenz nicht tä tig werden, so dass die Verfolgung wie derum dem sich gestört fühlenden Ei gentümer obliegt (vgl. BGH v. 24.1.2020 – V ZR 295/16). Die Gemeinschaft beschließt den Aus tausch des Fensters in derWohnung des Eigentümers E. Der Verwalter beauftragt aber das ausgewählte Unternehmen nicht. E will gegen den Verwalter vor gehen. Sofern dies vor derWEG-Reform noch möglich war und der Eigentümer eigene Ansprüche gegen denVerwalter auf Beschlussumsetzung und Schadens ersatz hatte (vgl. noch BGH v. 15.2.19 –V ZR 71/18), so ist dies nun nicht mehr der Fall. 2. Der Verwalter wird nicht tätig, was nun?

Der Verwalter ist Vertreter der Gemein

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