BeiratAktuell 58

BEIRATAKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m Wo h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 8 , 5 5 ( i nk l . 7 % USt . )

Neue Regeln zur Eigentümerversammlung

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Ausgabe: 58 Quartal I-21

Interview mit Dr. Riecke zur WEG-Reform 2020

WEG-Reform 2020: Änderungen beim Verwaltungsbeirat

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 viertel- jährlich und bietet entscheidende Infor- mation für Verwaltungsbeiräte imWoh- nungseigentum. Herausgeber /Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger fürWohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

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Verantwortlich i. S. d. P.: Massimo Füllbeck

Massimo Füllbeck, Herausgeber

Redaktion: Massimo Füllbeck

Verehrte Leserinnen und Leser,

die seit dem 1.12.2020 in Kraft getrete- neWEG-Reformbleibt das aktuelleThe- ma bei Verwaltern, Wohnungseigentü- mern und dem Verwaltungsbeirat. Herr RA Fritsch stellt daher ausführlich die neuen Regeln zur Eigentümerver- sammlung vor, die hoffentlich bald wie- der in gewohnter Form stattfinden kön- nen. Der Aufwand und die notwendige Be- schlussfassung zur Einführung der "Online-Teilnahme" an einer Eigentü- merversammlung wird gravierend un- terschätzt. Zu diesemThema finden Sie einige Praxishinweise, insbesondere wie eine "Online-Teilnahme" sinnvoll einge- führt werden kann. In einem ausführlichen Interview mit Herrn Dr. Olaf Riecke werden einzelne Problemfragen zur Reform beleuchtet und hilfreiche Praxisempfehlungen aus- gesprochen. Auch dieVorschriften zumVerwaltungs- beirat haben sich seit dem 1.12.2020 geändert. Hierzu haben wir selbstver- ständlich eine Übersicht mit den we- sentlichen Änderungen inkl. neuen Rechten und Pflichten des Verwaltungs- beirates vorbereitet.

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Ihr Massimo Füllbeck

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Neue Regeln für die Eigentümerversammlung Welche Änderungen sind seit dem 1.12.2020 zu beachten?

Am1.12.2020 sind die durch das WEMoG eingeführten Neuregelungen des Woh- nungseigentumsgesetzes in Kraft ge- treten. Für Verwaltungsbeiräte undWohnungs- eigentümer von besonderer praktischer Bedeutung sind dabei die vielfältigen Änderungen, die sich in Bezug auf die Abhaltung von Eigentümerversamm- lungen ergeben haben. Der nachfolgende Überblick erläutert die Neuregelungen und gibt erste Hin- weise zu deren Anwendung. Der Verwalter ist gem. § 24 Abs. 1 WEG als gesetzliches Organ der Wohnungs- eigentümergemeinschaft grundsätzlich alleine zu der nur seinem pflichtgemä- ßen Ermessen unterliegenden Entschei- dung über die Einladung einer Eigentü- merversammlung befugt. Die Regelung des § 24 Abs. 1WEGbesagt zwar nicht, dass die Eigentümerver- sammlung zwingend in der ersten Jah- reshälfte abzuhalten wäre, allerdings ist das grundsätzliche Ermessen des Ver- walters, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, dahingehend reduziert, als dass jährlich eine Eigentümerver- sammlung einzuberufen ist. Insofern besteht eine Rechtspflicht des Verwalters, mindestens einmal im Ka- lenderjahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. a) Erleichterte Aufforderung zur Ladung zu Eigentümerversammlungen 1. Die Ladung zur Eigentümerver- sammlung

Ungeachtet der gem. § 24 Abs. 1 WEG geschuldeten jährlichen Eigentümer- versammlung hat der Verwalter gem. § 24 Abs. 2 Alt. 1 WEG die Pflicht, weitere Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Regelungen der Gemein- schaftsordnung dies vorsehen. Darüber hinaus haben die Wohnungs- eigentümer gem. § 24 Abs. 2 Alt. 2 WEG die Möglichkeit, den Verwalter zur Ab- haltung einer weiteren Eigentümerver- sammlung zu veranlassen, wenn es aus der Sicht der Wohnungseigentümer einen sachlichen Grund hierfür gibt. Notwendig war nach dem bisher gel- tenden Recht indes, dass dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Köpfen) vomVerwalter unter Angabe des Zwecks und der Grün- de in Schriftform verlangten. In der Praxis hat sich das Schriftformer- fordernis allerdings als hinderlich und auch nicht zeitgemäß erwiesen. § 126 BGB bestimmt nämlich, dass dann, wenn durch Gesetz die Schriftform vorge- schrieben ist, diese nur eingehaltenwird, wenn die zu errichtende Urkunde (d.h. das an den Verwalter zu richtende Schrei- ben) mit der eigenhändigen Namens- unterschrift der Unterzeichnenden im Original versehen ist, weshalb Telefax, E-Mail, Kopien oder andere Formen der digitalen Übermittlung ausschieden. Die Neufassung des § 24 Abs. 2 Alt. 2 WEG sieht daher vor, dass die Textform ausreicht. Ist gesetzlich die Textform zugelassen, so reicht es gem. § 126b BGB u.a. aus,

wenn eine Erklärung in digitaler Form abgegeben wird, da lediglich deren Speicherung und Reproduzierbarkeit gegeben sein müssen. Hiernach reicht eine elektronische Übermittlung per E-Mail oder Fax aus. b) Ersatzberechtigte für die Ladung zur Eigentümerversammlung Weigert sich der Verwalter, eine Eigen- tümerversammlung einzuladen und abzuhalten, obgleich er hierzu nach dem o. G. rechtlich verpflichtet ist oder fehlt ein Verwalter, so stellt sich die Frage, wer dann anstelle des Verwalters zur Eigentümerversammlung einladen darf, denn ansonsten ist die Eigentümerver- sammlung de facto handlungsunfähig. Hierzu sah der bisherige § 24 Abs. 3WEG a.F. eine ersatzweise Ladungsbefugnis des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Stellvertreters vor. Aufgrund der Fassung des bisherigen § 24 Abs. 3WEGwar allerdings ungeregelt, wer zur Versammlung einladen darf, wenn ein Verwaltungsbeirat fehlt oder dessen Vorsitzender bzw. Vertreter un- tätig bleiben. In diesen Fällen blieb, sofern nicht sämtliche Eigentümer sich mit der Einladung einer Eigentümerver- sammlung durch einen beliebigen Mit- eigentümer einverstanden erklärten, nur die Möglichkeit, dass sich ein Eigen- tümer durch das anzurufende zustän- dige Amtsgericht zur Einladung und Abhaltung einer Eigentümerversamm- lung ermächtigen lies. Die aktuelle Fassung des § 24 Abs. 3 WEG schließt diese Lücke, indem zusätz-

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Sofern also imhier angegebenen Beispiel die imZeitpunkt der Errichtung der Ge- meinschaftsordnung geltende Fassung des WEG als Landungsfrist zwei Wochen vorsah, so handelt es sich beim dem Text der Gemeinschaftsordnung, die ebenfalls zwei Wochen vorsieht, nicht um eine Regelung, die eine dauerhaft vom Gesetz abweichende Regelung treffen wollte, sondern um eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes. Im Ergebnis gilt in solchen Fällen die neugeregelte Ladungsfrist von grund- sätzlich mindestens drei Wochen. 2. Formalien der Eigentümerver- sammlung In einer Eigentümerversammlung ge- fasste Beschlüsse sind nur wirksambzw. rechtmäßig, wenn bestimmte Formalien eingehalten werden. Da hierzu in der Vergangenheit eine Vielzahl gerichtlicher Auseinanderset- zungen zu verzeichnen war, hat es sich der Gesetzgeber zum Ziel gesetzt, mit der Neuregelung des Wohnungsei- gentumsrechts auch einige der bisheri- gen formalen „Klippen“ der Abhaltung von Eigentümerversammlungen zu entschärfen. a) Fortfall der Beschlussfähigkeit Nach dembislang geltenden Recht mus- ste zur Beginn der Eigentümerversamm- lung (sowie auchwährend der Versamm- lung für jeden einzelnen Tagesordnungs- punkt) geprüft werden, ob überhaupt die gem. § 25 Abs. 3 WEG a.F. notwen- dige sog. Beschlussfähigkeit vorhanden war. Diese war nur gegeben, wenn in der Versammlung durch die anwesenden oder vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälf- te der Miteigentumsanteile vertreten war. Wurden gleichwohl Beschlüsse gefasst, so waren diese ohne weiteres rechtswidrig und anfechtbar. In der Praxis kames bei entsprechendem Desinteresse der Wohnungseigentümer regelmäßig dazu, dass Eigentümerver- sammlungenmangels Beschlussfähigkeit nicht durchgeführt werden und zu einer sog. Wiederholungsversammlungeingeladen werdenmusste, die dann ohne Rücksicht auf die Anzahl der erschienenen oder vertretenen Stimmrechte beschlussfähig war.

Foto: rechte - AdobeStock_11839941 lich durch Beschluss ein Wohnungsei- gentümer zur ersatzweisen Einberufung einer Eigentümerversammlung ermäch- tigt werden darf. Diesen Beschluss sollten dieWohnungs- eigentümer nicht erst dann ins Auge fassen, wenn es schon zu spät ist. Rein vorsorglich kann und sollte ein solcher Beschluss als „Vorratsbeschluss“ getrof- fen werden. c) Die Ladungsfrist Nach dem bisherigen Rechtsstand be- trug die Ladungsfrist zur Eigentümer- versammlung, sofern nicht ein Fall be- sonderer Dringlichkeit vorliegt, minde- stens zwei Wochen. Gemäß der Neufassung des § 24 Abs. 3 WEG ist nun mit einer Frist von minde- stens drei Wochen, abgesehen von Fäl- len besonderer Dringlichkeit, zu laden. Nach demWillen des Gesetzgebers soll dadurch dieMöglichkeit der Wohnungs- eigentümer verbessert werden, sich auf die Versammlung vorzubereiten. In der Praxis wird sich nun häufig die Frage stellen, ob die neue Ladungsfrist von drei Wochen auch tatsächlich An- wendung findet, denn in der absoluten Mehrzahl aller Fälle enthält die Gemein- schaftsordnung der betreffendenWoh- nungseigentümergemeinschaft eine abweichende Regelung, wonach die Ladungsfrist zur Eigentümerversamm- lung auf ein oder zwei Wochen festge- legt wird.

Formalien der Einladung und Abhaltung von Eigentümerversammlungen grund- sätzlich abdingbar sind, also insbeson- dere durch Vereinbarung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abweichend vomGesetz abgeändert werden können und die geänderten Vorschriften dann Vorrang vor den gesetzlichen Regelun- gen haben. Hierzu regelt § 47 WEG, dass Vereinba- rungen, die vor dem1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschrif- tendieses Gesetzes abweichen, die durch das WEMoG geändert wurden, einer Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegenstehen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wil- le ergibt, was allerdings im Regelfall nicht anzunehmen sei. Übersetzt heißt dies, dass aus der vom heutigen Gesetzestext (3 Wochen La- dungsfrist) abweichenden Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (hier: 2 Wochen) hervorgehenmuss, dass damit eine vom damaligen Gesetzestext ab- weichende Regelung getroffen werden sollte. In aller Regel wiederholen aber die Be- stimmungen der Gemeinschaftsordnung nur den zur Zeit ihrer Errichtung ohne- hin geltenden Gesetzesstand. Ist dies der Fall, so kann gem. § 47 WEG nicht angenommen werden, dass eine dau- erhafte abweichende Regelung für die betreffende Wohnungseigentümerge- meinschaft unabhängig davon, was jeweils das Gesetz regelt, getroffen werden sollte.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die gesetzlichen Vorschriften u.a. zu den

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Die o.g. Bestimmungen zur Beschlussfä- higkeit sind im§ 25WEG n.F. nicht mehr enthalten, weshalb jede Eigentümer- versammlung grundsätzlich ohne Rück- sicht auf die Anzahl der anwesenden oder vertretenenWohnungseigentümer bzw. deren Stimmrechte stets be- schlussfähig ist. Allerdings ist auch hier die Auslegungs- regel des § 47 WEG mit Blick auf etwa vorgehende abweichende Vereinbarun- gen der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung zu beachten. Enthält die Gemeinschaftsordnung le- diglich eine Wiederholung des bislang geltenden Gesetzestextes (z.B.: „Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberech- tigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ver- treten.“), so ist dem kein Wille zu ent- nehmen, eine dauerhafte vom jeweiligen Stand des WEG abweichende Regelung zu treffen und es gilt die neu eingeführ- te jederzeitige Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Wird die Beschlussfähigkeit hingegen an besondere Voraussetzungen ge- knüpft (z.B.: „Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigtenWohnungseigentü- mer mehr als die 2/3 der Miteigentum- santeile vertreten.“), so gilt die Regelung der Gemeinschaftsordnung fort und verdrängt das neu geschaffene Recht. b) Erleichterte Formvorschriften für Voll- machten Nehmen Dritte an der Eigentümerver- sammlung teil, so ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerver- sammlung zu beachten, wonach teil- nahmeberechtigt nur Wohnungsei- gentümer oder die von ihnen zulässi- gerweise bevollmächtigten Vertreter sind. Dabei war anerkannt, dass der Verwalter als Versammlungsleiter (auchohne Form- vereinbarung in der Gemeinschaftsord- nung) zur Sicherstellung der Nichtöf- fentlichkeit der Versammlung verpflich- tet war, den Nachweis des Bestehens der Vertretungsmacht durch Vorlage einer Original-Vollmachtsurkunde gem. §§ 174 S. 1, 180 S. 1 BGB zu verlangen. Dies führte in der Vergangenheit vielfach zu Streit, da die vorgelegten Vollmachts-

urkunden regelmäßig nicht den o.g. Formerfordernissen (Schriftform) ent- sprachen. Der Gesetzgeber hat durch die Neufas- sung des § 25 Abs. 3 WEG hier Abhilfe geschaffen, indem er angeordnet hat, dass ein Vollmachtsnachweis auch in Textform geführt werden kann, also auch als Fax oder per E-Mail bzw. in di- gitaler Form. Fraglich ist auch hier, wie mit abwei- chenden Regelungen der Gemein- schaftsordnung umzugehen ist. Enthält die Gemeinschaftsordnung die Regelung, dass das Bestehen der Voll- macht durch entsprechende Vollmachts- urkunde in Schriftform nachzuweisen sei, so gilt hier vertretener Auffassung nach gleichwohl das neue Recht. Zwar sehenmangels Regelung imWEG die Vorschriften des Vertretungsrechts des BGB (§§ 164 ff. BGB) keine beson- deren Formzwang für Vollmachten vor- aus, mit Blick auf die bisherige Recht- sprechung war es jedoch Rechtsstand, dass eine Vollmacht in Schriftformnach- gewiesen werdenmusste. Insofern ent- hält die Gemeinschaftsordnung, die Schriftform vorsieht, keine vom bishe- rigen Recht abweichende Regelung auf Dauer. Nach der früheren Gesetzeslage war ausschließlich vorgesehen, dass eine Eigentümerversammlung eine Präsenz- versammlung darstellt, also eine Zusam- menkunft körperlich anwesender na- türlicher Personen. Abweichende For- men der Zusammenkunft wurden nicht als Eigentümerversammlung imRechts- sinne angesehen, weshalb eine Be- schlussfassung rechtlich unwirksam, d.h. nichtig war. Gem. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. besteht jedoch nunmehr Beschlusskompetenz, dies mit einfacher Mehrheit zu lockern, nicht aber aufzuheben. Auf dieser Grundlage kann beschlossen werden, dass einzelneWohnungseigen- tümer imWege elektronischer Kommu- nikation an der Versammlung teilneh- men und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise ausüben können. Die Beschlusskompetenz er- 3. Die teil-digitale Eigentümerver- sammlung

möglicht es aber nicht, die Präsenzver- sammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaf- fen. Das Recht jedesWohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzuneh- men, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit. Zu einer solchen teil-virtuellen Eigen- tümerversammlung ist jedoch (mangels jeglicher Vorgaben des Gesetzgebers) zu regeln, wie eine solche Teilnahme der virtuellen Eigentümer oder deren Vertreter erfolgt, ob und wie Redebei- träge der virtuellen Eigentümer berück- sichtigt werden, wie ein Verlassen der Eigentümerversammlung festgestellt wird und wie Abstimmungen durchge- führt werden. Insbesondere über die konkret notwen- dige technische Ausgestaltung für die Online-Teilnahme müssen die Woh- nungseigentümer beschließen. Denn wenn sich die Gemeinschaft für die Eröffnung solcher Möglichkeiten entscheidet, so muss die Gemeinschaft auch die hierfür notwendigen Voraus- setzungen schaffen. Die notwendige Hard- und Software kann dabei von der Wohnungseigentü- mergemeinschaft angekauft oder ge- mietet werden.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Praxistipps zur "Online-Teilnahme" an der ETV

Die neue Möglichkeit zur Einführung einer "Online-Teilnahme" sind sicherlich zu begrüßen. Dennoch stellen sich für den Ablauf einer solchen Eigentümerversammlung und den dafür zu fassenden Beschluss erhebliche Fragen. Nachfolgender Musterbeschluss bein- haltet eine Vielzahl von Fragen, die mit einer «Online-Teilnahme» in Verbindung stehen können und geklärt werden soll- ten: "Die Eigentümer beschließen auf Grund- lage des § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Einführung der Online–Teilnahme der Wohnungseigentümer an zukünftigen Eigentümerversammlungen unter fol- genden Voraussetzungen: Die Onlineteilnahme ist für alle zukünf- tigen Eigentümerversammlungen ab dem xx.xx.xxxx zulässig und wird von dem derzeitigen Verwalter technisch sichergestellt. Die Onlineteilnahme er- folgt über die – im privaten Bereich – kostenfreie Software Skype/Zoom. • Technisch wird die Teilnahme durch eine Videokonferenz (Übertagung von Bild und Ton der Versammlung über Konferenzmikrofone und Kon- ferenzkameras amVersammlungsort) durch den Verwalter sichergestellt. • Die online teilnehmendenMiteigen- tümer und Ihre Redebeiträgewerden mit Bild und Ton während der Ver- sammlung im Versammlungsraum dargestellt. • Die Redebeträge der physisch an- wesenden Eigentümer werden eben- falls über das Vide-okonferenzsystem an die virtuellen Eigentümer über- mittelt. • Der Versammlungsleiter ist verpflich- tet, den Verlauf der teilvirtuellen Vorschlag von Pauli (SEHR/Riecke § 6 Rn. 86) 1. Einführung der (teil-) virtuellen Eigentümerversammlung

Versammlung (sog. Chatverlauf) für alle (virtuell) teilnehmenden Eigen- tümer einzublenden und zu doku- mentieren. • Der Chatverlauf ist als Anlage zum Protokoll der Eigentümerversamm- lung zu nehmen. 2. Formalien der virtuellen Teilnah- me • Der Versammlungsleiter moderiert die Videokonferenz. • Die (virtuelle) Versammlung der Ei- gentümer ist nicht öffentlich. Die online teilnehmenden Eigentümer dürfen keine Dritten (z.B. Berater) hinzuziehen. Auf Verlangen des Versamm-lungsleiters hat der virtu- ell teilnehmende Eigentümer dies in Textform zu bestätigen. • Über die Hinzuziehung von Dritten ist ein Organisationsbeschluss zu fassen. • Die Aufzeichnung der Eigentümer- versammlung ist nicht zulässig. • Die virtuelle Teilnahme der Eigentü- mer an der Eigentümerversammlung erfolgt durch die Anmeldung mit der Software Skype/Zoom zu der von dem Verwalter angegeben Adresse zumZeitpunkt der Versamm- lung. • Mit der Anmeldung durch den Ver- walter und einer gegenseitigen Be- stätigung gilt der Eigentümer in der Versammlung als (virtuell) anwesend. Für zulässige Vertreter gilt sinnge- mäß das Gleiche. Der Vertreter muss in zulässiger Weise seine Vollmacht nachweisen. • Der Verwalter ist berechtigt, zur Iden- tifizierung der Teilnehmer die Vor- lage der Ladung und eines Auswei- ses zur Einsichtnahme zu verlangen. • Der Verwalter ist berechtigt, die „Nichtöffentlichkeit“ der virtuellen Teilnehmer zu überprüfen. Die Über- prüfung erfolgt durch einen soge- nannten Kameraschwenk, der von dem virtuell teilnehmenden Eigen- tümer auf Weisung des Verwalters durchzuführen ist.

• Der Versammlungsleiter stellt zu Beginn der Versammlung die Anwe- senheit der physischen und virtuel- len Eigentümer fest. Die Anwesenheit der virtuellen Eigentümer gilt so- lange als bestätigt, wie dies von der Software/Chatverlauf – durch den Status – angezeigt und ein Bildsignal übermittelt wird. 3. Beendigung der virtuellen Eigen- tümerversammlung • Die Beendigung der Teilnahme an der Videokonferenz durch den vir- tuellen Eigentümer steht einemVer- lassen der Eigentümerversammlung gleich. • Zur Vermeidung von Missverständ- nissen ist das virtuelle Verlassen der Eigentümerversammlung über den Chat oder unmittelbar dem Verwal- ter anzuzeigen. • Bei einem Ausfall des Videokonfe- renzsystems wird der Verwalter die Eigentümerversammlung zunächst unterbrechen und versuchen das Konferenzsystemneu zu installieren. Soweit ein Neustart des Videokon- ferenzsystems nicht in angemessener Zeit möglich ist und eine Teilnahme der virtuell teilnehmenden Eigentü- mer (technisch) nicht anderes ge- währleistet ist, ist die Versammlung abzubrechen. 4. Redebeiträge/Abstimmungen • Die online teilnehmenden Eigentü- mer müssenwährend der Versamm- lung die Mikrofone der Benutzer- software zur Rauschunterdrückung ausschalten. Ein Redebeitrag ist im Chat anzumelden. Der Verwalter wird die Redebeiträge nach der zeitlichen Reihenfolge der Anmeldungen aller Eigentümer berücksichtigen. Für den Redebeitrag ist das Mikrofon anzu- schalten. • Der Verwalter wird zu Beginn von Abstimmungen die Anwesenheit der virtuellen Teilnehmer überprüfen. • Die Abstimmung der virtuellen Ei-

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gentümer erfolgt - soweit keine ge- heime Abstimmung vereinbart wird – über die bildliche und/oder Audi- odarstellung durch das Videokonfe- renzsystem. Der Verwalter kann die virtuellen Eigentümer auffordern, ihre Stimmabgabe über den Chat – zur besseren Verständlichkeit – anzuzeigen." Zusammenfassung: Die Einführung der „Online-Teilnahme“ erhöht den organisatorischen Aufwand vor undwährend dieser Eigentümerver- sammlung. Bei "kleineren" Wohnungseigentümer- gemeinschaften kann die "Online-Teil- nahme" vermutlich effizienter als bei "größeren" Wohnungseigentümerge- meinschaften eingeführt werden. Die WEG sollte zunächst entscheiden, ob Sie die "Online-Teilname" überhaupt erlauben möchte (das "ob"). Die Verwaltung wird zeitgleich beauf- tragt – auch unter Berücksichtigung der Beratungen und Wünschen der Eigen- tümer in dieser Eigentümerversamm- lung – für die nächste Eigentümerver- sammlung einen Beschlussvorschlag zu erstellen und vorzulegen, der sämtliche Aspekte und Regeln beinhaltet, die einen reibungslosen Ablauf der Eigentümer- versammlung gewährleisten kann. Somit wird das "wie" der „Online-Teilnahme“ später festgelegt. Insbesondere die durch die "Online- Teilnahme" oder Fragen zum Daten- schutz entstehenden Kosten sind nicht vom Verwalter, sondern von der jewei- ligen WEG zu tragen.

Es wird daher Sinnmachen, den endügl- tigen Beschluss durch einen Rechtsan- walt überprüfen zu lassen, ob die auf- gestellten Regelnmit demWEG-Gesetz und der DSGVO in Einklang stehen. Möglicherweise kann sich die Situation hinsichtlich der Kosten (z. B. Hardware, Software etc.) der "Online-Teilnahme" in den nächsten Monaten oder Jahren verändern, insbesonderewenn einGroß- teil der WEG die „Online-Teilnahme“ in Anspruch nehmen werden und er- schwingliche Lösungen im technischen Bereich zur Verfügung stehen.

Unsere Autoren

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- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

- Schriftleiter ZMR, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. - Schwerpunkt: Miet- und Wohnungs- eigentumsrecht Dr. Olaf Riecke

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Was hat sich beim Verwaltungsbeirat geändert? Überblick der wesentlichen Änderungen der WEG-Reform 2020

§ 29 Abs. 1 WEG (neue Fassung) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwal- tungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellver- treter zu bestimmen. Der Verwaltungs- beirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Bis zum 30.11.2020 konnten nach der gesetzlichen Regelung nur drei Woh- nungseigentümer in den Verwaltungs- beirat gewählt werden. Die WEG kann durch einfachen Mehr- heitsbeschluss die Anzahl der Verwal- tungsbeiräte variabel festlegen. Soweit nur ein Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt wurde, ist dieser automatisch der Vorsitzende. Ansonsten wird der Vorsitzende durch Beschluss der WEG oder durch die Mit- glieder des Verwaltungsbeirats be- stimmt. Grundsätzlich sollten nurWohnungsei- gentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Ein anderslautender Beschluss ist nach dem 1.12.2020 an- fechtbar, aber nicht nichtig (SEHR/San- kol § 8 Rn. 4). § 29 Abs. 2 WEG (neue Fassung): Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresab- rechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwal- tungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Seit dem 1.12.2020 unterstützt der Ver- waltungsbeirat denVerwalter nicht nur, sondern er überwacht ihn auch.Welchen

Umfang die Überwachungspflicht des Verwaltungsbeirates hat, beantwortet der Gesetzgeber und die gesetzliche Neureglung nicht (SEHR/Sankol § 8 Rn. 16). Im Übrigen bedeutet Überwachung nicht, dass der Verwaltungsbeirat nun- mehr gegenüber dem Verwalter wei- sungsbefugt wäre oder ihm eigene Entscheidungsbefugnisse zustehen (BGH, Urteil v. 23.2.2018 – V ZR 101/16; NZM 2018, 615). Das Wort „Überwachung“ wird auf die Praxis keine erheblichen Auswirkungen haben, denn bereits nach altem Recht habenVerwaltungsbeiräte ihre Aufgabe überwiegend imÜberwachungsbereich gesehen als im Bereich der Unterstüt- zung. Dadurch, dass der Verwaltungsbeirat jetzt explizit übewacht, ergeben sich selbstverständlich auch Handlungs- pflichten für den Verwaltungsbeirat, wenn im Rahmen der Überwachung Mängel festgestellt werden (z. B. Zur Klärung eines Problems sollte mit dem Verwalter das Gespräch gesucht werden etc.). § 29 Abs. 3 WEG (neue Fassung) Sind Mitglieder des Verwaltungs- beirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrläs- sigkeit zu vertreten. Die neue Vorschrift sieht vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu ver- treten haben, wenn sie unentgeltlich tätig werden. Damit soll die Bereitschaft gefördert werden, sich unentgeltlich als Mitglied des Verwaltungsbeirats zu engagieren. Mit Entgelt sind nicht die bekannten

Beiratspauschalen gemeint, denn hier- bei handelt es sich in der Regel umAus- lagenersatz.

Sonderaufgaben für den Vorsitzen- den des Verwaltungsbeirates

Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die WEG, d. h. allerdings nicht - wie bereits beschrieben - das der Verwaltungsbeirat demVerwalter gegenüber weisungsbe- fugt wäre oder Anweisungen erteilen kann. Der Gesetzgeber musste eine Vertretungsregelung für die Fälle schaf- fen, in denen der Verwalter von der Vertretung derWEG ausgeschlossen ist. Klassisches Beispiel: Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist seit dem 1.12.2020 kraft Gesetzes legitimiert - ohne Beschluss - den Ver- waltervertrag zu unterzeichnen. Weiterhin bestehen für denVorsitzenden (oder Stellvertreter) folgende Aufgaben: • Unterzeichnung des Protokolls (§ 24 Abs. 6 WEG) • Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dieVersammlung derWohnungseigentümer einzube- rufen, so kann dieVersammlung auch durch denVorsitzenden des Verwal- tungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Neue Vertretungsregelungen imWEG Was darf der Verwalter im Außenverhältnis?

die WEG im Außenverhältnis unbe- schränkt vertritt. Die Vertretungs- macht kann im Außenverhältnis nicht eingeschränkt werden. Ausnahmen: Abschluss eines Grund- stückskaufvertrages oder Darlehensver- trages (Kreditaufnahme durch dieWEG); hier muss der Beschluss der WEG vor- gelegt werden. Wer mit der WEG vertreten durch den Verwalter, einenVertrag abschließt, muss nicht mehr befürchten, dass die Vertre- tungsmacht des Verwalters nicht reicht. Beispiel: Der Verwalter erteilt - ohne Beschluss der WEG - einen Auftrag zur Instandsetzung des Daches in Höhe von 2.000 €. Seit dem 01.12.2020 kann der Handwerker davon ausgehen, dass der Verwalter hierzu auch legitimiert war. Einen Beschluss oder eine andere Legi- timation hinsichtlich der Beauftragung muss der Verwalter nicht mehr vorwei- sen. Lediglich der Nachweis der Verwal- terstellung kann verlangt werden. Wichtig: Ob der Verwalter die Maßnah- me - im Innenverhältnis - beauftragen durfte, wird an anderer Stelle geregelt (bisherVerwaltervertrag, zukünftig durch Geschäftsführungsbeschluss in der Ei- gentümerversammlung). Einseitige Rechtsgeschäfte (z. B. Kündi- gungen) durch den Verwalter können von dem Dritten nicht mehr zurückge- wiesenwerden, denn dieVorschrift stellt noch mal klar, dass der Verwalter ein unbeschränkbares Vertretungsorgan ist. Beispiel: Möchte der Verwalter zukünf- tig ein Konto für die von ihm verwalte- te WEG anlegen, reicht es – wie bisher auch – , wenn er darlegt, dass er der Verwalter ist. In der Regel wird dies mit

In § 27 WEG a. F. waren die Aufgaben und Befugnisse desVerwalters im Innen- und Außenverhältnis geregelt. In der Praxis führte diese Vorschrift oft zu Missverständnissen, da insbesonde- re Dritte (z. B. Handwerker) nicht verläs- slich erkennen konnten, ob der Verwal- ter nun legitmiert war, dass Rechtsge- schäft imAußenverhältnis durchzufüh- ren. Beispiel: Der Verwalter kündigte ohne Beschluss der WEG, aber auf Bitten des Verwal- tungsbeirates, dem Haumeister. Urteil v. 20.02.2014 - III ZR 443/13 "Da der Verwalter demHausmeister ge- genüber nicht Nachweisen konnte, dass er die Kündigung aussprechen durfte, ist die Kündigung unwirksam. " Eine abstrakte Ermächtigung imVertrag oder der Verwaltervollmacht reichte grundsätzlich nicht aus, so dass stets eine Beschlussfassung derWEG erfolgen musste, der im vorliegenden Fall nicht vorlag. Seit dem 1.12.2020 ist für jeden Drit- ten klar ersichtlich, welche Handlun- gen der Verwalter im Außenverhältnis vornehmen darf: Gemäß § 9 b Abs. 1 S. 1 WEG wird die WEG durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses derWohnungseigen- tümer. Zu einem ähnlichen Fall entschied der BGH:

dem Bestellungsprotokoll (§ 24 Abs. 6 WEG) erfolgen. Die Bank kann aufgrund des § 9 b WEG darauf vertrauen, dass der Verwalter dieses Rechtsgeschäft durchführen darf. DieVorschrift zur Ausstellung einer Ver- waltervollmacht (§ 27 Abs. 6WEG) sind damit entbehrlich und obsolet.

Damit gibt es nun eine klare und ein- deutige Vorschrift, dass der Verwalter

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ WEG-Reform 2020 Interview mit Dr. Olaf Riecke (Herausgeber ZMR)

1. Frage BEIRATaktuell: Bekanntlich ist zum 1.12.2020 das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Welche wesentlichen Ände- rungen sind demGesetzgeber gelungen und welche könnte man unter die Ka- tegorie „fragwürdig“ einordnen? Positiv: Der Verband (= die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ist jetzt in vollem Umfang rechtsfähig, d.h. sie kann eige- ne und fremde Rechte der Wohnungs- eigentümer in Bezug auf das gemein- schaftliche Eigentumwahrnehmen. Der Verwalter ist quasi Geschäftsführer die- ses der juristischen Person (etwa GmbH) angenäherten Verbands. Abstimmungen sind vereinfacht worden. Für die Beschlusskompetenz genügt immer die einfache Mehrheit. Sog. Zit- terbeschlüsse darf und soll der Verwal- ter als Versammlungsleiter verkünden. Auch die Eigentümerversammlungwird mittelbar positiv verändert. Einfache Vollmachten in Textform (whatsApp, email etc.) genügen. Die Originalvollmacht kann nicht mehr verlangt werden. Beschlussfähigkeit ist in der Regel immer zu bejahen, wenn nicht eine Alt-Vereinbarung noch wirk- sam bleibt, die Abweichendes regelt. Das Recht der baulichen Veränderung wurde flexibler gestaltet. Es droht nicht mehr die„Versteinerung“ desWohnungs- eigentums durch faktisch früher oft erforderliche Einstimmigkeit bei Bau- maßnahmen außerhalb der Instandset- zung/Erhaltung. Das neue WEG reduziert durch neue Beschlussgegenstände (Vorschüsse bzw. Nachschüsse zur Kostentragung) basie- rend aufWirtschaftsplan und Jahresab- rechnung die Erfolgsaussichten von Beschlussanfechtungsklagen. Antwort Dr. Riecke:

Negativ: Es sollen sich 10%der ca. 500.000WEGs ohne Verwalter sein bzw. sich selbst verwalten. Meist Doppelhaushälften oder Kleinanlagen mit 3-15 Einheiten/ Sondereigentume. Für diese Gruppe enthält das neueWEG keine ausreichen- den Regelungen. 2. Frage BEIRATaktuell: Was meint der Gesetzgeber, wenn er in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG schreibt: „Der Ver- waltungsbeirat unterstützt und über- wacht den Verwalter bei der Durchfüh- rung seiner Aufgaben.“ Während der Verwalter den Beirat weder kontrolliert noch überwacht, besteht umgekehrt eine entsprechende Pflicht des Beirats (§ 29 Abs. 2 S. 1 WEG n.F.). Hierbei handelt es sich allerdings nur umeine symbolische und unnötige Ge- setzgebung (so auch Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. § 29 Rn.42). § 29 Abs. 2 Satz 1 Fall 2 WEG verleiht den Verwaltungsbeiräten nicht das Recht, sich die Kompetenzen des Ver- walters anzueignen; der Beirat darf sich insbesondere nicht in das operative Geschäft einmischen. Er hat nur dieMitwohnungseigentümer zu informieren und auf Beschlüsse hin- zuwirken. Eine Abmahnung gegenüber dem Verwalter darf er allerdings ohne Beschluss aussprechen. Welchen Umfang die Pflicht des Beirats zur „Überwachung“ nach § 29 Abs. 2. S. 1 WEG n.F. hat und wodurch sie ausge- füllt wird, beantwortet die Neuregelung und die Begründung des Gesetzes indes nicht ausdrücklich. Eine Ausweitung des konkreten Pflichtenkreises des Beirats in Form von aktiver Kontroll- und Über- wachungstätigkeit könnte sich ergeben, Antwort Dr. Riecke:

wenn der Beirat Kenntnis von früheren Pflichtverletzungen des Verwalters hat und deswegen Schaden für die Gemein- schaft droht. 3. Frage BEIRATaktuell: Die wichtigsten Aufgaben des Verwal- tungsbeirates besteht darin, den Wirt- schaftsplan und die Jahresabrechnung zu überprüfen. Der seit dem 1.12.2020 zu erstellendeVermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung und nach demGesetz nicht von der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat umfasst. Handelt es sich hier um einen redaktio- nellen Fehler des Gesetzgebers? Nein. DieWohnungseigentümer können ja zusätzliche Pflichten des Beirats ver- einbaren (selten) oder beschließen (in den meisten Fällen) bis hin zu einem richtigen Katalog im Beiratsvertrag. Der Gesetzgeber wollte das Organ„Bei- rat“ nicht mit einem zu hohen Pflichten- programm versehen. Das Amt sollte attraktiv sein/werden. Die Kontrolle des Vermögensberichts macht Sinn. Wer früher denVermögensstatus als Teil der Abrechnung ansah, wird dies heute eher bejahen. Weisungen an den Beirat können qua Beschluss erfolgen. 4. Frage BEIRATaktuell: Wie sollen Verwalter und Verwaltungs- beiräte sich verhalten, wenn das neue Wohnungseigentumsgesetz von den Vereinbarungen in der Gemeinschafts- ordnung abweicht (z. B. bei der Einla- dungsfrist etc.)? Der Verwalter ist in der Regel kein Jurist, kann die WEG dann einen Rechtsanwalt mit der Auslegung beauftragen. Welcher Weg wäre hier gangbar aus Ihrer Sicht? Antwort Dr. Riecke:

Natürlich kann dieWEG (Verband) einen

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Rechtsanwalt mit der Auslegung beauf- tragen. Dessen Gutachten bindet aller- dings ebensowenigwie ein„Auslegungs- beschluss“ der Eigentümer. Einfacher ist es, wenn die Eigentümer nach Aufklärung über die Rechtsproble- me bei der Anwendung der Gemein- schaftsordnung seitens des Verwalters, ihmqua Beschluss eineWeisung erteilen, wie eine konkrete Regelung der Gemein- schaftsordnung von ihm künftig ange- wendet werden soll. 5. Frage BEIRATaktuell: Bauliche Veränderungen können seit dem 1.12.2020 gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kostentragung ergibt sich aus § 21 WEG. Viele Wohnungseigentümerge- meinschaften werden es sicherlich be- fremdlich finden, dass bauliche Verän- derungen – auch wennmöglicherweise feststeht, dass alleWohnungseigentümer an den Kosten zu beteiligen sind - nicht aus der Rücklage finanziert werden dür- fen.Welche praktischen Lösungen – ne- ben einer Sonderumlage – können die Verwalter der WEG für diesen Fall vor- schlagen? Die Erhaltungsrücklage darf grundsätz- lich nur für die Finanzierung von Erhal- tungsmaßnahmen (Instandsetzung, Instandhaltung) eingesetzt werden. An deren Kosten sind in der Regel alle Ei- gentümer nach einem festgelegten Verteilerschlüssel (oft Miteigentumsan- teile) beteiligt. § 21 WEG regelt dies im Grundsatz bei baulichenVeränderungen komplett an- ders. Wer mit „Ja“ abgestimmt hat, der zahlt auch mit (Ausnahmen: Amortisa- tion in ca. 10 Jahren; Vorliegen einer doppelt-qualifizierten Mehrheit für die Maßnahme). Neben der Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan können die Woh- nungseigentümer auch die Mittel der Erhaltungsrücklage per Beschluss um- widmen und sie als Mittel für eine bau- liche Veränderung verwenden. Es muss Antwort Dr. Riecke:

dann nur eine „eiserne Reserve“ als Rücklage verbleiben. 6. Frage BEIRATaktuell: Seit dem 1.12.2020 unterscheidet man nur noch zwischen Erhaltungsmaßnah- men (§ 19 Abs. 1 WEG) und Baulicher Veränderung (§ 20 WEG). In der Literatur ist jetzt schon streitig, wohin die Modernisierende Instandset- zung (§ 20 Abs. 3WEG a. F.) eingeordnet werdenmuss.WelcheMeinung vertreten Sie zu diesem Thema? Wenn „Erhaltungsmaßnahmen“ - defi- niert in § 13 Abs.2WEG n.F. - nicht unter § 20 WEG n.F. fallen, dann ist die frühe- re modernisierende Instandsetzung gemäß § 22 Abs.3WEG a.F. auf den ersten Blick kein Fall der „baulichen Verände- rung“; der Gesetzgeber sieht dies jedoch anders (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 67; Abramenko, WEG-Reform 2020, § 4 Rn. 3). Das WEMoG hat die modernisierende Instandsetzung als eigene Kategorie aufgegeben. Erhaltung und bauliche Veränderung erfolgen (hier quasi zeit- gleich bzw.) in einem Zuge. Einfacher: Die Durchführung der baulichenVerän- derung schließt die Erhaltungsmaßnah- me logisch mit ein (Lehmann-Richter/ Wobst,WEG-Reform2020, § 12 Rn. 1293, 1295, 1296). Das überzeugt, obwohl die Absichten des Gesetzgebers auch klarer imGesetzeswortlaut ihren Niederschlag hätten finden können. 7. Frage BEIRATaktuell: Seit dem 1.12.2020 können Abwehran- sprüche (z. B. Unterlassung oder Besei- tigung) in Bezug auf das gemeinschaft- liche Eigentum nur noch von der WEG geltend gemacht werden. Abwehran- sprüche in Bezug auf das Sondereigen- tum nur der Wohnungseigentümer selbst. Gilt dies auch, wenn in der Haus- ordnung Ruhezeiten geregelt sind und ein Wohnungseigentümer oder Mieter Antwort Dr. Riecke:

Die Hausordnung ist rechtlich nur ein Bündel von Gebrauchsregelungen der Wohnungseigentümer. Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen die durch die Hausordnung festgelegten Ruhezei- ten, kann er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – soweit das ge- meinschaftliche Eigentum tangiert - ist als Störer belangt werden. Der einzelne sich gestört fühlendeWoh- nungseigentümer kann den Anspruch hingegen nur in Bezug auf eine konkre- te Störung seines Sondereigentums allein/selbst geltend machen. Der Mieter als Dritter ist an eine Haus- ordnung der Gemeinschaft der Woh- nungseigentümer nicht vertraglich gebunden. Selbst wenn seinMietvertrag auf diese Hausordnung verweist, gilt dies nur gegenüber dem vermietenden Eigentümer. Aber: Kein Mieter kann gegenüber der Gemeinschaft derWohnungseigentümer mehr Recht haben als sein vermietender Eigentümer! 8. Frage BEIRATaktuell: Gemäß § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27Abs. 1WEGdurchBeschluss einschrän- ken oder erweitern. Die Literatur und Verwalterverbände haben bereits darauf reagiert und schlagen vor, dass die Auf- gaben und Befugnisse im Innenverhält- nis nur nochüber Organisationsbeschlüs- se in der Eigentümerversammlung ge- fasst werden sollen.Welcher Sinn steckt dahinter? Regelungen zu dieser Thematik imVer- waltervertrag können nicht in Bestands- kraft erwachsen, nach Ablauf der An- fechtungsfrist (1 Monat); Beschlussin- halte dagegen schon. Der Verwalterver- trag unterliegt auch noch Jahre später im Rahmen der konkreten Anwendung der AGB-Kontrolle. Die Gemeinschaft (Verband) gilt als regelmäßig Verbrau- cher, was eine schärfere Inhalts-Kontrol- le bedeutet. Antwort Dr. Riecke:

dagegen verstößt? Antwort Dr. Riecke:

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9. Frage BEIRATaktuell: Was sollten dieWohnungseigentümer- gemeinschaften unbedingt bei der Online-Teilnahme an einer Eigentümer- versammlung beachten?

gegenüber dem vermietenden Woh- nungseigentümer, dessen Pflichten sich aus § 14 WEG ergeben. Die Ankündigung kann zwar einfach in den Briefkasten des Mieters geworfen werden, aber spätestens bei der Dul- dungsklage muss der Mieter mit voll- ständigemNamen benannt werden. Das ist dann aber der Job des Anwalts…! Lieber Herr Dr. Riecke, wir möchten uns herzlich für das Interview bedanken. Eine spannende Zeit steht den Verwal- tern, aber auch denVerwaltungsbeiräten und Wohnungseigentümern mit der WEG-Reform 2020 bevor.

Antwort Dr. Riecke:

Es kann nicht beschlossen werden, die gesetzlich als Normalfall vorgesehene Präsenzversammlung insgesamt zugun- sten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Aber: DieWohnungseigentümer dürfen beschließen, dass die Möglichkeit be- stehen soll, DSGVO-konform an Ver- sammlungen im Wege elektronischer Kommunikation teilzunehmen. Durch Beschluss muss geregelt werden, welche Technik die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einsetzen soll. Auchmüssen die technischen Anforde- rungen an die Hardware und die Soft- ware der elektronisch teilnehmenden Wohnungseigentümer bestimmt genug vorgegeben werden. Es kann und sollte geregelt werden, welche Rechte der Online-Teilnehmer so ausüben kann/darf. Außerdem sollte er „garantieren“, dass er den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung wahrt. 10. Frage BEIRATaktuell: Zukünftig müssen dem Drittnutzer in der WEG die Erhaltungs- und Sonstige Baumaßnahmen form- und fristgerecht angekündigt werden, damit eine Dul- dungspflicht durch denDritten ausgelöst wird. Ist der betroffene Eigentümer die- ser Wohnung verpflichtet, demVerwal- ter die Daten des Drittnutzers (in der Regel vermutlich einMieter) auszuhän- digen bzw. wie kann der Verwalter si- cherstellen, dass er stets die aktuellen Daten verfügbar hat?

Antwort Dr. Riecke:

§ 15WEG n. F. begründet als Fremdkör- per Pflichten Dritter, insbesondere der Mieter in der Anlage. Der Verband - vertreten durch den Ver- walter - hat einen Auskunftsanspruch

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Anzahl der Stimmen beim Kopfstimmrecht? BGH bestätigt die bisherige Rechtsmeinung!

WennmehrereWohnungen nur teilwei- se identischenMiteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jederWohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stim- me. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungs- eigentümers entfällt nicht, wenn er Mit- eigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer andererWohnun- gen ist oder wird.

Das Problem: Gemäß § 25 Abs. 2WEG hat jeder Woh- nungseigentümer eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren ge- meinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Das Kopfprinzip kann in der Praxis oft zu unübersichtlichen Konstellationen führen, insbesondere entstehen oft Ver- ständnisprobleme, wenn einem Woh- nungseigentümer eineWohnung allein gehört und er noch an weiteren Woh- nungenmit anderen Personen beteiligt ist. Zu diesem Problem durfte sich der BGH nun erstmalig äußern. Die Entscheidung des Gerichts: Der angefochtene Beschluss hat die er- forderlicheMehrheit für dieVerwalterbe- stellung unabhängig davon gefunden, ob den beiden Beklagten eine oder zwei Stimmen zustehen. Denn die für die Be- stellung des Verwalters (inkl. Abschluss des Verwaltervertrages) reicht die Mehr- heit abgegebenen Stimmen (…). Diese Mehrheit war hier infolge des Nichter- scheinens der Kläger auch dann erreicht, wenn die Beklagten insgesamt nur eine Stimme hätten. WennmehrereWohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einerWoh- nung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigen- tümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmrechts je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigen- tümers entfällt nicht, wenn er Miteigen- tümer einer anderenWohnungwird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheits- eigentümer andererWohnungen ist oder wird. Die angefochtenen Beschlüsse sind auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Beklagten ohne Abstimmung mit den Klägern zu derWohnungseigen- tümerversammlung eingeladen haben, auf der sie gefasst worden sind. Zwar waren die Beklagten nicht befugt zu einer

Eigentümerversammlung einzuladen, der Einladungsmangel wirkt sich allerdings nicht auf die gefassten Beschlüsse aus. Die Ungültigkeitserklärung eines Be- schlusses scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht aus- gewirkt hat. Praxis-Tipp: Bei Geltung des Kopfstimmrechts ist stets zu prüfen, ob eine Alleinberechti- gung und/oder eine Beteiligung an einer Rechtsgemeinschaft vorliegt. Beispiel: Gehören dem Wohnungseigentümer eineWohnung und ist er nochmit seiner Ehefrau zusammen Eigentümer einer anderenWohnung, bestehen zwei Stim- men.

BGH, Urteil vom 20. November 2020 Az. V ZR 64/20

Der Fall: Die Parteien sind die Mitglieder einer WEG, welche aus drei Eigentumswoh- nungen besteht:

Wohnung 1: A + B (Beklagt) Wohnung 2: C + D (Kläger) Wohnung 3: A (Beklagt)

Das Stimmrecht richtet sich nach dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Mit Schreiben vom 3.12.2018 luden die Beklagten die Kläger zu einerWohnungs- eigentümerversammlung ein. Gegen- stand der Versammlung sollte dieWahl eines Verwalters sein. An der Versammlung nahmen nur die Beklagten teil. Sie bestellten den Ver- walter und genehmigten den Verwal- tervertrag. Die Kläger waren mit den Beschlüssen nicht einverstanden. Im Rahmen der Anfechtung trugen die Kläger vor, dass die Beklagten nicht eigenmächtig zu der Eigentümerversammlung einladen duften. Diese hätten zusammen auch nur eine Stimme, sodass die erforderli- che Mehrheit nicht erreicht sei.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck ETV in der CORONA-Zeit ... und kein Ende in Sicht?

Bestellung: Jahresabo für nur 10 EUR (inkl. MwSt. und excl. Versand) Bitte senden Sie das leserlich ausgefüllte Formular per Post oder Fax an: 02 08. 30 27 68 -32 Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 · 45475 Mülheim an der Ruhr Ja, hiermit bestellen wir die Zeitschrift BEIRATaktuell im Jahresabo für nur 10 Euro (inkl. MwSt. und excl. Versand). Bitte senden Sie uns ____ Exemplar(e) zum nächsten Erschei- nungstermin zu. BEIRATaktuell umfasst 16 DIN-A4-Seiten mit den Themen: Technik, WEG-Recht, Mietrecht und Wirtschaft; erscheint 4 x im Jahr und kostet somit pro Einzelheft nur 2,50 Euro! WICHTIG: Das Abonnement ist für ein Kalenderjahr gültig und verlängert sich automatisch um ein weite- res Kalenderjahr, wenn es nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Rech- nungsstellung erfolgt jährlich im Voraus. Erteilen Sie deshalbmöglichst demVer- waltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Ver- sammlung. [...] Der Verwalter behält sich vor, die Ver- Der Fall: Im Spätsommer 2020 musste das AG Kassel (Urteil vom 27.08.2020, 800 C 2563/20) einen interessanten Fall ent- scheiden: Der Verwalter einer WEG mit 11 Eigen- tümern hatte wie folgt zur Eigentümer- versammlung eingeladen: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigen- tümer bei dieser Versammlung be- schränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter).

sammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden über- schritten wird und keine einvernehmli- che Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“ Ein Beschluss dieser Versammlung wur- de angefochten. Das AG Kassel hatte demAntrag damals stattgegeben, da der Beschluss nichtig sei, denn aus der Einladung ergebe sich, dass zwei Eigentümer nicht persönlich teilnehmen konnten, dies sei auch in der Corona-Pandemie einnicht hinnehm- barer Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Eigentümer. In der Berufungsinstanz durfte sich das LG Frankfurt am Main (Urteil vom 17.12.2020), Az. 2-13 S 108/20 mit dem

Fall weiter auseinandersetzen.

Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung hat Erfolg.

JederWohnungseigentümer hat - auch während der COVID-19-Pandemie - das Recht, an Eigentümerversammlungen persönlich teilzunehmen, um so durch Beiträge Einfluss auf dieWillensbildung der Wohnungseigentümer zu nehmen. Allerdings kommt bei schwerwiegenden Verstößen gegen elementare Mitglied- schaftsrechte derWohnungseigentümer eine Beschlussnichtigkeit, nicht bloß Anfechtbarkeit in Betracht. Ein solcher Verstoß liegt imvorliegenden Fall allerdings nicht vor, die Einladung ist nicht zu beanstanden.

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