BeiratAktuell 53

führung von Nachbeprobungen), handelt es sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigen- tums i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (vgl.: Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 16 Rn. 62). c) Möglichkeit einer abweichenden Betriebskostenumlage gem. § 16 Abs. 3 WEG EineAbänderung der somit grundsätzlich zu Lasten sämtlicher Teil- bzw. Woh- nungseigentümer vorzunehmenden Ko- stenumlage kommt in Ansehung der o.g. Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG nur durch vorherige Beschlussfassung in Frage, und auch nur dann, wenn der ab- weichende Verteilungsschlüssel den Grundsätzen ordnungsmäßigerVerwaltung entspricht, insbesondere wenn verursa- chungs- bzw. verbrauchsabhängig abge- rechnet werden soll. d) Möglichkeit einer abweichenden Kostenumlage gem. § 16 Abs. 4 WEG EineAbänderung der somit grundsätzlich zu Lasten sämtlicher Teil- bzw. Woh- nungseigentümer vorzunehmenden Ko- stenumlage kommt in Ansehung der o.g. Kosten der Instandhaltung und Instand- setzung gem. § 16Abs. 4WEG nur durch Beschlussfassung mit sog. doppelt-qua- lifizierter Mehrheit (mindestens 75% aller Wohnungseigentümer nach Köpfen, die mehr als 50% aller Miteigentumsan- teile vertreten) und nur bei der Regelung eines Einzelfalls in Frage, und auch nur dann, wenn der abweichende demMaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmög- lichkeit entspricht. Derartige Beschlüsse zur Abänderung der Kostenverteilung in Ansehung von Maßnahmen zur Erfüllung der Vorschrif- ten der TrinkwV 2018, insbesondere solche, welche unter Ausschluss der üb- rigen Eigentümer die o.g. Kosten nur vermietenden Wohnungseigentümern auferlegen, sind mit Blick auf das vor- e) Rechtswidrigkeit abweichender Kostenbeschlüsse

stehend zu Ziff. 1. Buchst. b) Gesagte nach herrschender Rechtsmeinung rechts- widrig und auf Anfechtung hin für un- gültig zu erklären, weshalb von solchen Beschlüssen tunlichst wegen des beste- henden Prozess- und Kostenrisikos Ab- stand zu nehmen ist (vgl.: LG Saarbrüc- ken, Urt. v. 18.12.2015 – 5 S 17/15, ZWE 2016, 187; AG Heilbad Heiligenstadt, Urt. v. 20.12.2013 - 3 C 331/13, ZMR 2014, 490). Mit Blick auf den Umstand, dass die An- lagen und Einrichtungen einer zentralen Trinkwasserversorgungsanlage im zwin- genden gemeinschaftlichen Eigentum stehen und die Sicherstellung einer hin- reichenden Qualität des Trinkwassers nicht nur einzelnen Eigentümern, insbesonde- re mit Blick auf die ansonsten allenWoh- nungseigentümern drohende Haftung für Verstöße, sämtlichen Eigentümern, nicht nur vermietendenWohnungseigentümern dient, ist eine Umlage der Kosten auf nur vermietende Wohnungseigentümer sys- temwidrig und widerspricht den Grund- sätzen ordnungsmäßigerVerwaltung (vgl.: Riecke/Schmid, 5. Aufl. 2019, Anh. Trink- wV Rn. 95, 122; Jennißen, WEG, 6. Aufl. 2019, § 16 Rn. 138a). Dabei ist das gerne herangezogene Ar- gument, die vermietenden Wohnungsei- gentümer „verursachten“ die entsprechen- den Aufwendungen, neben der Sache liegend, denn „Verursacher“ der anfal- lenden Kosten ist der Gesetzes- und Ver- ordnungsgeber und einVerursachungsbei- trag des vermietenden Eigentümers ins- besondere zu notwendigen Maßnahmen der Legionellenbeseitigung ist nicht feststellbar. Im Übrigen besteht kein Rechtsanspruch des einzelnen Eigentü- mers darauf, von Kosten für Maßnahmen freigestellt zu werden, aus denen der be- treffende Eigentümer keinen persönlichen Nutzen oder Vorteil zieht (vgl.: LG Saar- brücken, Urt. v. 18.12.2015 – 5 S 17/15, ZWE 2016, 187; AG Heilbad Heiligen- stadt, Urt. v. 20.12.2013 - 3 C 331/13, ZMR 2014, 490).

Abgesehen davon besteht, wie o.g. bereits gesagt, eine Beschlusskompetenz der Eigentümer betreffend Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall, so dass eine generelle Änderung des Umla- geschlüssels mangels Beschlusskompe- tenz nichtig, d.h. vollkommen rechtsun- wirksamwäre (vgl.: BGH, Urt. v. 9.7.2010 - V ZR 202/09, ZMR 2010, 775). Auch von Beschlussfassungen gem. § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall ist dringend abzuraten, da, abgesehen davon, dass nach dem o.G. eineVerteilung nach Gebrauchs- gesichtspunkten nicht rechtmäßig ist, die einmalige Änderung der Kostentragung dann, wenn mehrere gleichgelagerte Fäl- le denkbar sind, aufgrund des dann ein- greifendenAnspruchs auf Gleichbehand- lung die Anfechtbarkeit des Beschlusses herbeiführt (vgl.: BGH, Urt. v. 18.6.2010 – V ZR 164/09, ZMR 2010, 866). Fraglich kann ungeachtet dessen aber sein, ob die entstehenden Kosten für die Beseitigung eines Legionellenbefalls in der Jahresabrechnung nicht denjenigen Wohnungseigentümern unmittelbar auf- erlegt werden können, deren Sonderei- gentum als Quelle der zuvor festgestell- ten Legionellenbelastung des in der An- lage abgegebenen Trinkwassers identifi- ziert wurde. a) Verbot der Direktbelastung Eine sog. Direktbelastung einzelner Woh- nungseigentümers in der Jahresabrechnung (unter Ausschluss der übrigenWohnungs- eigentümer) mit solchen Kosten, die nach Auffassung der übrigen Teil-/Wohnungs- eigentümer von dem zu belastenden Son- dereigentümer verursacht wurden und daher von ihm alleine zu tragen seien, ist nach der insoweit eindeutigen Recht- sprechung des BGH unzulässig und führt zur Rechtswidrigkeit der Jahresabrechnung (vgl.: BGH, Urt. v. 4.3.2011 -V ZR 156/10, ZMR 2011, 573). 2. Kostenumlage nach Verursa- chung?

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