BeiratAktuell 53

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Legionellen im Trinkwasser Streit um die Kostenverteilung

Wird im Rahmen der turnusmäßigen Un- tersuchung des erwärmten Trinkwassers der Wohnungseigentumsanlage auf den Parameter Legionella spec. (§§ 3 Nr. 2 Buchst. e), 14bAbs. 1, 4, 5 Satz 1 u. Abs. 6 TrinkwV 2018) eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts oder gar eine Überschreitung des Grenzwerts festgestellt, so sind umgehend alle Maß- nahmen zu ergreifen, um die geforderte Qualität des Trinkwassers wieder herzu- stellen (Erstellung einer Gefährdungs- analyse / Durchführung von Maßnahmen zur Beseitigung der Belastung des Trink- wassers / Durchführung von Nachbepro- bungen), die regelmäßig kostenintensiv sind. Dabei stellt sich die Frage, wie solche Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung einerWoh-nungseigentümergemeinschaft umzulegen sind. Fraglich ist, ob eine Kostenumlage nach dem gesetzlichen oder vereinbarten all- gemeinen Kostenverteilerschlüssel auf sämtliche Teil-/Wohnungseigentümer vorzunehmen ist oder ob unter Verursa- chungsgesichtspunkten nur diejenigen Teil-/Wohnungseigentümer unter Frei- stellung der übrigen Eigentümer anteilig mit den o.g. Kosten zu belasten sind, welche ihr Sondereigentum dergestalt nutzen, dass dieVorschriften der TrinkwV auf die betreffende Wohnungseigentum- sanlage zur Anwendung gelangen (Ab- gabe von Trinkwasser aus einer Großan- lage zur Trinkwassererwärmung im Rah- men einer gewerblichen Tätigkeit, d.h. Ver-mietung, bei Vorhandensein von Duschen oder anderen Einrichtungen, in denen es zu einer Vernebelung des Trink- wassers kommt - §§ 3 Abs. 2 Nr. 10, 14b Abs. 1 TrinkwV 2018). Hier vertretener Rechtsauffassung nach, die der herrschenden Rechtsmeinung folgt, sind die durch die Beseitigung einer Kon- tamination des Trinkwassers mit Legio- nellen entstandenen Kosten auf sämtliche 1. Kostenumlage nur auf die vermie- tenden Wohnungseigentümer?

Teil-/Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen (§ 16 Abs. 2 WEG – Mit- eigentumsanteile) oder nach dem in der Gemeinschaftsordnung etwa abweichend vereinbarten allgemeinen Kostenvertei- lerschlüssel für Betriebs- sowie Instand- haltungs- bzw. In-standsetzungskosten umzulegen. Die Sorge für die Unbedenklichkeit des Trinkwassers obliegt dem jeweiligen In- haber bzw. Betreiber der jeweiligenWas- serversorgungsanlage im Rahmen der allgemeinen sowie insbesondere im Rah- men der durch dieVorschriften der Trink- wV 2018 konkretisierten besonderen Verkehrssicherungspflicht. Inhaber bzw. Betreiber der Trinkwasserversorgungsan- lage ist grundsätzlich der Eigentümer u./o. Besitzer des Grundstücks, bei Woh- nungseigentum sind dies die einzelnen Teil-/Wohnungseigentümer (vgl.: BGH, Urt. v. 6.5.2015 - VIII ZR 161/14, ZMR 2015, 702; OVG Münster, Beschl. v. 25.6.2015 – 13 B 452/15, NJW 2015, 3528; VGDüsseldorf, Beschl. v. 18.3.2015 − 23 L 66/15, ZWE 2016, 54; Hügel/ Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 16 Rn. 62). Dabei werden die Betreiberpflichten in Ansehung der Trinkwasserversorgungs- anlage einer Wohnungseigentumsanlage als gemeinschaftsbezogene Aufgabe un- mittelbar von der Wohnungseigentümer- gemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1WEG wahrgenommen (vgl.: BGH, Urt. v. 7.12.2018 - V ZR 273/17, MDR 2019, 216; BGH, Urt. v. 8.2.2013 -V ZR 238/11, ZMR 2013, 642; BGH, Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 161/11, ZMR 2012, 646; Riecke/ Schmid, WEG, 5. Aufl. 2019, Anh. Trink- wV Rn. 91 f.). a) Verantwortlichkeit der Wohnungs- eigentümergemeinschaft b) Gemeinschaftliche Betriebs- und Instandsetzungskosten Daher handelt es sich bei den für die Durchführung von Maßnahmen zur Si- cherstellung der Trinkwasserqualität nach TrinkwV anfallenden Kosten grundsätz-

lich um gemeinschaftliche Kosten, die nach dem allgemeinenVerteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG oder nach einem etwa ab- weichend vereinbartenVerteilerschlüssel für die Umlage der Kosten des Betriebs der Trinkwasserversorgungsanlage bzw. als Kosten der der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf sämtliche Wohnungsei- gentümer im Rahmen der Jahresabrech- nung umlegen sind. Dies deshalb, weil die Anlagen und Ein- richtungen einer zentralen Trinkwasser- bzw.Warmwasserversorgungsanlage gem. § 5WEG als eine sämtlichen Eigentümern dienende Anlage sowie als wesentlicher Gebäudebestandteil ganz überwiegend im gesetzlich zwingenden gemeinschaft- lichen Eigentum stehen, weshalb deren Betrieb sowie deren Instandhaltung und InstandsetzungAufgabe sämtlicher Woh- nungseigentümer gem. §§ 21Abs. 3, Abs. 5 Nr. 3, § 16Abs. 2WEG ist (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12, ZMR 2013, 454; OVG Münster, Beschl. v. 25.6.2015 – 13 B 452/15, NJW 2015, 3528; Riecke/Schmid, 5. Aufl. 2019, Anh. TrinkwV Rn. 94). aa) Bei den Kosten für die routinemäßige Beprobung des Trinkwassers handelt es sich um Betriebskosten i.S.d. § 16 Abs. 3 WEG als Kosten des Betriebs der zen- tralen Warmwasserversorgungsanlage gem. § 2 Nr. 2, Nr. 5a, 6a BetriebskostenV (vgl.: Riecke/Schmid,WEG, 5.Aufl. 2019, Anh. TrinkwV Rn. 63). bb) Bei den Kosten für die Einrichtung der notwendigen Entnahmestellen sowie bei den Kosten, die dadurch entstehen, dass aufgrund einer festgestellten Belastung des Trinkwassers besondere Maßnahmen zu deren Behebung ergriffen werden (Er- stellung einer Gefährdungsanalyse/Durch- führung von Maßnahmen zur Beseitigung einer Belastung des Trinkwassers / Durch-

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BEIRAT AKTUELL 53/IV-19