BeiratAktuell 53

BEIRAT AKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m W o h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 8 , 5 5 (inkl. 7 % USt.)

Ich bin Beiratsmitglied – und nun?

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Ausgabe: 53 Quartal IV-19

Ich bin Beiratsmitglied – und nun?

Legionellen im Trinkwasser

Editorial

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 vier- teljährlich und bietet entscheidende In- formation für Verwaltungsbeiräte im Wohnungseigentum. Herausgeber/Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

Verehrte Leserinnen und Leser,

die Bundesregierung hat kürzlich erklärt, dass keine vorgezogenen Änderungen bezüglich der Ladestationen für Elektro- autos, wie sie der Bundesrat vorschlägt, erfolgen wird. Hintergrund dieser Erklä- rung war: Die Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg hatten erneut einen Antrag eingereicht, um die Novellierung hinsichtlich der Ladestationen für Elek- troautos zu beschleunigen. Bis Ende 2019 soll ein Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform vor- liegen, so die Bundesregierung (siehe Stellungnahme zu einem Gesetzentwurf des Bundesrates zur Förderung der Elekt- romobilität - BT-Drs. 19/15085). Die Redaktion hat sich daher dazu entschlos- sen, weitere Beiträge zu dem Thema La- destation für Elektroautos erst zu veröf- fentlichen, wenn der endgültige Geset- zesentwurf vorliegt. Es ist wieder soweit: Zensus 2021. Am 3.12.2019 ist das entsprechende Zensus- gesetz in Kraft getreten. Zum Stichtag 16.05.2021 erfolgt neben der Erhebung der Bevölkerungsdaten eine vollständige Gebäude- und Wohnungszählung. In der nächstenAusgabe werden wir ausführlich

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Verantwortlich i.S.d.P.: Massimo Füllbeck

Massimo Füllbeck, Herausgeber

Redaktion: Massimo Füllbeck

über die Auswirkungen dieses Gesetzes berichten und entsprechende Handlungs- empfehlungen aussprechen. An dieser Stelle möchte ich mich bei allen Kunden für ein erfolgreiches Jahr 2019 bedanken und wünsche Ihnen und Ihren Familien ein gesegnetesWeihnachts- fest und ein gesundes und erfolgreiches neues Jahr 2020.

Abonnenten-Betreuung: Massimo Füllbeck

Fon 0208 30276831 info@beirataktuell.de

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

Bildnachweis Illustrationen: Lena Hesse

Druck und Verarbeitung: D+L Printpartner GmbH

Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen

Ihr Massimo Füllbeck

Auflage: 6.900 Stück

Preise: Einzelpreis Heft 8,55 EUR, im Jahresabo 10 EUR (4 Ausgaben, inkl. MwSt. ohne Versand), ab 20 Exemplaren Jahresabo 2,40 EUR (4 Ausgaben, exkl. MwSt. und Versand) Datenschutz: Informationen zum Datenschutz finden Sie auf www.beirataktuell.de Urheberrecht: Die veröffentlichtenArtikel sind urheber- rechtlich geschützt. Jede vom deutschen Urheberrecht nicht zugelasseneVerwertung bedarf der vorherigen schriftlichen Zu- stimmung des Herausgebers. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigung, Bear- beitung, Übersetzung, Einspeicherung, Verarbeitung bzw. Wiedergabe von Inhal- ten in Datenbanken oder anderen elektro- nischen Medien und Systemen. Die unerlaubteVervielfältigung oder Wei- tergabe einzelner Artikel oder mehrerer Seiten ist nicht gestattet und strafbar. Le- diglich die Herstellung von Kopien für den persönlichen, privaten und nicht kom- merziellen Gebrauch ist erlaubt.

Was erwartet Sie in der 53. Ausgabe des BEIRATaktuell? • Ich bin Beiratsmitglied – und nun? von RAin Cathrin Fuhrländer • Legionellen im Trinkwasser von RA Rüdiger Fritsch • Neuigkeiten zur Vertretung in der Eigentümerversammlung von Massimo Füllbeck • Videoüberwachung in der WEG – Teil II von RA Fritsch • Digitale Unterstützung für Beiräte, Eigentümer und Verwalter von Peter Schindlmeier, casavi GmbH, geschäftsführer • Die Magische Zahl – Müssen es wirklich immer drei Vergleichsangebote sein? von RA Rüdiger Fritsch

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RAin Cathrin Fuhrländer Ich bin Beiratsmitglied – und nun?

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Der folgende Beitrag ist der erste Teil einer zweiteiligen Abhandlung über das Amt desVerwaltungsbeirates. Er beschäf- tigt sich mit den Aufgaben, Rechten und Pflichten des Beirates und zeigt auf, dass die gewissenhafte Ausübung des Amtes auf allen Seiten einen Gewinn darstellt. 1. Das Amt des Verwaltungsbeirates DerVerwaltungsbeirat ist ein in § 29WEG gesetzlich normiertes Organ der Woh- nungseigentümergemeinschaft und soll das Bindeglied zwischen dem Verwalter und denWohnungseigentümern darstellen. Er ist häufig Sprachrohr der Eigentümer für denVerwalter und zugleich umgekehrt. Es ist jedoch für jedes Verwaltungsbei- ratsmitglied unerlässlich, sich über seine Rechte und vor allem auch Pflichten im Klaren zu sein, auch um sich vor allzu fordernden Eigentümern abgrenzen zu können. Der Verwaltungsbeirat muss über denAkt der Beschlussfassung ins Leben gerufen werden, wobei das Amt fakultativ ist, so dass die Wahl eines Beirates nicht zwin- gend erfolgen muss. In vielen Gemein- schaften finden sich keine oder nur we- nige Eigentümer, die bereit sind, das Amt des Verwaltungsbeirates zu übernehmen. Fallkonstellation: Seit Jahren ist der Ehemann einer Eigen- tümerin sehr engagiert und stets auf den Versammlungen anwesend. Bei der an- stehenden Beiratswahl ist die Resonanz auf die Nachfrage des Verwalters sehr verhalten, so dass sich nur der Ehemann und ein weiterer Eigentümer zur Wahl stellen und von den Eigentümern mit gro- ßer Mehrheit auch gewählt werden. Ei- gentümer E ist der Auffassung, die WEG würde gar nicht von einem „richtigen“ Beirat vertreten werden. 2. Bestellung des Verwaltungsbeira- tes und Dauer des Amtes

Der Verwaltungsbeirat besteht nach dem Wortlaut des § 29 WEG aus einemWoh- nungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiterenWohnungseigentümern als Beisitzer, daher aus drei Mitgliedern. Die Anzahl der Mitglieder kann jedoch durch Vereinbarungen in der Gemeinschafts- ordnung reduziert oder sogar erweitert sein, was bei kleineren oder größeren Gemeinschaften eher dem Bedürfnis der Eigentümer entspricht. Der Verwaltungs- beirat wird auf der Eigentümerversamm- lung mit einfacher Stimmenmehrheit gewählt. Findet sich genau die gesetzlich vorgeschriebene oder in der Gemein- schaftsordnung vereinbarte Anzahl der Mitglieder, können die Wohnungseigen- tümer den Verwaltungsbeirat in Gänze, einer sog. Blockwahl, wählen, wenn kein Eigentümer dieser Blockwahl wider- spricht. Andernfalls ist über jeden Ver- waltungsbeiratskandidaten gesondert abzustimmen (vgl. BGH v. 18.01.19 – V ZR 324/17). Grundsätzlich sieht § 29 WEG vor, dass der Verwaltungsbeirat nur aus Eigentümern bestehen darf. Ein Be- schluss, mit dem ein Nichteigentümer (wie in unserem Fall der Ehemann einer Eigentümerin) in den Beirat gewählt wird, ist jedoch nur binnen Monatsfrist ab dem Tag der Beschlussfassung vor dem zu- ständigenAmtsgericht anfechtbar. Erfolgt eine solcheAnfechtung nicht, ist der Ver- waltungsbeirat in der gewählten Zusam- mensetzung im Amt. Die Bestellung kann unbefristet, mithin bis zur Wahl eines neuen Verwaltungs- beirates oder auf eine bestimmte Dauer erfolgen. Sofern eine Wahl des Verwal- tungsbeirates auf eine bestimmte Dauer erfolgt, sollte darauf geachtet werden, dass diese nicht zugleich mit dem Ver- walteramt endet, um der Gemeinschaft die „Handlungsfähigkeit“ (siehe Ziff. 3.c) zu bewahren. Der Vorsitzende des Ver- waltungsbeirats wird entweder durch die Gemeinschaft oder ansonsten von seinen

Mitgliedern selbst bestimmt. Der Verwaltungsbeirat kann jederzeit durch die Eigentümer mit einfacher Stim- menmehrheit abgewählt werden. Umge- kehrt können auch seine Mitglieder je- derzeit in Gänze oder einzeln ihr Amt niederlegen. Fallkonstellation: Der neu gewählteVerwaltungsbeirat will sich stark einbringen. Daher weist er den Verwalter regelmäßig an, Aufträge an Handwerker zu vergeben und will die Zahlungseingänge der Eigentümer selbst überwachen und auch die notwendigen, notfalls gerichtlichen, Schritte einleiten. Die Aufgaben und Befugnisse des Ver- waltungsbeirates werden recht knapp in § 29 Abs. 2 WEG umrissen, wonach le- diglich eine Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben vorgesehen ist. § 29 Abs. 3 WEG regelt ferner, dass der Wirtschaftsplan, die Jah- resabrechnung und Rechnungslegung sowie die Kostenvoranschläge durch den Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfas- sung geprüft und mit einer Stellungnah- me versehen werden sollen. Weitergehen- de gesetzliche Aufgaben sind für den Verwaltungsbeirat nicht vorgesehen. Solche können sich jedoch im Einzelfall aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Es bleibt daher festzuhalten, dass dasAmt des Verwaltungsbeirates in erster Linie eine den Verwalter unterstützende Tätig- keit darstellt, ergänzt durch die Kontrol- le und Überprüfung der wirtschaftlichen Verwaltung des Verwalters. Der Verwal- tungsbeirat ist jedoch nicht befugt, eigen- mächtigAufträge im Namen der Gemein- schaft an Dritte zu erteilen oder gar selb- ständig oder im Namen der Gemeinschaft rückständige Hausgelder einzuklagen (vgl. LG Düsseldorf v. 02.10.13 – 25 S 53/13). 3. Aufgaben des Verwaltungsbeirates

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d. Weitergehende Befugnisse Aus der Gemeinschaftsordnung oder auf- grund gesonderter Beschlüsse können sich weitergehende Befugnisse des Ver- waltungsbeirates ergeben, die in jeder Gemeinschaft vollkommen anders aus- sehen können. Hier ist es Aufgabe des Verwaltungsbeirates, sich über die Rege- lungen der Gemeinschaftsordnung kundig zu machen. Sofern im Rahmen einer Beschlussfassung verschiedene Befug- nisse an den Verwaltungsbeirat delegiert werden, so ist darauf zu achten, dass die- se Befugnisse klar und eindeutig umrissen sind und sich lediglich auf Detailfragen beziehen. Sollte demVerwaltungsbeirat eine umfassende Entscheidungsbefugnis übertragen werden, kann dies sogar man- gels Beschlusskompetenz der Eigentümer zu einer Nichtigkeit des Beschlusses führen, da es grundsätzlich der Entschei- dungsbefugnis der Eigentümer obliegt, wie die Verwaltung des gemeinschaftli- chen Eigentums vorgenommen wird (vgl. LG Hamburg 19.09.18 – 318 S 71/17).

Diese Aufgaben fallen allein und aus- schließlich in die Zuständigkeit des Ver- walters. Eigene Entscheidungskompeten- zen hat der Verwaltungsbeirat nicht. a. Prüfung des Rechnungswesens (Belegprüfung) Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresab- rechnung auf die Schlüssigkeit und rech- nerische Richtigkeit hin zu prüfen. Er hat die vom Verwalter aufbereiteten Belege einzusehen und auf Unregelmäßigkeiten hin zu kontrollieren. Dabei schuldet er keine Sorgfalt eines geschulten Kauf- manns, sondern das, was einem durch- schnittlichen, gewissenhaften Eigentümer auffallen müsste. Er hat den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung über das Ergebnis seiner Prüfung zu berichten und spricht in der Regel eine Empfehlung aus, ob aus seiner Sicht eine Genehmigung der Jahresabrechnung und desWirtschafts- planes angezeigt ist. b. Unterzeichnung des Protokolls Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder ein Vertreter haben das Protokoll der Eigentümerversammlung zu unterzeich-

nen, § 24Abs. 6WEG. DieWirksamkeit der Beschlüsse hängt hiervon jedoch grundsätzlich nicht ab. Die Beschlüsse sind bereits mit der Verkündung des Ver- walters auf der Eigentümerversammlung wirksam und müssen vomVerwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG umgesetzt wer- den. Fehlt ein Verwalter oder weigert sich dieser pflichtwidrig, eine Eigentümer- versammlung einzuberufen, so obliegt demVerwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seinemVertreter das Recht zur Einladung einer Eigentümerversammlung. Aus die- sem Grund sollte bei einem festen Be- stellzeitraum des Verwaltungsbeirates dringend darauf geachtet werden, dass das Amt nicht mit demAmt des Verwal- ters endet. Andernfalls kann es passieren, dass die Gemeinschaft sowohl ohne Ver- walter als auch ohne Verwaltungsbeirat „dasteht“ und damit die Einladung zu einer Eigentümerversammlung, insbe- sondere zum Zwecke einer Neubestellung einesVerwalters, deutlich erschwert wird. c. Ladungsrecht zur Eigentümerver- sammlung, § 24 Abs. 3 WEG

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Legionellen im Trinkwasser Streit um die Kostenverteilung

Wird im Rahmen der turnusmäßigen Un- tersuchung des erwärmten Trinkwassers der Wohnungseigentumsanlage auf den Parameter Legionella spec. (§§ 3 Nr. 2 Buchst. e), 14bAbs. 1, 4, 5 Satz 1 u. Abs. 6 TrinkwV 2018) eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts oder gar eine Überschreitung des Grenzwerts festgestellt, so sind umgehend alle Maß- nahmen zu ergreifen, um die geforderte Qualität des Trinkwassers wieder herzu- stellen (Erstellung einer Gefährdungs- analyse / Durchführung von Maßnahmen zur Beseitigung der Belastung des Trink- wassers / Durchführung von Nachbepro- bungen), die regelmäßig kostenintensiv sind. Dabei stellt sich die Frage, wie solche Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung einerWoh-nungseigentümergemeinschaft umzulegen sind. Fraglich ist, ob eine Kostenumlage nach dem gesetzlichen oder vereinbarten all- gemeinen Kostenverteilerschlüssel auf sämtliche Teil-/Wohnungseigentümer vorzunehmen ist oder ob unter Verursa- chungsgesichtspunkten nur diejenigen Teil-/Wohnungseigentümer unter Frei- stellung der übrigen Eigentümer anteilig mit den o.g. Kosten zu belasten sind, welche ihr Sondereigentum dergestalt nutzen, dass dieVorschriften der TrinkwV auf die betreffende Wohnungseigentum- sanlage zur Anwendung gelangen (Ab- gabe von Trinkwasser aus einer Großan- lage zur Trinkwassererwärmung im Rah- men einer gewerblichen Tätigkeit, d.h. Ver-mietung, bei Vorhandensein von Duschen oder anderen Einrichtungen, in denen es zu einer Vernebelung des Trink- wassers kommt - §§ 3 Abs. 2 Nr. 10, 14b Abs. 1 TrinkwV 2018). Hier vertretener Rechtsauffassung nach, die der herrschenden Rechtsmeinung folgt, sind die durch die Beseitigung einer Kon- tamination des Trinkwassers mit Legio- nellen entstandenen Kosten auf sämtliche 1. Kostenumlage nur auf die vermie- tenden Wohnungseigentümer?

Teil-/Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen (§ 16 Abs. 2 WEG – Mit- eigentumsanteile) oder nach dem in der Gemeinschaftsordnung etwa abweichend vereinbarten allgemeinen Kostenvertei- lerschlüssel für Betriebs- sowie Instand- haltungs- bzw. In-standsetzungskosten umzulegen. Die Sorge für die Unbedenklichkeit des Trinkwassers obliegt dem jeweiligen In- haber bzw. Betreiber der jeweiligenWas- serversorgungsanlage im Rahmen der allgemeinen sowie insbesondere im Rah- men der durch dieVorschriften der Trink- wV 2018 konkretisierten besonderen Verkehrssicherungspflicht. Inhaber bzw. Betreiber der Trinkwasserversorgungsan- lage ist grundsätzlich der Eigentümer u./o. Besitzer des Grundstücks, bei Woh- nungseigentum sind dies die einzelnen Teil-/Wohnungseigentümer (vgl.: BGH, Urt. v. 6.5.2015 - VIII ZR 161/14, ZMR 2015, 702; OVG Münster, Beschl. v. 25.6.2015 – 13 B 452/15, NJW 2015, 3528; VGDüsseldorf, Beschl. v. 18.3.2015 − 23 L 66/15, ZWE 2016, 54; Hügel/ Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 16 Rn. 62). Dabei werden die Betreiberpflichten in Ansehung der Trinkwasserversorgungs- anlage einer Wohnungseigentumsanlage als gemeinschaftsbezogene Aufgabe un- mittelbar von der Wohnungseigentümer- gemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1WEG wahrgenommen (vgl.: BGH, Urt. v. 7.12.2018 - V ZR 273/17, MDR 2019, 216; BGH, Urt. v. 8.2.2013 -V ZR 238/11, ZMR 2013, 642; BGH, Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 161/11, ZMR 2012, 646; Riecke/ Schmid, WEG, 5. Aufl. 2019, Anh. Trink- wV Rn. 91 f.). a) Verantwortlichkeit der Wohnungs- eigentümergemeinschaft b) Gemeinschaftliche Betriebs- und Instandsetzungskosten Daher handelt es sich bei den für die Durchführung von Maßnahmen zur Si- cherstellung der Trinkwasserqualität nach TrinkwV anfallenden Kosten grundsätz-

lich um gemeinschaftliche Kosten, die nach dem allgemeinenVerteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG oder nach einem etwa ab- weichend vereinbartenVerteilerschlüssel für die Umlage der Kosten des Betriebs der Trinkwasserversorgungsanlage bzw. als Kosten der der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf sämtliche Wohnungsei- gentümer im Rahmen der Jahresabrech- nung umlegen sind. Dies deshalb, weil die Anlagen und Ein- richtungen einer zentralen Trinkwasser- bzw.Warmwasserversorgungsanlage gem. § 5WEG als eine sämtlichen Eigentümern dienende Anlage sowie als wesentlicher Gebäudebestandteil ganz überwiegend im gesetzlich zwingenden gemeinschaft- lichen Eigentum stehen, weshalb deren Betrieb sowie deren Instandhaltung und InstandsetzungAufgabe sämtlicher Woh- nungseigentümer gem. §§ 21Abs. 3, Abs. 5 Nr. 3, § 16Abs. 2WEG ist (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12, ZMR 2013, 454; OVG Münster, Beschl. v. 25.6.2015 – 13 B 452/15, NJW 2015, 3528; Riecke/Schmid, 5. Aufl. 2019, Anh. TrinkwV Rn. 94). aa) Bei den Kosten für die routinemäßige Beprobung des Trinkwassers handelt es sich um Betriebskosten i.S.d. § 16 Abs. 3 WEG als Kosten des Betriebs der zen- tralen Warmwasserversorgungsanlage gem. § 2 Nr. 2, Nr. 5a, 6a BetriebskostenV (vgl.: Riecke/Schmid,WEG, 5.Aufl. 2019, Anh. TrinkwV Rn. 63). bb) Bei den Kosten für die Einrichtung der notwendigen Entnahmestellen sowie bei den Kosten, die dadurch entstehen, dass aufgrund einer festgestellten Belastung des Trinkwassers besondere Maßnahmen zu deren Behebung ergriffen werden (Er- stellung einer Gefährdungsanalyse/Durch- führung von Maßnahmen zur Beseitigung einer Belastung des Trinkwassers / Durch-

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führung von Nachbeprobungen), handelt es sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigen- tums i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (vgl.: Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 16 Rn. 62). c) Möglichkeit einer abweichenden Betriebskostenumlage gem. § 16 Abs. 3 WEG EineAbänderung der somit grundsätzlich zu Lasten sämtlicher Teil- bzw. Woh- nungseigentümer vorzunehmenden Ko- stenumlage kommt in Ansehung der o.g. Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG nur durch vorherige Beschlussfassung in Frage, und auch nur dann, wenn der ab- weichende Verteilungsschlüssel den Grundsätzen ordnungsmäßigerVerwaltung entspricht, insbesondere wenn verursa- chungs- bzw. verbrauchsabhängig abge- rechnet werden soll. d) Möglichkeit einer abweichenden Kostenumlage gem. § 16 Abs. 4 WEG EineAbänderung der somit grundsätzlich zu Lasten sämtlicher Teil- bzw. Woh- nungseigentümer vorzunehmenden Ko- stenumlage kommt in Ansehung der o.g. Kosten der Instandhaltung und Instand- setzung gem. § 16Abs. 4WEG nur durch Beschlussfassung mit sog. doppelt-qua- lifizierter Mehrheit (mindestens 75% aller Wohnungseigentümer nach Köpfen, die mehr als 50% aller Miteigentumsan- teile vertreten) und nur bei der Regelung eines Einzelfalls in Frage, und auch nur dann, wenn der abweichende demMaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmög- lichkeit entspricht. Derartige Beschlüsse zur Abänderung der Kostenverteilung in Ansehung von Maßnahmen zur Erfüllung der Vorschrif- ten der TrinkwV 2018, insbesondere solche, welche unter Ausschluss der üb- rigen Eigentümer die o.g. Kosten nur vermietenden Wohnungseigentümern auferlegen, sind mit Blick auf das vor- e) Rechtswidrigkeit abweichender Kostenbeschlüsse

stehend zu Ziff. 1. Buchst. b) Gesagte nach herrschender Rechtsmeinung rechts- widrig und auf Anfechtung hin für un- gültig zu erklären, weshalb von solchen Beschlüssen tunlichst wegen des beste- henden Prozess- und Kostenrisikos Ab- stand zu nehmen ist (vgl.: LG Saarbrüc- ken, Urt. v. 18.12.2015 – 5 S 17/15, ZWE 2016, 187; AG Heilbad Heiligenstadt, Urt. v. 20.12.2013 - 3 C 331/13, ZMR 2014, 490). Mit Blick auf den Umstand, dass die An- lagen und Einrichtungen einer zentralen Trinkwasserversorgungsanlage im zwin- genden gemeinschaftlichen Eigentum stehen und die Sicherstellung einer hin- reichenden Qualität des Trinkwassers nicht nur einzelnen Eigentümern, insbesonde- re mit Blick auf die ansonsten allenWoh- nungseigentümern drohende Haftung für Verstöße, sämtlichen Eigentümern, nicht nur vermietendenWohnungseigentümern dient, ist eine Umlage der Kosten auf nur vermietende Wohnungseigentümer sys- temwidrig und widerspricht den Grund- sätzen ordnungsmäßigerVerwaltung (vgl.: Riecke/Schmid, 5. Aufl. 2019, Anh. Trink- wV Rn. 95, 122; Jennißen, WEG, 6. Aufl. 2019, § 16 Rn. 138a). Dabei ist das gerne herangezogene Ar- gument, die vermietenden Wohnungsei- gentümer „verursachten“ die entsprechen- den Aufwendungen, neben der Sache liegend, denn „Verursacher“ der anfal- lenden Kosten ist der Gesetzes- und Ver- ordnungsgeber und einVerursachungsbei- trag des vermietenden Eigentümers ins- besondere zu notwendigen Maßnahmen der Legionellenbeseitigung ist nicht feststellbar. Im Übrigen besteht kein Rechtsanspruch des einzelnen Eigentü- mers darauf, von Kosten für Maßnahmen freigestellt zu werden, aus denen der be- treffende Eigentümer keinen persönlichen Nutzen oder Vorteil zieht (vgl.: LG Saar- brücken, Urt. v. 18.12.2015 – 5 S 17/15, ZWE 2016, 187; AG Heilbad Heiligen- stadt, Urt. v. 20.12.2013 - 3 C 331/13, ZMR 2014, 490).

Abgesehen davon besteht, wie o.g. bereits gesagt, eine Beschlusskompetenz der Eigentümer betreffend Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall, so dass eine generelle Änderung des Umla- geschlüssels mangels Beschlusskompe- tenz nichtig, d.h. vollkommen rechtsun- wirksamwäre (vgl.: BGH, Urt. v. 9.7.2010 - V ZR 202/09, ZMR 2010, 775). Auch von Beschlussfassungen gem. § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall ist dringend abzuraten, da, abgesehen davon, dass nach dem o.G. eineVerteilung nach Gebrauchs- gesichtspunkten nicht rechtmäßig ist, die einmalige Änderung der Kostentragung dann, wenn mehrere gleichgelagerte Fäl- le denkbar sind, aufgrund des dann ein- greifendenAnspruchs auf Gleichbehand- lung die Anfechtbarkeit des Beschlusses herbeiführt (vgl.: BGH, Urt. v. 18.6.2010 – V ZR 164/09, ZMR 2010, 866). Fraglich kann ungeachtet dessen aber sein, ob die entstehenden Kosten für die Beseitigung eines Legionellenbefalls in der Jahresabrechnung nicht denjenigen Wohnungseigentümern unmittelbar auf- erlegt werden können, deren Sonderei- gentum als Quelle der zuvor festgestell- ten Legionellenbelastung des in der An- lage abgegebenen Trinkwassers identifi- ziert wurde. a) Verbot der Direktbelastung Eine sog. Direktbelastung einzelner Woh- nungseigentümers in der Jahresabrechnung (unter Ausschluss der übrigenWohnungs- eigentümer) mit solchen Kosten, die nach Auffassung der übrigen Teil-/Wohnungs- eigentümer von dem zu belastenden Son- dereigentümer verursacht wurden und daher von ihm alleine zu tragen seien, ist nach der insoweit eindeutigen Recht- sprechung des BGH unzulässig und führt zur Rechtswidrigkeit der Jahresabrechnung (vgl.: BGH, Urt. v. 4.3.2011 -V ZR 156/10, ZMR 2011, 573). 2. Kostenumlage nach Verursa- chung?

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Auch wenn in Ansehung gemeinschaft- licher Kosten ein Ersatzanspruch gegen einen Eigentümer wegen einer diesem zurechenbaren schuldhaften Pflichtver- letzung in Rede steht, rechtfertigt dies die Direktbelastung des betreffenden Ei- gentümers in der Jahresabrechnung in Abweichung von dem vereinbarten Ko- stenverteilungsschlüssel nur dann, wenn der Anspruch rechtskräftig tituliert ist oder sonst feststeht, insbesondere aner- kannt ist (vgl.: BGH, Urt. v. 4.3.2011 - V ZR 156/10, ZMR 2011, 573). Im Übrigen besteht auch keine Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, behauptete Schadensersatzansprüche durch Beschluss über die Jahresabrech- nung unter Umgehung des Rechtswegs zu begründen und unmittelbar beizutrei- ben (vgl.: BGH, Urt. v. 4.3.2011 - V ZR 156/10, ZMR 2011, 573). Die Genehmigung der Jahresabrechnung, in welcher die Kosten der Legionellen- beseitigung sowie der erforderlichen Nachuntersuchungen auf sämtlicheWoh- nungseigentümer umgelegt werden, be- deutet indes nicht, dass damit keine Er- satzansprüche gegen diejenigen Sonderei- gentümer geltend gemacht werden können, welche den Kostenanfall zurechenbar und schuldhaft verursacht haben (vgl.: BGH v. 4.3.2011 - V ZR 156/10, ZMR 2011, 573). Soweit die übrigenWohnungseigentümer der Auffassung sind, dass in Ansehung der Kosten der o.g. Nachuntersuchungen Schadensersatzansprüche gegen diejeni- gen Sondereigentümer geltend gemacht werden können/sollen, deren Sonderei- gentum als Quelle der Legionellen-kon- tamination des Trinkwassers identifiziert wurde, ist folgendes zu berücksichtigen. aa) Ursächlichkeitsnachweis Zunächst können solche Schadensersatz- ansprüche nur dann mit Aussicht auf b) Vorbehalt von Schadensersatzan- sprüchen

Erfolg geltend gemacht werden, wenn gerichtsfest nachgewiesen werden kann, dass die o.g. Nachuntersuchungen nur deshalb notwendig wurden, weil der oder die betreffenden Sondereigentümer die ihnen obliegende Pflicht, ihr Sonderei- gentum so zu benutzen sowie instand zu halten und instand zu setzen, dass dem Sondereigentum anderer Wohnungsei- gentümer und/oder dem Gemeinschafts- eigentum kein Nachteil erwächst, schuld- haft vernachlässigt haben (vgl. §§ 280, 823 ff. BGB, 14 Nr. 1 WEG). Dies setzt voraus, dass gerichtsfest nach- gewiesen werden kann, dass die imTrink- wasser festgestellte Legionellenkontami- nation ursächlich auf einen mangelhaften Gebrauch oder Zustand des Sondereigen- tums zurückzuführen ist. bb) Verschuldensnachweis Ferner ist zu beweisen, dass die betref- fenden Sondereigentümer dabei ein Ver- schulden trifft. Der Verschuldensnachweis bei einer Ver- nachlässigung der Betreiberpflichten im Umgang mit Trinkwasserinstallationen ist dabei allerdings regelmäßig schwer zu führen, da die technischen Vorschriften, aus denen sich u.a. die Pflicht zur regel- mäßigenWasserentnahme aus der Trink- wasserinstallation ergibt (z.B. VDI-Richt- linie 6023, u.v.a.m.) einem diesbezüglich technisch nicht vorgebildeten durch- schnittlichenWohnungseigentümer nicht positiv bekannt sein müssen. Anders kann dies zu beurteilen sein, wenn sämtliche Eigentümer der Anlage zuvor, insbesondere durch schriftliche oder sonst nachweisbare Belehrung (insbesondere durchAushändigung entsprechender Bro- schüren über den regelgerechten Umgang mit der Trinkwasserinstallation) über die entsprechenden Betreiberpflichten infor- miert wurden. Besondere Probleme ergeben sich indes, wenn das betreffende Sondereigentum vermietet ist, da der jeweilige Sonderei- gentümer für ein etwaiges Verschulden

seines Mieters nicht ohne weiteres haf- tet.

cc) Beschlussfassung zur An- spruchsdurchsetzung

Ferner bedarf es für die außergerichtliche und notfalls gerichtliche Durchsetzung der o.g. Ansprüche eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, durch welchen die Verwaltung zur Anspruchsdurchset- zung (unter Einschaltung eines Rechts- anwalts) ermächtigt wird (vgl. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG). Dabei ist besonders zu berücksichtigen, dass der BGH aktuell die Frage unbeant- wortet gelassen hat, ob durch die Bestrei- tung von Kosten aus Gemeinschaftsmit- teln, hinsichtlich deren Verauslagung Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden sollen, derWohnungseigentümer- gemeinschaft selbst ein Schaden entstan- den ist, oder ob dieser Schaden, da die Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt wurden, lediglich diesen in Höhe des von ihnen mit der Abrechnung begli- chenen Kostenanteils ein individueller Schaden entstanden ist (vgl.: BGH, Urt. v. 8.2.2019 - V ZR 153/18, BeckRS 2019, 9147). Dabei können nachAuffassung des BGH die gegebenenfalls den einzelnen Eigen- tümern zustehenden Schadensersatzan- sprüche jedoch durch sog. Vergemein- schaftungsbeschluss gem. § 10Abs. 6 S. 3Alt. 2WEG zurAusübung an dieWohnungseigentümergemeinschaft gezogen werden, so dass im Falle der Beschlussfassung über die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen stets vor- sorglich Ansprüche des Verbandes und die vergemeinschafteten Ansprüche der Eigentümer benannt werden sollten (vgl.: BGH, Urt. v. 8.2.2019 - V ZR 153/18, BeckRS 2019, 9147).

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Neuigkeiten des BGH zur Vertretung in einer Eigentümerversammlung

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In der letztenAusgabe 52 hatte Frau RAin Cathrin Fuhrländern ausführlich zu den Problemen bei der Vertretung in einer Eigentümerversammlung berichtet. Un- mittelbar danach veröffentlichte der BGH eine interessante Entscheidung, die er- gänzend zu dem Aufsatz von Frau Fuhr- länder veröffentlicht werden soll: Eine Bestimmung in der Teilungserklä- rung, nach der ein Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungs- eigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin er- gänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einemMitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochter- gesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sonderei- gentumseinheiten zuständig ist. BGH, Urteil vom 28. Juni 2019 Az. V ZR 250/18

Anlässlich einer Eigentümerversammlung wollte sich eine Eigentümerin (eine GmbH) durch die Mitarbeiterin eines 100% Tochterunternehmens vertreten lassen, welche mit der Verwaltung der Wohnungen betraut war. Der Verwalter wies dieseVollmacht zurück, so dass ohne Berücksichtigung der Stimmen der GmbH, entsprechende Beschlüsse gefasst wurden. Es kam zum Rechtsstreit, in welchem geklärt werden musste, ob die Zurück- weisung der Vollmachten in Ordnung war. Das Problem: Die Regelungen zur Vertretung in einer Eigentümerversammlung sind abdingbar, d. h. jede Teilungserklärung kann andere Regelungen enthalten. Im vorliegenden Fall war fraglich, ob eine juristische Per- son sich durch Mitarbeiter oder nur durch einen organschaftlichen Vertreter (z. B. Geschäftsführer) vertreten lassen kann. Hinzu kam, dass diese Mitarbeiterin auch noch in einem Tochterunternehmen be- schäftigt war. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH gab der GmbH recht, denn die Vertreterbeschränkung in der Teilungser- klärung weist insoweit eine unbeabsich- tigte Regelungslücke auf. An den Fall, dass eine juristische Person Wohnungs- eigentümerin ist, wurde bei Errichtung der Teilungserklärung offensichtlich nicht gedacht. Daher ist eine Bestimmung in der Tei- lungserklärung, nach der Wohnungsei- gentümer sich in der Eigentümerversamm- lung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder denVerwalter vertreten lassen können, regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt. Eine Vertre- tungsklausel ist daher regelmäßig - und so auch hier – ergänzend dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische

Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für dieVerwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist Praxis-Tipp: Endlich konnte der BGH diese wichtigen Rechtsfragen für die Praxis klären, denn offensichtlich vergessen dieVerfasser der Teilungserklärungen das es auch juristi- sche Personen gibt, die keinen Ehegatten haben und natürlich auch daran interessiert sind, dass Ihre Interessen vernünftig ver- treten werden. Aber Vorsicht: Bei jeder Teilungserklärung muss genau auf den Wortlaut der Vertreterklausel geachtet werden.

Der Fall: In der Teilungserklärung ist bestimmt:

„EinWohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemein- schaft oder denVerwalter in derVersamm- lung vertreten lassen. Der Vertreter bedarf einer schriftlichen Vollmacht, die dem Verwalter spätestens vor Beginn der Ver- sammlung auszuhändigen ist.“

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Videoüberwachung in WEG-Anlagen Nicht nur eine Frage des Datenschutzes – Teil II

b) Verpflichtungs- oder Beschlusser- setzungsklage Gegebenenfalls kann der betroffene Ei- gentümer, sofern die Gemeinschaft sich einer Befassung mit der Thematik über- haupt verweigert, Verpflichtungsklage erheben, gerichtet auf Verurteilung der übrigen Eigentümer zur Zustimmung zu der begehrten Maßnahme (vgl.: Jennißen/ Heinemann, WEG, 6. Aufl. 2019, § 21 Rn. 46). Verweigern die übrigen Eigentümer sich nach der gebotenenAnrufung der Eigen- tümerversammlung hingegen einer posi- tiven Beschlussfassung, ist eineVerpflich- tungsklage unzulässig. Vielmehr ist gegen einen ergangenen ablehnenden Beschluss Anfechtungsklage zu erheben, die zwecks Herbeiführung eines positiven Ergebnis- ses mit der Beschlussersetzungsklage gem. § 21Abs. 8WEG zu verknüpfen ist (vgl.: LG München I, Urt. v. 24.3.2016 – 36 S 12134/15, ZMR 2016, 802; Hügel/ Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 21 Rn. 36 m.w.N.). Zur Durchsetzbarkeit dieses Anspruchs gehört indes, dass die vom betreffenden einzelnen Eigentümer begehrte Maßnah- me die einzige ist, welche ordnungsmä- ßiger Verwaltung entspricht; d.h. dass das grundsätzlich freie Entscheidungsermes- sen der übrigen Wohnungseigentümer diesbezüglich „auf Null“ reduziert sein muss (vgl.: BGH, Urt. v. 2.10.2015 – V ZR 5/15, NZM 2015, 937; BGH, Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955; Jennißen/Heinemann, WEG, 6. Auflage 2019, § 21 Rn. 43). c) Durchsetzungshindernisse Mit Blick auf die in Teil I gemachten Ausführungen, wonach die Einrichtung einer Videoüberwachungsanlage unter grundrechtlichen, wohnungseigentums- rechtlichen und datenschutzrechtlichen Aspekten stets nur „das letzte Mittel“ des

Im ersten, in der letztenAusgabe erschie- nenen Teil I wurde der Frage nachgegan- gen, unter welchenVoraussetzungen und unter Beachtung welcher Rechtmäßig- keitsanforderungen dieWohnungseigen- tümergemeinschaft eine Videoüberwa- chung der Anlage ins Leben rufen bzw. gestalten kann. Im hier vorliegenden zweiten Teil soll untersucht werden, ob und unter welchen Maßgaben der einzelneWohnungseigen- tümer berechtigt ist, eine Videoüberwa- chung durchzuführen. Das Bedürfnis hiernach kann zum einen dadurch entstehen, dass die Wohnungs- eigentümergemeinschaft von entsprechen- den Maßnahmen absieht oder ausschließ- lich das Sondereigentum bzw. das Son- dernutzungsrecht des einzelnen Woh- nungseigentümers betroffen ist. Kann zum Schutz des Eigentums oder anderer Rechtsgüter die Einrichtung einer Videoüberwachungsanlage für den Be- reich des Gemeinschaftseigentums erwo- gen werden, bliebt die Wohnungseigen- tümergemeinschaft insoweit jedoch un- tätig oder lehnt entsprechende Maßnah- men ab, stellt sich die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer eine Vi- deoüberwachung gleichwohl (gegebenen- falls gegen den Willen der übrigen Woh- nungseigentümer) durchsetzen kann. Gem. § 21 Abs. 4, Abs. 3 WEG steht jedemWohnungseigentümer ein indivi- duell durchsetzbarer Rechtsanspruch auf die Durchführung solcher Maßnahmen zu (d.h. auf positive Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung), die ordnungsmäßiger Verwaltung entspre- chen. 1. Anspruch auf Videoüberwachung durch die Gemeinschaft? a) Der Anspruch auf ordnungsmäßi- ge Verwaltung

Schutzes von Eigentum oder anderer Rechtsgüter mit Verfassungsrang darstellt, dürfte ein Anspruch auf Videoüberwa- chung in den seltensten Fällen durchsetz- bar sein, da die übrigenWohnungseigen- tümer stets im Sinne des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit andere, weniger einschneidende Maßnahmen erwägen und auch mit Blick auf die hohen Rechtmä- ßigkeitsanforderungen sowie die einher- gehenden nicht unerheblichen Kosten von einerVideoüberwachungAbstand nehmen können. Für die Gestaltungsklage gem. § 21 Abs. 8 WEG ist zu beachten, dass konkrete Maßnahmen nur dann gerichtlich ange- ordnet bzw. bereits gefasste Beschlüsse nur dann durch eine anderslautende Re- gelung des Gerichts ersetzt werden, wenn dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes zwingend notwendig ist (vgl.: BGH, Urt. v. 26.2.2016 – V ZR 250/14, NZM 2016, 523). Daran dürfte es regelmäßig fehlen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass, sofern das Ergebnis der richterlichen Ermessen- sausübung darin bestehen soll, anstelle der hierzu berufenen Wohnungseigentü- mer die Durchführung einer konkreten Verwaltungsmaßnahme anzuordnen, sämt- liche die notwendigen Entscheidungs- grundlagen so beizubringen sind, dass das Gericht in die Lage versetzt wird, nach billigem Ermessen so zu entscheiden, wie es an sich Sache der Eigentümer ge- wesen wäre. Gerade wenn es um die Durchführung einer konkret begehrtenVerwaltungsmaß- nahme geht, wie hier um die Durchführung einer Videoüberwachung, für welche eine Vielzahl von Gesichtspunkten zu beden- ken sind und insbesondere ein Daten- schutzunternehmen zu beauftragen ist, so

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ist eine ausreichende Anzahl von Ange- boten vorzulegen, aus denen sich ergibt, was konkret und zu welchen Kosten durchgeführt werden soll sowie, dass die jeweiligen Anbieter auch konkret bereit sind, im Falle der Auftragserteilung die Maßnahme durchzuführen (vgl.: LGHam- burg, Beschl. v. 20.1.2016 – 318 S 99/15, ZMR 2016, 724; LG Dortmund, Urt. v. 10.11.2015 - 1 S 308/15, ZMR 2016, 387; Hügel/ Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 21 Rn. 154). An den dargestellten rechtlichen und tatsächlichen Hürden dürfte eine indivi- duelle Durchsetzung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichte- ten Anspruch auf Einrichtung einer Vi- deoüberwachungsanlage regelmäßig scheitern. 2. Überwachung des Gemeinschafts- eigentums durch den einzelnen Ei- gentümer Kommt der Betrieb einer Videoüberwa- chungsanlage für den Bereich des Ge- meinschaftseigentums in Betracht, kann der einzelne Eigentümer, wenn die Ge- meinschaft selbst untätig bleiben möchte (und zum Tätigwerden nicht gezwungen werden kann) den Antrag stellen, dass ihm anstelle der Gemeinschaft die Er- laubnis erteilt wird, eine Videoüberwa- chung durchzuführen. a) Ermächtigung des Einzelnen zur Überwachung des Gemeinschaftsei- gentums Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich grundsätzlich dafür entscheiden, die Durchführung von an sich von der Gemeinschaft obliegendenVerwaltungs- maßnahmen auf einzelne Wohnungsei- gentümer zu delegieren, indem der be- treffende Eigentümer (auf dessenWunsch hin) zur Durchführung einer Verwaltungs- maßnahme in Ansehung des Gemein- schaftseigentums ermächtigt wird (vgl.:

BGH, Urt. v. 19.7.2013 – V ZR 109/12, NZM 2014, 81).

Die Überwachung gemeinschaftlicher Räume oder Flächen durch den einzelnen Eigentümer bedeutet daher in der Regel einen unzulässigen Eingriff in die Per- sönlichkeitsrechte (Recht am eigenen Bild) der betroffenen Eigentümer und Besucher und damit eine nicht hinnehm- bare Beeinträchtigung, auch bei einer Kameraattrappe (vgl.: LG Düsseldorf, Urt. v. 28.11.2013 - 19 S 25/13, ZWE 2015, 30; AG Kassel, Urt. v. 12.11.2009 - 800 C 612/08, ZMR 2010, 485; Bärmann/ Merle, WEG, 14. Aufl. 2018, § 22 Rn. 288). Daher entspricht ein Beschluss der Ei- gentümerversammlung, derartiges zu untersagen, grundsätzlich ordnungsmä- ßiger Verwaltung (vgl.: OLG Köln, Urt. v. 5.11.2008 - 2 U 16/08, ZMR 2008, 559; Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Aufl. 2019, § 15 Rn. 109). Eine Ausnahme gilt nur für den beson- deren Fall, dass überwiegende schutzwür- dige Interessen an der dauernden Über- wachung auch von Gemeinschaftseigen- tum vorliegen. Hierzu genügt es aber nicht, dass von einem Teil der übrigen Eigentümer oder anderer Bewohner Be- lästigungen ausgehen oder Eigentum vor Beschädigungen durch Dritte geschützt werden soll; etwas anderes soll aber gel- ten, wenn die körperliche Unversehrtheit des betreffenden Wohnungseigentümers aufgrund konkreter zeitnaher Vorfälle zu schützen ist (vgl.: OLGMünchen, Beschl. v. 11.3.2005 – 34 Wx 2/05/ NZM 2005, 668; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl. 2018, § 22 Rn. 288). Auch in diesem Fall ist der betreffende Eigentümer aber nicht berechtigt, dauer- hafte Aufzeichnungen zu fertigen bzw. eine dauerhaften Speicherung von Bild- aufzeichnungen durchzuführen (vgl.: OLG bb) Ausnahme: Konkrete Gefährdung der körperlichen Unversehrtheit

Daher ist es denkbar, dass der einzelne Wohnungseigentümer den Antrag stellt, dass, wenn die Gemeinschaft schon selbst nicht tätig werden wolle, der betreffende Eigentümer durch Beschluss ermächtigt wird, auf eigene Kosten eine Videoüber- wachung des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Das Interesse eines einzelnenWohnungs- eigentümers an der Überwachung des Gemeinschaftseigentums rechtfertigt in- des grundsätzlich nicht dessen Ermäch- tigung zur Videoüberwachung des Ge- meinschaftseigentums, da die notwendi- ge Kontrolle der Rechtmäßigkeit der Maßnahme der Wohnungseigentümerge- meinschaft entzogen bzw. erheblich er- schwert wird (vgl.: AG Bergisch Glad- bach, Urt. v. 3.9.2015 – 70 C 17/15, NZM 2016, 211; Jennißen/Heinemann, WEG, 6. Aufl. 2019, § 21 Rn. 109). b) Überwachung des Gemeinschafts- eigentums ohne Genehmigung Der einzelne Eigentümer kann sich aber auch entscheiden, eine Überwachung ohne Genehmigung der Eigentümerversamm- lung durchzuführen. aa) Grundsatz: Keine Befugnis zur Überwachung des Gemeinschaftsei- gentums Dabei gilt, dass, ebenso wie sich das Recht der Gemeinschaft zur Videoüberwachung nur auf Flächen, Anlagen, Einrichtungen und Räume des gemeinschaftlichen Ei- gentums und nicht auf das Sondereigentum bezieht, dass der einzelne Sondereigentü- mer grundsätzlich nicht zur Überwachung des gemeinschaftlichen Eigentums befugt ist (vgl.: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 5.1.2007 – I-3 Wx 199/06, MDR 2007, 946; OLGMünchen, Beschl. v. 11.3.2005 – 34 Wx 2/05/ NZM 2005, 668).

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Düsseldorf, Beschl. v. 5.1.2007 – I-3Wx 199/06, MDR 2007, 946; Bär-mann/Mer- le, WEG, 14. Aufl. 2018, § 22 Rn. 288). Daher ist u.a. die Installation eines digi- talen Türspions mir Kamerafunktion, der an ein Smartphone gekoppelt ist, zur Überwachung des Hausflurs auch bei drohenden Angriffen gegen die körperli- che Unversehrtheit unzulässig, auch wenn dies polizeilich empfohlen wurde (vgl.: AG Bergisch Gladbach, Urt. v. 3.9.2015 – 70 C 17/15, NZM 2016, 211; Jennißen/ Heinemann, WEG, 6. Aufl. 2019, § 21 Rn. 109). cc) Ausnahme: Öffentliche Sicherheit Schutz- und Überwachungsmaßnahmen sind ferner hinzunehmen, wenn diese im Interesse der öffentlichen Sicherheit, ins- besondere aufgrund polizeilicher Anord- nung, zum Schutz der persönlichen Un- versehrtheit eines einzelnen Wohnungs- eigentümers getroffen werden; z.B. zum Schutz eines mit Ermittlungen im Bereich der organisierten Kriminalität befassten Staatsanwalts (vgl.: OLG Zweibrücken, Beschl. v. 20.6.03 - 3 W 126/03, ZMR 2004, 380). 3. Überwachung des Sondereigen- tums durch den einzelnen Eigentü- mer Ist nach den in Teil I dargestellten Vor- gaben eine Videoüberwachung zulässig, darf der einzelne Sondereigentümer (nur) sein Sondereigentum überwachen (vgl.: BGH, Urt. v. 24.5.2013 – V ZR 220/12, NJW2013, 268; OLGDüsseldorf, Beschl. v. 5.1.2007 – I-3Wx 199/06, MDR 2007, 946; OLGMünchen, Beschl. v. 11.3.2005 – 34 Wx 2/05/ NZM 2005, 668). a) Grundsatz: Keine Genehmigungs- pflicht Durch die Überwachung des Sonderei- gentums erwächst den anderenWohnungs- eigentümern kein Nachteil, der über das

unvermeidbare Maß der Beeinträchtigung hinausgeht. Es darf daher in das Klingel- tableau der Wohnanlage eine Videoka- mera eingebaut werden, um mit einer kurzen Bildübertragung in der Wohnung zu prüfen, wer die Klingel betätigt hat (vgl.: BGH, Urt. v. 8.4.2011 – V ZR 210/10, ZMR 2011, 734). Entsprechendes gilt für eine Überwachung von Flächen oder Räumen, anderen ein Sondernutzungsrecht besteht (vgl.: Bär- mann/ Merle, WEG, 14. Aufl. 2018, § 22 Rn. 288). Sind mehrere Eigentümer sondernutzungs- berechtigt, so entscheiden diese mehr- heitlich über eine Überwachung (vgl.: Jennißen/Hogenschurz, WEG, 6. Aufl. 2019, § 14 Rn. 4c). Einer Genehmigung durch die übrigen Wohnungseigentümer, insbesondere durch Beschluss der Eigentümerversammlung, bedarf er hierzu nicht (vgl.: BGH, Urt. v. 16.3.2010 – V ZR 176/09, NJW 2010, 1533; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 09.01.2013 - 539 C 7/12, ZMR 2014, 59; Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Aufl. 2019, § 15 Rn. 109). Liegt keine der vorstehend unter Ziff. 2. Buchst. bb) und cc) beschriebenen Aus- nahmen vor, ist hingegen eine Überwa- chung, die sich (auch) auf den Bereich des Gemeinschaftseigentums erstreckt, unzulässig (vgl.: OLGDüsseldorf, Beschl. v. 5.1.2007 – I-3Wx 199/06, MDR 2007, 946; OLGMünchen, Beschl. v. 11.3.2005 – 34 Wx 2/05/ NZM 2005, 668; Jenni- ßen/Hogenschurz, WEG, 6. Aufl. 2019, § 14 Rn. 4c). Dabei gilt, insbesondere für den Einsatz sog. Dash-Cams in Fahrzeugen, die z.B. in einer Tiefgarage abgestellt werden, dass eine Videoüberwachung von Perso- b) Keine Überwachung (auch) des Gemeinschaftseigentums

nen und Fahrzeugen auf der Gemein- schaftsfläche in der Tiefgarage sowohl eine Verletzung des Miteigentums der übrigen Eigentümer als auch eine Verlet- zung ihrer Persönlichkeitsrechte bedeutet. Für die Annahme eines unzumutbaren Beeinträchtigung reicht alleine die nahe- liegende Möglichkeit, dass die Reichwei- te der Überwachung das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht überschreitet bzw. mit geringem Aufwand geändert werden kann, aus (vgl.: AG Hamburg- Barmbek, Urt. v. 14.10.2016 - 880 C 9/16, ZMR 2017, 266; Jennißen/Hogenschurz, WEG, 6. Aufl. 2019, § 14 Rn. 4c). c) Verbot baulicher Veränderungen Da sich das Recht des einzelnen Eigen- tümers zur (notwendigen) Überwachung auf sein Sondereigentum bzw. sein Son- dernutzungsrecht beschränkt, besteht keine Befugnis zur Vornahme baulicher Veränderungen im Bereich des gemein- schaftlichen Eigentums. Die Anbringung von Kameraeinrichtun- gen, sogar Außenspiegeln, kann daher einen Nachteil für die übrigenWohnungs- eigentümer i.S.d. § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG führen und zu deren Beseiti- gung führen (vgl.: Jennißen/Hogenschurz, WEG, 6. Aufl. 2019, § 22 Rn. 107). 4. Fazit Ebenso wie die Videoüberwachung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft un- terliegt die Überwachung des Sonderei- gentums erheblichenAnforderungen, die in der Praxis, auch wegen des damit ver- bundenen erheblichen Aufwands, auch mit Blick auf den sicher zu stellenden Datenschutz, kaum rechtssicher durch- geführt werden kann.

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Peter Schindlmeier, casavi GmbH, Geschäftsführer Digitale Unterstützung für Beiräte, Eigentümer und Verwalter

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Die Tätigkeit alsWEG-Beirat kostet häu- fig mehr Zeit und Nerven, als den Eh- renamtlichen lieb ist: Für die regelmäßi- ge Prüfung von Wirtschaftsplan, Rech- nungslegungen und Kostenanschlägen wollen Papierberge angehäuft, bearbeitet und organisiert werden. Zudem ist die persönliche Abstimmung mit dem Ver- walter am einfachsten während der eige- nen Arbeitszeit möglich und auch, bei Bedarf alle Eigentümer zu erreichen, kann sich schwierig gestalten. Um die Eigentümer-Kommunikation zu verbessern und WEG-Beiräten ihre Tä- tigkeit zu erleichtern, setzen deshalb im- mer mehr Immobilienverwalter auf digi- tale Unterstützung. So dient casavi, die Cloud-Lösung für die digitale Verwaltung von Immobilien, be- reits vielen Immobilienverwaltern, Ei- gentümern und WEG-Beiräten als zen-

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Information

Unsere Autoren

Juristische Fachautoren:

- Fachanwaltin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht WIR Jennißen & Partner mbB, Köln RAin Cathrin Fuhrländer

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

- Geschäftsführer der casavi GmbH Peter Schindlmeier

Weiterhin wirkten an dieser Ausgabe mit: Massimo Füllbeck

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