BEIRATaktuell_71

BEIRATAKTUELL Entscheidende Information für den Verwaltungsbeirat im Wohnungseigentum Einzelpreis 8,55 (inkl. 7 % USt.)

Gebäudeenergiegesetz (GEG) Teil 2

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Ausgabe: 71 Quartal II-24

i Aktuelles aus der Branche

Wichtige Urteile

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 viertel jährlich und bietet entscheidende Infor mation für Verwaltungsbeiräte im Woh nungseigentum. Herausgeber/Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger fürWohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

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Abonnenten-Betreuung: Massimo Füllbeck Fon 0208 30276831 info@beirataktuell.de

in der aktuellen Ausgabe möchten wir die Ausführungen zum neuen GEG (Ge bäudeenergiegesetz) vorerst zum Ab schluss bringen. Herr Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch er läutert auch im zweiten Teil sehr detail liert, welche Rechte und Pflichten auf dieWEG in Deutschland zukommen bzw. welche Fragen und Probleme ggf. offen sind und gibt entsprechende Handlungs empfehlungen. Sicherlich wird uns das "Heizungsgesetz" die nächsten Jahre begleiten. In diesem Zusammenhang haben wir einen "verkürzten" Beitrag zur steuerli chen Geltendmachnung von energetsi che Maßnahmen integriert. Wir haben in den letzten Monaten verstärkt Anfra gen zu den Steuerermäßgigungen des § §35c EStG erhalten.

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

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Auflage: 4.630 Stück

Preise: Einzelpreis Heft 8,55 EUR, im Jahresabo 16 EUR (4 Ausgaben, excl. MwSt. + Ver sand), ab 20 Exemplaren Jahresabo 2,40 EUR (4 Ausgaben, exkl. MwSt. und Ver sand) Datenschutz: Informationen zum Datenschutz finden Sie auf www.beirataktuell.de Urheberrecht: Die veröffentlichten Artikel sind urhe berrechtlich geschützt. Jede vom deut schen Urheberrecht nicht zugelassene Verwertung bedarf der vorherigen schrift lichen Zustimmung des Herausgebers. Dies gilt insbesondere für Vervielfälti gung, Bearbeitung, Übersetzung, Ein speicherung, Verarbeitung bzw. Wieder gabe von Inhalten in Datenbanken oder anderen elektronischen Medien und Systemen. Die unerlaubte Vervielfältigung oder Weitergabe einzelner Artikel oder meh rerer Seiten ist nicht gestattet und straf bar. Lediglich die Herstellung von Kopi en für den persönlichen, privaten und nicht kommerziellen Gebrauch ist erlaubt.

Viel Spaß mit der Lektüre wünscht

Ihr Massimo Füllbeck

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Umsetzung des GEG - Teil 2

III. Verfahren nach dem ersten Aus tausch einer Etagenheizung Gem. § 71l Abs. 1 S. 1 GEG sind die An forderungen des § 71 Abs. 1 GEG binnen einer Frist von längstens 5 Jahren nach dem ersten Austausch einer alten Eta genheizung einzuhalten. 1. Fristgebundene Entscheidungs pflicht der Wohnungseigentümer Innerhalb der durch den ersten Aus tausch einer alten Etagenheizung aus gelösten 5-Jahres-Frist haben die Woh nungseigentümer über die Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG (mindestens 65% der von einer neu ein zubauenden bzw. auszutauschenden Etagen- oder Zentralheizung bereitge stellten Wärme müssen mit erneuerba ren Energien oder unvermeidbarer Ab wärme erzeugt werden) zu beschließen (§ 71n Abs. 5 GEG). Es ist also eine Entscheidung darüber zu treffen, ob die bisherige vollständige oder teilweise Beheizung der Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten mittels Etagen heizungen ganz oder teilweise beibe halten werden oder eine vollständige oder teilweise Beheizung mittels einer Zentralheizung erfolgen soll und wie dies umgesetzt wird. Besonders zu beachten ist, dass für den Fall, dass die o.g. Entscheidung nicht innerhalb der durch den ersten Aus tausch einer Etagenheizung ausgelösten 5-Jahres-Frist getroffen wird, die GdWE gesetzlich zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage ver pflichtet ist (§§ 71n Abs. 5 S. 1, 71l Abs. 4S. 1GEG). 2. Folgen einer unterlassenen Ent scheidung

3. Bedeutung der Mitteilungspflicht der Wohnungseigentümer Um der GdWE ausreichend Zeit zur Vor bereitung der zu treffenden Entschei dung zu geben, ist jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer gem. § 71n Abs. 2 S. 4 GEG verpflichtet, die GdWE (d.h. die Verwaltung) über den Ausfall einer alten Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme unver züglich zu unterrichten. Hinweis: Diese Pflicht zur unverzüglichen Unter richtung über den Ausfall oder den Aus tausch einer Etagenheizung ist von besonderer Bedeutung und in jedem Falle zu beachten, da die o.g. 5-Jahres Frist auch ohne Kenntnis der GdWE (der Verwaltung) vom ersten Austausch einer Etagenheizung zu laufen beginnt, weil sie bereits durch den Umstand des Hei zungstauschs ausgelöst wird. Dies kann im schlimmsten Fall zu erheb lichen Nachteilen für die GdWE und einer nicht unerheblichen Haftung des gegen die Unterrichtungspflicht versto ßenden Eigentümers führen, wenn die notwendigen Entscheidungen aufgrund einer nicht oder zu spät erfolgten Un terrichtung nicht rechtzeitig vorbereitet und durchgeführt werden können. Denn bei nicht fristgerechtem Handeln droht die Pflicht zur vollständigen Um stellung auf eine Zentralheizung (§§ 71n Abs. 5 S. 1, 71l Abs. 4 S. 1 GEG). 4. Pflicht zur Abhaltung einer ersten Eigentümerversammlung Sobald die GdWE (d.h. die Verwaltung)

davon Kenntnis erlangt, dass die erste Etagenheizung ausgetauscht wurde, ist unverzüglich eine außerordentliche Ei gentümerversammlung einberufen (§ 71n Abs. 4 S. 1 GEG). Hinweis: Dass diese erste außerordentliche Ei gentümerversammlung unverzüglich abzuhalten ist, bedeutet nicht, dass die gesetzliche oder vereinbarte Ladungs frist abgekürzt werden darf. Ein Fall besonderer Dringlichkeit liegt regelmäßig nicht vor, denn die Entschei dungsfrist beträgt 5 Jahre. Besondere Dringlichkeit kann also nur vorliegen, wenn der erste Austausch einer Etagen heizung so spät bekannt wird, dass die se Frist kurzfristig abzulaufen droht. a) Belehrung der Wohnungseigen tümer über die 5-Jahres-Entschei dungsfrist Die Wohnungseigentümer sind insbe sondere auf den Beginn der 5-Jahres Entscheiungsfrist hinzuweisen sowie darauf, dass im Falle nicht fristgerecht getroffener Entscheidung der GdWE zur vollständigen Umstellung auf eine zen trale Heizungsanlage verpflichtet ist (§§ 71n Abs. 5 S. 1, 71l Abs. 4 S. 1 GEG). b) Beratung über die weitere Vorge hensweise In der außerordentlichen Eigentümer versammlung ist über die weitere Vor gehensweise zur Erfüllung der Anforde rungen des § 71 Abs. 1 GEG zu beraten. Hinweis: Zu diesem Zeitpunkt kann es empfeh-

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lenswert sein, zur Schaffung einer trag fähigen Entscheidungsgrundlage zu nächst einen Sachverständigen (Ener gieeffizienz-Experten) mit der Erstellung eines Gutachtens zu beauftragen, wel ches auf der Grundlage der vorliegenden Informationen gem. § 71n Abs. 1 u. 2 GEG sowie einer baulichen/technischen Bestandsaufnahme ermittelt, welche Möglichkeiten sich für die Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG ergeben, ob und wie diese baulich/tech nisch umsetzbar sind, welche Vor- und Nachteile sich jeweils ergeben und mit welchen geschätzten Kosten diese ver bunden sind.]notwendigen Entschei dungen aufgrund einer nicht oder zu spät erfolgten Unterrichtung nicht recht zeitig vorbereitet und durchgeführt werden können. Hinweis: Auch sollten die Möglichkeiten der In anspruchnahme öffentlicher Fördermit tel (Zuschüsse bzw. Darlehen gem. der BEG EM) für die im Gutachten als reali sierbar festgestellten Optionen geprüft werden. Siehe hierzu auch die nachfol genden Ausführungen unter Buchst. C. Ziff. II. Nr. 4. (Finanzierung). Hinweis: Zu diesem Zeitpunkt kann auch zu be denken sein, ob aufgrund besonderer Umstände die Befreiungstatbestände der §§ 5, 102 GEG vorliegen und es aus sichtsreich ist, einen Antrag auf Befreiung von den Anforderungen des GEG zu stellen. Hierzu ist es ratsam, die das Vor

liegen von Befreiungstatbeständen fachkundig beurteilen zu lassen (vgl. hierzu oben unter Buchst. A., Ziff. V.).

Es handelt sich um eine nicht unerheb liche bauliche Maßnahme, die, ebenso wie andere nicht unaufwändige Erhal tungsmaßnahmen, schrittweise vorzu bereiten ist, wozu in der Regel mehrere Eigentümerversammlungen notwendig sind.Zu berücksichtigen ist dabei die erhebliche Auslastung von Fachleuten (Energieeffizienz-Experten) und Fach unternehmen, die im Zuge der Neure gelungen des GEG sich einer Flut von Anfragen ausgesetzt sehen. Selbst dann, wenn die Wohnungseigen tümer in der ersten abzuhaltenden Ei gentümerversammlung beschließen, die oben empfohlene„Machbarkeitsstu die“ in Auftrag zu geben, ist in deren Anschluss noch die Frage der Möglich keit einer Befreiung sowie die Möglich keit der Inanspruchnahme von Förder mitteln aus dem BEG EM zu prüfen, was sicher einige Zeit in Anspruch nimmt. Erst wenn die Ergebnisse hierzu vorlie gen, kann in einer nachfolgenden Ei gentümerversammlung eine Entschei dung getroffen werden, welche der als möglich erarbeiteten Ausführungsvari anten weiter verfolgt werden soll. Erst dann kann der beauftragte Sach verständige (Energieeffizienz-Experte) diese Maßnahme konkret planen, ein Leistungsverzeichnis erstellen und die einzelnen Gewerke ausschreiben. Die Vergabe selbst kann dann erst in einer weiteren Eigentümerversammlung be schlossen werden.

5.Weitere Eigentümerversammlung(en)

Rechtzeitig innerhalb der o.g. 5-Jahres Frist ist in einer der nachfolgenden Ei gentümerversammlungen durch Be schluss eine konkrete Entscheidung über die Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG (mindestens 65% der von einer neu einzubauenden bzw. auszu tauschenden Etagen- oder Zentralhei zung bereitgestellten Wärme müssen mit erneuerbaren Energien oder unver meidbarer Abwärme erzeugt werden) zu treffen. Dem bevollmächtigten Bezirksschorn steinfeger ist die getroffene Entschei dung unverzüglich in Textform mitzu teilen (§ 71l Abs. 5 GEG). Es ist ein kon kretes Umsetzungskonzept zu erarbei ten, zu beschließen und auszuführen (§ 71n Abs. 5 GEG). Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in der Eigen tümerversammlung über den Stand der Umsetzung der Erfüllung der Anforde rungen des § 71 Abs. 1 GEG zu berichten. Hinweis: Zwar haben die Wohnungseigentümer erst binnen einer 5-Jahres-Frist eine Ent scheidung zu treffen. In der Praxis ist diese Frist kürzer als sie sich zunächst darstellt, sollte die Ent scheidung auf die Realisierung einer Zentralheizung hinauslaufen.

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IV. Die Entscheidungsoptionen der Wohnungseigentümer und deren Auswirkungen Welche Entscheidungen zu treffen sind und welche Auswirkungen sich hieraus ergeben, hängt zunächst maßgeblich von der vorhandenen Gestaltung der Heizungsversorgung ab. So kann eine Versorgung sämtlicher Einheiten mittels Etagenheizungen vor liegen. Denkbar ist aber auch, dass nur einzel ne Einheiten durch Etagenheizungen versorgt werden, während andere Ein heiten bereits an eine bestehende Zen tralheizung angeschlossen sind. So kommt es durchaus vor, dass eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft in einem größeren Gebäu de bereits eine Zentralheizung aufweist, während die in einem kleineren Neben gebäude vorhandenen Einheiten mittels Etagenheizungen versorgt werden. 1. Bestehende Versorgung aller Ein heiten mittels Etagenheizungen Werden sämtliche Einheiten der GdWE durch Etagenheizungen versorgt, ist gem. § 71l Abs. 2 S. 1, Abs. 3 S. 1 GEG innerhalb der 5-Jahres-Frist eine Ent scheidung darüber zu treffen, • ob die Wärmeversorgung weiterhin nur mit Etagenheizungen erfolgen soll, oder • ob alle Einheiten an eine neu einzu bauende Zentralheizung angeschlossen werden, oder • ob die Einheiten nur teilweise an eine neu einzubauende Zentralheizung angeschlossen und in den übrigen Einheiten weiterhin Etagenheizungen betrieben werden. a) Auswirkungen der Entscheidung über den Weiterbetrieb der Etagen heizungen Die Entscheidung für den Weiterbetrieb von Etagenheizungen hat folgende Kon

sequenzen: • Eine Etagenheizung, die vor dem 1.1.2024 (Inkrafttreten des GEG) einge baut wurde, muss, solange sie funktio niert, nicht durch eine Etagenheizung, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt, ersetzt werden, Reparaturen sind also möglich (§ 71l Abs. 1 S. 1 GEG). • Die erste Etagenheizung, die nach dem 1.1.2024 auszutauschen ist, darf noch durch eine Etagenheizung, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG nicht erfüllt, ersetzt werden (§§ 71l Abs. 1 S. 2, 71i S. 2 GEG). • Nach Ablauf der durch den Austausch der ersten Etagenheizung ausgelösten 5-Jahres-Frist auszutauschende Etagen heizungen müssen durch eine Etagen heizung, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt, ersetzt werden (§ 71l Abs. 3 S. 1 GEG). • Innerhalb der durch dem Austausch der ersten Etagenheizung ausgelösten 5-Jahres-Frist auszutauschende Etagen heizungen dürfen durch eine Etagen heizung, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG nicht erfüllt, ersetzt wer den. Diese muss aber, auch wenn sie nicht defekt ist, binnen 1 Jahres nach Ablauf der 5-Jahres-Frist durch eine Etagenhei zung, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt, ersetzt werden (§ 71l Abs. 3 S. 2 i.V.m. § 71l Abs. 2 S. 5 GEG). b) Auswirkungen der Entscheidung für eine Komplettzentralisierung Die Entscheidung für eine Umstellung der Beheizung des Objekts auf eine Zen tralheizungsversorgung durch Anschluss sämtlicher bislang durch Etagenheizun gen versorgten Einheiten (Komplett zentralisierung) hat folgende Konse quenzen: • Die neu einzubauende Zentralhei zung hat den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG zu entsprechen. • Als„Bonus“ für die Entscheidung zur

Umrüstung auf eine Zentralheizung ist diese erst bis spätestens 8 Jahre nach Ende der 5-jährigen Entscheidungsfrist fertig zu stellen, also spätestens 13 Jah re nach Beginn der Überlegungsfrist (§ 71l Abs. 2 S. 1 GEG). • Eine Etagenheizung, die vor dem 1.1.2024 als Altgerät eingebaut wurde, darf, solange sie funktioniert, weiter betrieben werden und muss nicht an die Zentralheizung angeschlossen wer den (§ 71l Abs. 2 S. 1 GEG). • Die erste Etagenheizung, die nach dem 1.1.2024 ausgetauscht wird, darf noch durch eine Etagenheizung, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG nicht erfüllt, ersetzt und daher weiter betrieben werden. Auch sie muss erst an die Zentralheizung angeschlossen werden, wenn sie„havariert“ (§§ 71l Abs. 1 S. 2, 71i S. 2 GEG). • Nach dem Austausch der ersten Eta genheizung muss jede wegen eines Defekts auszutauschende Etagenheizung an die Zentralheizung angeschlossen werden, wenn - die Zentralheizung fertiggestellt ist, - spätestens 13 Jahre nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung. • Solange die Zentralheizung nicht fertiggestellt oder die 13-jährige An schlusspflicht nicht abgelaufen ist, darf eine Etagenheizung durch eine solche ersetzt werden, die die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG nicht erfüllt. Diese muss aber, auch wenn sie nicht defekt ist, binnen 1 Jahres nach Ablauf der 13-Jahres-Frist an die Zentralheizung angeschlossen werden, also max. nach 14 Jahren (§ 71l Abs. 2 S. 3 GEG). Je nach den baulichen Gegebenheiten. z.B. bei mehreren Gebäuden, können die Wohnungseigentümer sich entschlie ßen, z.B. ein größeres Gebäude mit einer Vielzahl von Nutzeinheiten mit einer Zentralheizung auszustatten, während c) Auswirkungen der Entscheidung für eine Teilzentralisierung

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es für ein kleineres Gebäude mit wenigen Nutzeinheiten bei der bisherigen Ver sorgung durch Etagenheizungen ver bleibt (Teilzentralisierung). Geht also die Entscheidung der Woh nungseigentümer dahin, die Versorgung nur eines Teils der bislang durch Etagen heizungen versorgten Einheiten auf eine neu einzubauende Zentralheizung um zustellen, während es für die Versorgung anderer Einheiten bei Etagenheizungen verbleiben soll (Teilzentralisierung), hat dies folgende Konsequenzen: aa) Von der Teilzentralisierung er fasste Einheiten • Die neu einzubauende Zentralhei zung hat den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG zu entsprechen. • Als„Bonus“ für die Entscheidung zur Umrüstung auf eine Zentralheizung ist diese erst bis spätestens 8 Jahre nach Ende der 5-jährigen Entscheidungsfrist fertig zu stellen, also spätestens 13 Jah re nach Beginn der Überlegungsfrist (§ 71l Abs. 2 S. 1 GEG). • Für diejenigen Einheiten, die von der Teil-Umstellung auf eine Zentralheizung erfasst sind, gelten die vorstehend unter b) genannten Regeln für die Komplett Umstellung auf eine Zentralheizung (§ 71l Abs. 2 S. 1 - 3 GEG). • Für diejenigen Einheiten, die von der Teil-Umstellung auf eine Zentralheizung nicht erfasst werden, gelten die vorste hend unter a) genannten Regeln für den Weiterbetrieb von Etagenheizungen (§ 71l Abs. 4 u. Abs. 5 GEG). 2. Bestehende Versorgung mittels Zentralheizung und durch Etagen heizungen Werden nicht sämtliche Einheiten durch Etagenheizungen versorgt, weil bereits ein Teil der Einheiten durch eine beste hende Zentralheizung versorgt wird, ist gem. § 71l Abs. 2 S. 1, Abs. 3 S. 1 GEG innerhalb der 5-Jahres-Frist eine Ent scheidung darüber zu treffen, • ob die teilweise Wärmeversorgung durch Etagenheizungen aufrecht erhal bb) Von der Teilzentralisierung nicht erfasste Einheiten

ten werden soll oder

für den Weiterbetrieb von Etagenhei zungen (§ 71l Abs. 4 u. Abs. 5 GEG). bb) Mehrzentralisierung durch An schluss an eine neu einzubauende Zentralheizung Erwogen werden kann auch, bei Gele genheit des Anschlusses bislang durch Etagenheizungen versorgter Einheiten die bestehende Zentralheizung (z.B. aus Kapazitätsgründen) zu erneuern. • Die neu einzubauende Zentralhei zung hat den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG zu entsprechen. • Als„Bonus“ für die Entscheidung zur Umrüstung auf eine Zentralheizung ist diese erst bis spätestens 8 Jahre nach Ende der 5-jährigen Entscheidungsfrist fertig zu stellen, also spätestens 13 Jah re nach Beginn der Überlegungsfrist (§ 71l Abs. 2 S. 1 GEG). • Für alle Einheiten, die an die neu einzubauende Zentralheizungsanlage angeschlossen werden, gelten die unter Nr. 1. b) vorbeschriebenen Regeln für die Komplett-Umstellung auf eine Zent ralheizung (§ 71l Abs. 2 S. 1 - 3 GEG). • Für diejenigen Einheiten, die von dem Anschluss an die neue Zentralhei zung nicht erfasst werden, gelten die vorstehend unter Nr. 1 a) genannten Regeln für den Weiterbetrieb von Eta genheizungen (§ 71l Abs. 4 u. Abs. 5 GEG). Die Entscheidung gegen jeglichen An schluss der bisher durch Etagenheizun gen versorgten Einheiten an eine Zen tralheizung hat folgende Konsequenzen: • Für die bestehenbleibende Zentral heizung gelten die allgemeinen Regeln für Heizungsanlagen, wie unter Buchst. A. bereits beschrieben. • Für diejenigen Einheiten, die weiter hin durch Etagenheizungen versorgt werden, gelten die unter Nr. 1. a) vorbe schriebenen Regeln für bestehenblei bende Etagenheizungen (§ 71l Abs. 4 u. Abs. 5 GEG). V. Die Beschlussentscheidung der Wohnungseigentümer Die vorstehend dargestellten Entschei- b) Auswirkungen der Entscheidung gegen eine Mehrzentralisierung

• ob alle bislang mit Etagenheizungen ausgestatteten Einheiten an die beste hende oder eine neu einzubauende Zentralheizung angeschlossen werden oder • ob die bislang mit Etagenheizungen ausgestatteten Einheiten nur teilweise an die bestehende oder eine neu ein zubauende Zentralheizung angeschlos sen werden. Die Entscheidung für den Anschluss sämtlicher oder einzelner bisher durch Etagenheizungen versorgter Einheiten an eine bestehende oder neu einzubau ende Zentralheizung (Mehrzentralisie rung) hat folgende Konsequenzen. aa) Mehrzentralisierung durch An schluss an die bestehende Zentral heizung Ein vollständiger oder teilweiser An schluss bisher nicht zentral versorgter Einheiten an eine bestehende Zentral heizung kommt u.a. dann in Betracht, wenn die Kapazität der vorhandenen Zentralheizung ausreicht, um weitere Einheiten an diese anzuschließen. • Für die bestehenbleibende Zentral heizung gelten die allgemeinen Rege lungen für Heizungsanlagen, wie unter Buchst. A. bereits beschrieben. • Für diejenigen Einheiten, die an die bestehende Heizungsanlage angeschlos sen werden, gelten die vorstehend un ter Nr. 1 b) beschriebenen Regeln für die Umstellung auf eine Zentralheizung (§ 71l Abs. 2 S. 1 - 3 GEG). • Ergänzend gilt, dass die Anforderun gen des § 71 Abs. 1 GEG für diejenigen Einheiten, die an eine bestehende Hei zungsanlage angeschlossen werden, als erfüllt gelten, auch wenn die bestehen de Zentralheizungsanlage selbst (noch) nicht die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt (§ 71l Abs. 6 GEG). • Für diejenigen Einheiten, die von dem Anschluss an die Zentralheizung nicht erfasst werden, gelten die vorste hend unter Nr. 1 a) genannten Regeln a) Auswirkungen der Entscheidung für eine Mehrzentralisierung

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dungen zur weiteren Gestaltung der Beheizung der einzelnen Wohnungs bzw. Teileigentumseinheiten sind, eben so wie die Entscheidungen zu deren baulicher Umsetzung, durch Beschluss der Wohnungseigentümer in der Eigen tümerversammlung zu treffen. Dabei gelten, je nach Inhalt der grund sätzlichen Entscheidung der Wohnungs eigentümer für oder gegen einen voll ständigen oder teilweisen Anschluss an eine Zentralheizung, unterschiedliche Beschlussvoraussetzungen. Wird eine Entscheidung zugunsten einer Zentralheizungslösung getroffen, bedarf dieser Beschluss lediglich der einfachen Stimmenmehrheit in der Eigentümer versammlung (§§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 25 Abs. 1WEG). Es entspricht der ständigen Rechtspre chung, dass bauliche Maßnahmen, auch wenn diese zu einer Veränderung des bestehenden Zustands des Gemein schaftseigentums führen, als einfache Erhaltungsmaßnahmen zu qualifizieren sind, wenn -wie hier vorliegend- die Wohnungseigentümer gesetzlich ge halten sind, über die Ausführung solche Maßnahmen zu entscheiden. 2. Entscheidung für den Weiterbe trieb auch nur einer Etagenheizung Wird eine Entscheidung zugunsten der Beibehaltung auch nur einer Etagenhei 1. Entscheidung für eine Zentralhei zungslösung

zung getroffen, bedarf ein solcher Be schluss der doppelt-qualifizierten Mehr heit, d.h. es müssen mindestens zwei Drittel der abgegeben Stimmen Ja Stimmen sein, die zugleich mindestens 50% sämtlicher Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 71n Abs. 6 GEG). a) Das Mehrheitsquorum Zur Berechnung des erstgenannten Mehrheitserfordernisses ist nur auf die tatsächlich in der Eigentümerversamm lung abgegebenen Stimmen (also Ja und Nein-Stimmen) abzustellen, da in aller Regel Enthaltungen keine Stimm abgabe darstellen. Das Stimmgewicht richtet sich vorrangig nach den ggfls. in der Gemeinschafts ordnung hierzu getroffenen Vereinba rung (z.B. nach Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten), ansonsten nach dem gesetzlichen Stimmprinzip nach Köpfen (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG). Hinweis: Zu beachten ist, dass (selten) in der Ge meinschaftsordnung vereinbart sein kann, dass Enthaltungen als Nein-Stim men gelten. Für die Berechnung des zweiten Mehr heitserfordernisses kommt es nicht auf die Anzahl der in der Eigentümerver sammlung repräsentierten Miteigen tumsanteile, sondern auf sämtliche im Grundbuch eingetragenen Miteigen

tumsanteile an, gleich ob anwesend/ vertreten oder nicht. b) Fehlerhaft verkündete Beschlüsse Wird das Mehrheitsquorum des § 71n Abs. 6 GEG nicht erreicht, der Beschluss aber fälschlicherweise als zustande ge kommen verkündet, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, da das Er reichen der vorgeschriebenen Mehrheit nicht kompetenzbegründendes Tatbe standsmerkmal, sondern lediglich eine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung darstellt. Ein solche Beschluss ist also rechtswid rig, kann aber mangels fristgerechter Erhebung einer Anfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen (§ 23 Abs. 4 S. 2WEG). 3. Wiederholte Beschlussfassung Fraglich ist, ob ein Beschluss zur Ent scheidung der Wohnungseigentümer gem. § 71n Abs. 5 GEG auch wiederholt zur Abstimmung gestellt und dabei ggfls. abweichend entschieden werden kann. So kann in der Praxis durchaus der Fall eintreten, dass ein Beschlussantrag ab gelehnt wird oder sich nachträglich Umstände ergeben, die eine Änderung eines zuvor gefassten Beschlusses ratsam erscheinen lassen. a) Negativ-Beschlüsse Wird ein auf die Beibehaltung von Eta genheizungen gerichteter Beschlussan trag mehrheitlich abgelehnt oder wird das notwendige Mehrheitsquorum nicht

Unsere Autoren i

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Dr. Olaf Riecke

• Schriftleiter ZMR • Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. • Schwerpunkt: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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erreicht, stellt sich die Frage, ob über diesen Beschlussgegenstand erneut entschieden werden darf. Da es sich um einen sog. Negativ-Be schluss handelt, der sich lediglich in der Ablehnung des gestellten Beschlussan trags erschöpft, also keine positive Re gelung trifft, die eine sog. Sperr- bzw. Bindungswirkung erzeugt, spricht grund sätzlich nichts dagegen, über den Be schlussgegenstand erneut zu beraten und (ggfls. positiv) zu beschließen. Entsprechendes gilt für einen bloßen Negativ-Beschluss über eine Zentralhei zungslösung. b) Positive Beschlüsse Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Wohnungseigentümer nicht nur einen Negativ-Beschluss gefasst haben, sondern einen positiven Be schluss über den Verbleib von Etagen heizungen oder -umgekehrt- einen positiven Beschluss über eine Zentral heizungslösung. Ein positiv gefasster Beschluss schafft nämlich grundsätzlich einen Vertrau enstatbestand zugunsten des einzelnen Eigentümers, die sich auf die durch den positiv gefassten Beschluss erzeugten Wirkungen verlassen darf. Insofern wird die Aufhebung und Ab änderung eines einmal positiv gefassten Beschlusses i.S.d. § 71n Abs. 5 GEG durch einen Zweitbeschluss rechtmäßig kaum möglich sein. Im Ausnahmefall kann jedoch ein ab ändernder Zweitbeschluss in Frage kom men, etwa dann, wenn sich der zuvor gefasste Beschluss, es bei Etagenhei zungen zu belassen, nachträglich aus baulichen oder technischen Gründen als nicht umsetzbar erweist. Hier werden die Wohnungseigentümer den positiv gefassten Beschluss, es bei Etagenheizungen zu belassen, aufheben und durch einen abweichenden Be c) Aufhebung nicht umsetzbarer Beschlüsse

schluss für eine Zentralheizungslösung ersetzen wollen bzw. müssen. Dies dürfte ausnahmsweise zulässig sein, da kein schützenswertes Vertrauen der Wohnungseigentümer auf die getroffe ne -aber nicht realisierbare- Entschei dung für Etagenheizungen anzunehmen ist. Fraglich ist dann aber, welche Mehrheit für die Aufhebung des mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefassten Be schlusses pro Etagenheizung notwendig ist. Teilweise wird vertreten, dass auch die Aufhebung eines Beschlusses gem. § 71n Abs. 6 GEG der doppelt-qualifizier ten Mehrheit bedarf (vgl.: Börstinghaus/ Meyer/Zschieschack, Das neue GEG, 2024, § 4 Rn. 130). Nach anderer Auffassung und der bis herigen Rechtsprechung zu ähnlich gelagerten Fällen bedarf ein Aufhe bungsbeschluss nur der einfachen Mehr heit, auch wenn der Erstbeschluss einer qualifizierten Mehrheit bedurfte (vgl.: Elzer/Nissen, Stichwort-Kommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl., Edi tion 1 2023, „Zweitbeschluss“ Rn. 5). Zu warnen ist vor verfrühten Entschei dungen, die bereits vor Auslösung der 5-Jahres-Entscheiungsfrist der §§ 71l Abs. 1 S. 1, 71n Abs. 5 GEG (erster Aus tausch einer defekten Etagenheizung) getroffen werden sollen (siehe hierzu die obigen Ausführungen unter Buchst. B. Ziff. II. Nr. 4. sowie auch die nachfol genden Ausführungen zu Buchst. C. Ziff. II. Nr. 4.). Wie bereits angesprochen (vgl. oben zu Ziff. V. Nr. 1.), handelt es sich bei dem Einbau einer neuen oder beim Austausch einer bestehenden Heizungsanlage, die den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG genügt, um eine Maßnahme, die zu nicht unerheblichen Änderungen am gemein schaftlichen Eigentum führt. 4. Folgen einer verfrühten Beschlus sentscheidung

Als Erhaltungsmaßnahmen sind solche Maßnahmen nur anzusehen, wenn sie zur Einhaltung rechtlich zwingender Bestimmungen oder technischer Vor schriften durchzuführen sind (vgl.: AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 20.5.2018 – 980b C 38/17). Ein vor Beginn der Entscheidungsfrist des § 71l Abs. 1 S. 1, § 71n Abs. 5 GEG gefasster Beschluss zur Realisierung ei ner Zentralheizungslösung ist aber nicht vorgeschrieben, da erst nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung eine Pflicht hierfür besteht. Ist die Beschlussentscheidung also (noch) nicht vorgeschrieben, wie bei einer ver frühten Beschlussentscheidung nach § 71n Abs. 5 GEG, werden solche Maßnah men nach h.M. als bauliche Veränderun gen i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG angesehen (vgl.: LG München I, Urt. v. 16.5.2022 – 1 S 2338/22, LG München I, Urt. v. 9.11.2022 - 1 S 3113/22 WEG). Nachteilige Folge der Einordnung einer Maßnahme als bauliche Veränderung ist, dass die Kosten einer solchen Maß nahme grundsätzlich nur von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die der Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 S. 1 WEG). Eine Kostentragung durch sämtliche Eigentümer kommt nur in Frage, wenn der betreffende Beschluss entweder gem. § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller vorhandenen Miteigen tumsanteile) gefasst wird oder gem. § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG sich die aufzuwen denden Kosten innerhalb angemessener Zeit (i.d.R. 10 Jahre) amortisieren, was im vorliegenden Fall kaum anzunehmen sein dürfte und was die vorherige Auf stellung einer Amortisationsberechnung erfordert.

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VI. Kostentragung Hinsichtlich der Frage der Umlage der entstehenden Kosten auf die Wohnungs eigentümer ist zwischen den verschie denen Entscheidungsoptionen zu dif ferenzieren. Geht die Entscheidung dahin, es bei der kompletten oder teilweisen Versorgung der Einheiten durch Etagenheizungen zu belassen, verbleiben die Etagenhei zungen im Sondereigentum und stehen somit in der Verantwortung des jewei ligen Sondereigentümers. Soweit zur Erfüllung der Anforderungen der §§ 71 Abs. 1, 71l, 71n GEG Maßnah men zu veranlassen sind und hierdurch Kosten anfallen, handelt es sich um Ko sten des Sondereigentums, die der be treffende Sondereigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG selbst zu tragen hat. Wird eine Entscheidung zugunsten einer Zentralheizungslösung getroffen, ist zunächst zwischen den Kosten zu un terscheiden, die für deren Realisierung im Bereich des Gemeinschaftseigentums anfallen und denjenigen Kosten, die hierfür im Bereich des Sondereigentums aufzuwenden sind (z.B. für den etwa notwendigen Austausch von Heizkör pern, Verlegung neuer Leitungen, etc.). a) Kosten für Maßnahmen im Be reich des Gemeinschaftseigentums Wird eine Zentralheizungslösung ge wählt, entstehen Kosten für Maßnahmen an deren im zwingenden Gemeinschafts eigentum stehenden Bestandteilen wie z.B. Heizkessel, Warmwasserbereiter, Pumpen, Rückspüleinrichtungen und Hauptversorgungsleitungen, sei es für den Neueinbau oder für den Anschluss von Nutzeinheiten. Dabei ist zwischen den möglichen Vor gehensweisen (Komplettzentralisierung, Teilzentralisierung 1. Weiterbetrieb von Etagenheizun gen 2. Entscheidung für eine Zentralhei zungslösung

oder Mehrzentralisierung) zu differen zieren

sten. Dieser Ausgleich ist an die GdWE zu entrichten und von dieser im Rahmen der Jahresabrechnung anteilmäßig an diejenigen Eigentümer auszuschütten, die bereits an die vorhandene Zentral heizung angeschlossen waren, wobei der Gesetzgeber voraussetzt, dass diese die Aufwendungen für die Heizung bis lang alleine getragen haben. Die Höhe der Ausgleichszahlung ist durch Beschluss der Eigentümerver sammlung zu bestimmen. Wie die Be rechnung der Ausgleichszahlung konkret erfolgen soll, ist nicht geregelt und da her derzeit noch weitgehend unklar. Die Gesetzesbegründung (vgl.: BT Drucks. 20/6875, S. 132) verweist auf die Regelung des § 21 Abs. 4 WEG, der die Bestimmung des § 71n Abs. 7 S. 3 GEG nachgebildet ist. § 21 Abs. 4 WEG regelt eine Ausgleichszahlungspflicht für Ei gentümer (sog. Nachzügler), die sich an eine von anderen Eigentümern bereits geschaffene und bezahlte bauliche Ver änderung anschließen wollen. Im Rahmen des § 21 Abs. 4 WEG sind zur Bemessung der Ausgleichzahlung die getätigten Aufwendungen (Erst Errichtungskosten sowie Erhaltungsko sten ohne Betriebskosten) unter Berück sichtigung der Abnutzung (Zeitwert) zugrunde zu legen. Überwiegend wird vorgeschlagen, sich hinsichtlich der Be messung des Zeitwerts an steuerlichen Abschreibungssätzen zu orientieren (vgl.: Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 21 Rn. 135 ff.). Wird eine bisher mittels einer Etagen heizung versorgte Einheit an eine Zen tralheizung angeschlossen, werden typischerweise technisch bedingt auch Änderungen im Bereich des Sonderei gentums vorzunehmen sein, wie etwa der Austausch von Heizkörpern bzw. die Verlegung neuer Rohrleitungen oder der Einbau von Regelventilen. b) Kosten für Maßnahmen im Be reich des Sondereigentums

aa) Kosten der Komplettzentralisie rung Werden sämtliche bisher durch Etagen heizungen versorgten Einheiten an eine neu einzubauende Zentralheizung an geschlossen, haben alle Eigentümer die hierfür anfallenden Kosten gem. § 71n Abs. 7 S. 1 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem gem. § 71n Abs. 7 S. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss abwei chenden Umlageschlüssel zu tragen. bb) Kosten der Teilzentralisierung Werden nicht sämtliche bisher durch Etagenheizungen versorgten Einheiten an eine neu einzubauende Zentralhei zung angeschlossen, haben nur dieje nigen Eigentümer, deren Einheiten an geschlossen werden, die hierfür anfal lenden Kosten gem. § 71n Abs. 7 S. 1 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem gem. § 71n Abs. 7 S. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss abweichenden Um lageschlüssel zu tragen. cc) Kosten der Mehrzentralisierung Werden bisher durch Etagenheizungen versorgte Einheiten an eine bereits be stehende Zentralheizung angeschlossen, haben nur diejenigen Eigentümer, deren Einheiten angeschlossen werden, die hierfür anfallenden Kosten gem. § 71n Abs. 7 S. 1 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder nach einem gem. § 71n Abs. 7 S. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss abwei chenden Umlageschlüssel zu tragen. dd) Ausgleichszahlungspflicht bei Mehrzentralisierung Zusätzlich haben diejenigen Eigentümer, deren Einheiten an eine bestehende Zentralheizung angeschlossen werden, einen angemessenen Ausgleich zu lei

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Für die Umlage dieser Kosten besteht gem. § 71n Abs. 7 S. 2 u. 4 GEG i.V.m. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ausnahmsweise eine Beschlusskompetenz der Eigentümer versammlung. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings, dass aus § 71n Abs. 7 S. 2 GEG nicht ausdrücklich auch eine Beschlusskom petenz der Eigentümerversammlung hervorgeht, über die Durchführung sol che Kosten auslösender Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums, für welches nach dem WEG grundsätzlich keineVerwaltungskompetenz der GdWE besteht, zu entscheiden. Auf die damit im Zusammenhang ste henden -bislang ungelösten- Fragen zur Umsetzung von Zentralheizungslösun gen in der Praxis wird nachfolgend (vgl. Ziff. VII.) näher eingegangen.

VII. Probleme der Umsetzung der Vorschriften zu Etagenheizungen im Wohnungseigentum Die Umsetzung der Regelungen der §§ 71 Abs. 1, 71l u.71n GEG stellt die Woh nungseigentümer und deren Verwalter vor erhebliche technische und woh nungseigentumsrechtliche Herausforde rungen. Vorab ist hierzu zu bemerken, dass die nachfolgend angesprochenen Probleme noch ungelöst sind. 1. Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG bei Etagenheizun gen Entscheiden sich die Wohnungseigen tümer für den vollständigen oder teil weisen Weiterbetrieb bestehende Eta genheizungen, sind nach Ablauf der 5-Jahres-Überlegungsfrist für diese im

Falle eines notwendigen Austausch die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG einzuhalten (hierzu siehe die obigen Ausführungen zu Buchst. B. Ziff. IV.). Wie im einzelnen diese Anforderungen durch den einzelnen Sondereigentümer technisch und räumlich erfüllt werden können, ist je nach örtlichen und bau lichen Gegebenheiten fraglich. Unter Umständen müssen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorgenom men werden, die als bauliche Verände rungen grundsätzlich der Zustimmung der übrigenWohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 1 WEG bedürfen. Auf deren Zustimmung kann aber ein Rechtsan spruch bestehen, sofern eine anderwei tige Maßnahme nicht möglich ist. Eine ausdrückliche Regelung enthält das GEG nicht.

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2. Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG bei Zentralhei zungslösungen Entscheiden sich die Wohnungseigen tümer für eine Zentralheizungslösung (Komplett-, Teil- oder Mehrzentralisie rung) werden nicht unerhebliche bau liche Maßnahmen durchzuführen sein. Dabei stellt sich jeweils die Frage, ob für deren Ausführung jeweils eine Verwal tungs- und Beschlusskompetenz der GdWE besteht. Wie bereits vorstehend thematisiert (vgl. oben zu Ziff. VI. Nr. 2. b), werden beim Anschluss einer bisher mittels einer Eta genheizung versorgten Einheit an eine Zentralheizung technisch bedingt auch Änderungen im Bereich des Sonderei gentums vorzunehmen sein, wie etwa der Austausch von Heizkörpern bzw. die Verlegung neuer Rohrleitungen oder der Einbau von Regelventilen. Da sich nach der Konzeption des Wohnungsei gentumsrechts die Verwaltungskompe tenz der GdWE ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt (vgl. § 18 abs. 1 WEG), besteht grundsätzlich auf keine Beschlusskompetenz der Ei gentümerversammlung, über Angele genheiten des Sondereigentums zu entscheiden. Gleichwohl gefasste Beschlüsse und auch diesbezügliche Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung sind nichtig, d.h. rechtsunwirksam (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12). Die Bestandteile einer Etagenheizung inkl. Rohrleitungen, Heizkörpern und Ventilen stehen allerdings im gesetzlich zwingenden Sondereigentum. Zudem ist fraglich und höchstrichterlich ungeklärt, ob selbst Bestandteile einer zentralen Heizungsanlage, soweit sich diese im räumlichen Bereich des Son dereigentums befinden (oder eingebaut werden sollen) dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zugewiesen sind. a) Bauliche Maßnahmen im Son dereigentum

GdWE den Einbau einer Zentralheizung bewerkstelligen soll, wenn deren Be standteile im Bereich der einzelnen Sondereigentumseinheiten dem Son dereigentum zugewiesen, eine diesbe zügliche Beschlussfassung zur Vergabe von Handwerkeraufträgen nichtig und dabei sinnfällig ist, dass eine solche Maßnahme nur einheitlich geplant und ausgeführt werden kann. aa) Lösungsansatz des BGH Zum früheren Recht hat der BGH die Auffassung vertreten, dass mangels Be schlusskompetenz der GdWE über Maß nahmen im Sondereigentum es im Be lieben des Sondereigentümers stehe, die notwendigen Arbeiten selbst aus zuführen. Werden diese Arbeiten nicht ausgeführt, solle die GdWE berechtigt sein, dass betreffende Sondereigentum von der Heizungsversorgung abzutrennen (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 - V ZR 57/12), was in der Praxis kaum zielführend sein dürfte. bb) Lösungsansätze der Literatur Zu dieser Problematik wird in der Lite ratur zum einen die Auffassung vertre ten, dass bei modernen Heizungsanlagen von einem nur einheitlich funktionie renden Gesamtsystem auszugehen ist, so dass einheitliches Gemeinschaftsei gentum vorliege (vgl.: Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 50). Zum anderen wird die Auffassung ver treten, dass von einer „überholenden“ Beschlusskompetenz der GdWE ausge gangen werden könne, wenn durch eine Weigerung des einzelnen Sondereigen tümers trotz Aufforderung und Fristset zung ein „Erhaltungsdefizit“ für das übrige Gemeinschafts- bzw. anderes Sondereigentum drohe (vgl.: Bärmann/ Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2021, § 19 Rn. 152). Weiter könnte aus der Regelung des § 71n Abs. 7 S. 2 GEG, wonach ausdrück lich Beschlusskompetenz der GdWE zur Regelung der Umlage der Kosten von Maßnahmen im Sondereigentum be

steht, geschlossen werden, dass die Befugnis zur Verteilung solcher Kosten denknotwendigerweise auch die Befug nis einschließt, die diese Kosten erst auslösenden Aufträge auch zu beschlie ßen. Belastbare Rechtsprechung liegt hierzu aber nicht vor. cc) Praktischer Lösungsansatz Geht man davon aus, dass Sondereigen tum vorliegt, kann erwogen werden, eine Lösung des Problems durch „An gebot und Annahme“ herbeizuführen. Ist ein Beschluss „über den Kopf des einzelnen Sondereigentümers hinweg“ nicht möglich, so kann dem Sonderei gentümer nahegelegt werden, selbst an die GdWE mit dem Wunsch heran zutreten, dass diese die notwendigen Arbeiten im Sondereigentum ausführt. Wenn der Sondereigentümer hierauf eingeht, handelt es sich um ein (freiwil liges) Angebot des Sondereigentümers, welches die GdWE durch Mehrheitsbe schluss annehmen kann, was mit Blick auf das o.G. den Grundsätzen ordnungs mäßiger Verwaltung entsprechen dürf te. Zudem ergibt sich in diesem Fall, dass gem. § 71n Abs. 7 S. 2 GEG über die Tragung der entstehenden Kosten durch den jeweiligen Sondereigentümer ent schieden werden kann. Ferner birgt diese Vorgehensweise den Nachteil in sich, dass der einzelne Son dereigentümer an dieser sinnvollen Vorgehensweise mitwirken kann, hierzu aber nicht verpflichtet werden kann. Die Umsetzung einer Zentralheizungs lösung kann auf Schwierigkeiten stoßen, die durch die örtlichen baulichen Ver hältnisse begründet sind. So kann z.B. bei einem Gebäude, dessen Sonderei gentumseinheiten bisher ausschließlich durch Etagenheizungen versorgt wur den, der zur Aufstellung der Zentralhei zung notwendige Heizungskeller schlicht fehlen. b) Änderung vereinbarter Zweckbe stimmungen

Ungeklärt ist mit Blick hierauf, wie die

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Sind geeignete Räume im Gemein schaftseigentum vorhanden, die nicht zwingend benötigt werden (z.B. Wasch küche, Trockenraum, Fahrradkeller) kann erwogen werden, diese „umzufunktio nieren“. Ob eine Beschlusskompetenz besteht, eine diesen„Ausweichräumen“ etwa in der Gemeinschaftsordnung zugewiese ne ausdrückliche Nutzungszweckbe stimmung (z.B. Waschküche, Trocken raum, Fahrradkeller) zu ändern (Hei zungsraum), wird ganz überwiegend abgelehnt (vgl.: Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20 Rn. 38 ff.). Der BGH hat dies jüngst unentschieden gelassen (vgl.: BGH, Urt. v. 9.2.2024 – V ZR 244/22). Anzuführen ist zwar, dass im Falle einer vollständigen Alternativlosigkeit auf der Grundlage des § 10 Abs. 2 GEG (Anspruch auf Änderung unbilliger Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung) ein Rechtsanspruch auf Änderung der Nut zungszweckbestimmung besteht. Problematisch dabei ist aber, dass dieser Anspruch ein Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer ist, der durch die GdWE nicht ausgeübt werden kann (vgl.: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 10 Rn. 54). So müssten einzelne Woh nungseigentümer diesen Anspruch gegen nicht freiwillig mitwirkende an dereWohnungseigentümer durchsetzen. Zum Einbau und Betrieb z.B. einer elek trischen Wärmepumpe kann nicht nur ein im Gebäude liegender Heizungsraum erforderlich sein, sondern auch ein Platz zur Aufstellung des Außengeräts der Wärmepumpe auf der Grundstücksflä che. Diese kann aber, soweit tauglich, bereits mit Sondernutzungsrechten (Garten-, Terrassen- oder Stellplatzson dernutzungsrecht) belegt sein. Auch kann -im Extremfall- ein zur Auf stellung der Zentralheizung tauglicher Raum im Gemeinschaftseigentum kom plett fehlen. Fraglich ist, ob in solchen Fällen eine Duldungspflicht des sondernutzungs berechtigten Eigentümers zur Hinnahme c) Zugriff auf das Sondereigentum / Sondernutzungsrechte

z.B. der Aufstellung des Außengeräts einerWärmepumpenanlage besteht oder ob -im Extremfall- eine Rechtspflicht angenommen werden kann, dass ein Sondereigentümer einen Teil seines Sondereigentums (Kellerraum im Teilei gentum) der Gemeinschaft zur Verfü gung stellt. Solches wird zwar für den Fall der voll ständigen Alternativlosigkeit auf der Grundlage von Treu und Glauben gem. § 242 BGB sowie mit Blick auf das be sondere Treue- und Gemeinschaftsver hältnis der Wohnungseigentümer er wogen, führt aber zu einem Entschädi gungsanspruch des Sondereigentümers gem. § 14 Abs. 3 WEG. Rechtlich tragfä hig geklärt ist dies aber nicht. d) Handhabungsbeschluss Als verbleibende Möglichkeit bietet es sich nach dem derzeitigen Rechtsstand an, die Verwaltung durch einen sog. Handhabungsbeschluss zur weiteren Vorgehensweise anzuweisen. Bei umstrittenen und höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen ist die GdWE berechtigt (und verpflichtet), durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Ver waltungspraxis maßgeblich sein soll (vgl.: BGH, Urt. v. 16.9.2022 – V ZR 69/21). Der Verwalter kann (und sollte) sich also anweisen lassen, wie er bei der Be schlussfassung zu verfahren hat. C. Finanzierung Entscheiden sich bei vorhandenen Eta genheizungen dieWohnungseigentümer für eine Zentralheizungslösung, gleich ob es sich um eine Komplett-, Teil- oder Mehrzentralisierungslösung handelt, werden voraussichtlich nicht unerheb liche Kosten für die Erfüllung der Anfor derungen der §§ 71 Abs. 1, 71l, 71n GEG anfallen, die von der GdWE und damit letztlich von den Wohnungseigentü mern finanziert werden müssen. Entsprechendes gilt (mangels Etagen heizungen) für die Notwendigkeit des GEG-konformen Austauschs einer Zen tralheizung gem. § 71 Abs. 1 GEG.

I. Eigenfinanzierung Die in der Erhaltungsrücklage der GdWE vorhandenen Mittel reichen typischer weise nicht aus, um die anstehenden Investitionen zur Erfüllung der Anforde rungen des GEG zu finanzieren, zumal bei älteren Gebäuden andere notwen dige Sanierungen des Gemeinschafts eigentums bereits aus den Rücklagen finanziert wurden bzw. werden sollen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass bei Etagenheizungen für die Durchfüh rung von Maßnahmen zur Teil- oder Mehrzentralisierung ein Rückgriff auf die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht zulässig ist, da die Kosten solcher Maß nahmen nur von denjenigen Eigentü mern zu zahlen sind, die an eine neue oder bestehende Zentralheizungsanla ge angeschlossen werden (vgl. vorste hend zu Ziff. VI. Nr. 2. a) Lit. bb) u. cc). Eine Entnahme von Rücklagebeträgen zu Gunsten nur einzelner kostentra gungspflichtiger Eigentümer scheidet aus, da in diesem Fall ein vom Zufüh rungsschlüssel (alle Eigentümer) abwei chender Entnahmeschlüssel (nur für einzelne Eigentümer) verwendet wird (vgl.: LG Frankfurt/Main, Urt. v. 12.10.2023 – 2-13 S 133/22; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19 Rn. 141 ff.). Regelmäßig wird daher zur Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen die Er hebung von Sonderumlagen notwendig sein. Fraglich ist, ob die Finanzkraft der ein zelnen Wohnungseigentümer für deren Bedienung ausreicht. II. Öffentliche Fördermittel Wie bereits vorstehend angesprochen (vgl. Buchst. B. Ziff. III. Nr. 4. Lit. b) und Nr. 5.), rückt daher die Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermitteln, insbe sondere eine Zuschuss- und/oder Kre ditförderung für Wohnungseigentümer über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gemäß der Richtlinie für die Bun desförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) v. 21.12.2023 (BAnz AT v. 29.12.2023 B1) in den Fokus.

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1. Zuschussförderung a) Investitionszuschüsse

wobei deren Höhe bei Mehrfamilien häusern ab drei Wohneinheiten auf 2.000,00 EUR pro Wohneinheit, insge samt maximal 20.000,00 EUR, gedeckelt ist. c) Antrags- und Bewilligungsver fahren Die Beantragung der o.g. Zuschüsse für Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum von Wohnungseigentumsan lagen hat über die GdWE zu erfolgen. Nach dem derzeitigen Stand (23.3.2024) ist die Beantragung einer Zuschuss Förderung gemäß der BEG EM für Woh nungseigentümergemeinschaften, die über das Online-Portal der KfW zu er folgen hat, voraussichtlich erst ab Mai 2024 möglich, soweit Gemeinschaftsei gentum betroffen ist, soweit Sonderei gentum betroffen ist, voraussichtlich erst ab August 2024. Förderfähige Vorhaben der Heizungs förderung können zwar bereits jetzt ausnahmsweise (ansonsten ist vor einer Auftragsvergabe die Förderzusage ab zuwarten) von allen Antragstellergrup pen bis zum 31.8.2024 begonnen wer den, wenn der Förderantrag bis zum 30.11.2024 nachgeholt wird. 2. Kreditförderung Für Effizienzmaßnahmen, Heizungstech nik, Fachplanung und Baubegleitung bei Wohngebäuden kann (insbesonde re zur Überbrückung bis zur Auszahlung der Förderzuschüsse) von Wohnungsei gentümern ein zinsverbilligter Ergän zungskredit i.H.v. 100% der förderfähigen Ausgaben, max. 120.000,00 EUR pro Wohneinheit, nur bei einem max. zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 90.000,00 EUR beantragt werden. Hinweis: Zum jeweils aktuellen Stand der Förder programme, -bedingungen und Antrags möglichkeiten vgl.: www.kfw.de/inlands foerderung/Heizungsfoederung. 3. Fördermittelberatung Eine Verpflichtung des Verwalters, Be ratungsleistungen zu öffentlichen För dermitteln zu erbringen besteht nicht.

Dem Verwalter ist ungeachtet der Frage, ob er Leistungen der Fördermittelbera tung i.S.d. § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG erbringen darf oder nicht, nicht zuzumuten, die Vielzahl der denkbaren Fördermöglich keiten zu kennen (vgl.: AG Oberhausen, Urt. v. 7.7.2013 – 34 C 79/12). Soweit der Verwalter entsprechende Tätigkeiten ausführt, etwa weil nach den Förderrichtlinien Anträge nur durch die GdWE zu stellen und abzuwickeln sind, ist der damit verbundene zusätzliche Zeit- und Arbeitsaufwand mit der Grund vergütung des Verwalters nicht abge deckt. Hinweis: Hier sollte fachkundige Hilfe durch einen Fördermittelberater, insbesondere einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten, in Anspruch genommen werden. 4. Risiken verfrühter Entscheidun gen zwecks Inanspruchnahme von Fördermitteln Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht ist allerdings Vorsicht geboten bei einer (verfrühten) Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Umsetzung der Anforderungen der §§ 71 Abs. 1, 71l u. 71n GEG, insbesondere, wenn es um die Inanspruchnahme des „Klimage schwindigkeits-Bonus“ geht (vgl. hierzu die vorstehenden Ausführungen unter Buchst. B. Ziff. II. Nr. 4. u. Ziff. V. Nr. 4.). Zu bedenken ist hierbei, dass bei Zen tralheizungen eine vor Ablauf der Ab schub-Frist des § 71 Abs. 8 GEG getrof fene Entscheidung zum Heizungstausch keine Erhaltungsmaßnahme i.S.d. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG darstellt, da (noch) kein Zwang zum Heizungstausch besteht. Entsprechendes gilt beim Vorhandensein von Etagenheizungen. Eine vor Beginn der Entscheidungsfrist des § 71l Abs. 1 S. 1, § 71n Abs. 5 GEG getroffene Ent scheidung zur Realisierung einer Zen tralheizungslösung, da erst nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung eine Pflicht hierfür besteht.

Als Investitionszuschüsse zu Maßnahmen zur Erfüllung der an Heizungsanlagen gestellten Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG kommen folgende Förderungen inFrage: • Eine allgemeine Zuschussförderung i.H.v. 30 % der förderfähigen Ausgaben, • zusätzlich ein „Einkommens-Bonus“ i.H.v. 30 % der förderfähigen Ausgaben für selbstnutzende Eigentümer von Woh nungen mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von max. 40.000 EURp.a., • sowie zusätzlich ein„Klimageschwin digkeits-Bonus“ i.H.v. 20% der förderfä higen Ausgaben selbstnutzende Eigen tümer von Wohnungen für den Aus tausch einer funktionsfähigen, min destens 20 Jahre alten Gas-, Öl-, Kohle oder Nachtspeicherheizung; reduziert ab 1.1.2029 auf 17%, ab 1.1.2031 auf 14%, ab 2033 auf 11%, ab 1.1.2035 bis 31.12.2036 auf 8%, Wegfall ab 1.1.2037, • ferner zusätzlich ein„Effizienz-Bonus“ i.H.v. 5 % der förderfähigen Ausgaben für die Nutzung natürlicher Kältemittel oder Wasser, Erdreich oder Abwasser als Wärmequelle bei Wärmepumpen, • wobei die Zuschüsse kumuliert wer den können, allerdings begrenzt auf bis zu maximal 70 % der förderungsfähigen Ausgaben. • Zudem sind Kombinationen mit an deren Förderprogrammen (BAFA) mög lich. Die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben für Wohngebäude beträgt maximal 30.000 € für die 1. Wohneinheit und maximal je 15.000 EUR für die 2.-6. Wohneinheit, ab der 7. Einheit 8.000 EUR je Wohneinheit. b) Zuschuss-Förderung für Fachpla nung und Baubegleitung Förderfähig sind ferner die Ausgaben für die Erbringung energetischer Fach planungs- und Baubegleitungsmaßnah men durch einen zertifizierten Energie effizienz-Experten sowie dessen Einbin dung in das betreffende Förderverfahren. Der Fördersatz beträgt 50% der förder fähigen Ausgaben bei Wohngebäuden,

Wie bereits angesprochen, handelt es

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