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Eigentümerwechsel in der WEG-Verwaltung

In der Praxis kommt es regelmäßig zu Problemfällen bei einem Eigentümer wechsel: Der Fall Eigentümer E zeigt dem Verwalter an, dass er seine Wohnung an N verkauft hat. Im Kaufvertrag ist geregelt, dass der Käufer die Wohnung zum 1. Mai über nimmt und ab diesem Zeitpunkt die Kosten- und Nutzenlast übergeht. E entzieht sein erteiltes SEPA-Lastschrift mandat undweist denVerwalter an, sich ab dem 1. Mai in allen Belangen an N zu halten. Außerdemhätte er gerne sei nen Anteil an der Erhaltungsrücklage überwiesen. Der sei vom Kaufvertrag nicht umfasst und dieWEGmüsse diesen Anteil vom Erwerber einfordern. Das Problem Die in der Praxis immer wieder auftau chende Schwierigkeit des Verwalters, denWünschen der Eigentümer nachzu kommen, ist häufigmit den rechtlichen Voraussetzungen nicht in Einklang zu bringen. Sofern der Käufer und neue Eigentümer seinen Verpflichtungen nachkommt, kann der Verwalter der Bitte des Verkäu fers und scheidenden Eigentümers ent sprechen. Problematisch wird es, wenn sich der Erwerber nicht an seine Ver pflichtungen der WEG gegenüber hält oder Rechte als Eigentümer in Anspruch nehmen will, die ihm ggf. noch nicht zustehen. Neben der Erfüllung fälliger Forderungen, wie der Beitragszahlung der laufenden Vorschüsse, Sonderum lagen oder Ansprüche aus Anpassungen

der Vorschüsse aus den Jahresabrech nungen, geht es auch um die Frage der Teilnahme an der ETV und hier insbe sondere um die Ausübung des Stimm rechtes. Die Lösung Der Verwalter hat zu beachten, dass der Erwerber einer Sondereigentumseinheit erst ab demTag der Eigentumsumschrei bung im Grundbuch als Mitglied der Gemeinschaft anzusehen ist. Der im Kaufvertrag in der Regel verein barte Lastenübergang ist im Verhältnis zurWEGbedeutungslos. Der Kaufvertrag wird ausschließlich zwischen dem Ver käufer und dem Käufer geschlossen (Inter-partes-Wirkung) und kann daher für amVertrag nicht beteiligte Personen keine Bindungswirkung entfalten. Auch die Eintragung der Auflassungs vormerkung – in der Regel kurz nach Unterzeichnung des notariellen Kauf vertrags – ändert die Rechtslage der WEG gegenüber nicht. Die Auflassungsvormerkung dient der Absicherung und dem Schutz des Er werbers vor weiteren Verfügungen des Verkäufers über das Eigentum. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer ohne die Zustim mung des Erwerbers keineVerfügungen zu seinemNachteil vornehmen, die eine dauerhafte rechtliche Wirkung gegen den Erwerber entfalten. Der Verkäufer haftet daher bis zur Ei gentumsumschreibung weiterhin für die bis dahin fälligwerdendenVorschüs se auf denWirtschaftsplan und sonstige Zahlungsverpflichtungen. Der Erwerber

ist bis zur Eigentumsumschreibung rechtlich nicht nur nicht verpflichtet, die der WEG gegenüber fälligen Zahlungs verpflichtungen gem. § 16 Abs. 2 WEG zu bedienen, sondern er kann der WEG gegenüber bis zu diesemZeitpunkt auch keine Rechte herleiten. Eine Teilnahme an der ETV unter Aus übung des Rede- und Stimmrechts ist daher ohne gesonderte Vollmacht des Veräußerers nicht möglich – dies sollte der Verwalter beachten. Eine Vollmacht wird häufig bereits über den Kaufvertrag verliehen. Ein Anteil an der Erhaltungsrücklage steht weder demVeräußerer noch dem Erwerber zu. Mit der zweckgebundenen Zahlung des Grundbucheigentümers an die WEG geht der Betrag für die Er haltungsrücklage in das Vermögen der WEG über. Der einzelnen Eigentümer hat darauf keinen Anspruch mehr. Er kann über diesen Betrag daher nicht mehr allein verfügen. Entnahmen sind nur durch alle Eigentümer im Rahmen einer Be schlussfassungmöglich undmüssen für Maßnahmen der Erhaltung verwendet werden. Wichtig Der Verwalter ist gut beraten, sich nicht auf die Angaben des Verkäufers zum Lastenübergang zu verlassen, sondern die Eigentumsumschreibung abzuwar ten. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sind verpflichtet, die Verwaltung von der Eigentumsumschreibung in Kennt nis zu setzen.

Das Bedürfnis des Veräußerers und auch

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