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BEIRATAKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m Wo h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 8 , 5 5 ( i nk l . 7 % USt . )

Wem gehört was?

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

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Ausgabe: 66 Quartal I-23

i Aktuelles aus der Branche

Wichtige Urteile

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 viertel jährlich und bietet entscheidende Infor mation für Verwaltungsbeiräte imWoh nungseigentum. Herausgeber /Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger fürWohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

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Redaktion: Massimo Füllbeck

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Verehrte Leserinnen und Leser,

in der Praxis stellt sich immer wieder die Frage, welche Bauteile gehören wem und wer ist letztlich für die Erhaltung dieser Bauteile zuständig. Herr RA Rüdiger Fritsch führt uns tief in die Geheimnisse der Abgrenzungspro blematik zwischen dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum ein. Auch entsprechende Neuheiten durch die WEG-Reform 2020 werden erklärt und anhand von Beispielen erläutert. Darüber hinaus hat der BGH am 17.03.2023 eine wichtige Grundsatzent scheidung zur Baulichen Veränderung getroffen:

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

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"Keine Bauliche Veränderung ohne Be schluss".

Die Urteilsbegründung ist noch nicht veröffentlicht, dennochmöchten wir in diesemHeft bereits auf die Problematik und Folgen eingehen.

Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen

Ihr Massimo Füllbeck

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››› Aktuelles ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Zur Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum imWohnungseigentum

1. Die Frage aller Fragen Wird die Frage danach gestellt, was Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, so wird inWahrheit eine ganz ande re, viel entscheidendere Frage gestellt. Nämlich die, wer im Kreise der Woh nungseigentümer für den Betrieb und die Erhaltung eines Bauteils, einer An lage oder Einrichtung des Gebäudes oder der Grundstücksfläche verantwort lich ist bzw. wer die Kosten hierfür auf zubringen hat. Handelt es sich umgemeinschaftliches Eigentum, ist die Gemeinschaft derWoh nungseigentümer (der neuen Diktion des BGH folgend abgekürzt: „GdWE“) verantwortlich, da diese gem. § 18 Abs. 1WEG für die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Über Verwaltungsmaßnahmen das Ge meinschaftseigentum betreffend ent scheidenwiederumdieWohnungseigen tümer in der Eigentümerversammlung gem. § 19 Abs. 1WEG durch Beschluss. Die für den Betrieb und die Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandset zung) des gemeinschaftlichen Eigen tums anfallenden Kosten haben grund sätzlich sämtlicheWohnungseigentümer gemeinschaftlich zu tragen. Dies man gels Vereinbarung besonderer Kosten verteilerschlüssel oder abweichender Beschlüsse grundsätzlich nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetra genen Miteigentumsanteile (vgl.: § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Handelt es sich hingegen umSonderei gentum, so ist der jeweilige Sonderei gentümer alleine und auf eigene Kosten u.a. für dessen Unterhaltung verant wortlich. Dass mit Inkrafttreten des WEMoG zum 1.12.2020 die frühere Be stimmung des § 14 Nr. 1 WEG a.F. weg

gefallen ist, die dies ausdrücklich anord nete, ist dabei gleichgültig. Nach der zu Recht hierzu vertretenen Auffassung enthält die Regelung des § 14 Abs. 2 Nr. 1WEG n.F., wonach der Sondereigentü mer verpflichtet ist, alles zu unterlassen, was die übrigen Sondereigentümer über das unvermeidbare Maß hinaus beein trächtigt, stillschweigend die Verpflich tung zur Unterhaltung des Sonderei gentums auf eigene Kosten (vgl.: Hügel/ Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 Rn. 57). Tatsächlich ist die Abgrenzung des Son dereigentums vomgemeinschaftlichen Eigentum auch für Juristen mit Tücken verbunden. So musste sogar das Bun desverfassungsgericht bemüht werden, umeine amtsgerichtliche Fehlentschei dung zu korrigieren (vgl.: BVerfG, Beschl. v. 28.7.2014 – 1 BvR 1925/13, ZMR 2014, 960). 2. Warum ist die Unterscheidung oftmals so schwierig? a) Die sachenrechtlichen Grundsät ze der §§ 93, 94 BGB Die besondere Schwierigkeit liegt darin, dass Wohnungseigentum in der Syste matik des deutschen Immobilienrechts gem. §§ 93, 94 BGB eigentlich nicht vorgesehen ist. Gem. § 93 BGB können Gegenstände, die so zu einer einheitlichen Sache zu sammengefügt werden, dass diese nicht wieder voneinander getrennt werden können, nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (wesentliche Bestandteile). Auf die Errichtung eines Gebäudes be zogen bedeutet dies, dass das Eigentum an den zu dessen Herstellung eingefüg ten Bauteilen vomBauunternehmer bzw. aa) Das Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks

Lieferanten auf denGebäudeeigentümer übergeht. Das Gebäude selbst wirdwiederumgem. § 94 BGB zumwesentlichen Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wird. Aus diesen elementaren Grund sätzen folgt, dass nach deutschemRecht (in anderen Rechtsord-nungen ist dies abweichend geregelt) der Eigentümer des Grundstücks kraft Gesetzes grund sätzlich gleichzeitig auch der Eigentümer des darauf errichteten Gebäudes ist. bb) Das Problem: Eigentümermehr heiten an Gebäuden mit mehreren Wohnungen Hieraus ergibt sich für den Fall, dass mehrere Personen ein Grundstück z.B. mit einemdarauf zu errichtendenMehr familienwohnhaus erwerben, das Pro blem, dass die einzelnen Erwerber grund sätzlich nicht Allein-Eigentümer einer bestimmtenWohnung werden können. Aus den §§ 93, 94 BGB folgt nämlich, da mehrere Erwerber anteilig Miteigentü mer des Grundstücks werden, dass an jeder Wohnung ebenso nur anteiliges Miteigentum aller Erwerber entsteht. Ein Ergebnis, dass den einzelnen Immo bilienkäufer, der eigentlich nur eine Wohnung „für sich alleine“ erwerben und nutzenmöchte, verständlicherwei se abschreckt. b) Die Lösung: Miteigentum und Sondereigentum nach dem WEG DiesenMissstand versucht nun dasWoh nungseigentumsgesetz zu beheben, indem es das zwingend gemeinschaft liche Eigentum am Grundstück vom Eigentum an einer einzelnenWohnung (oder Gewerbeeinheit) abkoppelt.

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Gem. § 3 WEG ist es durch Teilungsver trag (wenn das Grundstück schon im Eigentum mehrerer steht, z.B. eine Er bengemeinschaft) bzw. durch Aufteilung gem. § 8 WEG (durch den Alleineigen tümer, z.B. den Bauträger) möglich, das Grundstück im gemeinschaftlichen Ei gentum („Gemeinschaftseigentum“) zu belassen, zugleich aber gem. § 3 WEG gesondertes Alleineigentum an einer bestimmtenWohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen („Sondereigentum“) zu bilden. Dies geschieht imRahmen der notariell zu beurkundenden sog. Teilungserklä rung, in der festgelegt wird, an welchen Räumen konkret Sondereigentum ge bildet wird und welche Räume im Ge meinschaftseigentum verbleiben, was dann anhand der Aufteilungspläne vi sualisiert wird. Daher besteht dasWohnungseigentum aus demMiteigentumsanteil amGrund stück, der untrennbar mit demSonderei gentum verbunden ist. Der Begriff „Wohnungseigentum“ wird dabei als Oberbegriff für dergestalt ge bildetes Immobilieneigentum insgesamt verwendet. Geht es um die Unterschei dung des Sondereigentums nach der Nutzungsart, so bezeichnet„Wohnungs eigentum“ zuWohnzwecken dienende Räume, der Begriff „Teileigentum“ alle nicht zuWohnzwecken dienenden Räu me.

c) Aber: Keine vollständige Tren nung von Sonder- und Gemein schaftseigentum Allerdings kann der sachenrechtliche Grundsatz der §§ 93, 94 BGB nicht ganz durchbrochenwerden, so dass eine voll ständige Trennung des gemeinschaftli chen Eigentums vom Sondereigentum nicht möglich ist. Schließlich stellt das Gebäude immer noch einen wesentli chen Bestandteil des Grundstücks dar. In praktischer und rechtlicher Hinsicht stellt sich deswegen stets die Frage, wo das Gemeinschaftseigentumendet und umgekehrt, wo das Sondereigentum beginnt. Die besondere Schwierigkeit liegt nun darin, dass die Übergange von Gemein schafts- und Sondereigentum (schon rein bautechnisch bedingt) vielfach flie ßend sind und die Abgrenzung oftmals eine Wertungsfrage darstellt. Auchwenn in der Teilungserklärung und den dazugehörigen Aufteilungsplänen die Räume einer bestimmtenWohnung zu Sondereigentum erklärt sind, stellt sich z.B. die Frage, ob sich eine statisch tragendeWand, die sich im Inneren der Wohnung befindet, zum Sondereigen tum gehört, mit dem der Sondereigen tümer nach § 13 Abs. 1WEG grundsätz lich nach Belieben verfahren kann (mit für die übrigen Miteigentümer evtl. misslichen Folgen) oder ob diese Mau er, obwohl vom Sondereigentum um schlossen, trotzdem als wesentlicher Gebäudebestandteil dem Gemein schaftseigentum zuzuordnen ist (und

somit dem beliebigen Zugriff des Son dereigentümers entzogen wird).

Ferner stellt sich die Frage, ob Bauteile, Anlagen und Einrichtungen, die keine Räume im klassischen Sinn sind, gleich wohl zumSondereigentum z.B. an einer Wohnung gehören können (so u.a. Ter rassen, Balkone, Gartenflächen, Stell plätze, etc.). 3. Die Abgrenzungsregeln des WEG Zur Lösung dieser Fragen sieht dasWEG mehrere Abgrenzungsregeln vor. a) § 3 Abs. 3 WEG - Sondereigen tumsfähigkeit abgeschlossener Räume § 3 Abs. 3 Alt. 1 WEG regelt die grund sätzliche Abgrenzung des Grundstücks (also Flächen) von dem Gebäude (also den Räumen), indem bestimmt wird, dass Sondereigentumgrundsätzlich nur an„abgeschlossenen Räumen“ begrün det werden kann. Wichtig ist dabei die Erkenntnis, dass die „Sondereigentumsfähigkeit“ eines Raumes noch nicht automatisch bedeu tet, dass es sich auch um Sondereigen tum handelt. Schließlich (siehe oben) muss imRahmen der Teilung das Sondereigentumhieran auch ausdrücklich begründet werden. Die Begrenzung der Sondereigentums fähigkeit auf „abgeschlossene Räume“ scheint einleuchtend und klar, die Praxis zeigt jedoch, dass gerade hier der Teufel im Detail steckt, wie nachfolgend auf gezeigt.

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4. Gesetzliche Sonderregelungen zur Sondereigentumsfähigkeit Nach früherer Rechtslage war ein abge schlossener Raum i.S.d. § 3WEG dadurch qualifiziert, dass dieser als Gebäude selbst oder als dessen Bestandteil einen Boden, eine Decke und vierWände auf weist (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 6.2.1986 – 2Z BR 70/85, NJW-RR 1986, 761). Legt man diesenMaßstab an, muss man in etlichen Fällen eine Sondereigentums fähigkeit ablehnen, was sich aber als wenig praxisgerecht erwiesen hat. Hierzu hat der Gesetzgeber in dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG Sonderregelungen vorgesehen. a) Gesetzliche Sonderregelung für Stellplätze Nach dem„strengen“ Raumbegriff sind insbesondere Carports sowie Außen stellplätze und ähnliche Anlagen von der Sondereigentumsfähigkeit ausge schlossen. Nach früherer Rechtslage kam nur die Einräumung von Sondernutzungsrech ten durchVereinbarung in der Gemein schaftsordnung als Hilfskonstruktion in Betracht, was aber erhebliche Nachtei le ausweist. So ändert die Einräumung eines bloßen exklusiven Nutzungsrechts nichts daran, dass es sich nach wie vor um gemein schaftliches Eigentumhandelt, welches grundsätzlich auf Kosten sämtlicher Eigentümer zu erhalten ist, was schon für Streitfälle sorgt. Zudem kann ein Sondernutzungsrecht, da an ein bestimmtesWohnungseigen tum gebunden, nur an einen anderen Wohnungseigentümer veräußert wer den, nicht aber an Dritte (vgl.: LG Mün chen I, Urt. v. 4.2.2013 - 1 S 26400/11, ZMR 2013, 477; Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 24). aa) Raumeigenschaft kraft gesetzli cher Fiktion - § 3 Abs. 1 S. 2 WEG Gem. § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten Stell plätze nun kraft gesetzlicher Anordnung als Räume (sog. gesetzliche Fiktion). Der Begriff des Stellplatzes umfasst alle Arten von Stellplätzen, aber nur bezogen auf Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge,

b) § 5 Abs. 2 WEG - Ausschluss der Sondereigentumsfähigkeit Gem. § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Ge bäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie An lagen und Einrichtungen, die dem ge meinschaftlichen Gebrauch der Woh nungsei-gentümer dienen, nicht Gegen stand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich imBereich der im Sondereigen tum stehenden Räume befinden. § 5 Abs. 2 Alt. 1 WEG stellt klar, dass konstruktiv tragende Bauteile (z.B. das Fundament, die statisch tragendenMau ern, Wände, Decken, das Dach, etc.) als wesentliche Gebäudebestandteile nie mals Sondereigentum sind. Gem. § 5 Abs. 2 Alt. 2 BGB können ferner Anlagen und Einrichtungen, die meh reren (nicht zwangsläufig allen) Woh nungseigentümern dienen, ebenfalls niemals Sondereigentum sein (z.B. die zentrale Heizungsanlage- und Warm wasserversorgung inkl. der Rohrleitun gen, Ventile und Pumpen, Kaltwasser hauptleitungen, die elektrische Haupt versorgung, das Treppenhaus, die Haus tür-, Klingel-, Gegensprech- und Brief kastenanlage, Tore, die gemeinschaftli che TV- und Rundfunkanlage, Flur-, Keller- undTreppenhausfenster,Wasch küche und Trockenraum, Fahrradkeller, etc.). § 5 Abs. 1 WEG regelt Frage, welche Bauteile, obgleich diese dem räumlichen Bereich des Sondereigentums zugeord net werden können oder sich gar in dessen Inneren befinden, aufgrund ihrer Bedeutung für das Gesamtgebäude gleichwohl nicht zum Sondereigentum gehören können, auch wenn sie keine konstruktiv tragende Funktion haben. Dies sind zu diesen Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die nicht verändert, beseitigt oder eingefügt wer den können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentumberuhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einemgeordneten Zusam menleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestal tung des Gebäudes verändert wird. Hierzu gehören insbesondere alle Bau c) § 5 Abs. 1 WEG - Grenzen des Sondereigentums

teile, die das Sondereigentum nach außen oder zum Gemeinschaftseigen tum hin abgrenzen (z.B. dieWand zum gemeinschaftlichen Treppenhaus, die Fenster und Balkontüren, Boden- und Deckenkonstruktion inkl. Estrich, etc.). Ferner gehören hierzu z.B. die im Inne ren des Sondereigentums befindlichen tragenden Wände. Nicht sondereigentumsfähig sindwegen ihrer Bedeutung für die Optik des Ge bäudes z.B. Markisen, Rollläden, Außen jalousien und andere Verschattungsan lagen, Pergolen, Überdachungen, Vor dächer, Verglasungen etc. Ohne Weiteres sondereigentumsfähig sind daher z.B. Bodenbeläge wie Fliesen, Teppichboden, Parkett, der Innenputz, Wandfliesen, Tapeten, die Innentüren etc. Auch hier gibt es jedoch viele Zweifels- und Ausnahmefälle. d) Prüfungsregel Zusammengefasst lässt sich sagen, dass man anhand des nachfolgend darge stellten Prüfschemas in der Regel zum richtigen Ergebnis gelangt; Ausnahmen bestätigen aber die Regel (hierzu nach folgend): ● Grundregel: Alles ist Gemeinschaftseigentum, das Grundstück und das Gebäude §§ 93, 94 BGB, 1 Abs. 5 WEG) ● Ausnahme: Hat der Notar in der Aufteilung Son dereigentum begründet? (§§ 3, 8WEG) Besteht Sondereigentumsfähigkeit als abgeschlossener Raum? (§ 3 Abs. 1-3 WEG) ● Rückausnahme: Kein Sondereigentum an konstruktiven oder sicherheitsrelevanten Bauteilen (§ 5 Abs. 2 Alt. 1 WEG) Kein Sondereigentum an Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs (§ 5 Abs. 2 Alt. 2 WEG) Kein Sondereigentum an wesentlichen oder optisch prägenden Gebäudebe standteilen (§ 5 Abs. 1 WEG)

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die der Fortbewegung von Menschen dienen (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 3 Rn. 61; Jennißen/Zimmer, WEG, 7. Aufl. 2022, § 3 Rn. 27; Jennißen/GrziwotzWEG, 7. Aufl. 2022, § 5 Rn. 89). Sondereigentum kann also an einem„Mülltonnenabstell platz“ nicht begründet werden. Somit ist die Begründung von Sonderei gentum nicht nur an Stellplätzen im Inneren eines Gebäudes (Tiefgaragen abstellplatz), sondern auch auf einem Gebäude (Top-Deck-Stellplatz) und so gar an Grundstücksflächen im Freien (Außenstellplatz, Carport) möglich. Sondereigentum am Stellplätzen ist selbständiges Sondereigentum (ohne zwingendeVerbindungmit einemWoh nungs- oder Teileigentum wie ein Son dernutzungsrecht). Es kann daher auch an Gemeinschafts fremde und ohne Zusammenhang mit einem Teil- oder Wohnungseigentum veräußert werden. bb) Ersatz der Abgeschlossenheit durch Maßangaben - § 3 Abs. 3 Alt. 2 WEG Umden Anforderungen der Abgeschlos senheit zu genügen, müssen Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, gem. § 3 Abs. 3 Alt. 2 WEG durch Maßangaben in dem nach § 7 WEG zu erstellenden Aufteilungsplan festgelegt werden. Diese Maßangaben müssen so genau sein, dass sie es imStreitfall ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sonderei gentums eindeutig zu bestimmen. Da für muss sich aus den imAufteilungsplan einzuzeichnenden Maßangaben zur Bestimmung der Größe die genaue Län ge und Breite der Stellplatzfläche sowie zur Bestimmung der genauen Lage ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben.

keranlage konnte nachbisheriger Rechts lage nur insgesamt wirksambegründet werden und nicht ameinzelnen Stellplatz (vgl.: BGH, Beschl. v. 20.2.2014 - V ZB 116/13, NJW 2014, 1879; a.A.: LG Mün chen I, Urt. v. 6.6.2013 – 1 S 16142/12, ZMR 2017, 428). Damit mehrere Sondereigentümer einen Mehrfachparker nutzen konnten, mus sten die einzelnen Nutzer gemeinschaft lich als anteilige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen (sog. Bruchteil seigentümergemeinschaft i.S.d. §§ 1008 ff i.V.m. §§ 741 ff. BGB) und eine Nut zungsregelung getroffen werden. Hinzu kam, dass umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt war, wie das Sondereigentum vom Gemein schaftseigentum am Mehrfachparker abgegrenzt werden sollte. Insbesondere dann, wenn, wie üblich, mehrere Parker-Anlagen durch eine ge meinsame Steuerung sowie eine ge meinsame elektrische oder hydraulische Hebevorrichtung betrieben wurden. Während dies nach einer Rechtsmeinung dazu führte, dass mangels technischer Trennbarkeit an der Gesamtanlage dann Gemeinschaftseigentumbestehen soll te (vgl.: LG Stuttgart, Urt. v. 19.11.2014 - 10 S 4/14, ZWE 2016, 44), konnte nach anderer Auffassung trotz Gemeinschafts eigentums an der Steuerung bzw. Hy draulik an der Parkeranlage selbst durch aus Sondereigentumbestehen (vgl.: LG München I, Urt. v. 1.2.2015 - 1 S 12786/15, IMR 2016, 292). Die Neuregelung des § 3 Abs. 1 S. 2WEG erfasst nun auch Duplex-/Mehrfachpar keranlagen. Dies eröffnet die Möglichkeit, Sonderei gentum an den einzelnen Stellplatzflä chen eines Mehrfachparkers zu begrün den, was die nach früherer Rechtslage entstehenden Probleme erledigt. Stehen die einzelnen Stellflächen eines Mehrfachparkers im Sondereigentum,

so handelt es sich ungeachtet der tech nischen Gegebenheiten bei allen ande ren Teilen des Mehrfachparkers inklusi ve Steuerung und Antrieb um zwingen des Gemeinschaftseigentum, da es sich dann i.S.d. § 5 Abs. 2 Alt. 2WEG um eine von mehreren Eigentümern gemein schaftlich genutzte Anlage handelt (vgl.: Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 3 Rn. 64; Jennißen/Zimmer,WEG, 7. Aufl. 2022, § 3 Rn. 28). Reine Grundstücksflächen wie etwaTer rassen und Gärten unterfielen nach früherer Rechtslage, da es sich nicht um Gebäude bzw. umGebäudebestandtei le handelt, grundsätzlich schon nicht dem Raumbegriff des § 3 WEG. Gleichwohl besteht ein erhebliches In teresse der Praxis daran, solche Flächen dem Sondereigentum zuzuweisen, so z.B. die hinter einer Erdgeschosswoh nung gelegeneTerrasse nebst Gartenan teil. Nach früherer Rechtslage war dies aller dings nicht möglich. Ersatzweise konn ten aber entsprechende Sondernut zungsrechte vereinbart werden. Gem. der mit dem WEMoG neu einge führten Regelung des § 3 Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs. 3WEG kann nun Sondereigen tum auch an Grundstücksflächen be gründet werden, ohne dass damit die mit der Zuweisung von Sondernutzungs rechten verbundenen Rechtsunsicher heiten in Kauf genommen werdenmüs sen. Die Möglichkeit, Sondereigentum auf Freiflächen zu erstrecken, wird jedoch in zweifacher Hinsicht beschränkt. Gem. § 3 Abs. 2WEG können außerhalb des Gebäudes liegendeTeile des Grund stücks grundsätzlich nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Nur an einem Raum gebildetes Son- b) Gesetzliche Sonderregelung für Grundstücksflächen

cc) Sonderfall Mehrfachparker Sondereigentuman einer Mehrfachpar

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dereigentum kann auf Freiflächen „er streckt“ werden. D.h., dass das Sondereigentum z.B. an einer Terrasse oder einem Garten un selbständiger Bestandteil des Sonderei gentum an einer Erdgeschosswohnung ist. Darüber hinaus müssen die Räume wirt schaftlich die Hauptsache des Sonderei gentums bleiben. Insbesondere sind zu einer Wohnung gehörende Terrassen und Gartenflächen aber typischerweise nicht als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen. Grundstücksflächen, an denen Sonderei gentumbegründet werden soll, müssen ebenfalls gem. § 3 Abs. 3 Alt. 2 WEG durch Maßangaben in dem gem. § 7 WEG zu erstellenden Aufteilungsplan bestimmt sein. c) Tücken der gesetzlichen Sonder reglungen Zu beachten ist eine wichtige Zusatz bestimmung zur Sondereigentumsfä higkeit von Stellplätzen und Grund stücksflächen, die in der Praxis zu para doxen Ergebnissen führt.

§ 5 Abs. 1 S. 2 WEG bestimmt nämlich, dass, soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, § 94 BGB entsprechend gilt. Dies bedeutet, dass entgegen des in § 5 WEG enthaltenen Grundsatzes sich das Sondereigentuman Freiflächen (und Stellplätzen) auch auf deren konstruk tive, wesentliche und optisch prägende Bauteile erstreckt. Hieraus folgt, dass es sich z.B. auch bei den konstruktiven Bauteilen eines zu Sondereigentumerklärten Carports ent gegen der Grundregel des § 5WEG um Sondereigentumhandelt, dessen Erhal tung alleine dembetreffenden Sonderei gentümer obliegt. Ist also die Dachkon struktion eines zu Sondereigentum er klärten Carports instand zu setzen, hat dies der betreffende Sondereigentümer selbst und auf eigene Kosten auszufüh ren (vgl.: Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 7, 18 f.; Jennißen/Grziwotz,WEG, 7. Aufl. 2022, § 5 Rn. 16a ff.).

richteten Garage gem. § 5WEG gemein schaftliches Eigentum, welches mangels abweichender Vereinbarungen durch und auf Kosten der GdWE zu erhalten ist. 5. Sondereigentumsfähigkeit von Balkonen, Loggien und Dachterras sen Insbesondere Balkone, Loggien und Dachterrassen werden nach der Ver kehrsanschauung als einem Sonderei gentum zugehörig angesehen, was sich auch aus der praktischen Notwendigkeit einer exklusiven Nutzung nur durch den Eigentümer der Sondereigentumsein heit, in deren Bereich sie sich befinden, ergibt. Nach dem„strengen“ Raumbegriff han delt es sich aber nicht um„abgeschlos sene“ Räume. Hierzu hat die Rechtsprechung allerdings auf der Grundlage eines differenzierte ren Raumbegriffs Abhilfe geschaffen. Ist die Ausdehnung eines Raumgebildes nach demAufteilungsplan und der Bau ausführung eindeutig festgelegt, so kann Sondereigentum hieran auch dann ge bildet werden, wenn es an einer tat-

Demgegenüber besteht an der Dach konstruktion einer als Teileigentum er

Unsere Autoren i

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

Dr. Olaf Riecke

• Schriftleiter ZMR • Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese a. D. • Schwerpunkt: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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sächlichen „festen“ Begrenzung fehlt. Auch ein bloß „umschlossener“ Raum ist in sich abgeschlossen, wenn er nicht ohne weiteres durch Dritte betreten werden kann und seine Grenzen imÜb rigen feststehen (vgl.: BGH, Urt. v. 20.11.2015 – V ZR 284/14, ZMR 2016, 215; OLG Hamm, Beschl. v. 5.1.2016 – 15 W 398/15, ZMR 2016, 300). a) Ausdrückliche Begründung von Sondereigentum notwendig Balkone, Loggien und sogar Dachter rassenwerden somit von der Rechtspre chung als„umschlossene“ Räume grund sätzlich als sondereigentumsfähig an gesehen. Wichtig ist dabei aber, dass die Sonderei gentumsfähigkeit alleine nicht ausreicht, um an Balkonen, Loggien und Dachter rassen Sondereigentum anzunehmen. Vielmehr bedarf es einer ausdrücklichen Begründung von Sondereigentum im Rahmen der Aufteilung (vgl.: LG Itzehoe, Beschl. v. 6.5.2020 - 11 S 46/19, ZMR 2020, 683; LG Itzehoe, Urt. v. 19.7.2016 - 11 S 113/15, ZMR 2016, 904). Dass an einemBalkon, einer Loggia oder einer Dachterrasse ausdrücklich Son dereigentum begründet wurde, heißt aber nicht, dass hieran nun insgesamt Sondereigentum besteht, denn die „Rückausnahmen“ des § 5 WEG sind zu beachten. aa) Gemeinschaftseigentum Gem. § 5 WEG besteht gesetzlich zwin gendes gemeinschaftliches Eigentum an sämtlichen konstruktiven Bestand teilen einer Balkon-, Loggia- oder Dach terrassenanlage (vgl.: OLG München, Beschl. v. 23.9.2011 - 34 Wx 247/11, MietRB 2011, 382; OLGMünchen, Beschl. v. 30.1.2007 - 34Wx 116/06, NZM 2007, 369; OLGDüsseldorf, Urt. v. 9.8.1991 – 22 U 20/91, ZMR 1991, 486), insbesondere an: • der Bodenplatte sowie sonstigen tra b) Abgrenzungsregeln der Recht sprechung

genden Konstruktionen, • den Stützpfeilern und -trägern, • dem Estrich, der Abdichtung bzw. Iso lierung sowie deren Anschlüssen, • der Brüstung, Verglasungen, Geländern, • den sonstigen Absturzsicherungen und Pflanztrögen, • den Umfassungs- oder Trennwänden, • den Abläufen, Entwässerungsleitungen und -einrichtungen. bb) Sondereigentum Nichttragende sowie das äußere Erschei nungsbild nicht prägende Bauteile von Balkonen, Loggien oder Dachterrassen werden von der Rechtsprechung als sondereigentumsfähig angesehen, so: • der Oberbodenbelag, soweit er keinen konstruktiven oder abdichtenden Zweck erfüllt, wie Fliesen-, Holz- oder Platten beläge (nebst Kleber und Ausgleichs schicht oder Bettung), • ein von außen nicht einsehbarerWand verputz oder Innenanstrich. Der Oberbodenbelag von Balkonen, Loggien und Dachterrassen steht ent gegen landläufiger Meinung also nur dann im Sondereigentum, wenn der Notar imRahmen der Teilungserklärung die Balkone, Loggien und Dachterrassen auch zu Sondereigentum erklärt hat. 6. Abgrenzungsregeln zu techni schen Anlagen Bei technischen Anlagen oder Einrich tungen, die aus mehreren zusammen wirkenden Bestandtei-len bestehen, stellen sich besondere Abgrenzungsfra gen. Dies insbesondere dann, wenn Teile dieser Anlagen sich sowohl im räumli chen Bereich des Gemeinschaftseigen tums als auch im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden und dort vom jeweiligen Raumeigentümer allei ne genutzt werden. Auch hierzu hat die Rechtsprechung einige Grundregeln entwickelt, die zu beachten sind. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass es

für die Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum irrelevant ist, ob ein Bauteil, eine Anlage oder Einrichtung vom jeweiligen Sondereigentümer al leine benutzt wird oder nur im ihmeinen konkreten Vorteil bietet. Entscheidend ist alleine die gesetzlich vorgegebene Abgrenzung nach den §§ 1 Abs. 5, 3 und 5 WEG. Die für den Betrieb einer zentralen Hei zungs- bzw.Warm- oder Kaltwasserver sorgungsanlage notwendigen Bestand teile wie Heizkessel, Warmwasserberei ter, Ventile, Pumpen, Druckminderer und alle sonstigen Nebenaggregate gehören gem. § 5 Abs. 2WEG zumgemeinschaft lichen Eigentum. Demgemäß bilden die der Versorgung des Gebäudes dienenden Leitungen ein einheitliches Leitungsnetz, an dem grundsätzlich Gemeinschaftseigentum besteht. Auf die Frage, ob ein Bestand teil dieses Versorgungsnetzes nur einer einzelnen Einheit dient, kommt es somit nicht an. Daher stehen die zu dem im Gemein schaftseigentum stehenden Leitungs netz gehörenden Leitungen insgesamt imGemeinschaftseigentum, grundsätz lich auch die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Leitun gen nebst den Heizkörpern. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung anderes, etwa dassWasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steiglei tung an oder ab dem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigen tums zu diesem gehören sollen, sind solche Regelungmit Blick auf die §§ 93, 94 BGB sowie § 5WEG unwirksam (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454). Wasser- oder Heizungsleitungen nebst Heizkörpern, die im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhanden sind, a) Elektro-, Kalt-. Warmwasser- und Heizungsleitungen, Heizkörper

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verlieren ihre Eigenschaft als Gemein schaftseigentum allerdings, soweit sie sich hinter einer bauseits vorgesehenen Absperrvorrichtung befinden, durch welche der Versorgungskreislauf des Sondereigentums von demdes Gemein schaftseigentums abgetrennt werden kann, ohne die Funktion der gemein schaftlichenVersorgung zu beeinträch tigen; in diesemFall ist Sondereigentum anzunehmen (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454). Das betreffende Absperrventil selbst steht allerdings imGemeinschaftseigen tum, da dieses das im Gemeinschafts eigentum stehende Leitungsnetz ab schließt und insoweit dessen notwen digen Bestandteil bildet. Zudem dient das Absperrventil auch demgemeinschaftlichen Gebrauch i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG, weil die Absperrmög lichkeit es nicht nur demeinzelnen Son dereigentümer ermöglicht, sich tempo rär von der Heizungsanlage abzutrennen, um etwa Instandsetzungsarbeiten vor zunehmen, sondern es zugleich den übrigen Eigentümern ermöglicht, sich unbeeinträchtigt weiter zu versorgen (vgl.: AG Bremen-Blumenthal, Urt. v. 20.12.2017- 44 C 2004/17, ZMR 2018, 370). Entsprechendes gilt für die elektrischen Versorgungsleitungen, die ab demAus tritt aus dem im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Siche rungskasten im Sondereigentum ste hen. Die gemeinschaftlich genutzte Briefka sten-, Gegensprech- und Türöffnungs anlage nebst Klingeltableau undVerka belung steht gem. § 5WEG im zwingen den gemeinschaftlichen Eigentum (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 29.4.2004 - 2Z BR 245/03, ZMR 2004, 766; Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 48). b) Briefkasten-, Gegensprech- und Türöffnungseinrichtungen

sprech- undTüröffnungsgeräte im Son der- oder Gemeinschaftseigentum ste hen, ist funktional abzugrenzen. Funktioniert die Gegensprechanlage des gesamtenHauses wegen des Defekts des Einzelgeräts in einer Sondereigen tumseinheit nicht mehr bzw. ergeben sich Fehlfunktionen, so handelt es sich bei der imSondereigentumbefindlichen Sprechstelle um Gemeinschaftseigen tum. Ist die Funktion der Gegensprechanlage des Objekts von der Funktionsfähigkeit der einzelnen Sprechstelle unabhängig, so handelt es sich bei der im Sonderei gentums befindlichen Sprechstelle um Sondereigentum (vgl.: OLG Köln, Beschl. v. 26.8.2002 – 16Wx 126/02, ZMR 2003, 378; AG Böblingen, Beschl. v. 4.7.1996 – 11 GR 35/96, NJW-RR 1996, 1297; Jen nißen/Grziwotz, WEG, 7. Aufl. 2022, § 5 Rn. 102, 105). c) Rollläden, Außenjalousien Da es sich umwesentliche Gebäudebe standteile i.S.d. § 5 Abs. 1WEG handelt, die nicht verändert, beseitigt oder ein gefügt werden können, ohne dass da durch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentumberuhen des Recht einesWohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestal tung des Gebäudes verändert würde, stehen Außen-Rollläden, Jalousien und andere Verschattungseinrichtungen grundsätzlich im Gemeinschaftseigen tum. Dies gilt auch für deren Bestandteile wie Stellmotoren und die Gurtführung. Darauf, ob es sich hierbei um wesentli che Bestandteile handelt oder nicht, kommt es nicht an, nur auf den Funkti onszusammenhang (vgl.: OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.8.2006 – 20W205/05, NJW RR 2007, 807; AG Würzburg, Urt. v. 22.1.2015 – 30 C 1212/14 WEG, ZMR 2015, 420; Jennißen/Grziwotz, WEG, 7. Aufl. 2022, § 5 Rn. 88; a.A.: AGWürzburg, Beschl. v. 12.4.2016 - 30 C 820/15 WEG,

ZMR 2016, 818).

d) Wohnungsabschlusstür, Schlös ser und Schlüssel Die Zuordnung derWohnungsabschluss tür kann fraglich sein, da es sich weder um ein das äußere Erscheinungsbild prägendes, konstruktiv notwendiges tragendes Bauteil handelt. Zudemdient die Wohnungsabschlusstür auch nur dem einzelnen Sondereigentümer. Die gleiche Frage stellt sich in Ansehung des Schlosses derWohnungsabschluss tür nebst Schlüsseln. Da aber erst durch die Existenz derWoh nungsabschlusstür die notwendige Ab geschlossenheit des Sondereigentums hergestellt wird, steht die Wohnungs abschlusstür zwingend imgemeinschaft li-chen Eigentum und zwar insgesamt, sowohl innen als auch außen (vgl.: BGH, Urt. v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, ZMR 2016, 210; BGH, Urt. v. 25.10.2013 – V ZR 212/12, ZMR 2014, 223). Schlösser nebst den dazugehörigen Schlüsseln, die neben dem Sonderei gentum auch das Gemeinschaftseigen tumerschließen, insbesondere bei einer zentralen Schließanlage, stehen im Ge meinschaftseigentum (vgl.: BGH, Urt. v. 5.3.2014 - VIII ZR 205/13, ZMR 2014, 626). Dies gilt auch für das Schloss der Woh nungsabschlusstür nebst Schlüsseln, selbst wenn es sich nicht um eine Schließanlage handelt. Da Wohnungs abschlusstüren insgesamt demGemein schaftseigentum zugewiesen sind, kann eine „künstliche vertikale Trennung“ in deren verschiedene Bestandteile nicht vorgenommen werden (vgl.: BayObLG, Beschl. v. 29.4.2004 - 2Z BR 245/03, ZMR 2004, 766; LG Itzehoe, Urt. v. 19.7.2016 - 11 S 113/15, ZMR 2016, 904). e) Fenster, Balkon- und Terrassen türen Oftmals wird auch in Frage gestellt, dass Fenster bzw. Balkon- oder Terrassentüren imGemeinschaftseigentum stehen, ins besondere was die im Rauminneren

Ob die im räumlichen Bereich des Son dereigentums befindlichen Gegen

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befindlichen Bauteile wie die Griffe oder die Öffnungsmechanik angeht. Fenster (auch Dachflächenfenster, Bal kon- oder Terrassentüren) stehen zwin gend und einheitlich (also samt des Rahmens, der Verglasung, der Innensei ten sowie der Beschläge, der Dreh-/ Kippmechanik, etc.) im gemeinschaftli chen Eigentum, da es sich um wesent liche Gebäudebestandteile i.S.d. § 5 Abs. 1 WEG handelt. Des Weiteren handelt es sich im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG um solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, selbst dann, wenn sich die Fenster im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden (vgl.: OLGMünchen, Beschl. v. 23.8.2006 - 34 Wx 90/06, ZMR 2006, 952; LG Bam berg, Urt. v. 17.3.2015 - 11 S 18/14WEG, ZWE 2016, 31). 7. Die Folgen fehlgeschlagener Be gründung von Sondereigentum Wie vorstehendmehrfach angesprochen, handelt es sich bei den Bestimmungen der §§ 1, 3 und 5 WEG um zwingende Regelungen, die, anders als diemeisten Vorschriften des WEG, nicht durch Ver einbarung oder Beschluss der Eigentü mer abgeändert werden können (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454). In vielen Teilungserklärungen, gerade älteren, finden sich jedoch regelmäßig ausdrückliche Bestimmungen dazu, was Sonder- und was Gemeinschaftseigen tum sein soll. Weichen diese von den vorstehendwie dergegebenen gesetzlichen und durch die Rechtsprechung entwickelten Ab grenzungsregeln ab, sind solche Rege lungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Daher stellt sich regelmäßig die Frage, wie mit solchen unwirksamen Regelun gen umzugehen ist, insbesondere dann,

wenn eine Zuordnung zum Sonderei gentum erfolgte, diese aber „fehlge schlagen“ ist. a) Auslegungsregeln der Rechtspre chung Eine fehlgeschlagene Zuordnung zum Sondereigentum (klassisch: Zuordnung der Fenster im Bereich des Sonderei gentums zum Sondereigentum) kann in eine Kostentragungs- oder sogar in eine Erhaltungspflicht des jeweiligen Sondereigentümers umzudeuten sein. Ansatzpunkt ist die Überlegung, dass nicht anzunehmen ist, dass die Zuord nung der Fenster zumSondereigentum in der Gemeinschaftsordnung bloß ab strakt (etwa zur rein begrifflichen Klarstel lung) erfolgte, sondern dass hiermit letztlich der wirtschaftliche Zweck ver folgt wurde, die Zuständigkeit des ein zelnen Sondereigentümers für die Er haltung bzw. für die Tragung der damit zusammenhängenden Kosten zu regeln. Zu beachten ist indes, dass entgegen schuldrechtlichen Vereinbarungen, bei deren Unwirksamkeit gem. §§ 133, 157 BGB derWille der Vertragsschließenden zu ermitteln und der Auslegung der Vereinbarung zugrunde zu legen ist, für Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 2WEG die strengeren Auslegungsgrund sätze für Grundbucheintragungen gel ten. Maßstab der Auslegung ist demnach allein derWortlaut der Regelung, wie er sich für einen unbefangenen Dritten unter Außerachtlassung subjektiver Wertungsumstände darstellt. Zu fragen ist also weniger, was als wirt schaftliches Ergebnis der fehlgeschla genen Regelung gewollt war, sondern ehe, ob dieser Wille im Wortlaut der Regelung auch tatsächlich seinen Aus druck gefunden hat. Daher darf der Versuch einer Auslegung oder Umdeutung nicht überspannt wer

den (vgl.: BGH, Beschl. v. 25.9.2003 - V ZB 21/03, ZMR 2003, 937). aa) Vorhandensein einer salvatori schen Klausel Nach einer hierzu vertretenen Rechts auffassung ist die Umdeutung einer fehlgeschlagenen Zuordnung zwingen den Gemeinschaftseigentums zumSon dereigentum nur möglich, wenn sich aus denweiteren expliziten Regelungen der Gemeinschaftsordnung ein konkre ter Anhalt für eine solche Auslegungs möglichkeit ergibt. Dies soll insbesondere dann anzuneh men sein, wenn die Gemeinschaftsord nung eine sog. salvatorische Klausel enthält, die sich in vielen Teilungserklä rungen findet. Eine salvatorische oder „Heilungs-“Klausel regelt üblicherweise u.a., dass für den Fall, dass eine Bestim mung der Gemeinschaftsordnung un wirksam sein sollte, ersatzweise das gelten soll, was demZweck der unwirk samen Regelung am nächsten kommt. Folgt man diesem Ansatz, ergibt sich aus demWortlaut der Urkunde in Form der salvatorischen Klausel, dass eine Auslegung bzw. Umdeutung nach dem Gewollten erfolgen kann (vgl.: OLG Karls ruhe, Beschl. v. 7.7.2010 - 11Wx 115/08, ZMR 2010, 873; LG Hamburg, Urt. v. 19.6.2013 - 318 S 101/12, ZMR 2013, 373; Jennißen/Abramenko,WEG, 7. Aufl. 2022, § 10 Rn. 17). Nach andereMeinung soll eine Umdeu tung bereits dann möglich sein, wenn in der Gemeinschaftsordnung die Re gelung enthalten ist, dass jeder Woh nungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat (was vielfach ge geben ist). Ein unbefangener Dritter verstehe die Gemeinschaftsordnung dahingehend, bb) Vorhandensein von Regelungen zum Sondereigentum

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dass die Gemeinschaft nicht mit der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum imBereich des Sondereigentums belastet werden sol le (vgl.: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.1.1998 - 3Wx 546/97, ZMR 1998, 304; LG Dortmund, Urt. v. 1.4.2014 – 1 S 178/12, ZMR 2014, 815; Hügel/Elzer,WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 12). b) Ergebnis der Auslegung Mit Blick auf das o.G. kommt man regel mäßig zu dem Ergebnis, dass eine Um deutung der nichtigen Vereinbarung der Teilungserklärung möglich ist. Verschiedene Meinungen werden aber dazu vertreten, was konkret das Ergeb nis einer solchen Auslegung bzw. Um deutung der fehlgeschlagenen Zuord nung von zwingendemGemeinschaftsei gentum zum Sondereigentum ist. aa) Übertragung der Erhaltungslast Nach der einen hierzu vertretenenMei nung führt die Umdeutung einer nich tigen Zuordnung des Gemeinschaftsei gentums zum Sondereigentum dazu, dass dem jeweiligen einzelnen Sonderei gentümer die Erhaltungslast, also nicht nur die Kostentragung, sondern zudem auch die Verantwortlichkeit für Erhal tungsmaßnahmenWEG übertragen sei (vgl.: OLG Karlsruhe, Beschl. v. 7.7.2010 - 11Wx 115/08, ZMR 2010, 873; LG Ham burg, Urt. v. 9.4.2014 - 318 S 133/13, ZMR 2014, 661). bb) Übertragung nur der Kostenlast Nach der hier vertretenen Auffassung führt die Umdeutung der nichtigen Zu ordnung des Gemeinschafts- zum Son dereigentum nur dazu, dass dem ein zelnen Sondereigentümer die Kostentra gungspflicht übertragen werden soll. Dies hat den Vorteil, dass die Verant wortlichkeit zur Instandhaltung und Instandsetzung (und damit die Kontrol le über das Gemeinschaftseigentum) weiter bei der Gemeinschaft verbleibt,

während die Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung aber dembetreffen den Sondereigentümer alleine anzula sten sind (vgl.: OLG Hamm, Beschl. v. 13.8.1996 - 15W115/96, ZMR 1996, 503; OLG Hamm, Beschl. v. 22.8.1991 - 15 W 166/91, NJW-RR 1992, 148; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 5 Rn. 12; Jennißen/ Abramenko, WEG, 7. Aufl. 2022, § 10 Rn. 17). c) Keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer Eine beschlussweise Regelung, wie in Ansehung solcher fehlgeschlagenen Bestimmungen umgegangen wird, ist allerdings nicht möglich. Für eine verbindliche Auslegung der Gemeinschaftsordnung fehlt den Eigen tümern die notwendige Beschlusskom petenz. Zwar können rein deklaratorische Be schlüsse wirksam sein, dies setzt aber voraus, dass sie ausdrücklich nur eine rein klarstellende Funktion haben und zudemdie wahre Rechtslage zutreffend wiedergeben (vgl. : BGH, Ur t. v. 28.10.2016- V ZR 91/16, ZMR 2017, 25; LG München I, Urt. v. 13.7.2017 - 36 S 13356/16 WEG, ZMR 2017, 928).

Daher ist von Beschlüssen abzuraten.

In solchen Fällen ist entweder fachkun diger Rechtsrat einzuholen, nach dem sich Gemeinschaft in der Folge richtet oder es ist notfalls eine gerichtliche bin dende Entscheidung herbeizuführen.

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››› Wohnungseigentumrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

Beschlusszwang bei der Baulichen Veränderung?

Der Bundesgerichtshof hat sich am 17.03.2023 (Urt. v. 17.03.2023, V ZR 140/22) mit dem neuen Wohnungs eigentumsrecht befasst und entschie den, dass einWohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene baulicheVerände rung vornehmen will, einen Gestat tungsbeschluss notfalls imWege der Beschlussersetzungsklage herbeifüh renmuss, ehemit der Baumaßnahme begonnen wird. Was war passiert? Die Parteien bilden eine Wohnungs eigentümergemeinschaft mit zwei Doppelhaushälften auf einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück. Nach der Gemeinschaftsordnung von 1971 bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer unterein ander nach demGesetz, wobei jedem Wohnungseigentümer ein Sonder nutzungsrecht an dem an die jewei lige Haushälfte anschließenden Gar tenteil zusteht. Ausweislich einer späteren Ergänzung derTeilungserklärung sind sie insoweit allein für Reparaturen und Instand haltungen verantwortlich und ko stenpflichtig. Die Beklagten beabsichtigen gegen denWillen der Klägerin den Bau eines Swimmingpools in der von ihnen ge nutzten Hälfte des Gartens. Nachdemdie Beklagtenmit demBau des Swimmingpools begonnen hat ten, hat die Klägerin Unterlassungs klage erhoben, die bei Amts- und Landgericht Erfolg gehabt hat. Mit der von dem Landgericht zuge lassenen Revisionwollten die Beklag ten weiterhin die Abweisung der

Klage erreichen.

Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der Gemeinschaftsordnung nebst Er gänzung. Zwar steht den Beklagten ein Sondernutzungsrecht an demhälftigen Grundstück zu. Ein solches Sondernut zungsrecht berechtigt aber nicht zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die wie der Bau eines Swimmingpools über die übliche Nutzung hinausgehen. Hierbei handelt es sich auch nicht um eine Reparatur oder Instandsetzung. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte für eine konkludente, von dem grund sätzlichen Beschlusserfordernis bei bau lichen Veränderungen abweichende Vereinbarung. Dies lässt sich insbeson dere nicht etwaigen baulichen Verän derungen entnehmen, die die Klägerin selbst ohne das Einverständnis der Be klagten vorgenommen haben soll. DiesemUnterlassungsanspruch können die Beklagten einen eventuellen An spruch auf Gestattung der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 3 WEG nicht nachTreu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten. Zwar kann gemäß § 20 Abs. 3WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestat tet wird, wenn alle Wohnungseigentü mer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einemgeord neten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, ein verstanden sind oder wenn kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Die fehlende Beeinträchtigung der Klä gerin und damit einen Gestattungsan spruch der Beklagten musste der Bun desgerichtshof für die Revisionsinstanz unterstellen, weil das Landgericht diese Frage offengelassen und keine Feststel lungen insbesondere zu der Grund-

Was ist das Problem? Seit dem 1.12.2020 gibt es neue Regeln zur baulichen Veränderung (siehe auch BEIRATaktuell Ausgaben 63/64). DemGesetzgeber war besonders wich tig, dass jede bauliche Veränderung beschlossen werden muss. Hierzu steht in den Gesetzesmaterialien klar und deutlich: "Insbesondere wird klargestellt, dass jede baulicheVeränderung des gemein schaftlichen Eigentums eines legitimie renden Beschlusses bedarf, auch wenn keinWohnungseigentümer in rechtlich relevanterWeise beeinträchtigt wird (...)." - vgl. SEHR, Die WEG-Reform 2020, S. 551. Die Entscheidung des BGH: Die Revision wurde zurück gewiesen. Das Landgericht hat der Unterlassungs klage zu Recht stattgegeben. Dabei ist es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsprechend davon ausgegangen, dass die Prozessführungs befugnis der Klägerin fortbesteht, da die Klage noch unter dem alten Recht erhoben worden ist. Im Ausgangspunkt steht der Klägerin ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Bauliche Veränderungen müssen näm lich gemäß § 20 Abs. 1WEG durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden. Daran fehlt es hier. DieWohnungseigen tümer haben das Beschlusserfordernis auch nicht gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abbedungen.

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stücksgröße und den baulichenVerhält nissen vor Ort getroffen hatte. Auch wenn ein bestehender Gestat tungsanspruch unterstellt wird, muss die Gestattung durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Die vor Inkrafttreten des Wohnungsei gentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 umstrittene Frage, ob bauliche Veränderungen eines Be schlusses bedürfen, hat der Gesetzgeber in Kenntnis dieses Streits nunmehr ein deutig entschieden, um Auslegungs schwierigkeiten zu vermeiden und die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusam menhangmit baulichenVeränderungen zu beseitigen. Danach bedarf jede von einemeinzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte baulicheVeränderung des gemeinschaft lichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses, auchwenn keinWohnungs eigentümer in rechtlich relevanterWei se beeinträchtigt wird. So wird sicher gestellt, dass dieWohnungseigentümer über alle baulichenVeränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Damit ist das Verfahren bei beabsich tigter baulicherVeränderungdurch einen einzelnen Wohnungseigentümer vor gezeichnet. Es ist Sache des bauwilligenWohnungs eigentümers, einen Gestattungsbe schluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2WEG) herbeizuführen, ehemit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die üb rigen Wohnungseigentümer einen Un terlassungsanspruch. Dass der bauwil ligeWohnungseigentümer dem Unter lassungsanspruch seinen Gestattungs anspruch nicht unter Berufung auf Treu

und Glauben entgegenhalten kann, ist keine bloße Förmelei. Es ist gerade Sache des bauwilligenWohnungseigentümers, den gesetzlich geforderten Beschluss über die bauliche Veränderung herbei zuführen. Notfalls muss er Beschlussersetzungs klage erheben. Demgegenüber sollen die übrigenWohnungseigentümer nicht in die Rolle gedrängt werden, auf die Erhebung einer Klage durch die Gemein schaft hinwirken zu müssen. Vorteil dieses nunmehr eindeutig geregelten Verfahrens ist außerdem, dass mit Be standskraft eines gestattenden Beschlus ses (bzw. Rechtskraft eines Urteils, das einen Gestattungsbeschluss ersetzt) zwischen den Wohnungseigentümern ebenso wie im Verhältnis zu deren Rechtsnachfolgern feststeht, dass die bauliche Veränderung zulässig ist. Hinweis: Auch wenn es sich um eine privilegier te bauliche Veränderung handelt (wir unterstellen, dass "ob" und "wie" der Maßnahme ist geklärt), wie: bedarf es zwingend eines Beschlusses. Ein Beschluss kann entweder in der Ei gentümerversammlung oder durch Umlaufbeschluss erfolgen. DieWohnungseigentümer sollen daher frühzeitig überlegen und klären, ob Sie eine baulicheVeränderung durchführen wollen, damit der Verwalter diesen TOP rechtzeitig auf die Tagesordnung neh men kann. Ein Umlaufbeschluss wird in der Regel daran scheitern, dass nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen bzw. den Umlaufbeschluss mit einer positiven JA-Stimme zurück senden - Einbruchschutz - Barrierereduzierung - E-Mobilität - Anschluss Glasfaser

werden. Die Redaktion möchte die vor beschriebenen Sachverhalte besonders in den Fokus rücken, da in der Praxis immer wieder Fälle auftreten, wonach Wohnungseigentümer derMeinung sind, sie können "einfach losbauen", da sie seit dem 1.12.2020 einen ungefilterten, gesetzlichen Anspruch haben. Im Übrigen sollten man sich durch § 20 Abs. 3 WEG nicht verunsichern lassen. Der Individualanspruch aus § 20 Abs. 3 WEG muss ggf. von dem bauwilligen Wohnungseigentümer selbst geltend gemacht werden und das nur, wenn sein Antragmit einfacher Mehrheit abgelehnt wurde.

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