BEIRATaktuell_54

BEIRAT AKTUELL E n t s c h e i d e n d e I n f o r m a t i o n f ü r d e n V e r w a l t u n g s b e i r a t i m W o h n u n g s e i g e n t u m E i n z e l p r e i s 8 , 5 5 (inkl. 7 % USt.) WEG-Reform – Kommt schneller als gedacht!

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Ausgabe: 54 Quartal I-20

Die Zukunft hat schon begonnen

Zensus2021 – Was muss beachtet werden?

Impressum BEIRATaktuell erscheint seit 2006 vier- teljährlich und bietet entscheidende In- formation für Verwaltungsbeiräte im Wohnungseigentum. Herausgeber/Verlag: Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 45475 Mülheim an der Ruhr

Editorial

info@beirataktuell.de www.beirataktuell.de

Verehrte Leserinnen und Leser,

Verantwortlich i.S.d.P.: Massimo Füllbeck

die Bundesregierung gibt jetzt offensicht- lich richtig „Gas“. Denn am 23.03.2020 wurde der Referentenentwurf mit den neuen WEG-Vorschriften beschlossen. Es scheint also nur noch eine Frage der Zeit zu sein, bis das „neueWEG“ in Kraft treten wird. Auch der Zensus 2021 (Gebäude- und Wohnungszählung) wird in diesem Jahr ein wichtiges Thema sein. BEIRATaktu- ell hat sich hierzu mit dem zuständigen Statistischen Landesamt Baden-Württem- berg inVerbindung gesetzt und die wich- tigsten Fragen undAntworten für Verwal- ter undWohnungseigentümer zusammen- gestellt. Aufgrund des aktuell geltenden Kontakt- verbots in allen Bundesländern, können bis auf weiteres keine Eigentümerver- sammlungen durchgeführt werden. Eine Pflichtverletzung des Verwalters (§ 24 Abs. 1WEG) liegt aufgrund der Unmög- lichkeit nicht vor. Selbstverständlich besteht in dringenden Fällen immer noch die Möglichkeit, einen Umlaufbeschuss gemäß § 23Abs. 3WEG zu erwirken oder mittels Stimmrechts- vollmachten (mit Weisung) entsprechen- Turbulente Tage liegen vor und hinter uns!

Redaktion: Massimo Füllbeck

Abonnenten-Betreuung: Massimo Füllbeck

Fon 0208 30276831 info@beirataktuell.de

Massimo Füllbeck, Herausgeber

Grafische Umsetzung: Massimo Füllbeck

de Beschlüsse auf den Weg zu bringen. Beide Varianten hängen sicherlich von der Größe derWEG und den Beschlussge- genständen ab. Die CORONA-Krise hat auch Auswir- kungen auf die Immobilienwirtschaft. Daher hat die Bundesregierung am 23.03.2020 – vorerst bis zum Sommer 2020 - wichtige Regelungen in Hinblick auf die WEG-Verwaltung verabschiedet: • Der zuletzt bestellt Verwalter (i. S. d. WEG) bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Hintergrund: Dies soll sicherstellen, dass keine WEG „verwalterlos“ wird. Gerade in Hin-blick darauf, dass die Be- stellung in den nächsten Wochen oder Monaten abläuft.

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• Der zuletzt von den Wohnungseigentü- mern beschlosseneWirtschaftsplan gilt

Was erwartet Sie in der 54. Ausgabe des BEIRATaktuell? • Die Zukunft hat schon begonnen von RA Rüdiger Fritsch • Ich bin Beiratsmitglied – und nun? Teil 2 von RAin Cathrin Fuhrländer • Zensus2021 – Was muss beachtet werden? von Massimo Füllbeck • WEG-Reform – Kommt schneller als gedacht! von Massimo Füllbeck • Rückwirkende Änderung der Kostenverteilung von RA Rüdiger Fritsch

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bis zum Beschluss eines neuen Wirt- schaftsplanes fort. Hintergrund: Soweit kein Fortgeltungs- beschluss zum Wirtschaftsplan vorliegt, erlischt die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer. Denn einWirtschaftsplan gilt grundsätzlich nur für ein Kalenderjahr (ggf. auch Wirt- schaftsjahr, wenn vereinbart). Der Ge- setzgeber sichert die automatische Fort- geltung per Gesetz ab. Wäre wünschens- wert, wenn diese Regelung auf Dauer im Gesetz bleiben könnte.

Hinsichtlich der Durchführung von In- standhaltung- und Instandsetzungsmaß- nahmen steht demVerwalter ohnehin ein Notgeschäftsführungsrecht zu, so dass für unaufschiebbare Maßnahmen kein Beschluss der WEG erforderlich ist. Die Bundesregierung verzichtet daher auf eine gesetzliche Regelung, da in dringenden Fällen eine Handlungsfähigkeit für den Verwalter besteht.

Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen

Ihr Massimo Füllbeck

Hoffen wir, dass sich die Situation bald entspannt.

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch

Die Zukunft hat schon begonnen

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben gem. § 28 WEG u.a. den vom Verwalter aufzustellendenWirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung zu prüfen und können hierzu Stellung nehmen, bevor in der Eigentümerversammlung hierüber Beschluss gefasst wird. Tradi- tionellerweise findet daher in den Ge- schäftsräumen der Verwaltung zumindest einmal im Jahr eine sog. Beleg- oder Rechnungsprüfung durch die Mitglieder des Beirats statt, bei der die Buchhal- tungsunterlagen überprüft und insbeson- dere die den Buchungen zugrunde lie- genden Originalbelege eingesehen wer- den. Was geschieht aber, wenn der Ver- walter sich entscheidet, ein sog. papier- loses Büro zu führen und die Belegprü- fung nun mittels digitalisierter Belege stattfindet, die auf einem Computermo- nitor einzusehen sind? Mit dieser Frage haben sich aktuell des Landgericht Ber- lin (Urt. v. 30.10.2018 - 63 S 192/17) und das Amtsgericht Mettmann (Urt. v. 30.4.2019 - 26 C 2/19) beschäftigt. Der Fall: Die Beiräte Müller, Meier und Schmitz erscheinen, wie jedes Jahr, im Büro des Verwalters zur jährlichen Belegprüfung. Zum Entsetzen der Beiräte stehen in dem Büro, in dem die Belegprüfung stets statt- findet, anstelle von vielen Ordnern nur drei Computer nebst Bildschirmen. V erklärt, er habe im letzten Jahr den ge- samten Zahlungsverkehr auf elektronische Belege umgestellt, diese digitalisiert, sodann vernichtet und entsorgt. V möch-

te auch die sonstigen Verwaltungsunter- lagen digitalisieren und vernichten, da sein Archiv aus allen Nähten platzt. Die Beiräte sind entsetzt. Sie befürchten, dass V nun ohne weiteres die Unterlagen ma- nipulieren könne. Das Problem: Was die Organisation der Buchhaltung desVerwalters anbetrifft, enthält dasWEG keinerlei Regelungen, insbesondere was die Führung der Verwaltungsunterlagen anbetrifft. Daher ist es nach ständiger Rechtsprechung Sache des Verwalters, für welche konkrete Ausgestaltung der Buchhaltung er sich entscheidet, wobei jede bewährte Form der Buchführung grundsätzlich zulässig ist (vgl.: Riecke/ Schmid/Abramenko,WEG, 5. Aufl. 2019, § 28 Rn. 224 ff.). Indes stehen die gesamten Verwaltungs- unterlagen im Eigentum der Wohnungs- eigentümergemeinschaft, woraus folgt, dass der Verwalter nicht alleine über deren Vernichtung entscheiden kann. Die Entscheidung der Gerichte: Das LG Berlin und das AG Mettmann halten die Digitalisierung der Zahlungs- verkehrsbelege sowie der übrigen Ver- waltungsunterlagen für zulässig. Nach dem Steuererleichterungsgesetz vom 1.1.2011 gelten bei Beachtung der in §§ 14, 14a-c UStG enthaltenen Vor- schriften auch elektronische Rechnungen als „Rechnungen“ und sind auch nur als solche zu archivieren. Abgesehen davon

dürfen Bücher und die sonst erforderli- chenAufzeichnungen nach § 146Absatz 5AO auch auf Datenträgern geführt wer- den, soweit diese Form der Buchführung einschließlich des dabei angewandten Verfahrens den GoBD entspricht (BMF- Schreiben v. 28.11.2019 GZ IV A 4 - S 0316/19/ 10003 :001 – Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbe- wahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff - GoBD). Zusätzlich sind natürlich, was die Digi- talisierung undVernichtung von Belegen sowie die Speicherung, Bearbeitung, Verwendung der Daten angeht, die be- sonderen datenschutzrechtlichen Vor- schriften (DSG-VO und BDSG) einzu- halten. Dass ein Hausverwalter ein im Wesent- lichen papierloses Büro führt, Original- unterlagen digitalisiert und nach drei Monaten vernichtet, ist angesichts der technischen Entwicklung grundsätzlich nicht zu beanstanden. Auch sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass Erkenntnisse vorliegen, wonach die Übereinstimmung der Kopi- en mit den Originalbelegen zweifelhaft sei. Praxis-Tipp: Wichtig für die Praxis ist, dass, abge- sehen von elektronischen Rechnungen über die Digitalisierung der sonstigen Verwaltungsunterlagen durch Beschluss der Eigentümer entschieden werden muss.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RAin Cathrin Fuhrländer Ich bin Beiratsmitglied – und nun? Rechte und Pflichten des Beirates, Teil 2

Der folgende Beitrag ist der zweite Teil über das Amt des Verwaltungsbeirates und beschäftigt sich mit dem Verhältnis des Beirates zu dem Verwalter und den übrigen Eigentümern, sowie mit dem Thema Haftung und Aufwandsentschä- digung. Der Verwaltungsbeirat soll denVerwalter in seiner Tätigkeit, d.h. in der Wahrneh- mung seiner Aufgaben unterstützen. Das betrifft die Vorbereitung der Tagesord- nungspunkte der Eigentümerversamm- lung, die Vermittlung zwischen dem Verwalter und den Eigentümern, die Nachbereitung der Versammlung. Der Verwaltungsbeirat ist daher in allen Be- langen in einem engen Kontakt mit dem Verwalter. Auf die einzelnen Pflichten und Befugnisse ist bereits detailliert im ersten Teil des Beitrages eingegangen worden. Eine weitergehende gesetzliche Definition, wie genau die Unterstützung des Beirates aussehen soll und wie weit- reichend diese ist, ist dem Wohnungsei- gentumsrecht nicht zu entnehmen. Wichtig ist jedoch, dass der Verwaltungs- beirat nicht dafür verantwortlich ist, dass der Verwalter seinen Aufgaben auch tat- sächlich nachkommt und noch viel we- niger, dass der Verwalter fehlerfrei arbei- tet. Die Durchführung und Organisation der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Grundlage der Beschlüs- se der Gemeinschaft ist allein Aufgabe desVerwalters sowie auch die ausreichen- de Information der Eigentümer imVorfeld. Auch in diesem Zusammenhang ist der Verwaltungsbeirat als unterstützende Funktion zu verstehen. Es ist daher hier noch einmal klarzustellen, dass weder der 4. Verhältnis des Beirates zum Verwalter

Verwalter demVerwaltungsbeirat Anwei- sungen erteilen kann, noch umgekehrt. Der letztere Fall wird häufig von den Beiräten verkannt, die insoweit die Auf- fassung vertreten, demVerwalter gegen- über weisungsbefugt zu sein. Weisungs- befugt sind jedoch nur die Eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG. Entscheidend ist eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und die dem Verwal- tungsbeirat nach § 29 Abs. 3 WEG zu- stehenden Kontrollaufgaben. Fallkonstellation: Der wissbegierige Eigentümer E fordert den Vorsitzenden des Beirates V auf, wöchentlich Bericht über die Tätigkeit des Verwalters zu erstatten. Schließlich sei V ja das Sprachrohr der Eigentümer. V ist unsicher, ob er dem Folge leisten muss. Der Verwaltungsbeirat ist, ähnlich wie der Verwalter, nur der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gegenüber zurAus- kunft seiner Tätigkeit verpflichtet. Er ist insbesondere nicht verpflichtet, einzelnen Eigentümern Rechenschaft abzulegen oder über den aktuellen Stand der Ver- waltung, Umsetzung der Beschlüsse o. ä. zu informieren. Der Verwaltungsbeirat erstattet auf der Eigentümerversammlung den übrigen Eigentümern Bericht über das abgelaufene Jahr und in erster Linie über die vorgenommene Rechnungs-/ Belegprüfung und hat in diesem Zusam- menhang auf Unregelmäßigkeiten hinzu- weisen. Über die Folgen dieser Unregel- mäßigkeiten, in der Regel Ablehnung der Genehmigung der Jahresabrechnung, 5. Verhältnis des Beirates zu den Eigentümern

entscheiden dann wieder ausschließlich die Eigentümer.

Jedem Eigentümer steht ein Einsichtsrecht in die Belege und die Gesamtheit der Verwaltungsunterlagen zu, so dass sich auch jeder interessierte Eigentümer die vom Verwaltungsbeirat erbetenen oder gar verlangten Informationen selbst be- schaffen kann. Ob der Verwaltungsbeirat einzelnen Eigentümern gegenüber Anfra- gen beantwortet, liegt daher grundsätzlich in seinem Ermessen. Es kann jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben wider- sprechen, einzelnen EigentümernAuskunft zu erteilen und anderen nicht. Dies kann eine Pflichtverletzung darstellen, deren Konsequenz allenfalls die Abberufung sein kann. Fallkonstellation: Der Verwaltungsbeirat kann sich nicht auf einen Termin zur Belegprüfung eini- gen, so dass der Verwalter die Jahresab- rechnung auf der anstehendenVersamm- lung ohne eine solche zur Beschlussfas- sung stellt. Die Genehmigung wird man- gels Prüfung nicht erteilt. Eigentümer E ist erzürnt und verlangt Schadensersatz vom Verwaltungsbeirat, weil er der Auf- fassung ist, dass er nur wegen der unter- lassenen Belegprüfung nun keineAbrech- nung mit seinemMieter vornehmen kann. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates haben die demVerwaltungsbeirat insge- samt obliegendenAufgaben mit Sorgfalt eines ordentlichen Mitgliedes zu erfüllen. Es ist in der Regel kein Spezialwissen gefordert, sondern das, was sich jedem gerade aufdrängen muss. Ist jedoch ein 6. Haftung des Verwaltungsbeirates und Entlastung

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Mitglied des Verwaltungsbeirates auf- grund seiner beruflichen Tätigkeit be- sonders qualifiziert (z. B. Rechtsanwäl- te oder Steuerberater), so wird von ihm die berufliche Sorgfalt verlangt. Jedes Mitglied haftet für sein individuelles Verschulden. Die Erfüllung gesetzlicher Pflichten führt jedoch zu einer gesamt- schuldnerischen Haftung, da alle Mit- glieder für deren Erfüllung Sorge zu tragen haben. Im Rahmen einer Be- schlussfassung kann eine Haftungsbe- schränkung auf Vorsatz oder grobe Fahr- lässigkeit vorgenommen werden, was in Anbetracht der ehrenamtlichen Tätigkeit des Verwaltungsbeirates nach hiesiger Auffassung auch erfolgen sollte. Schadensersatzansprüche können gegeben sein, wenn der Verwaltungsbeirat offen- sichtliche Fehlbuchung oder gar Barent- nahmen ohne entsprechenden Beleg vom Konto der Gemeinschaft nicht erkennt, Kompetenzüberschreitungen durch eigen- mächtige Beauftragung von Drittunter- nehmen oder die unterlassene Protokoll- unterzeichnung und damit Verzögerung der Zustimmung des Verwalters zu einem Kaufvertrag bei einem Eigentumswechsel. Die Belegprüfung ist generell keine Vor- aussetzung für die Genehmigung der Jahresabrechnung, so dass diese auch ohne vorgenommene Prüfung durch den Beirat beschlossen werden kann. Dies mag eine Pflichtverletzung darstellen, die eineAbberufung rechtfertigt, jedoch kei- ne Schadensersatzpflicht, weil die ver- mietenden Eigentümer meinen, ihrem

Mieter gegenüber nun nicht abrechnen zu können.

es sich um ein reines Auftragsverhältnis, so dass der Beirat in erster Linie nur die tatsächlichen Aufwendungen (z. B. Tele- fon-, Kopier-, Porto- und Fahrtkosten) ersetzt verlangen kann, § 670 BGB. Im Einzelfall und bei größeren Gemeinschaf- ten wird auch dieAnschaffung von Fach- literatur oder die Teilnahme an Fortbil- dungsseminaren als Aufwendung ange- sehen, die seitens der Gemeinschaft zu erstatten ist. Es entspricht jedoch auch ordnungsmä- ßiger Verwaltung, dem Beirat eine jähr- licheAufwandsentschädigung zu zahlen. Ein solcher Beschluss kann mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst werden. Die Höhe der Aufwandsentschädigung richtet sich nach der Größe der Gemeinschaft und dem damit verbundenen Zeitaufwand des Beirates. In der Regel liegen dieAuf- wandsentschädigungen zwischen 50 € - 250 € /Jahr je Mitglied. Auch hier gilt, wird eine höhereAufwandsentschädigung beschlossen und nicht angefochten, er- wächst sie in Bestandskraft.

Mit dem typischerweise in der Versamm- lung vorgenommenen Entlastungsbe- schluss verzichtet die Gemeinschaft dem Verwaltungsbeirat gegenüber auf entstan- dene und erkennbareAnsprüche aus dem abgelaufenenWirtschaftsjahr. Die Entla- stung kann nach der überwiegenden Rechtsprechung dann nicht ordnungsmä- ßiger Verwaltung entsprechen, wenn zum einen die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen wurde und sich weitere Prüf- pflichten hieraus ergeben und zum ande- ren erkennbare Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat im Raume stehen. Wird die Entlastung gleichwohl beschlossen und nicht angefochten, so erwächst sie in Bestandskraft. Gerade weil die Tätigkeit des ehrenamt- lich tätigenVerwaltungsbeirates ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko in sich birgt, entspricht es ordnungsmäßigerVerwaltung für die Tätigkeit des Verwaltungsbeirates eine Vermögensschadenshaftpflichtver- sicherung auf Kosten der Gemeinschaft abzuschließen. Die Kosten einer solchen Versicherung sind gering; zudem bietet der Abschluss der Versicherung einen zusätzlichen Anreiz für einzelne Eigen- tümer, sich überhaupt in den Beirat wäh- len zu lassen. 7. Vergütung und Versicherung des Verwaltungsbeirates

Da das Amt des Verwaltungsbeirates eine ehrenamtliche Tätigkeit darstellt, handelt

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Zensus2021 – Was muss beachtet werden?

Am 16.05.2021 ist es wieder soweit: Bevölkerungs- bzw. Wohnungszählung! Mit freund- licher Genehmigung des Statistische Landesamt Baden-Württemberg veröffentlichen wir nachfolgend die Pressemitteilung vom 11.02.2020 mit wichtigen Informationen zum bevorstehenden Zensus 2021:

Pressemitteilung vom 11.02.2020 des Statistische Landesamt Baden- Württemberg: Zensus 2021: Vorbereitungsarbeiten für die Gebäude- und Wohnungs- zählung nehmen Fahrt auf 2021 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Mit dieser statistischen Er- hebung wird ermittelt, wie viele Menschen in Deutschland leben, wie sie wohnen und arbeiten. Viele Entscheidungen in Bund, Ländern und Gemeinden beruhen auf Bevölkerungs- undWohnungszahlen. Um verlässliche Basiszahlen für Planun- gen zu haben, ist eine regelmäßige Be- standsaufnahme notwendig. Das Statistische Landesamt Baden- Württemberg bezieht im Rahmen der Vorbereitungen für die Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) des Zensus 2021 die Wohnungsunternehmen und gewerblich tätigen Eigentümerinnen und Eigentümer (sog. Großeigentümer) sowie Verwaltungen mit ein. Großeigentümer und Verwaltungen sind im Rahmen der Gebäude- undWohnungs- zählung für eine Vielzahl an Gebäuden und Wohnungen auskunftspflichtig. Das Statistische Landesamt Baden-Württem- berg tritt daher Anfang Februar 2020 mit ca. 1.700 Großeigentümern in Kontakt, um diese Datenlieferungen vorzubereiten und den Unternehmen eine gesammelte und elektronische Lieferung ihrer Bestän- de zu ermöglichen. Mit Inkrafttreten des Zensusgesetzes 2021 (ZensG 2021) am 3. Dezember 2019 wurden dafür die recht- lichen Voraussetzungen geschaffen.

Eigentümerinnen und Eigentümer von einzelnen oder wenigen Gebäuden oder Wohnungen (sogenannte „Einzeleigentü- mer“) werden dagegen erst zur eigentli- chen Datenerhebung imMai 2021 schrift- lich vom Statistischen Landesamt kon- taktiert und um die Auskünfte für ihre Gebäude bzw. Wohnungen gebeten. Die Auskunftserteilung erfolgt mittels Online- Fragebogen bzw. Erhebungsvordruck (Papierfragebogen). Für vermietete Ob- jekte ist es allerdings notwendig, die Mieterinnen und Mieter vorab über die Übermittlung der Daten zu informieren. Hinweise zu den Informationspflichten der Vermieterinnen und Vermieter und Verwalterinnen und Verwalter nach der EU-Datenschutzgrundverordnung (EU- DSGVO) sind unter www.zensus2021.de zusammengestellt. Auch wenn die Statistischen Ämter sich erst imMai 2021 an die einzelnen Eigen- tümer wenden, werden einigeWohnungs- eigentümerinnen und -eigentümer vor- aussichtlich schon im Laufe des Jahres mit dem Thema „Zensus“ bzw. „Gebäu- de- und Wohnungszählung“ durch ihre Hausverwaltungen / WEG-Verwaltungen konfrontiert. Die sogenannten Großeigentümer bzw. Verwaltungen werden bereits jetzt vom Statistischen Landesamt in denVorberei- tungsprozess der GWZ einbezogen, um zu klären, ob und für welche Wohnein- heiten die imVorfeld recherchierten Un- ternehmen bei der späteren Gebäude- und Wohnungszählung imMai 2021 auskunfts- pflichtig sind. Sie liefern sogenannte Bestandslisten, in denen alle Gebäudean- schriften aufgeführt werden, an denen

Wohnungsunternehmen Gebäude mit Wohnraum oderWohnungen im Eigentum haben oder verwalten. Zusätzlich wird in der Bestandsliste je Objekt angegeben, ob dem Großeigentümer oder Verwalter die Daten, die bei der GWZ imMai 2021 abgefragt werden, vollumfänglich vorlie- gen, also ob er sowohl die Daten zum Gebäude als auch zu allen darin enthal- tenen Wohnungen und deren Bewohnern erteilen kann. Wenn den Verwaltern die Gebäude- und Wohnungsdaten nicht vollständig vorlie- gen, werden dieVerwalter in einem zwei- ten Schritt schriftlich zur Lieferung der Namen und Anschriften der Wohnungs- eigentümer (sogenannte Eigentümerlisten) aufgefordert. Für die Gebäude- undWoh- nungszählung imMai 2021 werden dann die einzelnen Wohnungseigentümer an- geschrieben und um die Erteilung der Auskünfte (Gebäude- und Wohnungs- merkmale) mit Hilfe eines Onlinefrage- bogens gebeten. Die Weitergabe der Namen und Anschrif- ten der Eigentümer ist gemäß Art. 6 (1) e) EU-DSGVO zulässig und bedarf nicht der Einwilligung der Betroffenen. Die Betrof- fenen müssen aber gemäß Art. 13 (3) EU- DSGVO zuvor über die Datenweitergabe informiert werden, weil die Daten für einen anderen als den ursprünglichen Zweck der Datenerhebung Verwendung finden. Diese vorbereitenden Arbeiten sind für die Verwaltungen mit einem gewissen Aufwand verbunden. EinigeVerwalterin- nen und Verwalter nehmen bereits jetzt Kontakt mit ihrenWohnungseigentümern auf, um die Verfahrensweise des Zensus zu erläutern und Fragen der Vergütung

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für diesen zusätzlichen Arbeitsaufwand zu klären. Der Aufwand für die Daten- aufbereitung und die Erstellung der Lie- ferdateien (Bestandslisten, Eigentümer- listen) können bei den Verwaltungen unterschiedlich sein. Der Aufwand für die Datenzusammenführung hängt von den individuellen Gegebenheiten (z.B. Software, Größe der Verwaltung, Orga- nisation) der Verwaltung ab. Bitte haben Sie Verständnis, dass das Statistische Landesamt keinerlei Stel- lungnahme zu Fragen der Vergütung sowie rechtliche Auskünfte hierüber geben kann, da das Vertragsverhältnis individuell zwischen Eigentümer und Verwalter geregelt ist. Hintergrund: Die gesetzlichen Grund- lagen für die Datenerhebung sind das Bundesstatistikgesetz (BStatG), das Zen- susvorbereitungsgesetz 2021 (ZensVorbG

2021) und das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021). Nach § 24 ZensG 2021 besteht Auskunftspflicht. Für das Statistische Landesamt hat der Schutz personenbezo- gener Daten höchste Priorität. Die Onli- ne-Datenübermittlung erfolgt verschlüs- selt. Die gewonnenen Daten werden ausschließlich für statistische Zwecke genutzt, Rückschlüsse auf einzelne Per- sonen oder die Weitergabe von Daten an Dritte sind grundsätzlich ausgeschlossen. Lesen Sie mehr unter www.zensus2021. de bzw. www.statistik-bw.de/DatenMel- den/Zensus Auszüge aus dem ZensG 2021 § 10 Erhebungsmerkmale und Hilfs- merkmale der Gebäude- und Woh- nungszählung (1) Erhebungsmerkmale sind 1. für Gebäude mit Wohnraum und bewohnte Unterkünfte: a) Gemeinde, Postleitzahl und amt-

licher Gemeindeschlüssel,

b) Art des Gebäudes, c) Eigentumsverhältnisse, d) Gebäudetyp, e) Baujahr, f) Heizungsart und Energieträger, g) Zahl der Wohnungen,

2. für Wohnungen:

a) Art der Nutzung, b) Leerstandsgründe, c) Leerstandsdauer, d) Fläche der Wohnung,

e) Zahl der Räume, f) Nettokaltmiete.

(2) Hilfsmerkmale sind: 1. Familienname, frühere Namen, Vor- namen und Anschrift der Auskunfts- pflichtigen, 2. Kontaktdaten derAuskunftspflichtigen oder einer anderen Person, die für Rückfragen zur Verfügung steht,

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§ 24 Auskunftspflichtige für die Ge- bäude- und Wohnungszählung (1) Auskunftspflichtig für die Erhebung nach § 9 sind die Eigentümerinnen und Eigentümer, die Verwalterinnen undVer- walter sowie die sonstigen Verfügungs- und Nutzungsberechtigten der Gebäude und Wohnungen. Als Eigentümerinnen und Eigentümer gelten auch die Personen, denen die Gebäude undWohnungen nach § 39Absatz 2 der Abgabenordnung wirt- schaftlich zuzurechnen sind. (2) Verwaltungen, die Angaben nach § 10Absatz 1 oder 2 nicht machen können, sind verpflichtet, Angaben zu den Namen undAnschriften der Eigentümerinnen und Eigentümer zu erteilen. 7. Zum Bearbeitungsaufwand: Es steht sicherlich außer Frage, dass für die WEG-Verwalter deutliche Mehrarbeit entsteht. Der Erfüllungsaufwand wird in der Gesetzesbegründung zum ZensG 2021 pro Verwaltungsunternehmen mit „rd. 253 Euro“ angegeben. Be- rücksichtigt sind hier allerdings nur die Personalkosten (vgl. ZWE 2020, 65). Aufwendungsersatz wie z. B. Porto o. ä. sind fehlen. Nach hier ver- tretener Ansicht wird es allerdings so sein, dass es mit der Übersendung von Bestands- oder Eigentümerlisten an das Statistische Landesamt und ent- sprechenden Informationen in den Eigentümerversammlungen nicht ge- tan ist. Nach Versendung der Eigen- tümerlisten, sind beispielsweise auch Eigentümerwechsel zu berücksichti- gen. Soll bedeuten, um einen reibungs- losen Zensus2021 zu gewährleisten, werden sichVerwalter undWohnungs- eigentümer bis Mai 2021 permanent mit diesemThema auseinandersetzen müssen. Je nach Größe des Verwal- tungsbestandes, müssen hierfür ent- sprechende Ressourcen mobilisiert werden. Es bietet sich daher an, eine moderateVergütungsvereinbarung für den vom Gesetzgeber vorgesehenen Zensus2021 zu vereinbaren bzw. zu beschließen.

3. Namen undVornamen von bis zu zwei Personen, die die Wohnung nutzen, 4. Zahl der Personen, die in derWohnung wohnen, 5. Straße, Hausnummer und Anschrif- tenzusätze der Wohnung. § 23 Auskunftspflicht und Form der Auskunftserteilung (1) Für die Erhebungen bestehtAuskunfts- pflicht. Die Auskunftserteilung erfolgt grundsätzlich elektronisch. Bei elektro- nischer Auskunftserteilung sind die An- gaben über das denAuskunftspflichtigen zur Verfügung gestellte Verfahren zu erteilen. § 11a des Bundesstatistikgeset- Bei der Verwaltung vonWohnungseigen- tümergemeinschaften ist der Aufwand für die Verwalter, aber auch für die Woh- nungseigentümer, im Gegensatz zum Zensus2011, deutlich gestiegen und es wird auch komplizierter. Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung: 1. WEG-Verwalter liefern in 2020 Be- standslisten (Gebäudeanschrift) an das Statistische Landesamt Baden- Württemberg. Im Rahmen dieser Über- mittlung muss auch angegeben werden, ob dem WEG-Verwalter sämtliche Daten (Gebäudedaten § 10 Abs. 1 Zif- fer 1 ZensG 2021 undWohnungsdaten § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZensG 2021) vor- liegen. 2. Der WEG-Verwalter ist für die Über- mittlung derWohnungsdaten aber nicht zuständig, denn er verwaltet nur das gemeinschaftliche Eigentum. (Ausnah- me: Der WEG-Verwalter hat auch das Mandat für die Sondereigentumsver- waltung.) 3. WEG-Verwalter müssen dann eine vollständige Eigentümerliste an das Statistische Landesamt Baden- Württemberg schicken. Das Statistische Landesamt wird dann die Wohnungs- eigentümer auffordern, die Gebäude- und Wohnungsdaten zu liefern. BEIRATaktuell gibt folgende Hand- lungsempfehlungen:

zes bleibt unberührt. Im Fall der schrift- lichen Auskunftserteilung können die ausgefüllten Erhebungsvordrucke gebüh- renfrei übersendet werden, wenn sie sich in amtlichen hierfür vorgesehenen Um- schlägen befinden. Bei Inanspruchnahme einer besonderen Versendungsform hat derAbsender den die jeweils gültige Brief- gebühr übersteigenden Betrag zu tragen. (2) Soweit in diesem Gesetz eine Aus- kunftspflicht über Daten anderer Personen angeordnet ist, erstreckt sich diese nur auf Daten, die der auskunftspflichtigen Person bekannt sind. nungseigentümergemeinschaften – vor- sorglich mit der Eigentümerversamm- lungs-Saison 2020 – dieWohnungsda- ten zur Verfügung stellen, damit die Wohnungseigentümer die Daten (näm- lich Wohnungs- und Gebäudedaten) problemlos – bei Abfrage durch das Statistische Landesamt – eintragen bzw. liefern können. 5. Gemäß ZensG 2021 ist dieWeitergabe der Namen undAnschriften der Eigen- tümer gemäßArt. 6 (1) e) EU-DSGVO zulässig und bedarf nicht der Einwil- ligung der Betroffenen. Die Betroffenen müssen aber gemäß Art. 13 (3) EU- DSGVO zuvor über die Datenweiter- gabe informiert werden, weil die Daten für einen anderen als den ursprüngli- chen Zweck der Datenerhebung Ver- wendung finden. Auch vermietende Eigentümer müssen die Mieter darüber unterrichten, dass sie angefragte Daten an das Statistische Lan- desamt weitergeben. 6. Der WEG-Verwalter sollte die Infor- mation über dieWeitergabe der Daten (siehe Ziffer 5) ebenfalls – vorsorglich mit der Eigentümerversammlungs- Saison 2020 – den Wohnungseigen- tümern mitteilen. Möglicherweise bietet es sich an, ein separates Infor- mationsblatt zu erstellen und oder es wird in der Niederschrift der jeweili- gen WEG unter dem TOP: „Informa- tion zum Ablauf des Zensus2021“ dokumentiert.

4. Der WEG-Verwalter sollte allenWoh-

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››› Aktuelles ‹‹‹ von Massimo Füllbeck

WEG-Reform – Kommt schneller als gedacht!

Bereits Anfang letzten Jahres (Ausgabe 50 – Quartal I-19) wurden mögliche Ver- änderungen des Wohnungseigentumsge- setzes vorgestellt. Basierend auf demAbschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform desWohnungseigentumsgesetzes (WEG) von August 2019 wurde im Januar 2020 der Referentenentwurf des Bundesmini- steriums der Justiz und für Verbraucher- schutz (Entwurf eines Gesetzes zur För- derung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigen- tumsgesetzes (Wohnungseigentumsmo- dernisierungsgesetz –WEModG) veröf- fentlicht. Der Praxis steht eine umfang- reiche Reform desWohnungseigentums- gesetzes bevor. Vermutlich werden die geplanten Vorschriften zum 1.1.2021 in Kraft treten. Vereinfachte Veränderung von Kostenverteilerschlüsseln Aktuelle Gesetzeslage: § 16 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Kosten des gemeinschaftlichen Eigen- tums nach Miteigentumsanteilen ver- teilt werden. Seit der WEG-Novelle 2007 ist es möglich, den Verteiler- schlüssel für Betriebs- und Verwal- tungskosten mit einfacher Mehrheit zu verändern. Eine Veränderung der Instandsetzungskosten ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung möglich. Der § 16 Abs. 4 WEG, der eine Än- derung bei Instandsetzungskosten im Einzelfall erlaubt, hat sich als nicht praktikabel erwiesen, da der BGH be- reits vor Jahren entschieden hat, dass bei der Anwendung der Gleichbehand- Nachstehend sollen die wichtigsten Ver- änderungen vorgestellt werden:

lungsgrundsatz durchbrochen bzw. der allgemeine Kostenverteilerschlüssel unterwandert wird. Geplante Änderung: Zukünftig soll es so sein, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, bestimmte Arten von Kosten oder von einer Vereinbarung abwei- chende Verteilung – mit einfacher Mehrheit – beschließen können; wobei ein solcher Beschluss nicht gegen ord- nungsgemäße Verwaltung verstoßen darf. Die aktuellenVorschriften der Moder- nisierung und BaulichenVeränderung führen in der Praxis zu vielen Strei- tigkeiten und Auslegungsproblemen, denn es müssen die Wohnungseigen- tümer zustimmen, die durch die Bau- licheVeränderung nachteilig betroffen sind. Darüber hinaus gibt es diverse Regelungslücken im Gesetz, gerade wenn ein Wohnungseigentümer selb- ständig eine Bauliche Veränderung durchführen möchte, können aktuell keine sinnvollen Kostenregelungen getroffen werden. Beispiele: Für die Installation einer Lademög- lichkeit eines Elektroautos müssen nach aktueller Rechtsprechung alle Wohnungseigentümer zustimmen. Zudem ist oft fraglich, ob es sich bei bestimmten Maßnahmen (z. B. Anbau von Balkonen etc.) um eine bauliche Veränderung oder Modernisierung handelt. Erleichterung von Baulichen Veränderungen Aktuelle Gesetzeslage:

Der Gesetzgeber möchte diese Vor- schriften praxistauglicher gestalten und für bestimmte privilegierte Baumaß- nahmen Sondervorschriften erlassen. Geplante Änderung: Privilegierte Baumaßnahmen: Die Vorschriften der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) und modernisie- renden Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) werden abgeschafft. Der Entwurf sieht nunmehr vor, dass jeder Wohnungseigentümer einenAn- spruch auf folgende Maßnahmen hat: • Baumaßnahmen zur Barrierefreiheit • Baumaßnahmen zumLaden elektrisch betriebener Fahrzeuge und • dem Einbruchsschutz Gemäß § 20Abs. 2WEG-E besteht der Anspruch des Wohnungseigentümers aber nur für das „ob“, also „ob“ z. B. die Ladestation gestattet wird. DerWoh- nungseigentümer hat also keinen An- spruch auf eine bestimmte Durchfüh- rung. DieWohnungseigentümer können beschließen, dass die Bauausführung durch die Gemeinschaft derWohnungs- eigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers erfolgt. Über die Durchführung der privile- gierten Baumaßnahmen ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu be- schließen. Zukünftig reichen also ein- fache Mehrheitsbeschlüsse, soweit der Beschluss nicht gegen ordnungsgemä- ße Verwaltung verstößt, aus. Bauliche Veränderung: Gemäß § 20 Abs. 1 WEG-E können BaulicheVeränderungen grundsätzlich

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dass Beschlüsse – die auf der Grund- lage von rechtsgeschäftlichen Öff- nungsklauseln gefasst werden – zur Bindung an den Rechtsnachfolger – in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Zusätzlich ist geplant, dass neben der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) auch die Haftung der Sonder- nachfolger für Geldschulden ausdrück- lich in das Grundbuch eingetragen werden müssen, soweit die Gemein- schaftsordnung eine derartige Haftung vorsieht. Der Gesetzgeber möchte damit erreichen, dass Sondernachfol- ger beim Kauf von Sondereigentum die tatsächliche Rechtslage aus dem Grundbuch erkennen können. Es handelt sich um eineVereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, welche der Wohnungseigentümergemein- schaft eine Beschlusskompetenz ein- räumt, mit einer bestimmtenMehrheit (z. B. 2/3 Mehrheit von allen im Grundbuch eingetragenenWohnungs- eigentümern), die Gemeinschaftsord- nung oder auch gesetzliche Regelun- gen – soweit zulässig – zu verändern. Grundsätzlich darf der Verwalter nur Maßnahmen beauftragen, wenn er hierzu durch Beschluss, Gemein- schaftsordnung oder einschränkend durch Verwaltervertrag legitimiert wurde. Bei strenger Auslegung der gesetzlichen Vorschriften, müsste z. B. auch für den Austausch einer de- fekten Dachrinne eine Eigentümerver- sammlung einberufen werden. Das ist weder praktikabel noch wirtschaftlich. Im Übrigen ist es aktuell so, dass der Info:Was ist eine rechtsgeschäftliche Öffnungsklausel? Verwalter kann „einfacher“ reagieren Aktuelle Gesetzeslage:

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

an Räumen kann Sondereigentum be- gründet werden. In der Praxis werden daher Sonder- nutzungsrechte begründet, d. h. die Flächen sind weiterhin Gemeinschafts- eigentum, aber der Sondernutzungs- berechtigte hat lediglich das alleinige Nutzungsrecht. Geplante Änderung: Zukünftig soll es möglich sein, dass an KFZ-Außenstellplätzen oder auch Gartenflächen Sondereigentum be- gründet werden kann. Der Entwurf stellt aber klar: „Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäu- des liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern dieWohnung oder die nicht zu Wohnzwecken die- nenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.“ Damit ein Erwerber sich ein verbind- liches Bild über die Beschlusslage in einer Wohnungseigentümergemein- schaft machen kann, wurde anlässlich der letztenWEG-Novelle zum 1.7.2007 die Pflicht zur Führung einer Beschluss- Sammlung eingeführt. Die Beschluss- Sammlung sollte das Grundbuch erset- zen, ohne dass ihr allerdings die kon- stitutive Wirkung und der öffentliche Glaube des Grundbuchs zugutekommen. Aktuell müssen gemäß §§ 10 Abs. 3 u. 4WEG keine Beschlüsse in das Grund- buch eingetragen werden, damit sie gegen den Rechtsnachfolger gelten. Geplante Änderung: Die Beschluss-Sammlung soll abge- schafft werden, da sich diese in der Praxis nicht bewährt hat. Eintragung von Vereinbarungen, Beschlüssen und Abschaffung der Beschluss-Sammlung Aktuelle Gesetzeslage:

Ferner kann jederWohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine baulicheVer- änderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammen- leben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einenWohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Darüber hinaus bekommt die Woh- nungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz für den Bereich von Kostenregelungen solcher Maß- nahmen. So soll im Gesetz auch ver- ankert werden, dass die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen durch die Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, dieserWohnungs- eigentümer zu tragen hat. In diesem Zuge muss auch eine An- passung des Mietrechts für den Bereich der Ladestationen und Barrierefreiheit erfolgen, denn einem Mieter müssen gleiche Rechte eingeräumt werden, wie dem Wohnungseigentümer.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit Aktuelle Gesetzeslage:

KFZ-Außenstellplätze und Gärten bzw. Terrassen können nach aktueller Rechtslage niemals Sondereigentum sein. Dies liegt daran, dass für diese Flächen keine Abgeschlossenheitsbe- scheinigung erteilt werden kann. Nur

Im Gegenzug wird allerdings geregelt,

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Beschlussfähigkeit soll abge- schafft werden Aktuelle Gesetzeslage: Die Versammlung ist nur beschlussfä- hig, wenn die erschienenen stimmbe- rechtigtenWohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsantei- le, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Geplante Änderungen: Zukünftig soll jede Wohnungseigen- tümerversammlung beschlussfähig sein, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind. Digitale Eigentümerversammlung? Aktuelle Gesetzeslage: Aktuell sieht dasWohnungseigentums- gesetz keine digitaleWohnungseigen- tümerversammlung vor. Geplante Änderung: Die WEG bekommt eine Beschlus- skompetenz zur Einführung der Online-Teilnahme an der Versamm- lung der Wohnungseigentümer. Auf dieser Grundlage kann beschlossen werden, dass Wohnungseigentümer im Wege elektronischer Kommuni- kation an der Versammlung teilneh- men und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise aus- üben können. Die Beschlusskompe- tenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zu- gunsten einer reinen Online-Ver- sammlung abzuschaffen. Form der Vollmacht zur Woh- nungseigentümerversammlung? Aktuelle Gesetzeslage: Grundsätzlich ist eineVollmacht form- frei, d. h. eine Bevollmächtigung kann auch mündlich oder durch E-Mail er-

Verwalter zur Beitreibung von Haus- geldrückständen stets eine Ermächti- gung der WEG benötigt. Eine gesetz- liche Ermächtigung gibt es seit 1951 nicht. Geplante Änderung: Der Verwalter ist gegenüber der Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, alle Maß- nahmen zu treffen, die die gewöhnli- che Verwaltung des gemeinschaftli- chen Eigentums mit sich bringt. Ge- wöhnlich im Sinne der geplanten Vorschrift sind alle Maßnahmen, bei denen aus Sicht eines durchschnittli- chenWohnungseigentümers eine Ent- scheidung durch die Versammlung nicht geboten ist. Maßstab ist dabei stets die konkrete Wohnungseigen- tumsanlage. Mit der Größe der Anla- ge wächst demnach in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Ver- walter eigenverantwortlich treffen kann und muss. Je nach Größe der Anlage undArt der regelmäßig anfal- lenden Maßnahmen kann aber etwa auch die Erledigung von Reparaturen oder der Abschluss vonVersorgungs- oder Dienstleistungsverträgen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören. Das Gleiche gilt für die ge- richtliche Durchsetzung von Haus- geldforderungen. Einladungsfrist zur Eigentümerver- sammlung soll geändert werden Aktuelle Gesetzeslage: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen be- tragen. Geplante Änderung: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens vier Wochen be- tragen.

folgen. Der Nachweis ist in der Regel das Problem.

Geplante Änderung: Die neue Vorschrift wird für Voll- machten die Textform im Sinne des § 126b BGB vorschrieben. Dadurch werden unnötige Unsicherheiten über die Vertretungsverhältnisse in der Versammlung beseitigt. Es ist dem einzelnen Wohnungseigentümer zu- mutbar, imVertretungsfall eine Voll- macht inTextform zu erteilen; notfalls ist dies sogar noch während der Ver- sammlung möglich (zum Beispiel per E-Mail oder anderer elektronischer Nachricht). Form des Umlaufbeschlusses Aktuelle Gesetzeslage: Auch ohne Versammlung ist ein Be- schluss gültig, wenn alle Wohnungs- eigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Geplante Änderung: Bei Umlaufbeschlüssen tritt die Text- form im Sinne des § 126b BGB an die Stelle der Schriftform. Das eröffnet die Möglichkeit, Umlaufbeschlüsse auch imWege elektronischer Kommu- nikation zu fassen, zum Beispiel per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps. Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Aktuelle Gesetzeslage: Die Rechtsprechung hat bereits vor Jahren klargestellt, dass Wohnungsei- gentümer ein umfassendes Einsichts- recht haben. Geplante Änderung: Das Gesetz stellt zukünftig klar, jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichts- recht in die Verwaltungsunterlagen.

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Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft Aktuelle Gesetzeslage:

Dieser Anspruch ist ein zentraler Teil der Informationsrechte derWohnungs- eigentümer und wird aus diesemGrund im Gesetz besonders erwähnt. Das Einsichtsrecht umfasst alle Dokumen- te, die für die Verwaltung des gemein- schaftlichen Eigentums relevant sind, etwa Verträge, Kontoauszüge und Plä- ne. Auf ihre Verkörperung kommt es nicht an. Erfasst sind deshalb sowohl Papierdokumente als auch digitale Dokumente. Konkretisierung der gesetzlichen Vorschriften zur Jahresabrech- nung Aktuelle Gesetzeslage: Aktuell steht imWohnungseigentums- gesetz: Der Verwalter muss nach Ab- lauf des Kalenderjahres eine Abrech- nung aufstellen. Diese recht „dünne“ Vorschrift führt in der Praxis zu vie- len Auslegungsproblemen und Strei- tigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander. Unklar ist auch, was überhaupt konkret beschlossen wird. Geplante Änderung: Das neue Gesetz stellt klar, dass sich der Beschluss bei der Jahresabrechnung nur auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt. Das Rechenwerk selbst hingegen soll nicht mehr Beschlussge- genstand sein. Darüber hinaus hat der

Verwalter nach Ablauf eines Kalen- derjahres eine Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eineAufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Die Vermögensbericht ist jedemWohnungs- eigentümer zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus wird auch nochmal klargestellt, dass Wohnungseigentü- mergemeinschaften verschiedene Rück- lagen bilden können. Flexiblere Regelungen beim Ver- waltungsbeirat Aktuelle Gesetzeslage: Bisher sieht § 29 Abs. 1 WEG vor, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Personen bestehen muss. Geplante Änderung: Der neue § 29 Absatz 1 Satz 1 sieht daher vor, dass dieWohnungseigentü- mer über die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats beschließen kön- nen. Darüber hinaus soll gesetzlich klarstellt werden, dass die Mitglieder desVerwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig werden. Die Änderungen dienen dazu, die Tä- tigkeit imVerwaltungsbeirat attraktiver zu machen, um dadurch mehr Woh- nungseigentümer zur Übernahme die- ser Tätigkeit zu bewegen.

Eine Beschlussanfechtungsklage richtet sich aktuell gegen die beklag- ten bzw. übrigen Wohnungseigentü- mer. Geplante Änderung: Zukünftig soll sich die Beschlussan- fechtungsklage gegen dieWohnungsei- gentümergemeinschaft richten. Mit dieser geplanten Änderung ist eine Vielzahl von neuen Systemfragen ver- bunden. Werdende Wohnungseigentümer- gemeinschaft Aktuelle Gesetzeslage: Derzeit gibt es keine gesetzlichenVor- schriften zur werdendenWohnungsei- gentümergemeinschaft, also einer WEG, die sich gerade gründet. Geplante Änderung: Damit für die Zukunft Rechtssicherheit imUmgang mit neu gegründetenWoh- nungseigentümergemeinschaften be- steht, sieht der Entwurf vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentü- mer schon mit Anlage der Wohnungs- grundbücher als Ein-Mann-Gemein- schaft entstehen soll. Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen aber schon

Information

Unsere Autoren

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Juristische Fachautoren:

- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

- Fachanwaltin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht WIR Jennißen & Partner mbB, Köln RAin Cathrin Fuhrländer

Weiterhin wirkten an dieser Ausgabe mit: Massimo Füllbeck

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Harmonisierung WEG- und Miet- recht Aktuelle Gesetzeslage: In der Praxis besteht zwischen dem Miet- undWEG-Recht oftmals erheb- liche Unterschiede. So ist fraglich, ob ein Mieter in einer Eigentümergemein- schaft Baumaßnahmen verlangen, welche zwingend das Gemeinschafts- eigentum berühren. Darüber hinaus haben Vermieter oft das Problem, dass die Verteilerschlüs- sel in der WEG nicht kompatibel mit den Verteilerschlüsseln des Mietver- trages sind. Geplante Änderung: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter baulicheVeränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Ge- brauch durch Menschen mit Behinde- rung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemu- tet werden kann. Bei der Abwägung sind auch die Interessen anderer Nut- zer in dem Gebäude und die Belange des Klimaschutzes zu berücksichtigen. Der Mieter kann sich im Zusammen- hang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicher- heit verpflichten. Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts an- deres vereinbart, sind die Betriebsko- sten nach dem für die Verteilung zwi- schen den Wohnungseigentümern geltenden Maßstab umzulegen. Wider- spricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Wohnfläche umzulegen.

ab Besitzübergabe über dieVerwaltung mitentscheiden können.

Entziehung des Wohnungseigen- tums Aktuelle Gesetzeslage: Soll einemWohnungseigentümer sein Eigentum entzogen werden, weil die- ser gröblich gegen seine Pflichten verstößt, bedarf dieses Verlangen einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigtenWohnungseigentü- mer. Geplante Änderung: Zukünftig soll die Entziehung des Wohnungseigentums mit einfacher Mehrheit möglich sein, denn der be- troffene Wohnungseigentümer ist be- reits ausreichend durch das gerichtliche Entziehungsverfahren geschützt. Beschlusskompetenz von Ver- tragsstrafen Aktuelle Gesetzeslage: Bisher können nur vereinzelt sog. Ver- tragsstrafen (vergleiche BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 105/18) durch Beschluss festgesetzt werden (§ 21 Abs. 7 WEG). Geplante Änderung: Nunmehr wird eine ausdrückliche Be- schlusskompetenz eingebaut, so dass die Wohnungseigentümer konkrete Regeln beschließen können, wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt. Der Wortlaut erfasst dabei sowohl den Verzug mit einer Geldforderung als auch andere Pflichtverletzungen, ins- besondere auch die Verletzung von Unterlassungspflichten. Auf dieseWei- se wird der Gemeinschaft der Woh- nungseigentümer ein zusätzliches Mittel an die Hand gegeben, um die Beachtung des in der Gemeinschaft geltenden Regelwerks gegenüber pflichtwidrig handelnden Wohnungs- eigentümern durchzusetzen.

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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch Rückwirkende Änderung der Kostenverteilung? Kann ein Kostenverteilerschlüssel nachträglich geändert werden?

1. Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung § 16Abs. 3WEG eröffnet denWohnungs- eigentümern bei den in der Vorschrift nä- her bezeichneten Betriebskosten und den Verwaltungskosten (die dem Verwalter zustehendenVergütungen) die Möglichkeit, selbst über einen durch die Gemeinschafts- ordnung im Wege der Vereinbarung fest- gelegten Umlageschlüssel durch Mehr- heitsbeschluss abweichend zu befinden (vgl.: BGH, Urt. v. 1.4.2011 -V ZR 162/10, ZWE 2011, 323; BGH, Urt. v. 16.7.2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298). Bei den von § 16Abs. 3WEG umfassten Betriebskosten handelt es sich ausweislich des Gesetzestextes typischerweise um die mietrechtlich umlagefähigen Betriebsko- sten, darüber hinaus sind in gebotener weiter Auslegung über den Kostenbegriff des Mietrechts gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2 BetriebskostenV auch Kosten

Bestellung: Jahresabo für nur 10 EUR (inkl. MwSt. und excl. Versand) Bitte senden Sie das leserlich ausgefüllte Formular per Post oder Fax an: 02 08. 30 27 68 -32 Massimo Füllbeck Sachverständiger für Wohnungseigentum Sellerbeckstraße 32 · 45475 Mülheim an der Ruhr Denn der sich benachteiligt fühlende Wohnungseigentümer wird regelmäßig auf seine gestiegene Kostenbelastung sowie darauf verweisen, dass er bei der Nutzung des Sonder- und Gemeinschafts- eigentums auf den Bestand des bisherigen Verteilerschlüssels vertraut hat. Ja, hiermit bestellen wir die Zeitschrift BEIRATaktuell im Jahresabo für nur 10 Euro (inkl. MwSt. und excl. Versand). Bitte senden Sie uns ____ Exemplar(e) zum nächsten Erscheinungs- termin zu. BEIRATaktuell umfasst 16 DIN-A4-Seiten mit den Themen: Technik, WEG-Recht, Mietrecht und Wirtschaft; erscheint 4 x im Jahr und kostet somit pro Einzelheft nur 2,50 Euro! WICHTIG: Das Abonnement ist für ein Kalender- jahr gültig und verlängert sich automatisch um ein weiteres Kalenderjahr, wenn es nicht fristgerecht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Die Rechnungsstellung erfolgt jährlich im Voraus. Oftmals wünscht die Mehrheit der Woh- nungseigentümer, den Verteilerschlüssel für Betriebs- oder Verwaltungskosten vor der Beschlussfassung über die Genehmi- gung der Jahresabrechnung zu ändern. Da mit jeder Änderung der Kostenvertei- lung denknotwendigerweise eine Ände- rung der konkreten anteiligen Kostenbe- lastung des einzelnen Eigentümers ein- hergeht (zumindest ein Eigentümer wird bei einer Änderung des Kostenverteiler- schlüssels mehr zahlen müssen als zuvor), stellt sich die Frage, ob eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels rechtmäßig beschlossen werden kann.

enthalten, die wohnungseigentumsrecht- lich zu den laufenden Kosten der Instand- haltung und Instandsetzung gerechnet werden könnten (vgl.: BGH, Urt. v. 9.7.2010 - V ZR 202/09, ZMR 2010, 775). Entgegen dem missverständlichen Wort- laut der Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG besteht Beschlusskompetenz nicht nur für die Kosten des Gemeinschaftsei- gentums, sondern ebenso für diejenigen Kosten des Sondereigentums (z.B. Kalt- wasserverbrauch, Abwassergebühren, Kabelfernsehgebühren), welche im Au- ßenverhältnis über das Gemeinschafts- vermögen abgewickelt werden (vgl.: BGH, Beschl. v. 27.9.2007 - V ZB 83/07, ZMR 2007, 975). 2. Erhöhte anteilige Kostenlast ist kein Rechtswidrigkeitsargument Entgegen dem missverständlichen Wort- laut der Bestimmung des § 16 Abs. 3

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